La location meublée est un statut fiscal particulièrement attrayant pour l’investisseur en immobilier locatif qui cherche à optimiser l’imposition de ses revenus immobiliers.

Le mouvement de transformation des locations nues au profit de location meublée est massif. Dans certains quartiers, il est même difficile de trouver des locations nues tant la location meublée devient la norme.

Bref, vous faites tous de la location meublée tant le régime fiscal paraît attrayant par rapport à la location nue. En réalité, c’est surtout le régime fiscal de la location meublée non professionnelle qui est attrayant.

La location meublée professionnelle (LMP) et son affiliation automatique à la sécurité sociale des indépendants est problématique et tellement onéreuse qu’il apparaît prudent d’essayer d’y échapper.

Malheureusement, vous êtes nombreux à tomber dans le régime LMP à l’insu de votre plein gré, et notamment à l’occasion de votre départ à la retraite ou encore lorsque vous changez d’activité professionnelle pour lever le pied.

Explication.

Le régime de la location meublée professionnelle (LMP) est accordé aux investisseurs qui cumulent :

  • Des recettes annuelles retirées de cette activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal qui excèdent 23 000 € ;

ET

  • Des recettes de location meublée qui excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, indemnités, émoluments, salaires, pensions et rentes viagères ; des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée ; des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Ainsi, vous êtes excessivement nombreux à percevoir plus de 23000€ de recettes de location meublée (= somme des loyers bruts de charges), mais à disposer de revenus professionnels supérieurs à ces recettes de location meublée.

Vous êtes donc LMNP et très heureux de l’être.

Une qualification de LMNP qui reste acquise tant que vos revenus professionnels restent supérieurs à vos recettes de location meublée. C’est alors que la situation devient tout de suite moins confortable lors de votre départ à la retraite ou à l’occasion d’un accident professionnel.

En effet, la chute des revenus professionnels aura pour conséquence immédiate de vous faire perdre le bénéfice du caractère non professionnel de l’activité de location meublée. Vous devenez alors automatiquement loueur en meublé professionnel et devrez vous affilier au régime de la sécurité sociales des indépendants.

Une situation inconfortable qu’il convient d’anticiper. Ce passage automatique en location meublée professionnelle qui est particulièrement pénalisante, notamment en ce qui concerne l’imposition des plus-values et autres cotisations sociales.

Ce passage automatique est d’autant plus pénalisant au niveau de l’affiliation à la sécurité sociale que cette affiliation est définitive.

En théorie, il suffit d’être une seule année en LMP pour être définitivement affilié à la sécurité sociale, même si vous redevenez non professionnel (LMNP) l’année suivante.

A suivre.

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