Le sujet semble simple pourtant, comme vous allez le constater, il n’en est rien. Le régime fiscal de la location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), est celui des bénéfices industriels et commerciaux classiquement applicable à toutes les entreprises.
Un régime fiscal que nous approfondissons dans la nouvelle édition de notre livre & formation « Investir dans l’immobilier » – A ce titre, ne ratez pas notre prochaine visio-patrimoniale dédiée à la location meublée – Vendredi 29 avril à 12h00 (ou en replay)
Cette imposition des revenus dans la catégorie des BIC implique de nombreuses obligations comptables et fiscales rendant indispensable le recours à un expert comptable spécialisé en location meublée (cf. « Location meublée : L’expert-comptable est il obligatoire ?« ).
Contrairement aux locations vides imposées sous le régime fiscal des revenus fonciers, le régime fiscal des BIC professionnels ou non professionnels permet une plus grande déductibilité des charges engagées. De manière globale, l’administration fiscale explique que :
« L’entreprise est en principe libre de sa gestion et les dépenses qu’elle engage pour son fonctionnement constituent normalement des charges déductibles pour la détermination du résultat fiscal dès lors qu’elles satisfont aux conditions générales de déduction prévues par les dispositions au 1 de l’article 39 du code général des impôts (CGI) et ne sont pas exclues par une disposition particulière. […] Bien que l’administration ne soit pas autorisée à s’immiscer dans la gestion des entreprises, elle peut cependant conformément à une jurisprudence constante du Conseil d’État, remettre en cause les dépenses qui ne se rattacheraient pas à une gestion normale ou n’auraient pas été exposées dans l’intérêt direct de l’entreprise. »
Source : BIC – Frais et charges – Conditions générales de déduction – Frais et charges exposés dans l’intérêt de l’entreprise
Cette définition large est au cœur de l’intérêt fiscal du régime de la location meublée. Le régime fiscal des revenus fonciers réservés aux locations nues est nettement moins généreux dans la définition des charges déductibles avec une liste exhaustive à laquelle il n’est pas possible de déroger.
Ainsi, pour les logements loués nus, les frais d’acquisition (frais de notaire ou d’agence immobilière), ou encore l’amortissement de l’immeuble ne sont pas déductibles contrairement à la location meublée.
Pour autant, il serait une erreur de s’arrêter là car en réalité, les charges peuvent être déductibles de deux manières différentes qui s’imposent à l’exploitant de la location meublée :
- Soit la dépense est déductible immédiatement du bénéfice imposable ; Ce sont les charges déductibles ;
- Soit la dépense n’est pas immédiatement admise en déduction du résultat imposable ; La dépense est alors amortissable sur sa durée prévisible d’utilisation. Ce sont les charges amortissables.
Cette distinction entre charges déductibles et charges amortissables n’existe pas pour les revenus de locations nues ; Dans la catégorie des revenus fonciers, toutes les charges admises en déduction sont immédiatement déductibles et ne seront pas amortissables.
Comme nous vous l’expliquons en détail dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il est essentiel de bien comprendre la différence entre ces deux types de dépenses pour ne pas faire d’impair dans la mise en œuvre de la stratégie d’investissement immobilier.
Dans le quotidien, on observe trop souvent une pratique frauduleuse qui consiste à considérer les travaux exécutés dans une location meublée comme déductibles… alors qu’ils devraient être amortissable. C’est là une fraude fiscale qui pourra être lourde de conséquences.
Les travaux engagés par l’investisseur en location meublée est au cœur de cette distinction entre charges déductibles et charges amortissables.
Que les choses soit claires : Les travaux engagés dans votre location meublée, dans leur très grande majorité, ne sont pas des charges déductibles, ce sont des charges amortissables sur la durée vie prévisible des travaux en question.
La pratique qui consiste à croire que toutes les factures d’un montant inférieur à 500€ sont des charges déductibles alors que les dépenses d’un montant supérieur à 500€ seraient amortissables est un réalité une légende urbaine source d’erreur.
Hier, à l’occasion d’une consultation patrimoniale, mon client m’explique imputer 100% des travaux réalisés dans ces logements au titre des charges déductibles. En effet, réalisant lui-même les travaux dans ces logements, il s’organise pour obtenir des factures chez Bricocash ou autre brico dépôt d’un montant inférieur à 500€ afin de les déduire immédiatement.
Il s’agit tout simplement d’une fraude fiscale. Ces travaux ne sont pas déductibles. Ils sont en réalité amortissables sur la durée de vie prévisible des travaux.
En réalité, les travaux engagés par le propriétaire d’un bien immobilier doivent être analysé comme les composants de l’actif immobilisé qu’est l’immeuble. Dans sa doctrine fiscale, l’administration fiscale explique :
« Sont considérés comme des composants les éléments principaux d’une immobilisation corporelle qui satisfont cumulativement aux deux conditions suivantes :
– ils doivent avoir une durée réelle d’utilisation différente de celle de l’immobilisation à laquelle ils se rattachent ;
– ils doivent faire l’objet de remplacement au cours de la durée réelle d’utilisation de l’immobilisation corporelle à laquelle ils se rattachent.
Par commodité, la partie non décomposée de l’immobilisation sera appelée : « la structure ».
Les composants ne doivent être identifiés que s’ils représentent un élément substantiel de l’immobilisation.
[…] La durée réelle d’utilisation correspond en pratique, tant pour l’élément qui constitue le composant que pour l’immobilisation à laquelle il se rattache, à la durée d’utilisation effective par l’entreprise qui a inscrit le bien à l’actif de son bilan.La durée réelle d’utilisation du composant correspond normalement à l’intervalle séparant l’acquisition de l’immobilisation et le renouvellement du composant ou deux remplacements. Par ailleurs, la différence entre la durée réelle d’utilisation du composant et celle de l’immobilisation doit revêtir un caractère significatif.
Conformément à l’article 15 bis de l’annexe II au CGI, les éléments d’une immobilisation répondant à la définition donnée ci-dessus doivent être comptabilisés à l’actif du bilan, distinctement de la structure. Ces éléments font l’objet d’un plan d’amortissement propre en application de l’article 15 bis de l’annexe II au CGI.
Lorsque la dépense de remplacement d’un composant survient, le coût de remplacement est inscrit à l’actif. En contrepartie la valeur nette comptable du composant d’origine, normalement nulle lors du remplacement, est comptabilisée en charges. Des précisions sont également données ci-après sur les modalités de traitement du remplacement d’un composant.
A titre d’exemple, l’administration fiscale propose un tableau de répartition d’un immeuble par les principaux composants :
| Locaux d’activité | Centres commerciaux | Logements | Bureaux | |||||
| Durée/Ans | Quote-part/% | Durée/Ans | Quote-part/% | Durée/Ans | Quote-part/% | Durée/Ans | Quote-part/% | |
| Terrains (3) | Non amortissable | Non amortissable | Non amortissable | Non amortissable | Non amortissable | Non amortissable | Non amortissable | Non amortissable |
| Gros œuvre | 25 à 50 | 60 à 90 | Sup à 40 | 40 à 60 | Sup à 50 | 40 à 50 | Inf à 40 | 40 à 60 |
| Façades, étanchéité | 20 à 40 | 5 à 10 | 20 à 30 | 10 à 25 | 20 à 50 | 5 à 20 | 20 à 40 | 10 à 25 |
| IGT | 15 à 30 | 5 à 15 | 10 à 25 | 15 à 30 | 15 à 30 | 20 à 30 | 15 à 30 | 15 à 30 |
| Agencements | 7 à 15 | 5 à 15 | 5 à 15 | 10 à 20 | 5 à 15 | 20 à 25 | 7 à 15 | 10 à 20 |
Ainsi, les travaux ne seront pas déductibles et ils devront être amortis sur la durée de vie prévisible des travaux engagés. Lorsque les travaux seront d’un faible montant, il devront être « raccrochés » aux composants concernés.
Sur cette question, l’administration fiscale complète avec ces mots :
« il doit être appliqué les mêmes règles d’activation pour les coûts initiaux encourus pour acquérir, produire une immobilisation corporelle ou pour les coûts encourus postérieurement pour ajouter, remplacer des éléments ou incorporer des coûts d’entretien ou de grandes révisions.
D’une manière générale, les dépenses qui ont pour effet de prolonger notablement la durée probable d’utilisation d’un élément d’actif ne peuvent être comptabilisées en charges. Elles doivent être inscrites dans des comptes d’actif et sont seulement susceptibles de faire l’objet d’un amortissement échelonné.
D’une manière générale, les dépenses qui ont pour effet d’augmenter la valeur d’un élément de l’actif ne peuvent être comptabilisées en charges et doivent être inscrites dans des comptes d’actif.
En revanche, peuvent être comprises parmi les charges les dépenses qui n’ont d’autre objet que de maintenir un élément de l’actif en état tel que son utilisation puisse être poursuivie jusqu’à la fin de la période d’amortissement restant à courir (CE, arrêt du 19 juin 1959, req. n° 40282, 7e et 8e s.-s., RO p. 448).
Source : BIC – Frais et charges – Distinction entre éléments d’actif et charges – Valorisation des actifs – Dépenses relatives à des immobilisations existantes
En deux mots : Changer un interrupteur, mettre un rideau au vélux, ou changer un joint au ballon d’eau chaude seront des charges déductibles alors que changer le ballon d’eau chaude ou mettre en conformité le tableau électrique seront des charges amortissables tout comme le changement du moteur du volet roulant ou de la VMC.
Les travaux déductibles sont ceux qui permettent de maintenir la durée de vie de l’élément alors que les les travaux amortissables sont ceux qui permettent d’en allonger la durée de vie.
Quelle est l’origine de cette somme de 500€ comme élément de distinction entre charges déductibles et charges amortissables ?
Cette somme de 500€ existe. Ce n’est pas une invention.
Nous la retrouvons dans le chapitre consacré à la définition des composants ;
« Sur le plan fiscal, il sera admis, par parallélisme avec la tolérance relative aux immobilisations de faible valeur, que les composants ayant une valeur unitaire inférieure à 500 € hors taxes ne soient pas identifiés en tant que tels« .
source : BIC – Frais et charges – Distinction entre éléments d’actif et charges – Définition des actifs immobilisés – Définitions comptable et fiscale
L’administration fiscale explique simplement que les composants d’une valeur inférieure à 500€ pourront ne pas être amortis. Mais attention, l’administration fiscale évoque la question d’un composant d’un montant inférieur à 500€ et non d’une dépense de moins de 500€. Comme nous l’avons expliqué plus haut, une dépense de moins de 500€ relative à un composant d’un montant supérieur à 500€ devra être amortis dès lors que cette dépense à pour conséquence d’augmenter la durée de vie prévisible dudit composant.
A suivre.
Et oui, la comptabilité et la gestion fiscale des locations meublées, c’est un métier et c’est celui de notre expert-comptable spécialisé en location meublée, sci et SARL de famille.
34 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Il existe une grande confusion autours de cette somme de 500 €. Pour beaucoup, l’exception est devenue la règle. Pour rappel, tout bien dont la durée d’utilisation est supérieure à un an doit être immobilisé et ce, quel qu’en soit le montant. Il existe toutefois une tolérance, pour les biens dont la valeur est inférieure à 500 €, qui peuvent être comptabilisés en charges.
Soyons justement très précis pour ne pas entretenir cette confusion.
Extrait de la doctrine fiscale :
« Les dépenses d’acquisition des divers éléments de l’actif immobilisé doivent être inscrites à un compte d’immobilisation et peuvent seulement faire l’objet d’un amortissement échelonné sur la durée d’utilisation des biens considérés (BOI-BIC-CHG-20-10).
Néanmoins certains biens de faible valeur peuvent être admis en charges au titre de l’exercice d’acquisition dès lors que leur utilisation ne constitue pas pour l’entreprise l’objet même de son activité.
– Il est admis que le petit outillage à main de faible valeur (marteaux, pinces, etc.) qui s’use rapidement peut être entièrement amorti dès l’année de son acquisition, ce qui revient, en pratique, à le comptabiliser dans des comptes de charges.
– Les entreprises sont également autorisées à comprendre parmi leurs charges immédiatement déductibles le prix d’acquisition des matériels et outillages d’une valeur unitaire hors taxes n’excédant pas 500 €.
Les matériels et outillages pouvant bénéficier de cette tolérance sont ceux qui répondent à la définition du matériel et de l’outillage à inscrire aux comptes 2154 et 2155 du Plan comptable général. Il s’agit en fait de l’ensemble des objets, instruments et machines avec ou par lesquels :
– on extrait, transforme ou façonne les matériels ou fournitures ;
– on fournit les services qui sont l’objet même de la profession exercée.
– Les entreprises sont admises à comprendre dans leurs charges immédiatement déductibles les matériels de bureau et mobiliers dont le prix d’achat unitaire hors taxes n’excède pas 500 €.
– Cette tolérance est aussi applicable aux dépenses d’acquisition de logiciels d’une valeur unitaire hors taxes n’excédant pas 500 €.
Et c’est tout !
Bonjour Guillaume,
Pour un autre extrait de la doctrine (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2109-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHG-20-30-10-20170301) :
– en ce qui concerne le matériel et l’outillage :
« Le dépassement du plafond de 500 € est apprécié le cas échéant en considération du prix global de l’ensemble des éléments composant le matériel ou l’outillage.
Par exemple, le prix à retenir pour l’achat d’un système antivol comprenant dans un magasin des portiques de détection associés à des étiquettes attachées aux produits vendus et à des détacheurs est égal à la somme des prix d’acquisition de l’ensemble des étiquettes, des portiques et des détacheurs, dès lors que les étiquettes participent indissociablement avec les portiques et les détacheurs au même système antivol. »
– en ce qui concerne le mobilier :
« Les acquisitions en cause doivent donc résulter du renouvellement courant du mobilier installé. La mesure n’est notamment pas applicable à l’équipement initial en mobilier d’un immeuble de bureaux, d’un restaurant ou d’un magasin commercial, ni au renouvellement complet de ce mobilier, même si la valeur unitaire de chaque meuble est inférieure à 500 € hors taxes. Cette tolérance demeure cependant applicable lorsque l’équipement initial ou le renouvellement complet n’excède pas cette limite.
Si un bien déterminé se compose de plusieurs éléments qui peuvent être achetés séparément (meubles de rangement modulables par exemple), il y a lieu de prendre en considération le prix global de ce bien, et non la valeur de chaque élément, pour apprécier la limite de 500 € prévue ci-dessus. »
voila.
un loueur de vélo ne peut pas ne pas amortir ses vélos sous prétexte qu’il les achète un par un et à moins de 500 euros hors taxe (600 TTC)chacun;
En revanche, il peut ne pas amortir son ordinateur s’il coute moins de 500 euros hors taxe
Bonjour, mais pour les locations nues quant est-il de la déducion des petits travaux et/ou des factures d’achats de matériel pour des réparations (ex changement des clefs de placard, entrée, reprise de peintures etc ?) et où trouver une liste exhaustive à ce sujet avec toutes les charges déductibles (ex factures d’energie entre deux locataires : est-ce déductible ?). MERCI +
Ou trouver le détail des charges déductibles ? Quelle drôle de question : Dans mon excellent livre « Investir dans l’immobilier » https://www.leblogpatrimoine.com/investir-dans-limmobilier-tout-savoir-pour-comprendre-et-optimiser-son-patrimoine
😉
Guillaume,
Quatre points relatifs au développement de votre sujet qui évoque le traitement comptable et fiscal des travaux:
– Notion de fraude fiscale
Vous utilisez à plusieurs reprise le terme de « fraude fiscale » dans votre article pour qualifier des agissements qui pourraient être considérés comme de simples erreurs sanctionnées par l’intérêt de de retard et au pire par la majoration de 40% pour « manquement délibéré » et à condition que l’administration démontre que le contribuable a fait une utilisation volontaire d’un texte non applicable à la situation.
La fraude fiscale, qui entraine potentiellement des sanctions pénales est visée à l’article 1741 du CGI:
« Article 1741
Sans préjudice des dispositions particulières relatées dans la présente codification, quiconque s’est frauduleusement soustrait ou a tenté de se soustraire frauduleusement à l’établissement ou au paiement total ou partiel des impôts visés dans la présente codification, soit qu’il ait volontairement omis de faire sa déclaration dans les délais prescrits, soit qu’il ait volontairement dissimulé une part des sommes sujettes à l’impôt, soit qu’il ait organisé son insolvabilité ou mis obstacle par d’autres manoeuvres au recouvrement de l’impôt, soit en agissant de toute autre manière frauduleuse, est passible, indépendamment des sanctions fiscales applicables, d’un emprisonnement de cinq ans et d’une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l’infraction…
– La tolérance des « 500€ » pour les « biens de faible valeur » en matière de charge déductible est développée au BOI-BIC-CHG-20-30-10 , qui concerne historiquement le « petit matériel », a été étendue au matériel et mobilier de bureau puis aux logiciels, le tout sous certaines conditions et ne vise en aucun cas les travaux réalisés sur un immeuble.
– En ce qui concerne l’approche par composants, la doctrine fiscale précise, comme vous le rappelez, que « Sur le plan fiscal, il sera admis, par parallélisme avec la tolérance relative aux immobilisations de faible valeur, que les composants ayant une valeur unitaire inférieure à 500 € hors taxes ne soient pas identifiés en tant que tels… »
Mais cela ne signifie pas que « les composants d’une valeur inférieure à 500€ pourront ne pas être amortis ».
Cela signifie que le composant, en supposant qu’il rempli les conditions pour être défini comme un composant, sera rattaché à la « structure » et non comptabilisé en charge (BOI-BIC-CHG-20-10-10 N°90).
Aux N°100 et 110 l’administration donne deux exemples qui explicitent sa position.
– Enfin, une question qui peu s’avérer fréquente en matière de LM: il s’agît de certaines dépenses d’entretien.
Sont en général considérés comme des dépenses courantes d’entretien et de réparation à comptabiliser en charges :
– les peintures extérieures et intérieures (sauf si elles entraînent un accroissement de la valeur de l’immeuble),
– les travaux de peinture, vitrerie, nettoyage et réfection partielle de réseaux électriques et de plomberie (CE 8-7-1987 n° 72701 et 72702 ; CE 6-5-1985 n° 43391),
– le remplacement d’une moquette (CE 13-5-1991 n° 74729).
Ces arrêts du CE ne semblent pas en contraction avec la règlementation comptable en vigueur depuis 2005.
Ces dépenses comptabilisées en charges pourraient par ailleurs rendre le résultat négatif et faire entrer la valeur du bien dans l’assiette de l’IFI, en considérant que les autres conditions étaient réunies pour bénéficier du régime des biens professionnels…
Merci Alain pour ces précisions d’une grande rigueur. .
Auriez vous les références Bofip du dernier passage de votre commentaire « Enfin, une question qui peu s’avérer fréquente en matière de LM…
D’avance merci,
Guillaume
Guillaume,
En fait vous avez cité le texte du BOFIP qui traite des considérations générâmes en cette matière:
« D’une manière générale, les dépenses qui ont pour effet de prolonger notablement la durée probable d’utilisation d’un élément d’actif ne peuvent être comptabilisées en charges. Elles doivent être inscrites dans des comptes d’actif et sont seulement susceptibles de faire l’objet d’un amortissement échelonné.
D’une manière générale, les dépenses qui ont pour effet d’augmenter la valeur d’un élément de l’actif ne peuvent être comptabilisées en charges et doivent être inscrites dans des comptes d’actif.
En revanche, peuvent être comprises parmi les charges les dépenses qui n’ont d’autre objet que de maintenir un élément de l’actif en état tel que son utilisation puisse être poursuivie jusqu’à la fin de la période d’amortissement restant à courir (CE, arrêt du 19 juin 1959, req. n° 40282, 7e et 8e s.-s., RO p. 448).«
J’ai repris dans le point 4 un extrait du Mémento comptable FL 2021 qui lui même, d’une part reprend les textes comptables applicables en la matière et d’autre part la jurisprudence antérieure au règlement comptable sur les actifs applicable à compter de 2005.
Comme le souligne l’auteur, à partir du moment où il n’a pas été identifie, par exemple ce composant peinture, ce qui sera le cas dans la plus part des situations, la réfection des peintures sera comptabilisée en charges.
Il n’y a pas, à ma connaissance, de jurisprudence qui traite de ce dernier point depuis le règlement de 2005.
Bonjour Guillaume Fonteneau
Excellent article , excellentes commentaires d’Alain Lambard précisant les PRINCIPES comptables et fiscaux applicables pour les entreprises ayant des activités relevant des BIC en général et par extension à l’activité de location meublée, en matière de déduction de charges de travaux et d’amortissement d’immobilisations. Ce qui motive généralement le recours à la LM.
Cela dit, une fois cette usine à gaz exposée, il me semble qu’un examen critique s’impose.
Cette « belle THEORIE » qui consiste à décomposer les immobilisations en composants a été conçue en pensant ENTREPRISE ( commerciale, industrielle …)
En effet, il est généralement aisé de définir les composants d’un bâtiment industriel : le prix des terrains industriels sont assez bien connus , les composants d’un bâtiment industriel sont identifiables, de même les machines , le mobilier etc….et de plus la définition des durées d’utilisation ne pose guère de problème.
En outre, s’agissant d’entreprises importantes, les enjeux de la déduction des charges et de l’amortissement sont importants pour le fisc.
Dès lors, rechercher précision et rigueur, fût-ce au prix d’une grande complexité, peut se justifier.
Mais, transposer cela aux biens immobiliers exploités en location meublée est pure folie. C’est irréaliste car inutile et impraticable…et d’ailleurs non appliqué si j’en juge par les nombreux échanges que j’ai eu à ce sujet avec des Experts-comptables, dont mon expert-comptable se référant aux pratiques de sa Sté d’Expertise comptable nationale…..
A noter d’ailleurs que pour une exploitation de meublés de quelque importance, cette complexité ferait exploser le montant des honoraires comptables…..
Le fisc sait faire des exceptions quand il s’agit de Pacte Dutreil ou d’IFI, que diable ne laisse-t-on pas les LMNP et LMP hors du champ d’application de la méthode par composants totalement inadaptée ? Ce serait du BON SENS !
Si l’on considère que le but du fisc dans cette affaire est in fine d’alimenter les caisses de l’état, la complexité générée est ici contre-productive et surtout totalement ILLUSOIRE !
En effet , considérons un studio dans un immeuble en copropriété .
Premier obstacle : dissocier la « composante terrain » non amortissable et la construction.
Dès ce stade, on constate que la difficulté et l’approximation sont telles quant à l’estimation du terrain, et donc du bâti , que chercher à définir des composants et leur attribuer une valorisation par un pourcentage (arbitraire) appliqué à la valeur très imprécise du bâti global » n’a ni queue ni tête » !
Cumuler des approximations les unes après les autres conduit à un résultat illusoire et incontrôlable par le fisc ( cf les obligations qu’impose le CE au fisc pour pouvoir contester ne serait-ce que la valorisation du terrain !) .
C’est pourquoi, ni les CGA lors de leurs contrôles en amont, ni les contrôleurs du fisc ne sont demandeur d’une approche par composants.
C’est tellement plus facile d’un simple regard de constater que la construction est correctement amortie (2% à 3% pour du résidentiel) ou au contraire abusivement amortie (par exemple 5%)
Au contraire , si dans un processus par composants, le contrôleur constate un amortissement abusif, que va-t-il pouvoir remettre en cause ?
Quant aux travaux supérieurs à 500 euros, ils sont immobilisés et amortis selon les taux usuels. C’est pratique pour tout le monde, et que cela ne soit pas conforme à la théorie , qui s’en plaindra dès lors que le taux d’amortissement du bâti est plus que raisonnable ….personne !
Ni les CGA, ni le fisc !
Posez-vous la question : que préfèreriez-vous avoir à contrôler si vous étiez contrôleur fiscal ?
Une comptabilité avec composants, ou une comptabilité avec simple dissociation terrain et bâti plus immobilisations travaux & fournitures de plus de 500 euros ? La réponse est évidente !
Il faut noter qu’il n’y a matière à redressement que si des charges ou amortissement sont abusivement imputés, mais nullement pour raison de forme théorique non respectée . Nous ne sommes pas ici notés / sanctionnés comme dans une épreuve scolaire …!
Nous sommes ici dans le FAIRE et non dans le SAVOIR qui est certes indispensable comme l’est la connaissance des récifs pour un navigateur …
Quant à la FRAUDE que vous invoquez si souvent, c’est à tort comme le souligne le commentaire d’Alain Lambart.
Ceci se veut être une critique constructive d’un esprit libre !
Bien à vous
@Alain Lombard
Merci pour votre excellente réponse
Antérieurement j’avais déjà remarqué que celles-ci sont toujours précises documentées et jamais méprisantes
Merci encore pour vos interventions sur ce blog
« mon client m’explique imputer 100% des travaux réalisés dans ces logements au titre des charges déductibles. En effet, réalisant lui-même les travaux dans ces logements, il s’organise pour obtenir des factures chez Bricocash ou autre brico dépôt d’un montant inférieur à 500€ afin de les déduire immédiatement. »
Ca me laisse rêveur !!!!!
Ne pas se rendre compte que même le plus mauvais contrôleur va prendre sa vieille calculette et faire l’addition ce n’est même pas de la naiveté, parlerais-je de bétise?
En outre,
Il me semble que lorsqu’on veut faire de la LMP (je ne parle pas de celui qui loue sa chambre 15 jours mais de ceux qui investissent ) le mimimum est de le faire en professionnel, c’est a dire avec une vision d’entreprise a long terme… et pas comme une combine d’optimisation fiscale a la petite semaine.
Une véritable approche entrepreuneuriale me semble devoir éviter bon nombre de ces errements et par conséquent la plupart des ennuis fiscaux qui en découlent .
Réponse à Le Mécréant,
« …..le plus mauvais contrôleur va prendre sa vieille calculette et faire l’addition…… »
Ne croyez pas cela.
D’abord parce cela n’apparaît pas dans la liasse fiscale qui est très synthétique.
Ce n’est que dans le cas d’un contrôle sur pièces que cela aparaîtraît….
En réalité, la complexité inouïe de la fiscalité des LMP (notamment), a pour conséquence qu’ils sont très rarement contrôlés pour une simple raison : c’est beaucoup de temps à consacrer pour des enjeux modestes en termes de redressement, contrairement au régime foncier très limpide sur l’imprimé 2044 où « tout se voit » d’un simple coup d’oeil .
De plus en BIC LMP, en particulier pour faire un redressement portant sur des questions touchant la décomposition des immo en composants, il faut que le contrôleur soit capable d’apprécier la non pertinence de la décomposition adoptée et en proposer une autre….bonjour les discussions à n’en plus finir et donc le temps que le contrôleur va perdre …
Imaginer une SARL de LMP possédant (pour faire simple) 10 biens immobiliers .
Avec 5 composants par bien, cela fait un tableau des immo et dotations aux amortissements de 50 immobilisations …..
Une pure folie dont les contrôleurs ne sont nullement demandeurs !
Ne pas amortir par composants, ce n’est pas de la fraude (comme Guillaume Fonteneau en voit partout) , c’est du bon sens pratique apprécié par les agents du fisc !
Enfin, il faut savoir que les principes ici rappelés par Guillaume Fonteneau et Alain Lambard , c’est la THEORIE.
La décomposition en composants d’une immo, c’est inapplicable en PRATIQUE .
Nombre d’experts-comptables se contentent à juste titre d’une décomposition basique des immeubles en : terrain non amortissable + immeuble amortissable à un taux raisonnable de l’ordre de 2 à 3 % (je pratique 2.5% pour des studios à Paris )
Non seulement les Centre de gestion agréés qui vérifient en amont du fisc les déclarations fiscales BIC des LMP ne font aucune objection à ce type d’approche, mais même les contrôleurs préfèrent cette démarche car il leur est infiniment plus facile d’apprécier si abus il y a ou non en terme de déduction de charges (non décaissées) .
En voyant qu’un immeuble est amorti à 2.5 % , le contrôleur referme le dossier, c’est clair pour lui.
Qu’aurait le fisc à gagner dans une décomposition en composants ? De la complexité incontrôlable !
Quant à la règle pratique des 500 euros en dessous de laquelle cela passe en charge, là encore je n’ai jamais vu un contrôleur la contester. Quel intérêt y aurait-il à le faire .
Je pratique la location en SARL de famille depuis plus de 30 ans et j’ai pour Expert-comptable, Fiducial pour ne pas les nommer l
Contrairement à un batiment industriel, la décomposition d’un bien résidentiel situé dans une copropriété est impraticable : rien que pour déterminer la valeur du terrain, c’est du pur pif,¨….donc la valeur de la construction est arbitraire……et dès lors quel intérêt de décomposer et d’introduire encore d’autres approximations ….!
Bref, nous sommes ici en ABSURDIE !
Il y a le « FAIRE » et il y a la THEORIE et son COMMENTAIRE
J’aurais beaucoup à dire mais je m’arrête ici.
C’est très intéressant d’avoir un avis sur « les gens » sans connaître leur champ d’intervention et leur expérience…
Par ailleurs, considérer que la décomposition est » inapplicable en pratique » c’est partir du principe que lorsque qu’une règle comptable et fiscale (la règlementation comptable est identique à la règlement fiscale sauf pour ce qui concerne la prise en compte de la valeur résiduelle en matière comptable, cette fois quasiment non-applicable) est compliquée on ne ne l’applique pas.
A chacun son mode de fonctionnement.
à Alain Lambard,
Il s’agit d’échanger des idées .
Je constate simplement que cet article est un exposé non critique de l’usine à gaz pondue par des technocrates dont le champ d’application devrait, comme c’est le cas pour le Pacte Dutreil, exclure la location meublée.
Vos commentaires apportent comme toujours des précisions et références très pertinentes.
Mais à aucun moment n’est abordée ici la mise en pratique de ces dispositions que l’esprit critique si nécessaire de nos jours, commande d’examiner.
Et c’est là que, si je puis dire, « je vous attends » avec un exemple classique que je vous soumettrai si vous voulez bien à mon retour de congés. .
Cordialement.
Pas de problème pour échanger.
Gilbert, à force de vouloir systématiquement mon travail vous perdez en qualité de commentaire.
Réponse à Guillaume Fonteneau
et un signe à Alain Lambard
« A force de vouloir critiquer systématiquement mon travail vous perdez en qualité de commentaire »
Je ne m’amuse pas à vous critiquer, vous me faites là un procès injustifié. Certes il y a bien des sujets sur lesquels je ne partage pas votre analyse et prends parfois le temps de l’exprimer, mais c’est toujours dans un esprit constructif et par conviction ayant des fondements.
J’ai même écrit dans un commentaire du 27 avril : « Excellent article, excellents commentaires d’Alain Lambard précisant les principes comptables et fiscaux applicables pour les entreprises ayant des activités relevant des BIC en général, et par extension à l’activité de location meublée, en matière de déduction de charges de travaux et d’amortissement d’immobilisations…. »
Mais, car il y a un MAIS qui est de taille, c’est que dans tout enseignement, après la théorie, il doit y avoir les travaux pratiques qui permettent de passer des SAVOIRS à la CONNAISSANCE, car il n’y a pas de connaissance sans expérience pratique.
Plagiant RABELAIS, j’ai la conviction que « science sans conscience (issue de l’expérimentation pratique) n’est que ruine de l’âme ». C’est pourquoi je suis si réservé sur tout ce qui est « télé ….. » , télé-enseignement, télétravail etc…..A une époque où il n’y avait pas les « télé…. » Jean-Jacques ROUSSEAU disait déjà : « Je hais les livres, ils n’apprennent qu’à parler de ce qu’on ne sait pas. »
Précisément, s’agissant des biens immobiliers exploités en location meublée, dès que l’on se confronte à la mise en pratique de la méthode des amortissements par composants, qui est la mesure phare de la réforme comptable de 2005, le constat s’impose immédiatement : c’est impraticable, c’est une FICTION !
Dans les années autour de 2005, ont paru dans diverses revues professionnelles une multitude d’ articles on ne peut plus critiques. Voici ce qu’écrivait en 2005 un certain Eric DELESALLE :
« Il est dommage d’abandonner un système qui fonctionnait bien, et qui n’était plus l’objet d’importants contentieux des entreprises vis-à-vis de leurs auditeurs ou de l’administration. La réforme 2005 risque de troubler les praticiens à un tel point que la question des amortissements risque de revenir à son état d’avant 1965, avec des pratiques diverses d’une entreprise à l’autre, une forme de gestion par manipulation de la charge d’amortissement, des allongements significatifs des durées d’amortissement, des contentieux sur les immobilisations.
Il nous semble que la situation actuelle nécessite la réaction immédiate des alter-comptables, afin de conserver un cadre juridique adapté à notre culture. La mise en oeuvre d’une réforme n’est crédible que si elle est comprise et appliquée.
Avec détermination et sérénité, il est encore temps d’être libre ; ne laissons pas passer ce moment ; car après, « il n’est plus temps de secouer le joug que l’on s’est imposé » selon l’expression de Sénèque ».
La sagesse aurait été selon moi de limiter le champ d’application de « cette usine à gaz » aux entreprises relevant d’un régime réel et d’épargner celles relevant du régime réel simplifié d’imposition (RSI) au nombre desquelles celles de location meublée.
C’est une injure au bon sens que d’imposer à des entreprises commerciales relevant du régime réel SIMPLIFIE une méthode d’amortissement COMPLIQUEE conçue pour les multinationales !
Certes, « pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? »
Pour mieux repérer les obstacles rendant illusoire la méthode d’amortissement par composants à une SARL de famille pratiquant la location meublée, imaginons une des rares situations où son application rentre dans le cadre pour lequel elle a été conçue à partir des normes comptables internationales IAS-IFRS.
Le cas idéal :
Supposons un chef d’entreprise qui a fait construire un bâtiment d’exploitation de type « locaux d’activité ».
Pour lui, l’amortissement par composants a du sens pour les raisons évidentes suivantes :
a) Il connaît le prix du terrain pour l’avoir acquis ;
b) Les composants sont facilement identifiables ;
c) Il dispose des factures de construction correspondant aux divers corps d’état :
Tous ces éléments peuvent être communiqués à l’Expert-comptable et faire ainsi l’objet d’une approche rationnelle, rigoureuse, permettant d’inscrire en immobilisations les composants ainsi identifiés et valorisés avec précision, et après en avoir défini la durée d’utilité usuelle, de procéder au calcul des dotations aux amortissements des exercices successifs.
Dans ces conditions, les dotations aux amortissements donneront une estimation pertinente de la dépréciation d’ensemble du bâtiment.
Donc, on sait faire dans ce cas idéal. Cela tient au fait que l’approche par « LE COÛT REEL HISTORIQUE » est ici possible, ce qui dans beaucoup de cas, notamment pour l’activité de location meublée, ne l’est pas comme nous le constaterons ci-après …..
Cas pratique
Considérons le cas simple d’une SARL détenant un seul studio loué meublé dans un immeuble ancien en copropriété.
1ère étape
Le premier composant à évaluer est le terrain non amortissable. Premier obstacle, et non des moindre, la seule donnée est le prix d’acquisition global mentionné à l’acte notarié sans dissociation. Comme l’indique Maître Jean-Louis Le Boulc’h dans son livre bestseller de la location meublée : « il est souvent constaté une valorisation du terrain comprise entre 10% et 20%, étant observé qu’un tel chiffrage est insuffisant dans les grandes métropoles, en particulier à Paris, où l’incidence du foncier est souvent comprise entre 30% et 50%, voire davantage. »
La valeur du bâti qui servira de base au calcul des composants, s’obtenant par différence entre le prix d’acquisition selon l’acte notarié et l’estimation incertaine retenue pour le terrain, sera donc affectée d’une incertitude non négligeable qui dès le départ fragilise la démarche.
2ème étape
Quels composants retenir, sachant que nous sommes par surcroît dans l’incapacité de connaître les COUTS HISTORIQUES des éléments de la construction ?
Donc, 2ème obstacle !
Seule méthode possible, « la tambouille » par décomposition selon une grille abstraite prédéfinie : celle du CSTB comportant 5 ou 8 composants, celle de la FSIF à 4 composants ou celle du BoFiP à 4 composants.
Gardons à l’esprit cette dernière :
Gros oeuvre : quote part 40% à 50% amorti sur > 50 ans
Façade, étanchéité : quote part 5 % à 20 % amorti sur 5 à 20 ans
IGT quote part 20% à 30% amorti sur 15 à 30ans
Agencements : quote part 20 % à 25% amorti sur 5 à 15 ans
Quelle précision !
Donc,
choix des composants au PIFOMETRE
valeur d’un composant obtenue par multiplication de sa quote part pifométrique par une valeur du bâti entachée d’incertitude ;
amortissement du composant obtenu par mutiplication de sa valeur pifométrique par un taux d’amortissement résultant d’une durée d’amortissement pifométrique .
Il est donc évident que la dotation globale aux amortissement de l’exercice, qui va résulter de la somme des amortissements de chaque composant, et ce pour tous les biens immobiliers, va être entachée par le cumul d’un tel nombre d’incertitudes, que l’incertitude résultante portant sur le résultat final (que la théorie mathématiques des erreurs permet de calculer) ôtera toute pertinence à ce dernier.
En métrologie et dans toutes les disciplines où l’on procède à des mesures (physiques) ou des évaluations (financières), l’incertitude affectant le résultat obtenu doit être intégrée dans le raisonnement ; en sciences physiques, la théorie mathématique dites « des erreurs » permet de démontrer notamment que :
– pour une somme de termes entachés chacun d’incertitude, les incertitudes absolues s’additionnent.
– pour un produit de termes entachés chacun d’incertitude, les incertitudes relatives (pourcentages d’incertitude) s’additionnent.
Ceci permet de cerner ainsi « la propagation des incertitudes » de chaque étape intermédiaire jusqu’au résultat final.
Lorsque le résultat recherché dépend de plusieurs grandeurs mesurées x1, x2,……on parle d’une grandeur composée.
Plus le nombre de composants est important, plus le nombre d’incertitudes contribuant à l’incertitude totale affectant la grandeur composée sera grande.
Par conséquent, pour qu’une méthode procédant par composants soit plus pertinente que l’approche directe d’une grandeur (lorsque celle-ci est possible), il est nécessaire que les composants soient connus avec une très grande précision.
Ce qui n’est nullement acquis dans notre cas d’espèce, bien au contraire.
Le corollaire de la méthode d’amortissement par composants réside dans les dispositions applicables , ou plutôt inapplicables, concernant le remplacement des composants.
J’y reviendrai.
A suivre.
Vous pouvez aussi prendre la décision d’amortir sur 150 ans plutôt que 40, effectivement le fisc trouverait assez peu à y redire.
Par contre là où le problème de l’absence de décomposition va ressurgir c’est au moment où vous allez changer vos radiateurs, ou bien vos menuiseries, ou bien voter en copropriété le ravalement de la façade ou encore l’étanchéité de la toiture… comment intégrez-vous ces dépenses à votre prix de revient si vous n’identifiez pas la valeur résiduelle du composant à sortir ?
Indépendamment des difficultés évoquées ci-dessus lors du remplacement de certains éléments devant être immobilisés (selon la définition du PCG: biens dont la durée d’utilisation est > 12 mois) amortir sur une durée de 150 ans (j’ai bien compris la provocation) pourrait, en cas de LMP, être contesté par l’administration lors de la cession par l’application des dispositions de l’article 39 B:
« A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l’acquisition ou la création d’un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d’utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée ».
Faute de s’y conformer, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction d’amortissement irrégulièrement différée, ce qui ne forme pas obstacle à la prise en compte de cette fraction d’amortissement pour le calcul des plus ou moins-values de cession.
Je me range à l’avis d ALAIN LAMBArD, amortir sur 150 ans n’est pas un option ni une possibilité, la compta, c’est pro ou ca n’est pas. Ou alors pour le composant en question, il faut une justification (Notre dame de paris)
Cher Alain,
Comme toujours, je souscris à votre analyse, mais comme vous le soulignez ce n’était qu’une « provocation » pour mettre en avant le fait que l’administration fiscale n’aurait dans tous les cas aucun intérêt à raccourcir la durée d’amortissement dès lors qu’il en résulterait un gain d’imposition pour le contribuable, et donc que pratiquer un taux relativement faible au motif qu’il dispense d’un amortissement par composant n’est en soi pas une solution miracle puisqu’elle soulève d’autres difficultés dont au moins les deux soulevées dans nos messages respectifs 🙂
Je crois que cet article ne concerne que très peu de personnes. La plupart des investisseur en LMNP ou LMP utilise les services d’un comptable donc cela est le problème du comptable et pas celui de l’investisseur ou alors ils font le régime du micro et on a besoin d’aucun justificatif.
Non ca n’est pas le poblème du comptable, c’est celui de l’exploitant qui certes peut après se retourner vers son comptable et c’est bien une décision de l’exploitant de pendre ou pas un comptable, et de faire du réel ou pas
Merci pour vos commentaires,
Vraiment très intéressant.
A suivre.
Contrairement à ce que pense Arno, cet article concerne beaucoup d’investisseurs LMNP, moi en premier. En réalité, je constate que certains comptables officiant dans des services en ligne « low cost » ne sont pas formés à toutes ces subtilités et appliquent simplement la règle : les travaux privatifs inférieurs à 500€ sont à mettre dans les charges et ceux supérieurs à 500€ sont à mettre en amortissements. Ils y ont intérêt car cela simplifie leur travail et le fisc bien sûr ne dit rien car il perçoit des impôts supplémentaires.
Je suis pénalisé par le comptable qui a effectué ma déclaration d’impôt LMNP cette année et à appliqué cette règle dans mon cas. Si quelqu’un peut m’expliquer comment je peux agir le plus efficacement (avant le 8 juin) pour faire corriger ma déclaration, j’apprécierais. Merci bien
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ! Signé France administration
Désolé, mais ce sont des règles générales qui s’appliquent à toutes les entreprîses de france, il n’y a la rien de compliqué au contraire
Bien sûr que si c’est compliqué !
En France désormais dès que l’on fait une loi c’est une vrai usine à gaz.
Les politiques le savent et disent à chaque pré élection qu’il faut simplifier lois et normes et une fois élus, ils recommencent de plus belle ! Cf loi DPE, égalim, retraites, etc…
Il faudrait enfin qu’ils empruntent un peu de pragmatisme anglo-saxon, juste un peu !!
Vous plane totalement, la décomposition en composant a été imposé par le plan comptable, pas par le législateur, il y a confusion total et la comptabilité ne change pas a chaque législature et en plus d’EN PLUS ce dont on parle ici n’a pas changé depuis 15 ans
Je ne parlais pas de la décomposition en particulier mais des lois, règles et normes en général.
Exemple de la justice:
Extrait: « Montaigne qui, au 16ème siècle déjà, affirmait : « Nous avons en France plus de lois que dans tout le reste du monde et assez de lois pour gouverner ensemble tous les pays du monde » (Essais, Livre III) Montesquieu ajoutait dans L’Esprit des Lois (1758) : « Les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires ».
Enfin, Portalis, l’un des principaux rédacteurs du code civil recommandait d’ «être sobre de nouveautés en matière de législation ».
Trop de lois ? Faisons les comptes. Il existe actuellement 64 codes juridiques (le code civil, le code pénal, le code de procédure pénale, le code de l’urbanisme, le code de la santé, le code général des impôts, du patrimoine, de la consommation, des assurances, des collectivités locales etc.)… »
https://infodujour.fr/societe/49433-la-justice-en-france-trop-de-lois-trop-de-textes-compliques
Et les règles comptables ne sont pas décidées par le fisc, ce sont les retraitements fiscaux qui sont compliqués comme le seuil admis fiscalement de dotations déductibles
Attention à ne pas confondre règles fiscales et règles appliquées par convention par certains comptables. Dans le cas sur lequel nous échangeons, ce sont les règles fiscales qui s’imposent et sauf erreur, aucune ne dit que les charges supérieures à 500€ doivent être obligatoirement amorties. Les retraitements fiscaux peuvent paraître compliqués, mais ce sont souvent les juges qui en ont décidé ainsi.
Le vrai problème me semble plutôt venir de la non application des règles fiscales par les comptables (pour des raisons de productivité et de formation ?) et non des services fiscaux.
Les retraitements fiscaux sont imposés par le cgi donc le législateur fou, les juges ne font qu’en ordonner la bonne application.