La location meublée, exercée à titre professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est définitivement un régime fiscal attrayant pour celui qui ambitionne d’investir dans l’immobilier locatif. Pourtant, derrière des avantages fiscaux faciles à expliquer qui se traduisent par une moindre imposition pendant l’exploitation de l’immeuble, il ne faut pas nier les inconvénients qui pourraient anéantir l’intérêt fiscal accumulé pendant de très nombreuses années.

Le risque principal, c’est le décès de l’exploitant; En effet, comme nous vous l’expliquons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , le décès de l’exploitant est l’origine d’une imposition exceptionnelle qui pourrait rendre obligatoire la cession de tout ou partie du patrimoine par les héritiers.

Le décès de l’exploitant, mais également la donation de l’immeuble exploité en location meublée professionnelle (LMP) :

  • Le remboursement du capital restant dû du crédit immobilier sera à l’origine d’un bénéfice exceptionnel taxable à l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux au taux de 17.20% pour les LMNP ou + cotisations sociales URSSAF pour les LMP ; Pour être clair, si l’encours de crédit immobilier au décès de l’exploitant est de 200 000€, alors l’assurance emprunteur remboursera 200 000€, et ce profit exceptionnel sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux marginal de 45% + 17.20% si l’exploitant exerçait son activité en tant que LMNP. Lorsque l’exploitation était réalisée en LMP, le bénéfice exceptionnel subira les cotisations sociales dont le taux devrait être autour de 35% et le solde sera taxable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition au moment du décès.

  • En location meublée professionnelle (LMP) le décès de l’exploitant, mais également la donation de l’immeuble en pleine propriété ou en démembrement de propriété, seront considérés comme une cession d’élément d’actif et la plus-value professionnelle constatée sur l’actif immobilier sera taxable à l’impôt sur le revenu (après une éventuelle exonération après 5 années d’exploitation en LMP en application de l’article 151 septies du CGI) et aux cotisations sociales payées à l’URSSAF (sans possibilité d’exonération, même après 5 ans) ;

PS : Notez bien que cette plus-value professionnelle ne sera pas taxable lors du décès de l’exploitant ou de la donation de l’immeuble exploité en location meublée lorsque l’exploitation sera exercée en location meublée non professionnelle.

Nous vous expliquons tout cela de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« 

Investir dans l'immobilier

Quelle stratégie pour éviter cette imposition catastrophique au décès de l’exploitant ?

Entrons dans le cœur du sujet de l’article. Quelles stratégies pour éviter cette imposition confiscatoire en cas de décès.

Attention, à ne pas vous réjouir trop vite. S’il existe une solution très efficace pour supprimer l’imposition du capital versé par l’assurance emprunteur, il n’existe pas de solution imparable pour éviter la taxation de la plus-value professionnelle constaté lors de la sortie d’élément d’actif en LMP. Seule une éventuelle constitution d’une SARL de famille pourrait permettre, non pas de supprimer le risque, mais de repousser le problème sur la tête des enfants. Ce n’est donc pas une solution pertinente.

Pour ce premier article, concentrons nous sur la question de l’assurance emprunteur. Nous étudierons la question de la plus-value professionnelle dans un second article à paraître dans la semaine.

1- L’assurance emprunteur – Comment éviter l’imposition du capital versé par l’assurance emprunteur au décès de l’exploitant d’une location meublée.

Pour éviter cette imposition catastrophique au décès de l’exploitant, tout se joue lors de la mise en place du crédit immobilier.

Avec Pierre Marchand, responsable du service de courtage en crédit immobilier, nous avons identifié une stratégie simple et très efficace : Au lieu de souscrire un crédit immobilier classique tel que pourrait vous le proposer votre banque, il faut souscrire un crédit immobilier hypothécaire via des établissements spécialisés;

La principale différence entre le crédit immobilier bancaire et le crédit immobilier hypothécaire est l’assurance emprunteur : Dans un crédit immobilier hypothécaire, l’assurance emprunteur est facultative et elle pourra donc être souscrite séparément par l’investisseur à titre privé (et non par l’activité de location meublée).

L’assurance emprunteur, en plus d’être souscrite de manière autonome permettra de désigner les enfants ou les héritiers comme bénéficiaire en cas de décès comme nous vous l’expliquons dans cet article « Crédit immobilier : Changer le bénéficiaire de l’assurance emprunteur pour réduire les droits de succession (arrêt Musel)« 

Au décès de l’exploitant de la location meublée, le crédit immobilier ne sera pas remboursé par l’assurance emprunteur, ce seront les héritiers bénéficiaires qui recevront le capital hors succession.

Ainsi, en plus de supprimer le risque d’imposition du capital versé par l’assurance emprunteur, cette stratégie permet de doublement réduire les droits de succession :

  • Versement du capital « assurance emprunteur » sans droit de succession aux héritiers ;
  • Non remboursement du crédit immobilier au décès de l’exploitant qui constitue donc un passif de succession qui aura pour conséquence de réduire les droits de succession payé par les héritiers.

Conclusion :

Le décès de l’exploitant d’une location meublée est catastrophique s’il intervient en cours de crédit immobilier. Les investisseurs qui voudraient se protéger contre ce risque auront tout intérêt à souscrire un crédit immobilier hypothécaire.

Ce crédit immobilier ne vous sera pas proposé par une banque traditionnelle ; Il est proposé par des établissement de crédit (et non des banques et uniquement accessible via un courtier en crédit immobilier.

Comme me l’expliquais Pierre Marchand, responsable du service courtage en crédit immobilier, en fin de semaine dernière, le taux du crédit immobilier hypothécaire est un peu plus élevé, mais si l’on tient compte de la déductibilité fiscales des intérêts d’emprunt et de la possibilité de souscrire une assurance emprunteur en délégation de manière autonome, le surcoût devient ridicule en proportion de l’optimisation fiscale qu’il permet.

A suivre.

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