La loi de finances pour 2025 a acté la réforme de la plus-value immobilière pour les exploitants de location meublée non professionnelle (LMNP).
Une réforme théorique qui vise la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values imposables à l’occasion de la vente du logement.
Une réforme pratique qui reste un grand flou tant nous attendions avec impatience les commentaires de l’administration fiscale. C’est aujourd’hui chose faite. L’administration fiscale vient de publier la notice explication de la nouvelle déclaration des plus-values immobilières des LMNP.
Nous avons quelques éléments nouveaux qui nous permettent de mieux comprendre comment les plus-values immobilières sont taxées pour les LMNP.
En effet, l’administration fiscale vient de publier le formulaire de déclaration avec sa notice explicative. Ces deux documents recèlent de nombreuses informations essentielles qui viennent détailler les modalités d’imposition :
Le formulaire de déclaration intègre dorénavant une nouvelle ligne pour le calcul du prix d’acquisition.
« Les amortissements du prix d’acquisition admis en déduction pour les locaux d’habitation loué en meublés admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI » sont déduits de prix d’acquisition pour majorer le montant de la plus-value immobilière.
Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n’ayant pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, diminué des amortissements admis en déduction en application de l’article 39C du CGI viennent réduire le montant de la plus-value immobilière.
Une lecture attentive nous permet de comprendre qu’il s’agit « uniquement » des amortissements du prix d’acquisition. L’amortissement des meubles ne semble pas devoir être réintégré.
Les amortissement relatifs aux travaux de rénovation autre que « construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration » ne devraient donc être réintégrés. C’est une bonne nouvelle tant le risque d’une double punition était à craindre comme expliqué dans cet article « l’imposition des travaux déductibles (location nue) ou amortis (LMNP) pour la plus-value immobilière« .
Dans la notice, on peut lire :
« En cas de cession d’un local d’habitation ayant fait ou faisant l’objet d’une location meublée relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le régime réel, les amortissements du prix d’acquisition admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI viennent en minoration de celui-ci.
En conséquence :
- N’est pas à renseigner ligne 25 le montant des amortissements correspondant aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI, à ce titre pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (cf. supra, ligne 23, « important »). [NDLR : Ces amortissements sont à déclarer en ligne 23]
- Est à renseigner ligne 25 le montant des amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de location meublée ; »
En conséquence, il semble que seuls les exploitants en location meublée imposés au régime réel soient concernés. Les LMNP au micro-BIC, imposés après une déduction forfaitaire de 50%, 71% hier ou 30% et 50% aujourd’hui ne soient pas concernés par cette réforme fiscale.
C’est une bonne nouvelle qui va considérablement simplifier les calculs de plus-value immobilière pour les LMNP.
Nous attendons les commentaires officiels de l’administration fiscale via un BOFIP pour en savoir encore davantage et valider ces premiers indices…
Aujourd’hui, tout cela me donne l’impression d’une imposition bien floue qu’il sera difficile à contrôler pour l’administration fiscale.
Nombreux pourraient être ceux qui abandonneront le régime de la location meublée au profit de la location nue et qui ne subiront jamais cette réintégration des amortissements dans quelques années faute d’être capable de s’en souvenir…
Tout cela devrait prochainement faire l’objet d’une nouvelle réforme fiscale d’harmonisation qui devrait à l’horizon du PLF2026.
A suivre.
