La location meublée est dans l’œil du cyclone. Après un PLF2025 qui préconisait la réintégration des amortissements pour le calcul des plus-values immobilières des LMNP, c’est au tour de la cour des comptes d’avancer ses pions.
Dans un rapport, le Conseil des prélèvements Obligatoire, organisme rattaché à la cour des comptes, va encore plus loin et préconise tout simplement l’alignement du régime fiscal de la location meublée sur le régime fiscal de la location nue.
Le CPO fait trois recommandations qui conduisent indirectement à la suppression du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) :
1 – Réintégrer les amortissements admis en déduction en cours d’exploitation dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de biens loués en régime LMNP.
2- Supprimer pour l’avenir la possibilité d’amortir le bien immobilier loué dans le cadre du régime fiscal de la location meublée.
Il apparaît que 68 % des contribuables en régime BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs, contre seulement 14 % de ceux imposés en régime foncier. Le nombre de contribuables déficitaires a par ailleurs augmenté de 72 % depuis 2017. Ces éléments conduisent à revoir les modalités d’application du régime BIC réel
3- Aligner les plafonds de revenus des régimes micro-BIC et micro-foncier autour d’un seuil de 30000 euros et fixer l’abattement forfaitaire applicable dans ces deux régimes à 30 %.
La cour des comptes propose tout simplement de supprimer le régime fiscal de la location meublée tellement les différences d’imposition deviendrait minime entre location meublée et location nue.
Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) publie une note relative au rapprochement des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue.
Depuis 2010, le développement sans précédent des hébergements saisonniers proposés par des particuliers assujettis à l’impôt sur le revenu, via des plateformes en ligne, a en partie contribué à renforcer l’attrition des logements proposés en location résidentielle (résidence principale, logements pour étudiants et travailleurs saisonniers, etc.).
La présente note a vocation à contribuer à la réflexion publique sur ce sujet d’importance croissante. Après avoir rappelé les distorsions existantes en faveur de la location meublée, tant du point de vue économique que fiscal, et les initiatives déjà lancées mais inachevées pour y mettre fin, elle propose plusieurs pistes de réforme. Ces dernières visent à réduire le différentiel de fiscalité entre la location meublée et la location nue, sans toutefois remettre en cause dans son principe la dualité des régimes d’imposition.
Source : Vers un rapprochement des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue
Voici quelques phrases qui permettent de bien comprendre la teneur de la note de la cour des comptes :
- En France, il existe deux régimes d’imposition au titre des revenus locatifs, selon que le logement mis en location est nu ou meublé.
- Il résulte de ces distinctions une fiscalité plus favorable pour les revenus issus des locations meublées.
- La différence de régime fiscal entre location nue et location meublée est une spécificité française qui apparaît largement datée. Un rapport de 2016 a évalué le manque à gagner fiscal induit par l’existence d’un régime d’imposition propre à la location meublée entre 330 et 380 millions d’euros par an, dont les deux tiers résultent de la règle de l’amortissement propre aux BIC. Les divergences d’imposition sont par ailleurs l’un des facteurs explicatifs de l’augmentation de la part des locations meublées dans le parc locatif, qui est passée de 2,4 % dans les années 1980 à 8,7 % en 2006, et à 12,3 % en 2019, sachant qu’à cette dernière date 35,9 % de la population française était locataire.
- L’essor observé des locations de courte durée est d’abord soutenu par des facteurs économiques de marché et la réglementation ;
- Dans un contexte où des difficultés croissantes apparaissent pour se loger en zone tendue, le manque de logements induit par l’offre touristique est un sujet de tension récurrent. La fiscalité ne devrait pas contribuer à renforcer les biais existants par ailleurs ;
- Une augmentation des foyers fiscaux en LMNP (micro-BIC et réel) depuis 10 ans, probablement suscitée par de nouveaux entrants sur le marché locatif ;
- le nombre de foyers fiscaux déclarant des revenus a presque doublé depuis 2011, passant de 200 000 à plus de 600 000 en 2022 (cf. graphique n°1). Cette hausse de + 200 %, est nettement supérieure à celle des foyers fiscaux déclarant des revenus au micro-foncier (restée stable) ainsi qu’au foncier réel (+ 24 %).
- S’agissant des LMNP au régime réel, même si les foyers fiscaux déclarant des déficits sont environ deux fois plus nombreux que ceux déclarant des bénéfices, les deux catégories connaissent un taux de croissance très proche, du même ordre que celui des foyers en micro-BIC.
- La réforme proposée par le CPO : une refonte de la fiscalité locative ayant pour premier objectif de rétablir l’équité entre les contribuables ;
- malgré l’attrait de cette évolution ambitieuse du cadre fiscal, il n’apparaît pas complètement justifié d’imposer les revenus tirés de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu.
- Il serait par ailleurs envisageable de qualifier la seule location meublée non professionnelle (LMNP) en activité patrimoniale pour l’imposer dans la catégorie des revenus fonciers, tout en laissant la location meublée professionnelle (LMP) dans la catégorie des BIC ;
- Il convient de réformer l’imposition des plus-values de cession des LMNP pour rendre ce régime fiscal moins attractif ;
À suivre…
