Le marché immobilier vit un virage structurant. Entre la fin du dispositif PINEL et la remise en cause du régime fiscal de la location meublée non professionnel (LMNP), les candidats à l’investissement immobilier locatif doivent changer leur stratégie d’investissement (cf. « Stratégie : Retour aux fondamentaux de l’investissement immobilier !« )
Une modification structurelle qui m’apparaît comme une opportunité tant ces deux dispositifs fiscaux étaient des perturbateurs de marché. PINEL et LMNP avaient une influence forte et négative à long terme sur les prix de l’immobilier et sur la structure du parc locatif :
- Loi PINEL : Il est démontré, rapport après rapport, que la subvention excessive à l’investissement locatif dans le neuf a contribué à la hausse mortifère des prix de l’immobilier, en poussant le prix du foncier à des sommets ; Il fallait supprimer ce dispositif fiscal trop couteux pour les finances publiques et destructeurs à long terme. Cette suppression est aujourd’hui douloureuse (pour les promoteurs, pour les finances publiques et pour les propriétaires de terrains constructibles), mais c’est un mal nécessaire pour assainir le marché ;
- LMNP : En concentrant les nouveaux investissements immobiliers sur les logements « éligibles » à la location meublée, c’est toute une frange de la population de locataire qui se trouve exclu du marché de la location. La location meublée s’adresse principalement aux étudiants, jeunes actifs, touristes et autres populations qui ont besoin de flexibilité ou d’un logement temporaire. Les familles et plus simplement les personnes qui cherchent à s’installer durablement dans un logement en location ne trouvent plus aucun logement disponible (cf. « Le LMNP est mort, vive le déficit foncier !« )
Résultat : Nous vivons une crise historique du logement. La tension locative n’a jamais été aussi forte. Le manque de logement est prégnant. D’autant plus prégnant que le nombre d’étudiants est aujourd’hui maximum du fait du babyboom des années 2000 ! Un nombre d’étudiants qui devrait chuter à partir de 2028/2030 avec l’effondrement de la natalité auquel nous assistons depuis 2010 (cf. « L’immobilier locatif dans le logement étudiant ou la colocation résisteront il à la baisse de la natalité ?« ).
Aujourd’hui, la disparition programmée de ces deux dispositifs fiscaux perturbants devrait permettre aux investisseurs de faire évoluer leur stratégie d’investissement. C’est alors que le dispositif Loc’avantages optimisé aux déficits fonciers devrait retrouver de la visibilité.
Il faut loger les familles, grandes ou petites. Arrêtons d’investir dans le logement étudiant. Dans un monde qui ne fait plus d’enfant, c’est une stratégie condamnée !
A contrario, l’augmentation des familles monoparentales avec la révolution de la garde alternée conduit à fortement augmenter le besoin de logements adaptés (cf. « Immobilier : Comment expliquer l’impression de manque de logements ?« ).
Dans la même dynamique, le vieillissement de la population est un véritable sujet de société. Il faut adapter les logements à ces dynamiques fortes.
Dans ce contexte de marché, je vous l’explique depuis de nombreuses années : Loc’avantages optimisé aux déficits fonciers est aujourd’hui le meilleur régime fiscal pour investir dans l’immobilier locatif.
Loc’avantages optimisé aux déficits fonciers, c’est :
- Un investissement immobilier dans l’ancien ;
- La réalisation de travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime fiscal des déficits fonciers ; Comme je vous l’explique régulièrement, le déficit foncier est un régime fiscal hyper puissant pour se construire un parc immobilier. Il s’agit simplement de la déductibilité fiscale des travaux d’entretien, rénovation et d’amélioration du logement. Dans un cadre d’obsolescence immobilière accélérée, la rénovation du parc immobilier ancien est structurel (et source de valeur ajoutée) ! ;
- Le bénéfice d’une réduction d’impôt « Loc’avantages » pour rémunérer le propriétaire bailleur qui accepterait de proposer un loyer inférieur au loyer de marché. La réduction d’impôt compense la perte de loyer. Le locataire est content, car il paye un loyer faible par rapport au loyer de marché ; Le propriétaire est content parce que ce qu’il perd en loyer est compensée par la réduction d’impôt.
- Un locataire qui s’installe durablement dans votre logement. Moins de turn-over, moins de charge mentale, moins de travaux d’entretien entre deux locataires… Tout le monde est comblé. En revanche, adieu enrichissement facile et cash flow positif. Nous retrouvons là les fondamentaux de l’investissement immobilier avec un investissement immobilier qui permet de se construire un patrimoine immobilier… mais qui ne vous permettra pas d’être riche sans effort (cf. « Faut-il encore croire dans l’investissement immobilier comme source d’enrichissement ?« ).
Le PLF 2025 devrait simplifier le dispositif Loc’avantages.
Jusqu’à maintenant, la mise en œuvre du dispositif loc’avantages était proche du parcours du combattant. Il fallait signer une convention avec l’ANAH. Un certain parcours administratif qui pouvait rapidement être rédhibitoire pour nombre d’investisseurs.
Le PLF2025 devrait simplifier ce parcours en supprimant la nécessité d’une convention formalisée avec l’ANAH. A l’instar du dispositif PINEL, il pourrait s’agir d’un simple engagement à respecter un certain niveau de loyer !
Attendons néanmoins le vote définitif du PLF2025 pour s’en réjouir définitivement.
Simulateur Loc’avantages optimisé aux déficits fonciers.
Pour vous aider à mieux comprendre, j’ai construit un simulateur loc’avantages optimisé aux déficits fonciers.
Voici le lien vers le simulateur en format Excel. Simulateur que vous devez enregistrer dans votre PC pour faire vos propres simulations)
A suivre.
