L’administration fiscale vient enfin de publier le bulletin officiel des impôt concernant la nouvelle fiscalité applicable aux investissements en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.
Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :
- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ;
- établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail ;
- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).
- résidence avec services pour étudiants ;
- résidence de tourisme classée ;
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif,
la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable.
Ce nouveau dispositif fiscal présente une solution intermédiaire entre l’investissement SCELLIER et l’investissement en Location Meublée Professionnelle (LMP).
Les revenus de l’investissement en Location meublée (LMNP) seront soumis à la fiscalité des Bénéfices Industriels et commerciaux, cependant, la réduction d’impôt est conditionnée à l’absence d’amortissement de l’immeuble. Pour autant, cette limite peut ne pas être un frein lorsque l’investisseur opte pour le régime d’imposition du Micro-BIC.
Pour exemple (simplifié à l’extrême pour la démonstration ) :
- Acquisition d’un immeuble 100 000€
- Revenu Net généré par l’investissement : 5500€ / année
- Taux d’amortissement : 3%. (Amortissement sur 33 ans).
- Tranche Marginal de l’impôt sur le revenu : 20%.
Pour l’application de l’ancien dispositif : le revenu net imposable est déterminé en déduisant l’amortissement de l’immeuble du revenu annuel.
Le revenu net imposable sera donc de 5500 – 3%*100000€ = 2500€ soit 500€ d’impôt sur le revenu supplémentaire. (Revenu imposable * Tranche d’impôt = 2500*20%. ) soit 308€ d’impôt supplémentaire dans le cas d’une imposition au régime Micro-BIC.
Pour l’application du nouveau dispositif : Le revenu net imposable n’est pas conditionné par l’amortissement de l’immeuble : Ainsi, le revenu imposable complémentaire sera de 5500€ générant une imposition complémentaire de 1100€. (5500*20%) ou une imposition complémentaire de 308€ dans le cas de l’option pour le régime micro BIC.
Cependant, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition répartie également sur 9 ans soit 2777€ / année pendant 9 ans.
Vous l’aurez compris l’avantage fiscal est considérable surtout lorsque l’investisseur bénéficiant du nouveau dispositif fiscal opte pour le régime du Micro- BIC.
Pour autant, je vous encourage à nous contacter pour optimiser votre investissement immobilier et votre imposition sur le revenu.
Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
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