Vous êtes de plus en plus nombreux à nous interroger sur la pertinence d’un investissement dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP) et surtout à nous interroger sur la revente de ces biens à terme :
  • Quelle sera la valeur du bien à terme ?
  • Comment le valoriser pour la revente ?
  • Est ce que l’investissement en LMNP protège contre le retour de l’inflation ,
Nous allons donc essayer de vous donner quelques clefs de réflexion et les points importants qui permettent de valoriser votre investissement et surtout vous expliquer pourquoi la hausse des taux est un danger pour la valeur de votre investissement.

  

Retour sur le principe de cet investissement immobilier LMP CENSI BOUVARD

Le régime fiscal CENSI BOUVARD est une disposition fiscale qui permet à l’investisseur de profiter d’un avantage fiscal lors d’un investissement dans le cadre de la location meublée non professionnelle ou LMNP
Dans un article précédent, nous vous présentions avec détail, les caractéristiques principales d’un investissement en LMNP CENSI BOUVARD.  Extrait de l’article :  Synthèse du dispositif fiscal LMNP CENSI BOUARD :

Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

* établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ;

* établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien

* résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail ;

* ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).

* résidence avec services pour étudiants ;

* résidence de tourisme classée ;

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif,
la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable.

 

 

Pour faire simple, il s’agit donc d’un investissement immobilier en location meublée dans le cadre d’une résidence services pour personnes âgées, étudiants, Touristes, Handicapées, …
Il faut bien garder en mémoire qu’il s’agit néanmoins d’une disposition fiscale qui repose sur le mécanisme fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Nous avons rédigé un article très complet sur le sujet (Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal) mais de manière pragmatique, en réalisant un investissement dans le cadre du LMNP CENSI BOUVARD ou LMP, vous vous portez acquéreur d’un bien immobilier (chambre, studio), situé dans une résidence ou complexe hôtelier, que vous donnerez à bail commercial à une société d’exploitation.
En tant que loueur de biens immobiliers garnis de meubles, vous ne serez pas redevable de la fiscalité sur les revenus fonciers mais serez redevable de la fiscalité sur les Bénéfice industriels et commerciaux (BIC). C’est ce mode d’imposition particulier qui rend l’investissement en LMNP particulièrement attrayant. Pour faire une synthèse, la location meublée non professionnelle est un régime fiscal très favorable qui permet à l’investisseur :
  • De rendre les frais de notaires et les frais d’acquisition de l’immeuble (frais d’agence) déductibles du revenu imposable
  • D’amortir l’immeuble et les meubles afin de réduire son bénéfice imposable ; (sauf pour l’option CENSI BOUVARD pour laquelle l’amortissement de l’immeuble n’est pas possible).
  • De ne pas subir la fiscalité lourde inhérente à la perception de revenus fonciers ;

Globalement, l’investissement en LMNP à crédit, c’est environ 15 ans sans impôt…
  

Comment déterminer la valeur du patrimoine et surtout son évolution dans le temps.

Dans un premier temps, lorsque vous réalisez un investissement dans une résidence gérée par un exploitant, la qualité du gestionnaire est fondamentale et primordiale. La qualité du gestionnaire, ses moyens financiers pour entretenir votre patrimoine, sa solidité financière face aux évolutions de conjoncture, la qualité des services apportés à ces clients sont autant d’éléments qu’il faut analyser.
De la qualité du gestionnaire dépend la pérennité de vos revenus et donc de la valeur du bien immobilier. En l’absence de gestionnaire, faillite de l’exploitant, votre bien immobilier perdrait toute sa valeur.
La valeur du bien dépend avant tout de la présence du gestionnaire et de sa qualité de sa gestion.

  

L’impact de l’évolution des taux d’intérêt sur la valorisation du bien.

L’investisseur qui réalise un investissement immobilier dans le cadre d’une location meublée dans une résidence est davantage à la recherche d’un investissement et d’un placement financier que d’un investissement dans un bien immobilier. Le plus souvent, l’ensemble de l’entretien, des charges locatives sont assurés par l’exploitant conformément à la rédaction du bail commercial et l’investisseur n’a aucun soucis de gestion et se contente d’investir dans un « placement financier immobilier ».

Ainsi, et au delà de la qualité de gestion de l’exploitant de la résidence, l’investisseur recherche un rendement locatif. Le paramètre essentiel pour l’investisseur est le rendement de son investissement, contrairement à un investissement immobilier traditionnel pour lequel d’autres facteurs entrent en ligne de compte (emplacement, qualité de la construction (BBC), nombre de pièce, accessibilité, présence de commerce … ).

Avant même d’investir dans un bien immobilier, l’investisseur LMP ou LMNP CENSI BOUVARD recherche avant tout un taux de rendement. La pérennité de son rendement est assuré par la qualité du gestionnaire et par une juste rédaction du bail commercial qui prévoit une revalorisation annuelle du loyer.
Le taux de rendement d’un bien LMP ou LMNP CENSI BOUVARD est déterminé en fonction :
  • De la qualité du gestionnaire. Plus le gestionnaire est solide financièrement, plus les rendements annoncés sont faibles.
  • Des taux des emprunts d’états. Ces taux dits sans risque sont à la base et servent de référents. Le taux de rendement d’un bien immobilier LMP / LMNP = Taux OAT 10 ans  + Prime de risque estimée entre 1 % et 3% environ. Plus le gestionnaire sera de bonne qualité, plus la prime de risque proposée sera faible.
Ainsi, le rendement affiché est directement fonction des taux du marché obligataire. Plus les taux baissent, plus le rendement annoncé sera faible et donc plus le taux augmentent, plus le taux de rendement annoncé devront être important.
Ainsi, les loyers étant relativement fixe à la hausse (en règle générale, les baux commerciaux prévoient un indexation des loyers selon le niveau de l’inflation plafonnée à 1% ou 2%), une augmentation des taux obligataire aura pour conséquence de faire baisser la valeur du bien immobilier LMP / LMNP CENSI BOUVARD.

  

Prenons un exemple concret pour comprendre l’évolution des prix d’un LMNP dans le temps

En 2010, je me porte acquéreur d’un bien immobilier situé dans une résidence avec services. Le rendement affiché est de 4.5% (= taux OAT 3.5% (=taux d’emprunt de l’état Français)+ 1% de prime de risque = taux du marché en 2010). Cela signifie qu’un bien de 100 000€ proposera un revenu de 4500€ par année.
En 2016, je souhaite me séparer de ce bien immobilier pour des raisons personnelles. En 2016, les taux de rendement sur le marché obligataire augmente à 5.5% (pour des raisons diverses telles qu’un retour de l’inflation ou une crise de l’endettement des états par exemple).
Cela signifie que pour attirer un investisseur sur mon bien, je devrais proposer un rendement de 6.5% minimum et même plus si je considère que le second investisseur ne pourra pas profiter de l’économie d’impôt initialement acquise dans le cadre d’un investissement CENSI BOUVARD.
Entre 2010 et 2016, le revenu de mon LMNP à augmenté de 2% par année. Au terme de 2016, le revenu du bien immobilier sera de 5067€ par année. Pour autant, avec un rendement demandé de 7% par l’investisseur en second, obligera le premier à baisser le prix de vente à 72 000€. (72000€*7% = 5067€) soit une baisse de près de 30%.
Donc vous comprenez avec cet exemple que le prix de vente d’un LMNP est très sensible à l’évolution des taux d’intérêt et que dans une période de retour de l’inflation, ou de crise obligataire, l’investissement LMNP n’est vraiment pas sécurisé.

  

Le bail commercial protège t’il votre patrimoine LMNP contre l’inflation.

Il convient de porter une grande attention dans la rédaction du bail commercial. En effet, il s’agit de la clef de voute de votre investissement.

Pour mémoire l’investissement en LMNP consiste en l’acquisition d’un appartement, d’une chambre dans un hôtel, une maison de retraite, une résidence étudiante. L’investisseur donnera son appartement à une gestionnaire, qui exploitera la résidence.

Le lien juridique entre l’investisseur et le gestionnaire est un bail commercial. Celui ci prévoit les modalités contractuelles et surtout l’indexation des loyers. Contrairement à un bail à usage d’habitation, la fixation de l’indice d’indexation est libre. Le bail était toujours rédigé par le gestionnaire futur de la résidence, et il est toujours à son avantage.

Ainsi, le bail prévoit très très souvent un indexation du loyer selon l’inflation, mais avec un plafond à 2%. Cela signifie qu’en présence d’une inflation supérieure à 2%, l’investisseur verra une perte de pouvoir d’achat, et le gestionnaire une augmentation de bénéfice (pour mémoire, en 2011, l’inflation ressort à 2,5%)

Le plafonnement de l’indexation des loyers est un vrai piège pour les investisseurs, surtout dans période ou l’inflation pourrait être une solution pour sortir de la crise de l’endettement.

 

Donc, non, l’investissement en LMNP n’est vraiment pas l’investissement miracle et les déconvenues pourraient être importantes au moment de la revente ou en cas d’inflation.

 

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