Les débats autour du PLF 2025 et la réforme du régime fiscal de la location meublée non professionnel (LMNP) se précisent au gré des dernières discussions au Sénat.
Le gouvernement vient de proposer deux amendements importants qui clarifient son intention qui pourrait se traduire dans une éventuelle version 49.3 du budget.
Deux amendements qui confirment la volonté du gouvernement de réformer le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) via une réforme de la plus-value immobilière. Les amortissements constatés pendant toute l’exploitation seraient réintégrés lors de la cession dudit immeuble afin de majorer la plus-value immobilière imposable.
Le gouvernement explique : « Afin d’assurer une égalité de traitement entre les logements meublés professionnels et non professionnels, l’article 24 du présent projet de loi de finances prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien soient effectivement pris en compte lors de sa cession pour le calcul de la plus-value immobilière afférente ».
Néanmoins, deux dispositions viennent tempérer cette volonté de réforme :
- 1- Amendement N° I-2098 « Le présent amendement prévoit que l’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 ne s’applique qu’aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. » Ainsi, seules les cessions intervenues à partir du 01/01/2025 seraient concernées ;
- 2 – Amendement N° I-2104 « Lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2025, les parlementaires ont manifesté la volonté de prévoir un traitement particulier pour l’investissement dans certains types de logements qui concourent au développement de l’offre locative en faveur de certaines populations dont les besoins présentent des enjeux particuliers. Le présent amendement prévoit ainsi de ne pas appliquer le dispositif de l’article 24 aux investisseurs non professionnels pour les logements situés dans certaines résidences-services et établissements pour personnes âgées ou handicapées. Ainsi, pour le calcul de la plus-value de cession de ces biens, le prix d’acquisition ne sera pas minoré des amortissements déduits pendant la période de location. Les résidences services type EHPAD, résidence seniors ne seraient pas concernées.
L’exclusion des résidences services ou le retour aux sources.
Cette exclusion des résidences services constitue une forme de retour aux sources. À l’origine, le régime fiscal de la location meublée leur était destiné. Le législateur n’avait pas anticipé que les bailleurs privés se saisissent de cette opportunité fiscale qu’est le LMNP.
Je me souviens encore en 2016, lorsque je devais expliquer qu’il était possible de bénéficier du régime LMNP en dehors des résidences services.
À l’époque, personne ne le savait. C’était il y a 8 ans. Aujourd’hui, tout le monde ne veut faire que du LMNP… au risque même de ne pas respecter les conditions pour en bénéficier tant les avantages fiscaux sont nombreux.
Ce qui devait arriver arrive donc dans ce PLF 2025 : Le régime fiscal LMNP est recentré au profit des résidences services pourvoyeuses d’emplois partout sur le territoire.
Une réforme du LMNP qui n’est pas une catastrophe, même si…
Le régime fiscal LMNP perd un avantage fiscal conséquent. C’est indéniable. D’autant plus qu’une réforme du calcul des plus-values immobilières avec suppression de l’abattement pour durée de détention et de l’exonération après 30 ans pourrait s’ajouter à la réforme du LMNP.
Ceux qui espéraient tirer profit de cet abattement après 30 ans… pourraient devoir réviser leur enthousiasme à la baisse (cf. « Plus-value immobilière : Une réforme pour supprimer l’abattement pour durée de détention ? » et « Simulateur réforme des plus-values immobilières – PLF2025« ).
Nous n’en sommes pas encore là, mais cette seconde partie de la réforme pourrait bien être à l’ordre du jour rapidement…
Plus que jamais, les investisseurs doivent faire la part des choses :
- Le régime LMNP est un bon régime fiscal, mais ce n’est plus l’oasis fiscal qu’il a été depuis ans. L’intérêt du LMNP réside principalement dans un décalage du paiement de l’impôt dans le temps. Au lieu de payer au gré de la perception des loyers, vous payerez l’impôt lors de la vente (et il y aura vente – Je ne crois pas aux stratégies qui consistent à garder un bien immobilier pendant 40 ou 50 ans, ce n’est pas le sens de la vie des familles).
- Pour les studios dans les grandes villes, le régime LMNP reste parfaitement adapté. Les jeunes étudiants ou personne non stabilisée dans leur vie ont besoin de ce mode de logement meublé. Néanmoins, prudence, car la baisse de la natalité devrait réduire le nombre d’étudiants à moyen terme et la baisse du financement de l’apprentissage pourrait même avoir des répercussions à très court terme ;
- Comme j’essaie de vous l’expliquer, le déficit foncier est un régime fiscal qui apparaît alors comme nettement plus favorable pour les biens plus grands qui nécessitent un peu de travaux (cf. « Le LMNP est mort, vive le déficit foncier !« ) ; Dans les villes moyennes, le dispositif Loc’avantage optimisé aux déficits fonciers apparaitra rapidement comme très attrayant (cf. « Quel est le meilleur régime fiscal pour investir dans l’immobilier locatif en 2025 ? » ;
- En revanche, fuyez les stratégies d’investissement immobilier à l’impôt sur les sociétés (IS). SCI IS ou pire encore SAS ne sont pas des solutions pour parer cette réforme fiscale du LMNP.
À suivre.
