Location meublée : Une activité commerciale reconnue par l’article 35 du CGI. La reconnaissance de la commercialité fiscale ?

 
Nous vous annoncions depuis quelques mois une possible réforme de la fiscalité des locations meublées, voici que la loi de finance rectificative pour 2016, qui a vocation à s’appliquer aux revenus 2016, pourrait confirme notre intuition.
En effet, le gouvernement vient de proposer un amendement, simple, mais dont les conséquences pourraient être très importantes : il est tout simplement proposé de reconnaître la commercialité fiscale de l’activité de location meublée en l’insérant directement dans l’article 35 du CGI.
L’article 35 du CGI deviendrait alors :

« I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.
1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ;
2° Personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente des biens visés au 1° ;
3° Personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ;
a, b, c et d (Abrogés) ;
4° Personnes bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble qui est vendu par fractions ou par lots à la diligence de ces personnes ;
5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;
5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; 

 
C’est alors que l’activité de location meublée deviendrait une véritable activité commerciale au même titre que la location équipée.
A ce jour, l’activité de location meublée est une activité civile dont les profits sont parfois imposés dans la catégorie des BIC, parfois dans la catégorie des revenus fonciers, et c’est le caractère habituel de la location meublée qui permet d’affecter les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou dans la catégorie des revenus fonciers.

Demain, l’activité de location meublée deviendrait une activité commerciale reconnue par l’article 35 du CGI. Vers la fin d’un régime d’exception ?

La réforme proposée par le gouvernement met fin à un siècle de jurisprudence et affirme le caractère commercial de l’activité de location meublée.

La réforme proposée par l’amendement du gouvernement permet alors « de clarifier la qualification fiscale des revenus tirés de la location meublée pour la détermination de l’impôt sur le revenu. La présente mesure prévoit que les revenus tirés d’une activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre occasionnel ou habituel, relèvent de la catégorie des BIC.
Cette précision permettra d’améliorer la lisibilité de la norme fiscale et de faciliter les démarches déclaratives des contribuables, sans modification de la fiscalité des locations régulières, y compris saisonnières. »
 
Les lecteurs attentifs y verront probablement une référence au dernier article de Pierre FERNOUX qui mettait en avant cette nécessaire mise en œuvre de la commercialité fiscale. Nous l’avions très largement présenté dans cet article « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale. »
Il est encore trop tôt pour comprendre les conséquences patrimoniales de cet amendement, mais je crois y lire la fin du régime d’exception pour l’activité de location meublée et l’application simple du régime de droit commun des BIC au regard :

• De l’imputation des déficits ;
• Du calcul des plus values immobilières ;
• De l’ISF
• …

Bref, un bouleversement pour la location meublée…
 
Nous poursuivons nos réflexions et vous confirmons tout cela dans un prochain article…