Le 08 février 2018, le conseil constitutionnel a rendu une décision, apparemment anodine concernant la définition fiscale de l’activité de location meublée. En réalité, cette décision pourrait être le prétexte qu’attendait l’administration fiscale pour s’engager dans une réforme profonde de l’activité de location meublée.
Cette nouvelle jurisprudence du conseil constitutionnel a pour conséquence de supprimer l’exigence d’inscription au RCS pour prétendre à la qualification fiscale de loueur en meublé professionnel (LMP).
Au terme d 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois deux conditions suivantes sont réunies :
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un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel; Critère supprimé par la conseil constitutionnel à partir du 08/02/2018 – Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018.
– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Attention, comme nous vous l’expliquons dans cet article « LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.« , il ne faut pas confondre « recette » et « revenu imposable ». Dans le cas présent, il s’agit des recettes, c’est à dire des loyers perçus de l’activité de location meublée qu’il ne faut surtout pas confondre avec le profit imposable (après déduction des charges déductibles) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les critères sont différents lorsqu’il s’agit d’envisager le caractère professionnel de l’activité de location meublée pour prétendre à l’exonération d’IFI (cf « Location meublée : Les critères pour être exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ? »).
Ainsi, pour être loueur en meublé professionnel, il suffit, à partir du 08/02/2018, que :
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Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
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Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
La suppression du critère d’inscription au RCS pourrait avoir de nombreuses conséquences pour ceux qui respectaient ces deux critères mais qui avait fait le choix de ne pas bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) en renonçant à s’inscrire au RCS.
L’inscription au RCS était le seul critère sur lequel le loueur en meublé pouvait agir et donc choisir son statut entre loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il faut avouer que le régime LMNP a quelques atouts :
- Pas de cotisations sociales RSI sur les bénéfices, mais simplement les prélèvements sociaux au taux de 17.20% ; (cf »Le régime social de la location meublée et parahotellerie. RSI ou prélèvements sociaux ? ») ;
- Imposition des plus-values immobilière des particuliers, c’est à dire une exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, puis 30% pour les prélèvements sociaux sans réincorporation des amortissements réalisés depuis le début de l’exploitation en meublée ; En location meublée professionnelle, la plus value est exonérée d’impôt sur le revenu après 5 ans d’exploitation en meublée, mais attention, les cotisations sociales RSI devront être payée sur cette plus-value professionnelle.
- Et bien évidemment, les conséquences catastrophiques qui en découlent au décès de l’exploitant de la location meublée : « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur »
Depuis le 08/02/2018, vous ne pouvez plus rester en location meublée non professionnelle (LMNP) par une simple non inscription au RCS. Ceux qui remplissent les deux critères précités seront automatiquement considérés comme loueur en meublé professionnel (LMP).
Demain, une nouvelle définition fiscale de la location meublée ?
La loi de finance rectificative pour 2018 ou la loi de finance pour 2019 devront probablement acter cette jurisprudence du conseil constitutionnel.
L’administration fiscale ne va t’elle pas profiter de cette occasion pour réformer le régime fiscal de la location meublée dans le prolongement des signaux faibles dont nous vous faisons part depuis quelques années (et notamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ).
C’est à craindre, tant le régime fiscal n’est pas apprécié par l’administration fiscale qui y voit un régime fiscal trop attrayant en comparaison avec le régime de la location nue.
C’est une conviction que nous avions partagé dans cet article « Les critères de distinction entre LMP et LMNP bientôt modifiés ? »
A suivre …
