Vous croyez faire de la location meublée avec votre location saisonnière pourtant l’administration fiscale pourrait bien ne pas être d’accord avec vous et requalifier votre activité de location saisonnière en para-hôtellerie. Attention, les conséquences fiscales sont lourdes ! Le régime fiscal de la para-hotellerie n’est pas aussi attrayant que le régime fiscal de la location meublée. Il s’agit bien évidemment d’un sujet que nous approfondissons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

La doctrine fiscale est pourtant limpide sur la différence entre location meublée et activité hôtelière ou para-hôtelière : Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279) confirmée par la loi ALUR qui fixe une liste exhaustive des meubles dont une location meublée doit disposer (cf »Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? »).

Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Ainsi, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, à savoir :(source : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20)

  • Le petit déjeuner : L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l’ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c’est-à-dire au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
  • Le nettoyage régulier des locaux : Le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l’exploitant se contente d’un nettoyage au début et en fin de séjour ;
  • La fourniture de linge de maison : L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires ;
  • La réception, même non personnalisée, de la clientèle : L’exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l’assure en un lieu unique différent du local loué lui-même. Exemple : Un mandataire assure un service d’accueil situé à l’entrée d’un village, d’un local meublé situé dans ce village. De la même façon, un système d’accueil électronique suffit.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.

Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.

Ainsi, et de manière pragmatique, les chambres d’hôtes sont susceptibles d’être concernées par cette qualification d’activité hôtelière. En effet, la chambre d’hôtes comportant obligatoirement le petit déjeuner et la fourniture du linge de maison, il semble impossible de ne pas satisfaire le critère d’accueil, même non personnalisé, de la clientèle ou le nettoyage régulier des locaux.

Ceux d’entre vous qui exercez l’activité de chambre d’hôtes sous le régime fiscal de la location meublée ou ceux d’entre vous qui apportez des services complémentaires à vos locataires, risque d’être requalifiés en activité hôtelière et perdre les avantages attachés au régime fiscal  de la location meublée. Prudence !

 

Les conséquences fiscales d’une requalification de la location meublée en activité hôtelière ou para-hôtelière.

Les loyers d’une activité de location meublée hôtelière sous soumis à la TVA.

La première conséquence est la TVA au taux de 10% qui devra être payée par le locataire sur les loyers, mais les exploitants pourront tout de même bénéficier du système de la franchise en base de TVA qui leur permettra d’être exonéré (Article 293B du CGI) s’ils réalisent moins de 82800€ de chiffre d’affaires annuels.

Néanmoins, cela signifie que celui qui exerce l’activité de location meublée ne pourra soumettre ses loyers à la TVA et qu’il ne pourra donc pas espérer récupérer la TVA payer sur les travaux de rénovation réalisé dans le logement qu’il destine à l’activité de location meublée. Il lui faudra choisir entre activité de location meublée et activité hôtelière ou para-hôtelière, sauf critères spécifiques applicable au régime des résidences touristiques classées.

Seule l’activité hôtelière ou para-hôtelière permet de récupérer la TVA payée sur les travaux … mais ce sera au risque de perdre les avantages fiscaux attachés à l’activité de location meublée.

 

La perte du bénéfice du régime fiscal de la location meublée au profit du régime fiscal de droit commun.

Tout simplement, une requalification fiscale de votre activité de location meublée au bénéfice d’une activité hôtelière vous fera perdre tous les avantages dérogatoires attachés au régime fiscal de la location meublée et notamment la capacité de bénéficier de la qualification de loueur en meublé professionnelle quasi impossible à obtenir dans le cadre d’une activité de chambre d’hôtes par exemple comme nous l’analysons dans ces articles « Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux ».

Il ne sera plus question d’espérer bénéficier du régime favorable des plus-values immobilières des particuliers applicable en location meublée non professionnelle (LMNP) ou encore d’échapper aux cotisations sociales pour ceux qui réalisent moins de 23 000€ de chiffre d’affaires annuel.

Bref, cette requalification fiscale en activité hôtelière n’est pas une perspective heureuse pour ceux qui cherchent à profiter du régime fiscal de la location meublée non professionnelle !

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77 Comments

  1. ALAIN LAMBARD says:

    Il faut effectivement maîtriser le cadre juridique et fiscal dans lequel s’exerce l’activité.

    • Vous avez raison.

      Mais maîtriser un cadre aussi mouvant va bientôt tenir de la gageure, le temps immobilier étant plus lent que le temps législatif….

  2. Sénèque says:

    Encore et toujours, la recherche de la martingale, à savoir:
    – le maximum de revenus,
    – le minimum de fiscalité.
    Ceux qui en bénéficiaient – et témoignaient par là d’une intelligence supérieure dans le domaine des affaires (…ou d’une pingrerie, c’est selon, car mettre en airbnb un appart île de la Cité pour des contribuables à l’IFI qui perçoivent plus de flux qu’ils n’en dépensent à 70 ans est plutôt de l’embêtement et de la pingrerie plutôt que de l’optimisation patrimoniale mais ce n’est qu’un avis strictement personnel ! les exemples que je peux citer sont bien évidemment tirés de mon expérience et non le fruit de constructions mentales…) – vont être vent debout en contestant une fiscalité qu’ils étaient heureux de ne pas acquitter, laissant bien évidemment la charge fiscale à ceux moins intelligents qu’eux (car suffisamment bêtes pour payer des impôts, imaginez donc !).

    Qu’il y ait des correctifs fiscaux qui plus est en cohérence avec le secteur du tourisme n’apparaît pas si aberrant (les propriétaires veulent les avantages de l’exploitation hôtelière – nuits à tarif élevé sur courte durée – sans les contraintes – fiscalité et cotisations sociales sur activité professionnelle – et bien sûr, ils sont systématiquement de bonne foi lorsqu’ils avancent des arguments en faveur de leur situation fiscale personnelle…).

    • Mon cher Sénèque,

      Chaque phrase est remplie de présupposé, assomption et autre idée reçue, à la fois sur ceux que vous critiquez, ce qu’ils font, comment ils le font, pourquoi ils le font, ce qu’ils pensent et pour finir ce qu’ils pensent des autres.
      Vous pensez pour les autres et vous pensez mal.

      Prendre dans votre exemple un contribuable à l’iFI sur l’Ile de Ré est une tartufferie. C’est étonnant de facilité. Et faux dans l’immense majorité des cas.
      Il existe des abus et c’est cela qu’il faut dénoncer et combattre.

      C’est comme les taxis et Uber. Au final, il y a de la place pour tout le monde. La qualité des services augmentent et les prix sont plus compétitifs.

      Olivier

      • Sénèque says:

        Bonjour Olivier,

        Précisez-moi je vous prie ce que vous entendez à propos de l’ïle de Ré ?
        Comme indiqué dans un autre post sur ce sujet, sans cesse ramener l’ISF anciennement et aujourd’hui l’IFI au fameux propriétaire de l’ïle de Ré qui est étranglé par cette charge fiscale, me paraît quelque peu limitatif. Ensuite, partir des extrèmes pour considérer les correctifs d’une Loi permet…de vider en quelque sorte de sa substance la loi en question (…mais peut-être avez-vous confondu Île de la Cité que j’ai écris avec Île de Ré ?à titre de précision, cet appartement est une des résidences secondaires de la personne à laquelle je faisais référence).
        Je ne poursuis pas plus dans la mesure où je « pense mal ».

  3. Bien exposé Sénèque

    Je rajouterai qu’il y a de grandes chances que les impératifs « hôteliers » s’imposent rapidement (hygiène, contraintes ERP, etc…) ce qui sera dans la plupart des cas évidemment impossible à honorer.

    En d’autres termes, soit ce sera en termes professionnels (de l’hôtellerie) soit cela ….ne sera plus.
    Le mouvement anti BNB est large, continental et n’est pas près de s’arrêter.

    On aimerait cependant un mordant un peu plus important sur ce type de situation assez … »parisienne » et vraiment révoltante quant aux deniers publics.

    http://www.leparisien.fr/economie/logements-sociaux-loues-sur-airbnb-des-centaines-d-annonces-suspectes-a-paris-22-07-2019-8121828.php

    Du vrai foutage de gueule, le Brossat s’étrangle, ses protégés votants le trahissent sans vergogne.
    Dure est l'(H) humanité, hein, Ian ??

  4. Il existe les petits propriétaires qui en tout honnéteté font de la location saisonnière.
    Il existe aux de gros propriétaires, de plusieurs dizaines de lots, qui font du Airbnb. On peut qualifier cela de parahotellerie sans trop se tromper.

    Certains pensent que l’Etat doit mettre un terme à ce régime sous prétexte d’avantages fiscaux honteux et éhontés et abusifs et indûs. Ils feraient mieux de se raviser car les taux de prélèvement sont à des niveaux jamais atteints. Ils creusent leur propre trou ou plutot notre trou à tous. Laisser des marges de maneuvre c’est comme la détente de la cocotte minute. J’ai 47 ans, plusieurs biens, tous à crédit. Le jour viendra où je vendrai et me casserai de France.

    • Certes

      Vendez vite et soldez bien tout, il y a peu à espérer, en étant optimiste….. vous êtes dans la nasse des idéologues politiques , vous serez sacrifiés sur l’autel de la bienpensance.

      • Je ne suis dans la nasse de personne et plutôt de sensibilité gaulliste.

        Quand je lis vos commentaires, il est aisé de comprendre le cul de sac mental dans lequel vous êtes, une sorte d’impasse idéologique. Vous ne parvenez pas à dépasser vos croyances limitantes.

        J’investis, c’est une preuve d’optimisme. Et vous ?

        Quand on ne connait pas un sujet, sauf en théorie, il vaut mieux s’abstenir. Sinon, on dit n’importe quoi. Le name dropping pour avoir l’air intelligent ne fonctionne pas. Sauf avec ceux qui sont du même courant de pensée.

        Je paie 40k€ d’impôts direct par an. Ajoutez les cotisations sociales en plus. Nous travaillons bcp et sommes heureux de payer notre dû.

        Que payez-vous ?
        Quelle est votre contribution au budget de l’Etat ?
        Que touchez vous ?

        On pourrait creuser mais je n’ai ni le temps ni l’envie.

        • Sans vouloir vous vexer, il me semble que vous n’avez pas compris le sens du message de Sven, qui si je ne m’abuse et pour le pratiquer depuis longtemps pense comme vous! Mais il va s’expliquer avec « ses » termes » à lui toujours emprunts d’une subtilité grammaticale mais tellement bien choisis.

          • LOL, Merci Michel 2 de faire l’exégèse d’une réponse toute simple qui se voulait « aidante » !!!
            …afin de montrer l’impasse idéologique dans laquelle nous sommes tous…

            Mais bon, un « Gaulliste » emporté qui dit faire preuve d’optimisme et qui précédemment vous écrit que  » J’ai 47 ans, plusieurs biens, tous à crédit. Le jour viendra où je vendrai et me casserai de France. », on repassera.

            Vous savez, je crois que je connais bien le sujet….

            Quant à vos questions personnelles sur les impôts/etc je n’ai aucunement à y répondre, car ça c’est du number/social profile dropping, et je ne définis personne ainsi, je n’en ai pas le droit.

            Bless you, amigo

            • Merci.
              Toutefois, notez que votre style personnel grammatical n’est pas « accessible » à tout le monde, même, au point certaines fois, d’être interprété au sens contraire du message que vous souhaitiez exprimer.
              Cordialement

              • oui, c’est dommage…..

                -le niveau baisse, c’est à déplorer

                -et le manichéisme a de beaux jours devant lui

                – souvent , ainsi s’annoncent les guerres///

  5. Mon cher Guillaume,
    Combien de ces prestations faut il proposer pour se voir requalifier ?
    Si ces services sont payants, peut on dire que c’est de facto une LS ?
    Merci pour ces éclaircissements.

    • ALAIN LAMBARD says:

      La qualification d’activité de para-hôtellerie ou de LM dépend de l’activité déployée et non du nombre d’immeubles loués; s’il est proposé au moins 3 des 4 prestations visées au b) du 4° de l’article 261 D: « b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle », l’activité sera qualifiée de « para-hôtelière »

    • Il suffit que 3 des 4 services soient proposés même si les hôtes ne les utilisent pas.

      • ALAIN LAMBARD says:

        Il suffit effectivement que 3 des 4 prestations soient proposées mais aussi, si l’on revendique la qualification d’activité para-hôtelière il sera probablement nécessaire de justifier des moyens nécessaires à la réalisation des prestations; dans ce domaine, et notamment pour justifier que l’entreprise est effectivement dans le champ d’application de la TVA, l’administration utilise un questionnaire qui consiste à demander au contribuable pour chacune des prestations les moyens matériels et en personnel à la disposition de l’entreprise.

    • Si ces services sont payants ils sont de facto proposés. Mais votre question est intéressante, si un des services n’est pas proposé qu’en est-il?
      Je ne peux malheureusement pas répondre car l’administration fiscale fait un peu comme elle veut et les Termes qu’elle emploie n’ont aucune valeur juridique.

  6. « Ainsi, et de manière pragmatique, les chambres d’hôtes sont susceptibles d’être concernées par cette qualification d’activité hôtelière. En effet, la chambre d’hôtes comportant obligatoirement le petit déjeuner et la fourniture du linge de maison, il semble impossible de ne pas satisfaire le critère d’accueil, même non personnalisé, de la clientèle ou le nettoyage régulier des locaux. »

    Certes mais dans la location de chambres d’hôtes, sur des séjours courts la plupart du temps, voire très courts (1 journée), le ménage est fait à l’entrée et à la sortie et rarement dans le séjour sauf à vider la poubelle ;!

    • Mais il suffit de remplir seulement 3 des 4 conditions. N’accueillez vous pas vos hôtes ? Si oui, j’ai le regret de vous dire que vous n’êtes pas en location meublée mais en para-hôtellerie.

      • Pour mon cas, privilège de l’âge, ce sera chambre d’hôtes ou RIEN !
        Y’en a marre de cette confiscation à tout va contre ceux qui travaillent pour le redistribuer aux fainéants et profiteurs en tous genres, comme les bouffeurs de homards 🙁 🙁

        • Pour suivre le débat de ce sujet qui risque d’être le début d’une remise en cause plus large de la fiscalité sur la location en meublée en générale. Le besoin d’argent de l’état le pousse a chercher partout où il peut en récupérer sans une révolte type « gilets jaunes ».
          C’est le début de: on racle les fonds de tiroirs!

        • Sénèque says:

          « fainéants et profiteurs en tous genres, comme les bouffeurs de homards » qui bien sûr représentent l’intégralité de vos concitoyens, lesquels ne comprennent pas d’invalides, pas d’handicapés, pas de personnes souffrant de déficiences physiques ou mentales, pas de personnes ayant subi un drame personnel entraînant des répercussions matérielles, pas de personnes licenciées, pas de personnes sous-payées et victimes d’un social-libéralisme les considérant comme des objets (et encore…)…

          • Exactement, cela ne comprend pas tous ceux que vous citez sauf les dernières qui ne sont pas différentes de vous probablement et moi certainement !

            Dernier exemple ce matin, un boulanger cherche un ouvrier en urgence. Un de mes hôtes a un ami boulanger en recherche (?) à qui il transmet l’offre . Réponse de l’intéressé, je gagne plus au chômage. Hé ben, elle est pas belle la France, avec l’argent des autres !

            • Sénèque says:

              C’est véritablement sur ce point qu’il y a un problème: comment peut-il être « plus rentable » de ne pas travailler et recevoir des allocations et autres aides et avantages que de travailler ?

              Allouer des aides et autres, comme indiqué dans mon précédent post, doit se faire dans une dimension de solidarité pour atténuer une situation temporaire ou permanente, et non dans une dimension de calcul de son intérêt personnel au détriment de la société (passager clandestin).

              Après, c’est à chacun de se responsabiliser et d’agir en cohérence avec ses principes: lorsque je me suis installé, j’ai démissionné car c’était mon choix ! Je n’ai pas à le faire assumer par la société (en revanche, si je suis en maladie longue durée de façon involontaire, si la société m’aide, j’en serai ravi !).
              Je n’ai pas été négocier une rupture conventionnelle ou été travailler en usine pour m’ouvrir des droits à chômage afin de percevoir ses revenus et conserver en trésorerie mes prestations facturées… (à nouveau, ce sont des observations nombreuses et des échanges avec des personnes qui se sont installées qui me font écrire cela – que dire des optimisations réalisées par les experts-comptables aux allocations chômage avec constitution de package de rémunération afin de permettre à l’allocataire de percevoir l’ARE…et de se faire verser sur un compte dédié une « rémunération », laquelle permettra à l’issue de l’ARE d’acheter des parts aux associés sortant ? à nouveau, c’est du vécu, pas une vue de l’esprit…).

              Sauf à dénigrer férocement la valeur travail et en parallèle oeuvrer pour le Revenu Universel (il convient de lire sur ce sujet le rapport du Sénat, c’est exceptionnel avec des raisonnements intellectuels étranges pour ne pas dire spécieux…).

              • Vous avez un raisonnement « honnête » intellectuellement, mais vous savez bien que les gens honnêtes ne sont pas / plus majoritaires dans le monde d’aujourd’hui et les profiteurs que je dénonçais précédemment sont légion et ne s’embarrassent pas de considérations comme celles que vous développez, du style le chômage ou le RSA, etc. sont un droit et ON me doit cette prestation et je me fous d’où vient l’argent et …. si en plus je peux me faire un peu de noir ou de trafic, c’est du tout bon et pourquoi j’irais m’em…. à travailler 8h par jour chez un con… de patron!

              • La fiscalité en France est totalement délirante, tout le monde le sait y compris ceux qui votent encore plus d’impôts. Ils le font donc à dessein.

        • Comme vous avez raison – le ménage ? je le faisais tous les jours et je changeais les serviettes de toilette également tous les jours.

  7. Les revenus provenant de la location meublée de pièces d’une résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenus (BOFIP 07 02 2018)
    Location hors charges
    Régions 136€/m2/an
    Ille de France 185€/m2/an
    Si dépassement <70 000€/an déclaration BIC

    Cela devrait permettre de fixer la limite entre l'occasionnel et le professionnel

    • Je connaissais cette règle car une amie qui loue sa résidence principale (en grosse partie) est allée voir 2 fois (une deuxième fois tellement elle pensait que la première personne s’était trompée) les impôts pour savoir quoi déclarer et on lui a retourné cette règle du bofip.
      Donc, je loue des chambres d’hôtes (chambres d’hôtes n’a pas, me semble t*il, de définition fiscale sauf pour la CFE, …), on veut me taxer un max pour les raisons évoquées ci-dessus, je transforme mes chambres d’hôtes en « location meublée de chambres de ma RP », pour moins de 13,6 k€ par an, supposant 100m2 loués, sans autres prestations déclarées et hop le tour est joué, pas d’impôt, pas de CFE, pas de PS, etc…

      En revanche, en supposant que je loue cette RP plus de 180 jours par an et logeant pendant ce temps chez un ou une ami, cette RP ne risque t-elle de ne plus être Principale ?

      • Normalement on n’a qu’une résidence principale, celle où sont regroupés tous nos centres d’intérêts, la réception du courrier, les consommations d’électricité, de gaz, d’eau et de téléphone. Lorsque vous logés chez des amis à titre gracieux: on ne peut pas parler de résidence principale ni secondaire à moins que vous ayez votre nom sur leur boite aux lettres. Les histoires de jours attirent l’attention lorsqu’il y a de l’abus uniquement. Comment faire la différence entre vos propres consommations d’eau et celle de vos locataires de « passage » lorsqu’il n’y a qu’un seul compteur? Sinon il me semble que dans les zones tendues, il est possible de louer une partie de sa résidence principale avec un bail mobilité (9 mois)

  8. le mecreant says:

    Si j’ai bien tout compris, le bulletin concerne l’assujetissement à la TVA, et pas autre chose. Je ne suis pas sur que l’état ai les moyens de contrôler individuellement tous les propriétaires qui font de la location meublée, pour vérifier que les 3 des critères sont remplis. Et si d’aventure il le faisait, ok on paye la TVA mais surtout on la récupère, et je ne suis pas certain qu’a ce jeu l’état soit gagnant vu que la TVA sur la construction d’un immeuble, ça pique pas mal. L’exonération des plus values sur la vente de l’immeuble, la encore si j’ai tout compris, c’est 5 ans si on est en professionnel. Alors pour la plupart des gens qui ont quelques maisons qu’ils louent en gite, c’est pas forcement une si mauvaise affaire… a chacun de faire ses calculs. Apres ceux qui ont des dizaines de lots, c’est effectivement peut être un autre sujet et je ne suis pas inquiet pour eux, (ni jaloux) Apres pour résumer c’est très simple (sauf chambre d’hôte,) il suffit de ne pas offrir plus de 2 prestations sur les 4 ou d’avoir une prestation « ménage » facturée par une entreprise tierce. par exemple.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Jouer la carte du « pas vu pas pris » est dangereux en matière de fiscalité; la matière fiscale est plus compliquée que la présentation que vous en faites.
      Mais, après tout, chacun prend ses risques « en connaissance de cause ».

      • le mecreant says:

        ce n’est pas une question de « pas vu pas pris » mais de risque statistique d’être contrôlé et éventuellement redressé et je parle la des gens de bonne foi.

    • Non, le problème est un peu plus délicat et ne concerne pas seulement la TVA. Par exemple, se faire reconnaître comme professionnel pourrait être délicat pour cette activité sauf à démontrer qu’elle vous occupe une partie importante de votre temps. Dès lors, vous serez non professionnel et pourrez donc pas prétendre aux exonérations de l’article 151 septies.

      « il suffit de ne pas offrir plus de 2 prestations sur les 4 ou d’avoir une prestation « ménage » facturée par une entreprise tierce. par exemple. » Non, je ne crois pas que ce soit si simple.

      • le mecreant says:

        bien sur je force un peu le trait…

        et accessoirement au lieu de parler de l’article 151 septies, dite nous ce que sont ces éxonération on gagnera en fluidité de lecture et compréhension, parce que franchement je ne vais pas aller voir ça maintenant, et je ne suis sans doute pas le seul a ne pas savoir par coeur de quoi il s’agit (en tout cas présenté comme ça)
        .
        .

  9. en effet, ce n’est pas si simple!! …… ce qui fait que personne ne comprend plus rien, et quand il croit comprendre, les règles ont déjà changé, tout en étant contradictoires…..

  10. Chambre d’hôtes, chambre chez l’habitant, rbnb, sous-location, location touristique meublée, appart hôtel, hôtellerie ?
    En réalité toutes ces activités ont un point commun : c’est du commerce
    On peut tourner le problème dans tous les sens il n’en reste pas moins qu’il y a vente et peu importe le nombre de services
    Excepté que les uns ne payent pas de charges ou très peu et ne sont pas soumis à déclaration, sauf décision municipale, et les autres croulent sous les charges ce qui entraîne une concurrence déloyale

    Comment faire pour régler les problèmes:
    – L’étudiant qui sous-loue son studio le week-end ou pendant les vacances, avec l’accord de son propriétaire, et dont l’unique but est de pouvoir faire face à ses charges
    – Les retraités qui louent des chambres pour voir du monde et compléter leur retraite
    – Les familles qui louent, ou échangent leur maison pour pouvoir s’offrir un week-end ou des vacances
    – Le loueur professionnel qui loue sur des courtes durées pour ne pas avoir affaire à des locataires indélicats ou mauvais payeurs
    – Le loueur de meublés, plus intéressant et moins de contraintes pour pouvoir gagner sa vie
    – L’hôtelier qui loue des appart le week-end pour faire tourner sa boutique

    Doit-on blâmer ceux qui essayent de s’en sortir, ceux qui profitent du seuil de tolérance du Bofip, ceux qui profitent d’une faille du système pour travailler, ceux qui interprètent la notion de résidence principale à leur manière pour pouvoir s’en sortir, ceux qui ne veulent plus avoir affaire à des locataires indélicats ou mauvais payeurs.

    Tous utilisent la vente et donc sont potentiellement des professionnels !

    • Certes, mais derrière le mot « commerce » ou « vente » se cachent déjà toutes formes de business, avec pléthore de cas et règles particulières (par exemple, cas des agriculteurs qui vendent leur production).

  11. Le régime fiscal d’activité para-hôtelière peut être plus avantageux que celui du loueur en meublé pour le propriétaire d’un bien immobilier de très grande valeur afin de profiter avec plus de sécurité des avantages professionnelles de l’activité. L’exonération d’IFI et le les solutions « Dutreil’ pour la transmission peuvent très vite dépasser les contraintes de TVA et cotisations sociales.
    Jean-Christophe GODIN
    HEXA FINANCE

  12. Il me semble que la punition fiscale se double d’une punition au titre des cotisations sociales:
    location en meublé = pas de cotisations sociales;
    activité para-hôtelière = cotisations sociales, ce qui creuse grandement l’écart.
    Je me trompe ???

      • Sans compter que pour tirer pleinement profit de l’activité de para-hôtellerie: il faut donner beaucoup de sa personne pour que les avantages fiscaux ne soient par remis en cause. Il ne faudrait pas oublier que l’hôtellerie c’est un métier très prenant, il ne faut pas compter ses heures, être disponible en permanence et passer son temps à faire du ménage et à servir les petits-déjeuners, ou trouver du personnel pour, plus la compta, déclaration de tva, bilans, prévisionnels en tous genres, achats….. Chacun son métier

    • le mecreant says:

      location en meublé + recettes supérieures a 23000 euros = cotisation sociales.

      • Suffit de mettre votre bien en SCI et de passer à l’IS : fini les cotisations sociales.
        Mais pas de Pacte Dutreil ou d’exonération d’IFI si vous faites cela.

  13. Sans compter que pour tirer pleinement profit de l’activité de para-hôtellerie: il faut donner beaucoup de sa personne pour que les avantages fiscaux ne soient par remis en cause. Il ne faudrait pas oublier que l’hôtellerie c’est un métier très prenant, il ne faut pas compter ses heures, être disponible en permanence et passer son temps à faire du ménage et à servir les petits-déjeuners, ou trouver du personnel pour, plus la compta, déclaration de tva, bilans, prévisionnels en tous genres, achats….. Chacun son métier

  14. Toujours aussi clair à comprendre. Il y a deux catégories : la chambre d’hôtes et le gîte.
    La chambre d’hôtes : vous recevez, vous mettez à disposition une partie de votre maison (pour ma part c’était 64 m2) vous mettez à disposition le linge le coucher, le petit déjeuner c’est tout et c’est à vous de faire le ménage etc..; Pour le gîte vous confiez les clés à une famille ils se débrouillent, tout est meublé, vous n’aurez qu’à faire le ménage lorsque les gens seront partis. N’oubliez pas que le fait de faire chambre d’hôtes ou gîte permet à bcp de gens dont d’anciens agriculteurs d’arrondir leur faible retraite. J’ai reçu pendant 12 ans des hôtes dans le cadre de chambre d’hôtes, et j’i été heureuse de recevoir un peu d’argent en attendant ma toute petite retraite. Si maintenant les propriétaires de chambres d’hôtes et de gîtes sont obligés de payer des charges élevées, bcp se lasseront le tourisme risque d’en pâtir. A en faire de trop dans le mauvais sens n’est pas toujours la bonne solution.

    • Michel 2 says:

      Complètement d’accord Zoë et je me demande même si ce processus n’est pas déjà enclenché (la baisse du tourisme) vu la baisse d’environ de 30% de mon CA, lui même déjà en baisse du même montant en 2018 par rapport à 2017. A moins que ce ne soit la location AirBnB chez le particulier qui fasse concurrence !

  15. Francois says:

    Quand ce pays cessera t’il de ne produire que des taxes, impôts et cotisations? tout cela pour financer des services publics à un coût toujours plus élevés que s’ils étaient soumis à la concurrence. Ces mêmes services publics considérés comme gratuits par une grande majorité des Français, un incroyable tour de passe passe!

  16. Michel 2 : je vois que vous comprenez le problème.L’histoire de mettre des taxes à tout bout de champ est ridicule. Que croyez vous que je faisais de l’argent que je recevais des hôtes : et bien je faisais marcher le commerce : 2 télés 2 radios etc… – je me faisais plaisir. Si une partie des gains passe dans les taxes je me demande si cela sera rentable de recevoir des hôtes. Les deux dernières années 2013 et 2014 n’ont pas été bonnes et j’ai reçu des gens à la limite de la correction (vol de ma chaine et de ma croix de communion en or) et puis de gens qui devaient comparer leur intérieur au mien ce qui les rendait aigris (cela dit sans vantardise). J’ai reçu des hôtes pendant 12 ans (moyenne en général enregistrée) maintenant, l’âge aidant, je n’ai plus le courage de le faire.

    • Michel 2 says:

      Je n’ai pas fort heureusement, eu les mêmes problèmes que vous, de vol notamment. Mais en même temps, sans vouloir vous vexer, laisser de l’or à portée d’inconnus, par les temps qui courent, est une grande tentation pour vos hôtes voire une grande imprudence de votre part.
      Quant aux taxes, elles deviennent effectivement de plus en plus insupportables. Néanmoins, soyons honnêtes, les recettes bénéficient d’un abattement de 71% en tant que chambres d’hôtes ou gîtes classés. Tant que cet avantage perdure, la rentabilité même si réduite, demeure mais au prix d’un travail souvent important notamment lorsqu’il y a beaucoup de turn over.
      De surcroît, les revenus de mon activité ne sont pas mon principal objectif. Entendons nous bien si je devais perdre de l’argent j’arrêterais immédiatement. Ma principale motivation est de rencontrer des gens de tous horizons et de pouvoir échanger avec eux.
      Je rencontre comme vous parfois quelques imbéciles ou personnages à la limite de la correction, cela reste cependant marginal mais je rencontre aussi des gens très intéressant comme dernièrement un ancien sénateur ou l’ancien directeur de la DGAC ou encore un Américain d’origine française qui travaille dans l’environnement du cinéma hollywoodien.
      Après si vous voulez continuer votre activité, vous louez votre résidence principale ou partie (pas en chambre d’hôte mais en location meublée seule) et vous êtes exonérée de déclaration tant que vos revenus sont inférieures à 136€ du m2 par an soit par exemple pour 100m2 loués, 13600 €.

  17. Oui c’est bien de ma faute car j’avais exposé deux croix et leur chaîne sur une sainte Vierge mais en hauteur. Il aurait pu me prendre les deux Je pense toujours que les gens sont honnêtes comme je le suis… Effectivement je pourrais transformer la partie hôtes en gîte mais il me faudrait faire une cuisine et cela se présente très mal. Oui moi aussi j’ai rencontré des gens très intéressants dont un ancien Général, un physicien, un pommologue (j’en ai profité pour lui poser des questions) etc.. etc.. Dieu merci 99 % des personnes que j’ai reçues étaient des gens « bien » mais on se souvient surtout des autres car on ne les oublie pas.

  18. De toute façon toutes les recettes des activités numériques vont direct au fisc maintenant , la facture tombera début 2020

  19. Dindonsauvage says:

    Bon alors un exemple,
    J’ai hérité d’une maison sur l’ile de Ré de mes parents, je l’ai rénové avec ma femme.
    Globalement la maison nous coute à l’année :
    – 1100 euros de taxe d’habitation
    – 1500 euros de taxe foncière
    – eau/élec 1500 e
    – internet 300 e
    – jardinier 1000 e

    Nous avons due investir
    9000 euros pour refaire l’électricité, et 6000 euros pour refaire 2 chambres, le reste 2000 euros de peinture pour refaire le reste de la maison et des volets, 5000 euros pour refaire le jardin et l’arrosage, 1000 euros d’isolation, 300 euros pour le lave vaisselle,.. etc

    Elle a rapporté cette année 15000 euros entre les week-ends et la location de l’été
    ce qui a occasionné 2200 euros de frais de conciergerie, 220 e de taxe de séjour.

    Pour la louer 8 semaines l’été et 4 WE j’ai due répondre à une 50 aines de personnes par mail, téléphone, le jeu consiste à bloquer une date sur plusieurs maisons et annuler celles qui ne vont pas… au total, pas une réservation faite en mars n’est allée jusqu’au bout.
    Après faut aussi gérer les problèmes en cours de loc, cette année les ampoules qui grillent, deux chauffes eau au thermostat cassé, une fuite dans la douche, et une dame qui ne comprenait pas comment la télécommande marchait.

    Dans le coup avec une location meublé non professionnel au réel pas d’impôts grâce à l’amortissement de la maison.

    On a une conciergerie qui fait les entrées et sorties les draps peuvent être loués par les gens à une autre entreprise.

    Sur le fond au rythme des petites emmerdes et quand même des trucs à faire pour rendre opérationnel la maison (guide explicatif de la maison, télé, phot à jours de la maison par un pro… etc.…), et des demandes d’informations, cela devient un travail complémentaire. Si on me met des impôts comme ceux pour nos apparts (CSG+30%) sans aucune possibilité de les baisser je ne sais pas si je louerai encore la maison.

    • Ce qui est essentiel est de savoir si vous habitez sur place, si vous donnez votre gîte à gérer à une agence. Une chose est certaine, pour un gîte, il faut être sur place ou tout au moins à pas plus de 10 km de distance afin d’être opérationnel. Quand je vois tous les frais additionnés …… je me dis que j’ai bien fait de ne pas m’être lancée à l’achat d’un gîte. Que voulez-vous dire par conciergerie – si c’est comme une agence, cela doit vous coûter cher.

      Cela dit, si cela vous coûte bcp tout ce travail et ces tracas, vous pouvez toujours vendre car cela ne doit pas être difficile sur l’Ile de Ré.

  20. Dindonsauvage says:

    Le but n’est de vendre, et cette maison n’est pas un investissement. j’utilise la location pour la refaire au fur et à mesure.
    la conciergerie fait les entrées et les sorties, et gère les problèmes en cours de location. il n’empêches que ces problèmes passent par moi et qu’une partie doit être résolut par moi si je ne veux pas utiliser le plombier le dimanche soir.

  21. d’accord, mais vous ne dites pas si vous habitez tout près du gîte ou très loin. C’est à vous de juger si la location est rentable ou pas en espérant que les nouvelles lois que macron va nous pondre n’en décourage pas plus d’un.

  22. Dindonsauvage says:

    D’autant que l’essentiel des frais sont des impôts et taxes.

  23. Bonjour, les termes employés dans le BOI laissent tellement de place à l’interprétation que je me demande :
    – Est-ce que quelques sachets de thé, du café et biscuits laissés dans un placard de la cuisine peut-être considéré un service de petit déjeuner ? Il me semble que l’on est loin de l’usage « professionnel » (« …,celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels »)
    – Est-ce qu’une boîte à clé peut-être considéré comme de l’accueil « non personnalisé » ? J’y vois un simple dispositif de sécurité qui permet de récupérer une clé. Si tel est le cas, quel est le rapport avec un service d’accueil ?

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