La location meublée, exercée à titre professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est définitivement un régime fiscal attrayant pour celui qui ambitionne d’investir dans l’immobilier locatif. Pourtant, derrière des avantages fiscaux faciles à expliquer qui se traduisent par une moindre imposition pendant l’exploitation de l’immeuble, il ne faut pas nier les inconvénients qui pourraient anéantir l’intérêt fiscal accumulé pendant de très nombreuses années.
Le risque principal, c’est le décès de l’exploitant; En effet, comme nous vous l’expliquons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , le décès de l’exploitant est l’origine d’une imposition exceptionnelle qui pourrait rendre obligatoire la cession de tout ou partie du patrimoine par les héritiers.
Le décès de l’exploitant, mais également la donation de l’immeuble exploité en location meublée professionnelle (LMP) :
- Le remboursement du capital restant dû du crédit immobilier sera à l’origine d’un bénéfice exceptionnel taxable à l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux au taux de 17.20% pour les LMNP ou + cotisations sociales URSSAF pour les LMP ; Pour être clair, si l’encours de crédit immobilier au décès de l’exploitant est de 200 000€, alors l’assurance emprunteur remboursera 200 000€, et ce profit exceptionnel sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux marginal de 45% + 17.20% si l’exploitant exerçait son activité en tant que LMNP. Lorsque l’exploitation était réalisée en LMP, le bénéfice exceptionnel subira les cotisations sociales dont le taux devrait être autour de 35% et le solde sera taxable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition au moment du décès.
- En location meublée professionnelle (LMP) le décès de l’exploitant, mais également la donation de l’immeuble en pleine propriété ou en démembrement de propriété, seront considérés comme une cession d’élément d’actif et la plus-value professionnelle constatée sur l’actif immobilier sera taxable à l’impôt sur le revenu (après une éventuelle exonération après 5 années d’exploitation en LMP en application de l’article 151 septies du CGI) et aux cotisations sociales payées à l’URSSAF (sans possibilité d’exonération, même après 5 ans) ;
PS : Notez bien que cette plus-value professionnelle ne sera pas taxable lors du décès de l’exploitant ou de la donation de l’immeuble exploité en location meublée lorsque l’exploitation sera exercée en location meublée non professionnelle.
Nous vous expliquons tout cela de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier«
Quelle stratégie pour éviter cette imposition catastrophique au décès de l’exploitant ?
Entrons dans le cœur du sujet de l’article. Quelles stratégies pour éviter cette imposition confiscatoire en cas de décès.
Attention, à ne pas vous réjouir trop vite. S’il existe une solution très efficace pour supprimer l’imposition du capital versé par l’assurance emprunteur, il n’existe pas de solution imparable pour éviter la taxation de la plus-value professionnelle constaté lors de la sortie d’élément d’actif en LMP. Seule une éventuelle constitution d’une SARL de famille pourrait permettre, non pas de supprimer le risque, mais de repousser le problème sur la tête des enfants. Ce n’est donc pas une solution pertinente.
Pour ce premier article, concentrons nous sur la question de l’assurance emprunteur. Nous étudierons la question de la plus-value professionnelle dans un second article à paraître dans la semaine.
1- L’assurance emprunteur – Comment éviter l’imposition du capital versé par l’assurance emprunteur au décès de l’exploitant d’une location meublée.
Pour éviter cette imposition catastrophique au décès de l’exploitant, tout se joue lors de la mise en place du crédit immobilier.
Avec Pierre Marchand, responsable du service de courtage en crédit immobilier, nous avons identifié une stratégie simple et très efficace : Au lieu de souscrire un crédit immobilier classique tel que pourrait vous le proposer votre banque, il faut souscrire un crédit immobilier hypothécaire via des établissements spécialisés;
La principale différence entre le crédit immobilier bancaire et le crédit immobilier hypothécaire est l’assurance emprunteur : Dans un crédit immobilier hypothécaire, l’assurance emprunteur est facultative et elle pourra donc être souscrite séparément par l’investisseur à titre privé (et non par l’activité de location meublée).
L’assurance emprunteur, en plus d’être souscrite de manière autonome permettra de désigner les enfants ou les héritiers comme bénéficiaire en cas de décès comme nous vous l’expliquons dans cet article « Crédit immobilier : Changer le bénéficiaire de l’assurance emprunteur pour réduire les droits de succession (arrêt Musel)«
Au décès de l’exploitant de la location meublée, le crédit immobilier ne sera pas remboursé par l’assurance emprunteur, ce seront les héritiers bénéficiaires qui recevront le capital hors succession.
Ainsi, en plus de supprimer le risque d’imposition du capital versé par l’assurance emprunteur, cette stratégie permet de doublement réduire les droits de succession :
- Versement du capital « assurance emprunteur » sans droit de succession aux héritiers ;
- Non remboursement du crédit immobilier au décès de l’exploitant qui constitue donc un passif de succession qui aura pour conséquence de réduire les droits de succession payé par les héritiers.
Conclusion :
Le décès de l’exploitant d’une location meublée est catastrophique s’il intervient en cours de crédit immobilier. Les investisseurs qui voudraient se protéger contre ce risque auront tout intérêt à souscrire un crédit immobilier hypothécaire.
Ce crédit immobilier ne vous sera pas proposé par une banque traditionnelle ; Il est proposé par des établissement de crédit (et non des banques et uniquement accessible via un courtier en crédit immobilier.
Comme me l’expliquais Pierre Marchand, responsable du service courtage en crédit immobilier, en fin de semaine dernière, le taux du crédit immobilier hypothécaire est un peu plus élevé, mais si l’on tient compte de la déductibilité fiscales des intérêts d’emprunt et de la possibilité de souscrire une assurance emprunteur en délégation de manière autonome, le surcoût devient ridicule en proportion de l’optimisation fiscale qu’il permet.
A suivre.
31 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
Ne serait-ce pas plus simple pour le propriétaire de souscrire au profit de ses héritiers un capital décès pour couvrir les frais de succession ?
1 Les enjeux de l’arrêt MUSEL:
l’acte anormal de gestion: les primes d’assurances, dans le cas exposé par l’arrêt sont-elles déductibles du résultat imposable?
Dans le cas où une banque subordonne l’octroi à une société d’une ligne de découvert à la caution du dirigeant, elle-même garantie par la souscription d’une assurance-décès sur la tête du dirigeant, les primes d’assurance versées par la société constituent pour celle-ci une charge normale déductible dès lors que les stipulations contractuelles garantissent, en cas de décès du dirigeant, le versement de l’indemnité à la banque dans la mesure où la société ne rembourserait pas le découvert. La seule circonstance que les membres de la famille du dirigeant soient désignés comme bénéficiaires subsidiaires du capital-décès n’est pas de nature à ôter aux primes d’assurance versées par la société leur caractère de charge normale.
Sans obligation de la banque pas de déduction des primes d’assurance.
2 La position du BOFIP relative à la déduction des primes d’assurance
BOI-BIC-CHG-40-20-20 du 08/04/2013
« II. Assurances souscrites au profit de personnes autres que l’entreprise elle-même
A. Assurances sur la vie garantissant le remboursement d’un emprunt
130
Lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite soit à la demande de l’organisme prêteur, soit de sa propre initiative à souscrire une assurance sur la tête d’un de ses dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt.
1. Assurance-vie imposée à l’entreprise emprunteuse
140
Si la souscription d’une police en vue de garantir le remboursement d’un prêt a été imposée à l’entreprise emprunteuse par une stipulation expresse du contrat de prêt, les primes revêtent le caractère de charges financières au même titre que l’intérêt. Dans cette situation, le fait que le dirigeant soit à la fois le tiers sur la tête duquel est contractée l’assurance et le signataire de la police en tant que représentant légal de la société ne prive pas celle-ci de la faculté de déduire les primes au fur et à mesure des échéances pour la détermination des résultats fiscaux.
Il en est ainsi lorsqu’une banque n’accepte de consentir à une société un prêt qu’à la double condition qu’une personne physique, en particulier un dirigeant de la société, fournisse sa garantie personnelle et délègue à la banque une police d’assurance sur la vie à concurrence d’un montant déterminé ; la société n’excède pas, si la souscription de l’emprunt correspond aux besoins de son exploitation, les limites d’une gestion commerciale normale en prenant à sa charge les primes de cette assurance. Ces primes sont dès lors déductibles du bénéfice net au même titre que les autres frais occasionnés par le concours demandé à la banque (CE, arrêt du 17 décembre 1980, req. n° 16696).
Il est admis, également, que le remboursement, par un exploitant individuel bénéficiaire d’un prêt obtenu pour les besoins de l’exploitation, des primes d’assurance-vie versées par le prêteur en vertu d’une police souscrite par ce dernier sur la tête de l’emprunteur et destinée à garantir le prêt constitue, au même titre que l’intérêt versé, une charge déductible à retenir pour la détermination du bénéfice imposable de l’entreprise.
Remarque : Sur l’imposition du profit résultant de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurance, BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 aux I-B à III-B § 40 et suivants et cf. II-A § 130.
2. Assurance-vie souscrite volontairement par l’entreprise emprunteuse
a. Absence d’option pour l’étalement
150
Dans ce cas, les primes d’assurances ne constituent pas une charge déductible des exercices au cours desquels elles ont été payées. Elles peuvent seulement être retranchées globalement du résultat fiscal au moment du décès de l’assuré ou, en cas de survie de ce dernier, lors de l’expiration du contrat.
Corrélativement, le profit qui résulte de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances doit être compris dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI.
b. Option pour l’étalement prévu à l’article 38 quater du CGI
160
L’imposition de ce profit peut entraîner des difficultés financières pour l’entreprise dès lors que l’extinction de la dette ne s’accompagne d’aucun versement de fonds dans la trésorerie de l’entreprise.
Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI a prévu un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.
1° Entreprises bénéficiaires du dispositif
170
Le dispositif s’applique aux entreprises qui, ayant souscrit un contrat d’assurance-vie :
– sont soumises de plein droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés ;
– ou relèvent de l’impôt sur le revenu, d’après un régime de bénéfice réel, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
2° Contrats visés par le dispositif
180
Les contrats concernés doivent satisfaire aux conditions suivantes :
– se traduire lors de l’exécution du contrat par la seule annulation de la dette restant due par l’entreprise ;
– garantir l’entreprise contre les risques de décès, d’incapacité ou d’invalidité du dirigeant de nature à l’empêcher de poursuivre son activité ;
– être souscrits sur la tête d’un dirigeant, c’est-à-dire d’une personne qui, par sa fonction juridique et effective, exerce dans l’entreprise une activité prépondérante. En règle générale, il s’agit dans les entreprises individuelles de l’exploitant et dans les sociétés du gérant ou du président du conseil d’administration ou du directoire.
3° Modalités d’application
a° Étalement du profit
190
L’extinction de la dette, du fait de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances, se traduit pour l’entreprise bénéficiaire par la réalisation d’un profit exceptionnel qui participe à la formation du résultat comptable et du résultat fiscal.
La fraction de ce profit exceptionnel constaté comptablement au cours de l’exercice d’exécution du contrat et dont l’imposition est différée doit être déduite de manière extra-comptable pour la détermination du résultat fiscal de cet exercice (ligne 350 de la déclaration n° 2033-B [CERFA n° 10957] et ligne XG de la déclaration n° 2058-A [CERFA n° 10951]). Cette fraction qui est égale aux quatre cinquièmes du montant de ce profit doit ensuite être réintégrée par parts égales (ligne 330 de la déclaration n° 2033-B ou ligne WQ de la déclaration n° 2058-A) au titre des quatre années suivantes.
Pour l’application de ce dispositif, le terme « année » s’entend de l’exercice ou de la période d’imposition.
Les imprimés n°s2033-B et 2058-A sont accessibles en ligne sur le site http://www.impots.gouv.fr à la rubrique de recherche de formulaires.
b° Étalement des primes non déductibles
200
Conformément à l’article 38 quater du CGI, l’entreprise qui décide d’étaler le profit doit échelonner par parts égales sur les mêmes années, la déduction du montant global des primes qu’elle a acquittées en exécution du contrat et qui n’ont pas été déduites des résultats imposables de l’entreprise.
L’option exercée par l’entreprise pour l’étalement du profit implique nécessairement un traitement similaire des primes non déduites. Il y a donc lieu de réintégrer pour la détermination du résultat fiscal de l’exercice au cours duquel l’indemnité d’assurances a été versée, la quote-part des primes déduites du résultat comptable de cet exercice et dont la déduction doit être étalée. Cette quote-part qui est égale aux quatre cinquièmes du montant de la prime sera déduite, par parts égales, pour la détermination des résultats fiscaux des quatre exercices suivants. Cette déduction s’opère de façon extra-comptable (ligne 330 de la déclaration n° 2033-B [CERFA n° 10957] ou ligne WQ de la déclaration n° 2058-A [CERFA n° 10951], imprimés accessibles en ligne sur le site http://www.impots.gouv.fr à la rubrique de recherche de formulaires).
c° Régularisation en cas de cession ou cessation d’entreprise
210
La cession ou la cessation de l’entreprise entraîne l’imposition immédiate de la fraction du profit en sursis d’imposition.
Cette réintégration s’accompagne également de la déduction de la fraction des primes d’assurances restant, le cas échéant, à déduire.
Cette disposition s’applique quelle que soit la nature de l’évènement qui a entraîné la cession ou la cessation de l’entreprise. Il peut s’agir notamment des événements suivants : vente pure et simple, cessation, dissolution, apport en société, fusion, transfert à l’étranger ou décès de l’exploitant pour les entreprises individuelles.
Toutefois, pour les entreprises individuelles, lorsque l’évènement qui a motivé la mise en jeu du contrat d’assurances est le décès de l’exploitant, il sera admis que l’application de l’article 38 quater du CGI ne soit pas remise en cause si l’activité est poursuivie par les héritiers dans les conditions prévues à l’article 41 du CGI.
L’imposition échelonnée sera donc maintenue si les héritiers qui continuent l’exploitation prennent l’engagement de réintégrer aux résultats imposables des exercices ultérieurs les profits en sursis d’imposition à la date du décès dans les mêmes conditions que celles qui étaient applicables à l’ancien exploitant.
Cette solution n’est pas applicable si l’entreprise est cédée par les héritiers ».
Ces éléments devront doc être retenus dans la mise en place d’une telle stratégie.
Merci Alain pour la qualité de votre commentaire, comme toujours.
En ce qui concerne notre affaire :
– L’assurance emprunteur est facultative. Celle qui sera souscrite le sera de manière autonome et non imposée par l’établissement de crédit. Elle sera souscrite personnellement par l’investisseur ;
– Évidemment, les cotisations ne sont pas déductibles ;
« Cela va sans dire, mais cela va mieux en le disant » …
Bonne journée!
Bonjour,
Vous savez que j’aime l’action, donc les solutions plus que les problèmes .
Voilà un article où, après l’exposé des « problèmes », une solution judicieuse est proposée,
je m’en réjouis !
Dois-je en déduire que « Guillaume Fonteneau nouveau », annoncé dans un précédent article, est arrivé avant le beaujolais ?
Ce serait selon moi une excellente chose, mais j’en doute quand je lis vos antiennes sur le TLT
et les SCPI ……!
Quoi qu’il en soit, selon une formule prêtée à Einstein
(on lui en prête beaucoup, à tort ou à raison, pour donner du poids au propos !) :
L’imagination est plus importante que le savoir, de sorte que :
Sans imagination , il n’y a guère de savoir faire.
Avec de l’imagination, tout est possible.
Cet article en est une illustration ….persévérez !
Vous excuserez mon humour bon enfant j’en suis sûr !
Cordialement
Quelque chose m’échappe dans cet article, probablement n’ai-je pas bien compris?
Monsieur Dupont emprunte 300k€ pour acheter un immeuble en vue de LM.
Il emprunte ces 300k€ auprès d’un établissement bancaire. Cinq ans plus tard, alors que l’immeuble est loué en LMNP, il décède, il doit à la banque encore 200k€.
L’assureur lui rembourse ces 200k€ via l’assurance emprunteur et là il devrait payer au titre de de l’impôt sur le revenu 45% + 17.20% sur ce » profit exceptionnel ».
Mais à quel titre ? En quoi un remboursement d’assurance d’un prêt qui a servi à ACHETER un immeuble serait-il taxable à l’IR ?
Je comprendrais qu’il puisse être taxable s’il y avait une plus value par exemple en cas de vente de l’immeuble plus cher que son coût initial ou au titre des droits de succession envers ses héritiers, mais pourquoi l’IR puisque dans la réalité il n’y a pas de revenus ??
Merci de votre éclairage si on admet le principe d’une « logique fiscale ».
Et oui, vous avez pourtant parfaitement bien compris.
En réalité, l’exploitation d’une location meublée, même non professionnelle, c’est posséder une activité commerciale imposée dans les BIC ; Bref, vous être entrepreneur individuel.
L’entreprise individuelle de location meublée réalise un profit exceptionnel du fait du remboursement du crédit par la banque. Ce profit est taxable l’année de votre décès.
C’est le même mécanisme pour toutes les entreprises.
D’où la nécessité de cette stratégie pour faire souscrire l’assurance emprunteur de manière facultative par la personne physique (et non l’entreprise) avec pour bénéficiaire les héritiers et non la banque.
Ok merci de l’explication même si c’est « fort de café » !!!
Mais alors l’immeuble ne vaut plus (dans « l’entreprise ») 300k€ mais seulement 100k€ ????
Non, la valeur résiduelle de l’immeuble dans ce cas de figure est totalement indépendante du capital remboursé …. mais elle est intrinsèquement corrélée à sa valeur résiduelle comptable, c’est à dire sa valeur après amortissements pratiqués.
Merci pour cet article, et si l’entrepreneur individuel ne déduit pas le montant de l’assurance emprunteur des bénéfices réalisés en LMNP, cela permet-il d’échapper à la taxation du capital versé par l’assureur en cas de décès de l’EI ?
Bien tenté et souvent suggéré, mais je crains que cela ne soit pas possible.
Prenons un exemple pour comprendre ma réponse.
Imaginons un boulanger qui ne comptabiliserait pas le coût de la farine ou du sel. Pourrait il ne pas déclarer le prix de vente de ses pains ?
Je ne crois pas;
On ne choisit pas de déclarer ou non une charges en fonction de l’option qui permettrait de payer moins d’impôt. La réglementation s’impose et ne se choisit pas.
Rappel du principe en matière de BIC (non applicable en matière de revenus fonciers)
L’extinction d’une dette, sans contrepartie, est constitutive d’un profit.
Bonjour,
je ne comprends pas le catastrophisme ici, même s’il est bon de rappeler ce risque en LMNP.
je précise par un exemple : j’ai un crédit de 500k et je décède.
mes héritiers vont payer en gros en IR+PS environ 300k
En gros, du fait du décès, la famille passe d’une dette de 500k à la banque vers une dette de 300k aux impôts. Où est la catastrophe ?
C’est sur que vu comme ça …
Avec ma stratégie : Les héritiers économisent ces 300 000€ d’impôt et pourront profiter d’un passif de 500 000€ déductible pour le calcul des droits de succession;
Avec une tranche de droits de succession à 20%, ce ne sont que 100 000€ d’économie de droits de succession supplémentaire.
On ne parle que de 400 000€ d’économie. Une paille.
Mais… travaillant dans un établissement faisant du crédit classique et du crédit hypothécaire, il me semble que :
1) un prêt hypothécaire ne peut être octroyé que sur un bien déjà acquis. Me trompé-je ?
(Car je n’ai jamais vu mis en place de crédit hypothécaire sur un bien à acquérir).
2) Par ailleurs les prêts hypothécaires ne permettent que de mobiliser max 60 % de la valeur de l’actif… Non ?
Bonne journée
J’admire votre pragmatisme … déraisonné.
Ce sont vos ayants-droit qui vont apprécier:
Vous avez investi 500 K€ en immobilier, avec recours au crédit assorti d’une ADP et vous aviez le choix d’opérer en tant que bailleur « nu » ou « meublé »
1 – Cas de la location « nue » => inutile de vous rappeler les règles de droit pas plus que la fiscalité des revenus et/ou des plus values tant vous paraissez être un investisseur « averti »
Vous décédez => votre banquier met en œuvre l’ADP dont il est bénéficiaire et votre passif successoral est balayé
Ccl : votre actif successoral est « gonflé » de 500 K€ et subit une tranche oscillant entre 20% et 30% à tout le moins …
Remarque : peut-être aurez-vous provisionné ces « frais modiques » et vos ayants-droit pourront conserver le fruit de votre investissement ….
2 – Cas de la location « meublée » => inutile de vous rappeler les règles de droit pas plus que la fiscalité des revenus et/ou des plus values tant vous paraissez être un investisseur « averti »
Vous décédez => votre banquier met en œuvre l’ADP dont il est bénéficiaire et votre passif successoral est balayé
+ votre exercice professionnel au titre du LMNP enregistre un exceptionnel qui va vous assujettir, dans le meilleur des cas, aux prélèvements sociaux au taux de 17.20% * et à votre TMI qui aura du mal à ne pas atteindre 45% …
* ATTENTION : si vous exerciez en LMNP et que vos recettes locatives excédaient 23 K€ pour des locations de courte durée, depuis le 1er janvier 2021 – Cf. la Loi de Financement pour la Sécurité Sociale – vous étiez de fait assujettis aux cotisations sociales à un taux entre 35 % et 40% avec un minimum incompressible, ce qui vous en conviendrez alourdit la facture
Ccl : votre actif successoral est « gonflé » de 500 K€ et subit une tranche oscillant entre 20% et 30% à tout le moins …
et vos ayants-droit acquitteront 300 K€ au titre des PS et de l’IRPP
Bref, vous aurez investi pour rien, ou presque, car il ne restera tout au plus que 50 K€ à partager entre vos successibles.
Pour sûr, ils n’auront pas vocation à conserver ce bien.
Belle opération
Mais… travaillant dans un établissement faisant du crédit classique et du crédit hypothécaire, il me semble que :
1) un prêt hypothécaire ne peut être octroyé que sur un bien déjà acquis. Me trompé-je ?
(Car je n’ai jamais vu mis en place de crédit hypothécaire sur un bien à acquérir).
2) Par ailleurs les prêts hypothécaires ne permettent que de mobiliser max 60 % de la valeur de l’actif… Non ?
Bonne journée
Bonsoir Jojo le mecano,
Point numéro 1: OUI en effet un crédit hypothécaire repose bel et bien sur un immeuble déjà acquis.
Point numéro 2: NON la réserve hypothécaire mobilisable est différente selon le projet et peut varier de 70 % à 85 % de la valeur marchande du bien mis en garantie, déduction faite la cas échéant de l’encours de crédit existant pour le financer, valeur le plus souvent déterminée par voie d’expertise.
Bien à vous
Quel est cet établissement ?
Ces exemples de réserves hypothécaires sont pratiqués par plusieurs établissements européens dont un français, filiale du Crédit Mutuel Arkéa, siège 1 rue du Dôme – 67000 Strasbourg
A votre service …
Cette filiale d’ARKEA accepterait donc d’être en second rang derrière une autre banque avec une marge hypothécaire faible… ?
Je suis preneur de cette solution.
je ne crois pas.
Moi non plus en tant qu’ancien gérant de fortune du groupe ARKEA, mais il s’agit d’une structure alsacienne avec ses propres règles peut être.
A Jojo le Mecano,
« Cette filiale d’ARKEA accepterait donc d’être en second rang derrière une autre banque avec une marge hypothécaire faible… ? » – Verbatim
Non Jojo, ce n’est pas du tout ce que j’ai écrit …
Voici mon propos :
« la réserve hypothécaire mobilisable est différente selon le projet et peut varier de 70 % à 85 % de la valeur marchande du bien mis en garantie, déduction faite la cas échéant de l’encours de crédit existant pour le financer, valeur le plus souvent déterminée par voie d’expertise. »
Et j’explique, sans trop entrer dans le détail par manque de temps :
Les marges hypothécaires sont celles décrites, 70 % pour un crédit non affecté à de l’immo et 85% pour une acquisition immobilière,
De même, l’intervention au second rang est possible, sous conditions … et bien entendu pas avec un ration hypothécaire au rabais.
Ne me faites plus dire ce que je n’ai pas écrit SVP, même paré du glorieux titre « d’ancien gérant de fortune du groupe ARKEA ».
Soyez humble, et admettez que l’on ne peut pas être et avoir été.
En l’espèce vous me faites penser à un « ancien notaire », qui en 2017, reçoit son ancien client dans la sphère privée, client devenu mien auquel j’ai quelques jours auparavant vanté les bienfaits d’une « renonciation anticipée à l’action en réduction », introduite à l’article 929 du CC, assortie d’une libéralité graduelle, définie à l’article 1048 du Code civil, pour deux de ses trois enfants afin de privilégier le 3ème, incapable majeur sous tutelle.
Cet ancien notaire fait alors valoir que les pactes sur succession future sont prohibés par la loi et me fait passer au mieux pour un incompétent, au pire pour un usurpateur …
Je vous laisse à deviner la suite : le client m’a accordé le bénéfice du doute jusqu’à ce que je lui produise les modifications du Code Civil datant de 2006. Mais lui me payait en honoraires pour cela…
De 2 choses l’une :
– soit vous êtes sachant et vous partagez ou non votre connaissance,
– soit vous êtes ignorant, et, demandant à être informé, vous ne déformez pas ce que l’on vous transmet gracieusement
A tout le moins, vous pourriez recouper l’information que je vous communique avec votre ancien réseau professionnel qui ne manquera pas de vous confirmer ce que j’avance, sinon demander un complément à son auteur.
Ceci s’appelle le savoir vivre ….
Qu’on se le dise
Bonjour,
Je tiens, en préambule, en tant qu’abonné à votre newsletter, à vous remercier pour la qualité et la diversité de vos articles !
Je viens de consulter les deux articles évoquant les conséquences fiscales du décès de l’exploitant LMP/LMNP (articles, sans surprise, fort intéressants !) et me permets de vous écrire afin de vous soumettre une solution supplémentaire qui, sauf mauvaise interprétation des textes de ma part, doit pouvoir être applicable :
ne serait-il pas, en effet, envisageable de recourir, dans le cadre du décès de l’exploitant LMP, à l’article 41 du CGI ? Celui-ci doit, en principe, permettre, sous réserve que l’un des héritiers poursuive l’activité pendant au moins 5 années après le décès :
– De reporter, puis d’exonérer au terme d’un délai de 5 ans, les plus-values afférentes aux éléments de l’actif immobilisé, qu’elles revêtent la qualification « court terme » ou « long terme » ;
– De repartir à parts égales sur l’année du décès de l’exploitant et les quatre années suivantes le produit exceptionnel résultant de l’extinction de l’emprunt au passif du bilan.
Alors que, comme vous le préconisez dans votre article, la souscription d’un prêt hypothécaire et d’une ADI dont les bénéficiaires sont les héritiers de l’exploitant conduit à exonérer de droits de succession l’indemnité versée par l’assureur (et, de fait, à déduire de l’actif successoral le montant du capital restant dû de l’emprunt), cette solution ne permettrait, certes, que d’étaler sur 5 ans le produit exceptionnel découlant de l’extinction de l’emprunt. Mais celle-ci offrirait in fine la possibilité d’exonérer d’IR la plus-value dégagée sur l’immeuble, de prélèvements sociaux la plus-value à long-terme et de cotisations sociales la plus-value à court-terme.
Il semblerait, par ailleurs, possible d’appliquer, afin d’étaler l’imposition du produit exceptionnel, l’article 163 OA du CGI.
Qu’en pensez-vous ?
« Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier des dispositifs en faveur des apports et transmissions d’entreprises prévus à l’article 151 octies du GI, à l’article 41 du GI (transmission à titre gratuit) , à l’article 151 septies du GI et à l’article 238 quindecies du GI (transmission à titre onéreux) , étant relevé que les plus-values afférentes aux biens immobiliers sont exclues des deux derniers dispositifs précités. »
BOI-BI-PVMV-40-20-20-40-12/09/2012 § 435
Au passage, je note que contrairement à ce que je lis sous la plume de Guillaume Fonteneau, il n’y a que dans le régime d’exonération de l’article 151 septies A (cas du départ à la retraite) que l’exonération ne porte pas sur les contributions sociales qui restent dues .
BOI-BI-PVMV-40-20-20-50-16/06/2014
Rectificatif
Il s’agit dans ce qui précède 1er paragraphe de l’article 151 septies A et non 151 septies.
A noter que l’article 41 ne s’applique qu’aux entreprises individuelles et non aux sociétés telle une SARL de famille (sauf erreur) .
La solution préconisée par les « spécialistes » de la location meublée est de créer une SARL de famille et de donner le plus tôt possible (tant que l’ACVTIF NET est faible) la nue-propriété des parts aux enfants.
En cas de vente d’un actif , la plus-value en tant que revenu exceptionnel revient aux enfants nu-propriétaires selon la doctrine fiscale.
Les enfants étant LMNP, la PV relève du régime des PV des particuliers, ce qui est avantageux du fait de l’abattement pour durée de détention dans le cas où le délai de détention est important (20 ans ou plus) .
Dans le cas où le délai de détention est peu important , l’impôt sur PV des particuliers peut être important.
Qu’à cela ne tienne : dans ce cas, il est loisible selon la doctrine fiscale (BOI ????) de faire une CONVENTION DE QUASI-USUFRUIT (qu’il faut enregistrer !) stipulant que que la PV revient aux parents usufruitiers avec réversion au conjoint survivant, moyennant créance de restitution au décès des parents.
Dans ce cas, les parents étant LMP, il s’agit d’une PV professionnelle pouvant bénéficier des exonérations des article 151 septies B et 151 septies , exonération portant à la fois sur l’impôt de PV et sur les prélèvements sociaux contrairement à ce que répète Guillaume à tort !!!
Si l’un des parents est gérant majoritaire, et seulement dans ce cas, les cotisations sociales seront dues sur la PV à CT .
Comme le dit Alain LAMBARD, on ne paie de cotisation sociale à la SSI que si on y est affilié !
Il y a donc en réalité un calcul à faire pour voir ce qui
– de l’option PV des particuliers au bénéfice des enfants LMNP sans convention de quasi-usufruit, ou
-de l’option convention de quasi-usufruit au profit des parents , avec PV professionnelles exonéréesauf PV CT soumise aux cotisations sociales
est le plus avantageux ,
en intégrant dans le bilan
– la créance de restitution dont les enfants pourront se prévaloir au décès .
– la situation différente selon l’option choisie concernant les comptes courants d’associés au regard des DMATG au décès.
Associer exploitation en SARL de famille et démembrement de propriété des parts (NP aux enfants) est la seule solution permettant de tirer toute la quintessence de la LMP.
C’est LA SOLUTION conseillée jadis par Maître Le Boulc’h Avocat spécialiste de la LM et auteur du Best seller sur la LM aux éditions MAXIMA, aussi d’autres Conseils compétents.
Ce n’est qu’avec la SARL de famille que l’on peut encore aujourd’hui être LMP sans être affilié à la SSI et donc sans payer aucune cotisation sociale, ni sur les bénéfices, ni sur les PV à CT .
Il suffit pour cela de ne pas être gérant majoritaire tout simplement , sachant que le critère de « gérant majoritaire » ne relève pas d’une simple affaire arithmétique comptable concernant le nombre de parts détenues par le mari, son épouse, les enfants mineurs, mais dépend de la notion d’exercice du pouvoir effectif (selon le CONSEIL D’ETAT) , et donc dépend de la répartition des droits de vote statutairement attribués aux parts démembrées.
La location meublée , oui c’est (très) compliqué et cela présente beaucoup d’écueils comme autant de récifs pour le navigateur, mais justement c’est parce que c’est compliqué qu’il est possible de trouver « des CHEMINS » pour des SOLUTIONS viables ….
Certes, les chemins deviennent de plus en plus étroits, instables ….faut-il se lancer aujourd’hui dans cette voie …? A mon avis il y a mieux à faire à l’IS ……!
1 Application des dispositions de l’article 163-0A
«Lorsque au cours d’une année un contribuable a réalisé un revenu qui par sa nature n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement et que le montant de ce revenu exceptionnel dépasse la moyenne des revenus nets d’après lesquels ce contribuable a été soumis à l’impôt sur le revenu au titre des trois dernières années, l’intéressé peut demander que l’impôt correspondant soit calculé en ajoutant le quart du revenu exceptionnel net à son revenu net global imposable et en multipliant par quatre la cotisation supplémentaire ainsi obtenue ».
L’annulation de la dette d’emprunt entre incontestablement dans les dispositions de cet article si la deuxième condition est respectée.
Par ailleurs ces dispositions ne présentent un intérêt fiscal qu’à condition que le taux marginal des autres revenus de l’année soit inférieur à 45%.
2 Application des dispositions de l’article 38 quater du CGI
« Par dérogation aux dispositions de l’article 38, lorsqu’un contrat d’assurance sur la vie a été souscrit auprès d’une compagnie d’assurances par une entreprise sur la tête d’un dirigeant ou d’une personne jouant un rôle déterminant dans le fonctionnement de l’exploitation, le profit qui résulte de l’indemnisation du préjudice économique subi par l’entreprise consécutivement au décès peut être réparti par parts égales sur l’année de sa réalisation et sur les quatre années suivantes. Dans ce cas, l’entreprise échelonne, par parts égales sur les mêmes années, la déduction du montant global des primes qu’elle a acquittées en exécution de ces contrats et qui n’ont pas été précédemment déduites des résultats imposables de l’entreprise.
Les sommes dont l’imposition a été différée en application de l’alinéa précédent sont rapportées au bénéfice imposable de l’exercice de la cession ou de la cessation de l’entreprise ».
Ce mécanisme est exclusif du système du quotient (CGI article 163-0A)
Pour les entreprises individuelles, lorsque l’événement qui a motivé la mise en jeu du contrat d’assurances est le décès de l’exploitant, il est admis que l’application de l’article 38 quater ne soit pas remise en cause si l’activité est poursuivie par les héritiers dans les conditions prévues à l’article 41 du CGI. L’imposition échelonnée est donc maintenue si les héritiers qui continuent l’exploitation prennent l’engagement de réintégrer aux résultats imposables des exercices ultérieurs les profits en sursis d’imposition à la date du décès dans les mêmes conditions que celles qui étaient applicables à l’ancien exploitant (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n° 180,)
3 Article 41
« I. Les plus-values soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies et réalisées par une personne physique à l’occasion de la transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle peuvent bénéficier des dispositions suivantes :
a. L’imposition des plus-values afférentes aux éléments de l’actif immobilisé constatées à l’occasion de cette transmission fait l’objet d’un report jusqu’à la date de cession ou de cessation de l’entreprise ou jusqu’à la date de cession d’un de ces éléments si elle est antérieure.
…
II. Lorsque l’activité est poursuivie pendant au moins cinq ans à compter de la date de la transmission visée au premier alinéa du I, les plus-values demeurant en report définies au premier alinéa du a du I sont définitivement exonérées.
… »
L’article 41 a son équivalent pour les sociétés visées à l’article 8 du CGI au II de l’article 151 nonies.
« Les LMP peuvent bénéficier des dispositions de l’article 41 » (BOI-BIC-CHAMP-40-20)
Cependant, plusieurs questions d’ordre fiscal et social se posent :
31 Sur le plan fiscal
Certaines questions semblent résolues : démembrement, soulte versée au non exploitant.
Comme toujours, la distinction entre indivision et société de fait entre successible devra être clairement établie car la société de fait ne bénéficie pas de ce régime.
L’option pour le régime est matérialisée par plusieurs déclarations (cerfa 2103-SD à 2016-SD)
Enfin et surtout, il est prévu que pour bénéficier du régime de l’article 41 il est nécessaire de poursuivre l’activité.
En matière de LM cela signifie-t-il que l’activité de LMP doit se poursuivre pendant le délai de cinq ans en excluant l’activité de LMNP ? Il est probable que l’administration s’engage sur ce chemin sachant qu’il n’est pas évident pour un « jeune actif », de remplir les conditions pour bénéficier du régime LMP (2°du IV de l’article 155 du CGI).
32 Sur le plan social
Le report d’imposition visé à l’article 41 n’entre pas dans le champ des de l’article 131-6 du Code de la sécurité sociale (Le sujet n’est pas traité en tant que tel dans les différentes sources documentaires, mais seules les exonérations des PVCT entrent dans l’assiette des cotisation).
Mais, à l’issue de la période de 5ans d’activité, les PV sont exonérés et devraient, à mon sens, entrer dans l’assiette des cotisations sociales…
4 Et si, lors du décès, les héritiers optaient pour le 2 de l’article 39 terdecies ?
« 2. Sous réserve des dispositions de l’article 41, les plus-values nettes constatées en cas de décès de l’exploitant sont soumises de plein droit au régime fiscal des plus-values à long terme ».
Ce régime implique que l’ensemble des PVCT et PVLT sont soumises régime des PVLT au taux de 30% (12%+17.20%).
Par ailleurs Les dispositions de l’article 151 septies B exonèrent les PVLT
– « Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :
1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation »…
Ce régime est applicable à la LMP
« Les plus-values à long terme réalisées à l’occasion de la cession d’immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI (BOI-BIC-PVMV-20-40-30).( BOI-BIC-CHAMP-40-20)
Enfin, le l’article 39 terdecies du CGI est inclus dan les PVLT de l’articler 151 septies (39 duodecies à 39 quinquies).
Cela signifie qu’en cas d’option pour le régime du 2 de l’article terdecies, la PVLT est susceptible d’être exonérée après une détention de l’immeuble de 15 ans.
Seule la PVCT serait taxable au taux de 30%.
S’agissant de PVLT aucune cotisation sociale ne serait due sur la PVCT.
En conclusion :
Il existe plusieurs régimes susceptibles de s’appliquer en cas de décès d’un LMP exercé à titre individuel qui nécessitent de procéder à des calculs afin d’optimise la situation.
Bonjour,
Vous indiquez au sein de l’article que : « étend donné que l’assurance emprunteur est souscrite par l’activité de location meublé, cela déclenche le bénéfice exceptionnel lors du décès de l’assuré d’où l’imposition exceptionnelle ».
Dans le cas d’un crédit et d’une assurance emprunteur souscrits à titre privé (en indivision ou non) et non pas via société (SCI ou autre), ce revenu exceptionnel n’est il pas considéré à titre privé (donc non réalisé par l’activité de location meublé) et ainsi non soumis à l’imposition ?
Merci.
Bonsoir Thomas,
Pour votre parfaite compréhension il y a lieu « de reposer le cadre »:
1 / Il s’agit d’un investissement immobilier, quelle que soit sa destination, location nue ou meublée,
2/ On a recours au crédit via un établissement bancaire dit « classique »,
3/ La banque demande la souscription d’une ADP par des personnes physiques, quel que soit le véhicule de l’investissement, i.e. en nom propre ou via une personne morale, ADP dont l’établissement bancaire est bénéficiaire en cas de survenance de décès du souscripteur.
Indépendamment des informations et solutions évoquées supra, le capital décès relatif à l’ADP est bel et bien versé à l’établissement bancaire qui aura financé cet investissement.
ET, dans le cas où l’investisseur pratiquait la location meublée, activité commerciale par essence, alors ce capital est constitutif d’un « exceptionnel », même si l’assurance emprunteur est « souscrite à titre privé » pour reprendre vos termes.
C’est bel et bien la nature de la location qui détermine le traitement de ce capital décès.
Dans l’espoir d’avoir répondu à votre interrogation.