Mais que se passe t’il sur le marché de l’immobilier ? Pourquoi l’activité est elle si faible alors que les conditions sont encore et toujours extrêmement favorables ? Les investisseurs auraient ils la crainte d’une baisse prochaine des prix de l’immobilier, ou la narrative autour d’un président de la république qui serait ouvertement contre l’investisseur immobilier serait elle auto-réalisatrice ?

Pourtant, le marché recèle d’opportunités pour l’investisseur stratège qui saura comprendre le marché ! (Je ne peux que vous suggérer d’acheter notre livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous explorons le marché afin de mettre en avant les opportunités actuelles)

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  • Notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier«  (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir. Une lecture indispensable pour apprendre comment investir, sélectionner le meilleur bien immobilier, choisir le régime fiscal adapté, …

 

 


Aucune raison ne semble expliquer la faiblesse du marché immobilier, sauf peut être l’adage connu des anciens pros de l’immobilier « Une année d’élection présidentielle n’est jamais une bonne année pour le marché immobilier ». 

C’est l’analyse que nous vous proposons dans cet article « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités« .

 

Les chiffres sont inquiétants, même si personne ne semble encore se rendre compte de la situation. Nous le ressentons clairement et vous le partageons depuis Avril 2017… et les divers organismes de statistiques nous le confirment : Le marché s’est brusquement arrêté en Avril … et depuis, rien n’y fait, la chute se poursuit !

La banque de France vient de sortir les chiffres des demandes de crédit pour le mois d’Octobre 2017. Il est simple d’en conclure qu’il se passe quelque chose…

 

 

Bref, rien de ne va plus.

La fin des renégociation de crédits immobiliers pourrait justifier cet effondrement, tant il est vrai que cette activité à portée le marché du crédit immobilier depuis 2 ans. Pourtant, les chiffres publiés le 06 décembre 2017 par crédit logement confirme que le mal est ailleurs.



Le marché du crédit immobilier est en forte baisse et ce n’est pas à cause de l’effondrement des renégociations. Selon les chiffres de novembre, le nombre de prêt immobilier s’inscrit en baisse de -13.4% et le montant total des crédits immobilier en baisse de -11% ! entre septembre 2017 à Novembre 2017 par rapport à septembre 2016 à novembre 2016. 

En Mars 2017, ces évolutions étaient respectivement de +21.3% pour le nombre de crédit immobilier et +29.8% pour les montants.

 

La conclusion de crédit logement est sans appel : « Les tendances annuelles du marché sont donc celles d’un atterrissage rapide de l’activité ». 

 

Pourtant le graphique annuel de l’activité ne semble pas catastrophique, mais la courbe devront plonger dans les prochaines publications si l’activité ne se redresse pas rapidement. En effet, le graphique ci dessous compare l’activité d’une année glissante.

Il s’agit par exemple pour le dernier point du graphique de comparer l’activité entre Novembre 2016 à Novembre 2017 par rapport à l’activité entre Novembre 2015 à Novembre 2016. Or l’activité du marché immobilier s’est effondrée à partir du mois d’Avril 2017. Cela signifie que le niveau d’activité du marché contient encore l’euphorie du marché que nous avons constaté au premier quadrimestre 2017.

Au fur et à mesure de l’avancée dans le temps, ces excellentes performances du marché de fin 2016 début 2017 qui permettent d’afficher un bon niveau d’activité vont se transformer en boulet statistique. Ce n’est qu’une question d’effet de base statistique. (L’euphorie de la fin 2016 début 2017 permet d’afficher une bonne moyenne du marché sur la période … et ce n’est que l’effacement statistique de cette euphorie qui permettra de se rendre compte de la faiblesse actuelle du marché immobilier).

Les médias devraient se rendre compte de l’effondrement du marché en cette fin 2017 … qu’au cours du premier trimestre 2018 !

 

 

Cet effondrement de l’activité du marché immobilier doit être une opportunité pour l’investisseur qui sait que l’on ne fait jamais de bonnes affaires dans un marché euphorique à la hausse !

Les bons investissements se font toujours à l’achat.

Un marché euphorique à la hausse n’est jamais un marché dans lequel il est facile de faire de bons investissements ! Il est toujours plus simple de négocier lorsque vous êtes dans un marché baissier dans lequel les investisseurs sont rares. 

Bref, c’est parce que la foule fuit le marché pour des raisons que nous ignorons que l’investisseur stratège pourra tranquillement analyser le marché pour saisir les opportunités laissées apparente par un marché calme (cf »Immobilier : Une période historique pour se constituer un patrimoine immobilier à bon prix ? »)

 

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71 Comments

  1. Je suis très surpris par votre article, car ce n’est pas du tout mon ressenti, ici sur la côte d’azur. J’ai suivi de très près le marché immobilier en 2017, et au contraire celui-ci est clairement reparti à la hausse depuis 2 ans. La tendance se poursuit nettement ces derniers mois, les prix remontent et c’est un sentiment partagé par la plupart des agents immobiliers que j’ai côtoyés.

    Bien sûr cette analyse ne vaut que pour mon secteur (Antibes-Cannes-Nice) et je n’ai aucune idée de ce qui se passe ailleurs. En tout cas ici je vous l’assure, il n’y a absolument rien d’inquiétant, bien au contraire.

    • Oui, vous avez très certainement raison. Je n’ai ici qu’une vision macro et globale de l’ensemble d’un marché… mais les chiffres nationaux sont pourtant sans appel !! (du moins pour les régions dans lesquelles les acquisitions sont principalement à crédit … car je me focalise ici sur le marché du crédit pour anticiper l’évolution du marché immobilier dont le financement est principalement à crédit)

      • Revenant d’antibes Il y a 15 jours et discutant avec un ex-agent immobilier du secteur qui en revenait également et qui avait fait le tour de ces anciens confrères, apparemment vous avez raison M. Fonteneau. Il me disait que le marché s’etait calme et que les délais de transaction s’allongeaient.

    • Gilles.DR315 says:

      Même constat sur Hyères, Le Lavandou et Saint-tropez.

  2. Oui, enfin celui qui sera assez patient pour attendre le -20% pourrait être moins perdant que celui qui se précipite sur du -5%, si l’ensemble des marchés, comme certains les disent surévalués, encaissent au final -30% (en « euros » constants -ou autre monnaie en cours au moment d’une revente). Donc, si ce n’est pas en 2018 qu’il faille se repositionner sur le marché français…il se pourrait que ce soit en 2019?.. 2020?…Les marronniers refleurissent chaque année, et les pigeons les adorent.

    • Quelles sont les raisons pour lesquelles le marché baisserait il de -20% en 2018 ? Il est aisé d’avancer des chiffres mais ce qui compte est surtout le raisonnement afin que chacun puisse se l’approprier jugé de la qualité de l’affirmation.

      • Je n’ai pas écrit -20% en 2018. D’autre part, ayant analysé la ville où je séjourne depuis un an, et décortiqué les prix réels des transactions à 10 ans (9 ans et demi exactement) d’intervalle, quartier par quartier, il ressortait déjà 3 tendances: 1/ Augmentation de 15% inflation déduite sur 10 ans 2/ Stagnation réelle inflation déduite. 3/ Perte de 15% en 10 ans. 20% de plus sur les 10 prochaines années en euros constants me parait très raisonnable, en sachant qu’il ne s’agit que de tendances, et qu’à Trifouillie-les-oies, ça pourrait bien perdre 50% sans affoler les statistiques qui lissent tout. Je note au passage, que pour être exhaustif, ce ne sont pas exactement les mêmes biens qui se vendaient en 2008 et en 2017. Plus vieux -ou plus neufs. Mais qu’importe, la mode du cocooning étant passé par là, ce sont surtout des biens modernisés, cuisine intégrée, isolation refaite etc…Donc le vrai bilan montre que seul l’hyper-centre d’une grande-ville s’en sort sur une période qui a pourtant été très soutenue et archi-couverte par les médias. En dehors de ceux qui savent gruger le pigeon évidemment.

  3. Cela cache d’importantes disparités car record absolu en IDF et reprise sur Cote d’Azur…

  4. Les agents immobiliers avec qui j’échangent font plus part d’une rareté de biens à la vente.
    Sur la région (Calvados), ce qui est vendu au prix du marché part sous 15 jours.
    C’est autant vrai pour la résidence principale que pour le locatif.

    Je ne sais pas si c’est extrapolable, mais ici c’est vraiment la faiblesse de l’offre qui freine le marché, pas la demande.

    • Merci, c’est très intéressant. Et quelle serait la raison de cette faiblesse des offres ? qu’attendent les vendeurs ?

      • Je n’ai pas d’explications particulières.
        Certains vendeurs veulent vendre trop cher, et donc ne vendent pas.

        Sinon je pense juste que les volumes de biens en vente sont quasi identiques, mais comme il y a eu beaucoup d’investisseurs depuis plusieurs mois, les stocks ont fortement diminués.

    • C’est un peu la même chose sur la Côte d’Azur. Le problème c’est que beaucoup de vendeurs n’arrivent pas à faire leur deuil. Tous ceux qui ont acheté lors des années fastes ont du mal à se résigner à perdre de l’argent, parfois beaucoup d’argent, à la revente. On peut les comprendre.

      Par conséquent, il y a beaucoup de biens qui sont surévalués et restent sur le marché. Et comme les agences ne jouent pas leur rôle de conseil, elles préfèrent ne pas vexer les vendeurs et acceptent de prendre des mandats à des prix délirants, en se disant qu’à un moment donné le vendeur devra bien atterrir sur terre.

      C’est donc bien la faiblesse de l’offre qui freine le marché, même si celui-ci continue à très bien se porter ici.

      • Mais comment expliquer alors les records de volumes de vente si l’offre est rare ? Pourquoi l’offre se serait elle subitement tarie en avril ?

        • Justement c’est la raison pour laquelle je suis surpris par l’article : tout le monde parle d’une année record pour l’immobilier et d’un marché à la hausse tandis que vous faites par d’un effondrement. Comment expliquer cette contradiction entre le marché du crédit et le marché immobilier ?

          Pour le mois d’avril, ce que je peux dire c’est que les agences immobilières ici ont passé un très mauvais Q2 2017, faute à l’élection présidentielle. Moi-même j’attendais cette échéance avant toute prise de décision…

          Toujours ici sur la côte d’azur, il y a aussi clairement l’effet Brexit qui engendre de nombreuses mises à la vente supplémentaires.

  5. Merci Guillaume pour ce blog que je lis chaque jour depuis des mois. Tes analyses sont toujours intéressantes et tes interrogations très pertinentes.

    Je me pose une question justement depuis quelques temps : et si cette baisse d’activité d’achat était plutôt due à une baisse de l’offre ? Ou que la nature des biens mis en vente ne correspondaient plus autant qu’avant à la demande ?

    PS : Ton nouveau livre m’intéresse mais j’ai peur qu’il soit une synthèse des articles que j’ai déjà lu sur ton blog. Peux-tu m’en dire plus ?

    Tom

  6. Même écho de mon syndic en Alsace, débordé par les demandes de Pré-États Datés ou États-Datés en cette fin d’année.

    Les biens sont-ils en train de changer de main ?
    Comme si les investisseurs classiques ont pris peur et d’autres avec des reins plus solides ou/et moins besoin de liquidités immédiates se ruaient sur les biens. *

    Bizarre….

    * c’est le cas de l’acquéreur d’un appartement que j’avais mis en vente en septembre.

  7. OlivierSPb says:

    Tout le monde est d’accord pour dire que le Bitcoin est une bulle, mais en ce qui concerne le marché immobilier la cécité est totale, tellement fort est l’amour irrationnel des Français pour la pierre (Ça c’est du solide!). Nous avons un marché:
    – Dont le rendement baisse (Cf billet de GF en la matière).
    – Dont le prix est maintenu artificiellement haut grâce à des crédits à des taux ridicules (Inflation – 0.x%) en raison de la politique de Quantitative Easing (QE) de la BCE.
    Qui peut croire que le QE se maintiendra éternellement?
    Certes s’il y a hausse des taux, celle-ci se fera en douceur mais il est probable que l’impact sur l’immobilier sera fort, certes sans provoquer un krach, mais cela sera une puissante puissante onde de choc.
    Et puis une baisse de 20-30% de l’immobilier, cela représente quoi? Cela gommera les hausses des 5-7 dernières années. Rien de quoi émouvoir les gouvernements qui y verront plutôt un retour à un marché sain.
    Quand la bulle du Bitcoin explosera cela fera BOUM, quand la bulle immobilière se dégonflera cela fera pshht…
    Et ceux qui auront investi dans des marchés illiquides comprendront le problème de l’illiquidité s’ils ont besoin ou simplement veulent vendre.

    • Pour l’immobilier, les volumes de transaction sont tellement faibles qu’une tendance ne peut être envisagée que sur plusieurs années. Ce qui laisse largement le temps de faire de mauvaises affaires.
      Aussi les 3 règles d’or en matière d’immobilier sont bien : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

      • Oui, mais les emplacements migrent….
        Dans ma région, (100 km de Paris), c’était, il y a quelques années, la petite ville à 30 minutes du TER, donc trop loin pour les banlieusards. (pauvre, mal entretenue, ennuyeuse…)
        Aujourd’hui, la petite ville va bien et au dernières nouvelles a une quinzaine d’agences immobilières pour 15000 habitants ! ! !
        (on en a quand même vu (des agences) qui ont ouvert, puis ont fermé. Pour chaque annonce publiée, l’acheteur se fait harceler par une dizaine de commerciaux).

        Je dirais que le marché se porteraient plutôt bien, à part les prix qui baissent et Mac. qui fait peur.

        • Et voilà. On y est.
          « Ils » veulent baisser le smic ( + apl ! ! ! bonjour les dégâts)

          Ça ne passera pas. Les gens vont se révolter.
          Merci qui ? Merci Terra Nova.

  8. Et la nouvelle IFI ne va pas amener certains propriétaires à vendre un bien s’il se trouve à la limite ou n’investiront plus sur l’immo pour ne pas dépasser la limite ?
    Entre les taux qui vont certainement remonter, une fiscalité pas avantageuse pour l’immo j’ai du mal à voir un soutien à une hausse des prix.
    Reste que des biens de qualité pour la résidence principale seront toujours recherchés mais pour les investisseurs locatifs…

  9. Je pense que les investisseurs immobiliers sont retissant car ils ne savent à quelle sauce ils seront mangés en termes de taxes. Un gouvernement qui agit contre les épargnants qui essaient de se faire un bas de laine pour leur retraite qui va inexorablement diminuer et ne pas suffire pour payer une maison de retraite décente. Tout le monde ne peut pas être entrepreneur et investir a risque surtout quand les salaires sont faibles.

    • OlivierSPb says:

      Faites vous une raison: Les investisseurs immobiliers sont les moutons que le gouvernement à décider de tondre. Ils bêleront fort mais resteront dans leur enclos et seront tondus…

      • Quelle est votre solution face à ce constat peu encourageant (mais relativement réaliste 🙁

        • OlivierSPb says:

          Je n’ai pas de solution.
          Mais je peux vous dire ce que l’on fait familialement. Nous vendons l’immobilier et investissons dans un portefeuille titres comprenant:
          – 60% d’obligations en € à Taux variables à 3-4 ans, BBB- ou mieux. La faible liquidité de ces obligations est compensée par la courte échéance.
          – 20% d’obligs à taux fixe en USD BBB- ou mieux à 3-4 ans (Idem).
          – 10% ETF Stoxx 50 avec distribution de dividendes
          – 10% ETF CAC 40 avec distribution de dividendes.
          Gestion 100% passive sauf évènement extraordinaire. On s’assied dessus, on encaisse 2-3% de revenus par an soumis éventuellement au prélèvement de 30% et dans 3-4 ans, on avise!

          • idem, je délaisse l’immobilier pour les actifs financiers comme le compte titre. Mais je préfère la gestion active avec des fonds flexibles ( H2O Multistratégies, Sextant Grand Large, Hmg rendement entre autres) afin de ne pas me poser la question de savoir sur quel type d’Etfs investir.
            Mais bon là on change de sujet.

  10. Je crois que nous sommes dans une période de « mini crise » de l’immobilier et que la situation va se stabiliser dans le 1er semestre de 2018 : L’IFI sera détaillé et donc compréhensible ; Les investisseurs auront des réponses.

  11. L’immo est cher, ok, mais la bourse c’est pire, non? alors que faire : regarder son assurance vie baisser encore plus chaque année?
    Alors je préfère continuer à acheter de l’immo et profiter des taux, tant pis pour la CSG ou l’IFI. Il y a encore des affaires sur le marché, au moins en province y compris les grandes villes. Dès que le bien a un petit défaut, vous pouvez largement négocier.
    Un autre idée : acheter des terrains constructibles, et juste attendre… ça se valorise 10%/an minimum en banlieue bordelaise.

    • D’accord avec votre raisonnement plus d’actualité encore aujourd’hui qu’hier.
      Il y a encore pléthore d’affaires pour les Investisseurs.
      Moins pour les placeurs, et c’est une bonne chose ça assainit le marché.

      Dans ma région, le terrain est plus cher non construit qu’avec une maison dessus. Ils ont atteint la stratosphère.
      Simple, il n’y a quasi plus rien à vendre.
      Les maires savent que s’ils ouvrent le robinet, ils ne seront pas réélus, alors ils se tournent vers Gagnaire plutôt que vers la soupe populaire !

  12. Bonjour à tous .
    Demande de prêt immobilier en baisse depuis Avril 2017 et Guillaume écrit  » je me focalise sur le marché du crédit pour anticiper l’évolution du marché immobilier dont le financement est principalement à crédit  »

    Mais record des transactions immobilières en 2017 à 1.000.000 après 600 et 800.000 les années précédentes

    Les acheteurs seraient-ils devenus soudainement capitalisés au point de délaisser le crédit et de ne plus utiliser son effet de levier ?

    Ce ne veut pas être une critique mais une simple remarque car ces deux constatations factuelles ne me semblent pas compatibles .

    quelle serait l’explication ?

    • Nous sommes bien d’accord ! La raison me semble statistique : la baisse de l’activité du crédit date débute en Avril alors que le record de 900 000 ventes n’est pas pour l’année 2017, mais sur une année glissante entre mai 2016 et mai 2017 (c’est à dire n’intégrant pas encore la baisse constatée à partir d’avril.

      source : https://www.pap.fr/actualites/immobilier-record-de-vente-pour-l-ancien/a19537

       » Avec 907 000 transactions enregistrées entre juin 2016 et mai 2017, le marché de l’immobilier ancien tourne à plein régime. Une croissance qui s’accompagne d’une hausse des prix des maisons comme des appartements. »

  13. Quand on est propriétaire et que l’on veut quitter la France, le seul moyen c’est de tout vendre, et c’est exactement ce qui est en train de se passer.
    Ce pays n’offre plus aucune perspective d’investissement, la réussite est punie et stigmatisée.
    Pourquoi continuer à garder de l’immobilier alors que la situation va s’effondre, car Macron va faire aux particuliers et aux bailleurs privés ce que Mitterand et Hollande ont fait à notre industrie.
    La France va devenir un désert économique, et les contribuables vont déserter comme les riches qui ont disparus.
    Enfin le futur de ce pays, c’est la paupérisation, et le communisme.
    Autours de mes connaissances, ça déménage sec et moi faut que j’attende encore 2 ans:/

  14. Après tout, une bonne crise de l’immo pourrait faire du bien. Les français arrêteraient peut-être d’investir toute leur épargne dans la pierre et les placements financiers sans risque. Quel immense gâchis quand on pense qu’il y a tellement de projets à financer dans l’économie réelle pour créer de l’emploi et de la richesse.

    Pas de risque pas de profit. Il faut que les français intègrent ça une fois pour toutes car c’est plus vrai que jamais, et ça le sera toujours davantage.

  15. À vrai dire je ne sais pas bien ce qu’est « le marché immobilier ».
    La seule mesure à mon sens est celle des zones tendues et n’ayant plus de foncier à libérer.
    L’immobilier est dans son immense majorité un marché de besoin, c’est ce besoin qui régule les prix.
    Si un jour nos concitoyens ont besoin de s’installer à Triffoulli-Les Oies, le marché y sera haussier.
    Regardons les choses comme elles sont, et non pas pour le bruit qu’elles font.
    Le reste n’est que littérature.

  16. La France ce sont des vielles pierres, un pays musée qui vit dans le souvenir des son histoire glorieuse et révolue. Si les gens vendent et s’en vont je vous plains tous, car derriere chaque propriétaire il y a 1 contribuable…qui paie pour 2.

  17. Effectivement  » Le bâtiment n’est pas une industrie !!!

    l’état providence est en capacités de loger l’ensemble de la population et notamment les plus faibles et développons les gouffres que sont les HlM .

  18. Ne pensez vous pas que qu’il s’agit aussi de la « qualité de l’offre », qui ne correspond pas à la demande : l’ancien est surévalué alors que sa qualité est médiocre notamment en considération des normes exigées dans le neuf , qui sera l’ancien de qualité à court terme ?

  19. En un an, de novembre 2016 à octobre 2017, 503 700 logements (en données brutes cumulées sur douze mois) ont été autorisés à la construction et 418 300 logements ont été mis en chantier, soit une augmentation respectivement de 12,4 % et 17,2 % par rapport au cumul des douze mois précédents.

    D’août à octobre 2017, les autorisations de logements à la construction en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO) baissent (- 0,8 %) par rapport aux trois mois précédents…

    • 500 000 nouveaux logements/an, alors que la population en france n’augmente que de 250 000 personnes/an, et qu’il y a 3 millions de logements vacants, ic’est un peu normal que les nouvelles autorisations baissent….

  20. A Marseille le marché est bon pour tous les types de produits. Seuls les quartiers nords continuent de s’enfoncer et les grands ensembles immobilier. Tous les autres secteurs sont vifs, avec peu d’offre. En revanche, de gros investisseurs privés envisagent des ventes à cause de l’IFI.

  21. OlivierSPb says:

    Un tendance du marché c’est une tendance du marché! Ce qui veut dire que même si certains micro-marchés réagissent différemment, ils ne vont pas à contre-tendance. Si le marché est à la baisse, cela baissera partout mais pas nécessairement avec la même amplitude, cela peut être plus ou moins, mais certainement pas rester stable.
    On aime tous croire que l’on a la martingale: micro-marché, parachute à la baisse à cause du rendement, ou toute autre fausse bonne raison , bref que l’on a tous les éléments qui nous rendent plus malins que les autres. Mais cela ne marche jamais.
    Quand on p*sse contre le vent, on se mouille les chaussures à moins d’être cap-hornier!
    Soyons réaliste: la probabilité d’un dégonflement de la bulle immobilière est forte, si tant est que le dégonflement ne sois pas déjà en cours. Et personne n’y échappera.
    « Ils ne mouraient pas tous, mais tous étaient frappés « . La Fontaine, Les animaux malades de la peste.

    • Je suis globalement d’accord avec ce que vous dites, cependant pourquoi vouloir se débarasser de l’actif immobilier si le rendement peut rester correct? Vendez-le mais gardez-le! Ça vous fait du cash, et si vous êtes redevable de l’IFI vous en diminuez l’assiette pendant quelques temps et je l’espère au moins jusqu’à ce que cet impôt fasciste soit supprimé.

  22. à Olivier: Les investisseurs immobiliers sont les moutons que le gouvernement à décider de tondre…. Merci beaucoup (même pour les fautes d’orthographe); investisseur immo avec un patrimoine juste inférieur au seuil de l’IFI, j’apprécie! Ce patrimoine m’a couté 10.000€/an nets depuis 25 ans, comment comptez-vous faire mieux avec des oblig… ah-ah-ah!!!

    • OlivierSPb says:

      Le problème du blog de GF c’est qu’on ne peut éditer son post et quand la pensée va plus vite que la frappe (Je tape avec 2 doigts), les fautes que l’on a fait deviennent éclatantes dès que l’on publie mais trop tard…
      Je ne vous parle pas des 25 dernières années mais des 3-4 ans à venir. Une stratégie passée gagnante n’est pas forcément une stratégie gagnante dans l’avenir.
      Pinault a bâti sa première fortune dans le bois mais s’est vite débarrassé de cette activité.
      je me souviens des bons vieux adages boursiers: « personne n’est jamais mort d’avoir pris son profit trop tôt » et « Il faut savoir en laisser aux autres ». Je n’ai pas de boule de cristal et je ne suis pas un gourou et je n’ai aucune prétention en la matière. Toujours est-il que dans le cadre d’un patrimoine familial, nous avons décidé bien que les investissements anciens dans l’immobilier, ceux-ci s’étant révélés judicieux, le plein ou presque avait été fait (Et personne ne semble contester que l’immobilier parisien offre peu de perspectives de plus-values en ce moment), il était opportun de prendre ses bénéfices et de prendre une position d’attente et d’aviser dans 3-4 ans tout en ayant une certaine liquidité en cas d’opportunités. Quant aux placement passés, j’ai acheté une entreprise en 1992, je l’ai revendue le 4 août 2008 car cela sentait furieusement le roussi et j’ai multiplié la mise par 40. Pas mal non plus! Et peut-être mieux que vos placements immobiliers!

  23. Les taux peuvent remonter…mais ont la capacité de baisser encore fortement (pourquoi pas de taux négatifs comme dans certains pays). Il y a donc une vrai capacité d’intervention de la BC pour faciliter encore le crédit à mon sens.
    Je pense que l’obsolescence des biens contribue largement à la baisse des prix. Les programmes neufs se commercialisent globalement bien car mieux adaptés à la vie des consommateurs et des investisseurs que nous sommes (résidences avec services, agencement des espaces, isolation optimisée, etc). Le congrès de l’immobilier à Paris ces derniers jours respirait l’optimisme, les promoteurs n’arrivent globalement pas à suivre la demande (j’ai un ami, directeur régional chez Nexity qui me l’a encore confirmé).
    Il semblerait qu’on soit dans un changement disruptif lié à la détention de ce type d’actif qui risque de bouleverser le paysage. Cette tendance va certainement encore se marquer en 2020 avec les nouvelles normes de construction (RT 2020). Il n’y a qu’à voir le succès des PopUp House pour s’en convaincre. A nous donc de nous adapter à ces nouvelles donnes, le marché immobilier du futur reste à inventer…

  24. C’est officiel depuis aujourd’hui, la France est la championne des impôts : 47% http://www.boursorama.com/actualites/la-france-championne-europeenne-des-impots-6f96abe44e9cbdb0fffbfc44bc873e80

  25. Nombre de vente de logements anciens en France en milliers, sur 12 mois glissants:
    juin 2017 919
    2017/07 juil. 2017 931
    2017/08 août 2017 936
    2017/09 sept. 2017 952
    Source : conseil général de l’environnement et du développement durable.
    Pour rappel, 891000 en avril 2017, il n’y a donc pas écroulement des ventes de logements anciens, ni de celui de la construction neuve(vu précédemment).
    Votre raccourci entre nombre de demande de crédit immobilier, et l’activité du secteur immobilier dans son ensemble, n’est peut-être pas pertinent M. Fonteneau

  26. Je pense que l’on confond deux choses : le crédit et la demande de logements

    Les demandes immobilières (RP ou locatif) sont au centre d’une toile d’araignée faite de la solvabilité, donc de l’emploi et de sa pérennité , du crédit bancaire, à défaut ou en complément, du cash disponible, des lois « locatives », de la fiscalité, des prévisions de retraite bien maigres, des arbitrages financiers des ménages ayant évolué, enfin de la psychologie ( je veux mon chez -moi ) à dire vrai beaucoup plus importante que l’on ne croit, même à rebours des chiffres et de la raison pure.

    Les injonctions d’achat/vente en la matière sont donc puissamment contradictoires et l’on peut en déduire tout et son contraire.

    Bref, on n’y comprend plus rien….

    J’en veux pour preuve les marronniers » de la presse ou les trompettes d’institut type Xerfi qui nous annonçaient l’inverse de ce qui est théorisé aujourd’hui par les mêmes (mais la mémoire et la synthèse ne servent à rien, isn’i it ?)

    En face de ce maelstrom comportemental incohérent d’appétence pour et d’abandon/fuite de l’immo,nous avons les chiffres du crédit , en tout cas tels qu’annoncés…..

    S’il est indéniable que les rachats ont constitué jusqu’à six mois le gros de la cavalerie, Creditlog « constate  » dorénavant une baisse de la demande.
    Le diable se cachant dans les détails, la vraie question est : de baisse de la demande « TRANSMISE ».
    En effet, il y a un phénomène totalement passé sous silence, c’est la demande de crédits non instruits par les banques, dossier qui traîne, dossier instruit mais arrêté volontairement par enlisement. Je vois même des dossiers complets pour l’acceptation et l’assurance qui deviennent morts et sur lesquels il est impossible d’obtenir des réponses. Donc AVANT transmission à CLOG ou organismes de garantie interne.

    Ne peut on envisager alors une politique de ralentissement volontaire des banques, qui , je le rappelle ne gagnent que peu avec le crédit, voient se profiler les changements d’assurance emprunteur, se traînent le boulet du PEL, redoutaient jusqu’à aujourd’hui la réglementation Bâle 3 et vont devoir assumer les liquidités du livret A……

    https://www.cbanque.com/actu/65556/la-banque-postale-et-autres-vont-devoir-payer-pour-le-livret-a.

    Rajoutons-y les difficultés en cascade des financements d’une revente d’un bien avant achat d’un nouveau, et l’on s’enlise.

    Enfin, l’on peut considérer qu’une part non négligeables des transactions ont eu lieu aussi sur fonds propres (assurance vie euros) des secundo ou tertio accédants, voire des primo aidés par les parents.

    Cette manne n’est pas éternelle.

    L’ensemble des ces raisons, ajouté à la hausse ridicule des prix ces dernières semaines, vont faire que l’on va revenir à une certaine sélectivité, et alors même que les taux resteront très certainement bas pour au moins 18 mois à deux ans.

    Pour finir, la segmentation des besoins/désirs/comportements/ moyens financiers/ micro-marchés est telle, que les statistiques « moyennes » donnent in fine une vision tronquée et donc très ….moyenne….
    Donc les flux informatifs permanents et contradictoires doivent pris avec des pincettes, rien de plus.

    Seul le temps et le recul permettront de dégager une vraie tendance, tout le reste n’est que supputation pour donner l’illusion que cela »bouge », ou pas.

    Mais je suis sûr d’une chose pour le constater chaque jour : la demande immobilière n’est pas aussi forte qu’on le dit, beaucoup de biens de qualité bien placés restent encore sur le marché, à des prix raisonnables, et ne se vendent pas en régions dites « tendues ».

  27. Pourquoi l’immobilier se casse la figure ?
    A mon avis pour un tas de raisons très objectives:

    – Fin de la taxe d’habitation, et explosion probable de la foncière.
    – Fiscalité confiscatoire du foncier.
    – Une plus-value à la sortie assez improbable. Sauf, peut être, à très long terme.
    – Des supports alternatifs bien plus rentables (explosion des crypto notamment, mais aussi des plus hauts boursiers).
    – Ces mêmes supports alternatifs bien moins fiscalisés.
    – Des dispositifs de défiscalisation immobilière de moins en moins intéressants.
    – Mobilité générale qui pousse davantage à la location. On change plus de job, plus de ville, l’achat avec ses 6% de frais de notaire et l’explosion de la foncière rend l’acquisition intéressante à condition d’y rester au moins 5 ans. Et encore…

    Etc etc
    Je pourrai en écrire un livre, mais je ferais concurrence à Guillaume 😉

  28. Quand je lis les commentaires, je ne vois pas ce qui dans ma zone « rurbaine » et pauvre vient au « top trois » des raisons pour FUIR l’immobilier locatif ce qui entraîne une baisse vertigineuse des prix. N1 au palmarès l’hyper protection des locataires indélicats (ex: dégradations massives 10 000 à 50 000 euros, plans systématiques de surendettement…) 2. Les coûts induits à ajouter aux contraintes tjrs plus fortes (et manque de visibilité sur l’avenir) 3. Taxes locales et sociales.
    Un effet de ciseaux. Et d’accord avec Misseline.
    Le développement du locatif saisonnier ou bien la vacance s’expliquent en partie ainsi. Les lecteurs parisiens du blog peuvent-ils donner leur appréciation sur le choix que certains font des locations touristiques vs locations traditionnelles? Selon certains députés la seule raison serait l’effet d’aubaine financière.

    • Oui l’aubaine financière mais avec du boulot, des dégradations nouvelles des biens et de nouvelles taxes à venir très bientôt…

      La vraie raison est bien connue : le déséquilibre des rapports bailleur locataire en bail nu ou meublé longue durée, mais il ne faut pas le redire, c’est idéologique donc incorrect.

      Pas besoin de commissions et rapports coûteux, on connaît depuis longtemps les raisons des dysfonctionnements du pays France, mais manque la volonté d’y remédier.

      Tant pis.

  29. Cela fait des années que je constate que lorsqu’il y a des élections présidentielles, la France s’arrête de tourner en général 4 mois avant et 3 à 6 mois après. Donc ne serait-ce pas un début d’explication pour cette baisse du marché immobilier, sans compter les renégociations de prêts qui faussent les chiffres depuis plusieurs années ?
    Si je prêche pour ma chapelle, la Bretagne et plus particulièrement Rennes, ce que je constate :
    Le marché de l’immobilier se porte plutôt bien, il est conforté par la construction de la deuxième ligne de métro, le nombre d’étudiants qui croit chaque année, le projet de la gare EURORENNES qui situe Rennes à 1h30 de Paris et une dynamique générale des entreprises. Autant de facteurs qui favorisent la croissance immobilière. En plus la municipalité ne cesse de claironner que d’ici 10 ans il y aura 100 000 personnes de plus dans le département.
    Cependant je constate une baisse massive des loyers et une vacance locative plus importante probablement le contre coup de la multiplication des constructions « PINEL » au nombre de 4000 cette année. Mais d’un autre côté le parc locatif privé n’est pas au top, il serait temps que les propriétaires fassent des travaux et idem pour le parc locatif social qui est vieillissant
    Bon nombre de logements d’exception ont été vendus dans le centre-ville et quartier Sévigné-Duchesse Anne cette année. Conséquences de nombreux départs à la retraite avec recherche de logement plus petit mais également la peur de se retrouver avec des notes de travaux pharaoniques avec l’obligation à venir d’isoler les bâtiments anciens sous l’œil intransigeant des bâtiments de France.
    Mais avec plus de la moitié de la population au SMIC, ça va durer combien de temps ?

  30. « Mais avec plus de la moitié de la population au SMIC, ça va durer combien de temps ?

    +> et il faut rajouter en CDD !!

    Cela s’appelle de la « fausse croissance de pauvres »

    Vous pouvez en tirer vous même les conclusions

    • Il y aurait d’autres solutions à part appauvrir les pauvres.
      Baisser le taux de change de l’Euro. C’est l’Euro qui est beaucoup trop haut, pas le smic.

    • Et intérimaire…et intermittents.

      D’autre part, les besoins en logements étudiants sont amenés à baisser drastiquement dans les prochaines années -du fait des MOOC et autres «  » »disruptions » » » de l’enseignement, déjà que, d’après la consommation de repas en CROUS, la présence estudiantine n’est vraiment forte que de septembre à mars.

      Il semblerait aussi que la frontière entre vie étudiante et vie active ne soit impossible à faire -et tant mieux: on n’apprend tout au long de sa vie, et les fonds de pantalon usés, ce sera pour ceux qui ont besoin d’émulation et/ou de « vraies pointures » dans les grandes écoles d’ingénieur, les CHU et autres vraies écoles du « bien-être et de la santé ».

      L’apprentissage devrait refaire son retour etc…et nos séniors représentent déjà peu ou prou 25% de la population, avec des besoins différents…

      Des vrais besoins, il y en a donc.

      Mais si on passait au marketing de la demande, le petit monde de l’immobilier -lui qui semble vouloir garder fièrement ces 50 ans de retard -alors que la technologie est prête pour l’amener au XXIème siècle, s’effondrerait.

      • Je voulais juste dire que bétonner pour bétonner n’est plus d’actualité..et que si vous vouliez un tant soit peu anticiper, vous pourriez vous inspirer de ce que les éconoclastes ont dit lors de leur invitation à l’école de guerre.

  31. Et puis le Japon : tant de monde sur si peu d’espace, comment voulez-vous de la croissance de population? Ce sont les limites territoriales qui gouvernent pour l’instant, et la dette ne sera jamais remboursée.

    On a fait la guerre pour le Lebensraum, ne pas l’oublier, d’autres glissements seront possibles

    Au demeurant, ce pays a connu des siècles de croissance à taux zéro (sans dette il est vrai) et a bien vécu comme cela….

  32. L’histogramme montre une chute brutale entre avril et mai 2017, ce qui coïncide exactement avec l’élection de Macron.
    Ceux qui ont lu le programme de l’ex ministre de Hollande, savent pourquoi.

  33. Les échos que j’ai ne vont pas dans le sens d’une baisse de volume après je ne suis pas en prise direct et en temps réel.

  34. C’est étonnant, c’est toute le contraire de la propagande médiatique …

  35. Les discussions ci-dessus mettent en Lumières les raisons pour lesquelles les Français semblent (difficile de faire une généralité avec seulement les chiffres sur 1 an) se détourner de la pierre. J’y ajouterai pour ma part, le prélèvement à la source qui fait de 2018 une année blanche. Dans ces conditions, l’intérêt d’acheter un appartement pour le remettre aux normes actuelles et aux goût du jour n’a plus beaucoup d’intérêt puisque je ne déduirais pas les frais engagés. Je crois que cela pèse aussi négativement.

    Cordialement,

  36. Si on suit les cycles de ces dernières années. Il y a des crises tous les 10 ans plus ou moins importantes. Cependant, la crise la plus sûre qui est annoncée par tous les économistes et les visionnaires c’est la crise de la monnaie mais surtout du dollars. Et comme nous sommes dans une économie mondialisée l’immobilier sera touché. L’avantage pour le marché immobilier et que çà prends toujours plus de temps à se sentir comparé à la bourse qui tombe de 15 à 30 % en une journée.
    Mais quelque soit la période il faut investir pas besoin d’attendre que çà baisse. Les opportunités il y en a toujours.
    Pour revenir à la crise, deux indicateurs sûrs à vérifier sont la baisse des embauches en intérim et la baisse des budgets en publicité des sociétes.
    A bientôt

  37. Bonjour,

    La baisse des demandes de crédit immobilier se poursuit sur le mois de Février. Cherchant à comprendre les conséquences de cette baisse de la demande des crédit immobilier, nous avons mis en parallèle ces résultats avec l’indice des prix de l’immobilier : Le résultat est frappant : A chaque fois, le retournement du solde d’opinion est le signe d’un changement de cycle des prix !

    Bref, une baisse de la demande de crédit précède toujours une baisse des prix.

    Voici l’article dans lequel nous vous présentons les résultats : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/la-baisse-des-demandes-de-credit-immobilier-est-elle-le-signe-dune-baisse-future-des-prix-de-limmobilier.html

  38.  » A chaque fois, le retournement du solde d’opinion est le signe d’un changement de cycle des prix !  »

    QUESTIONS /
    1 ) Quand ce changement se produit-il ?
    Un trimestre ,deux trimestre après ? voire plus .
    Le timing me paraît extrêmement crucial .
    2 ) Pourquoi ce changement n’a-t-il pas eu lieu après Avril 2017 ?
    Bien au contraire

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