L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) est un investissement qui a le vent en poupe depuis quelques années.

La véritable raison de cet engouement pour l’activité de location meublée tient dans un mode d’imposition des profit nettement plus favorable que l’imposition des revenus tirés d’une location nue. L’investissement en location meublée (LMNP), contrairement à l’investissement en location nue, est soumis à la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non à la fiscalité traditionnelle des revenus fonciers.

C’est cette distinction fiscale qui donne tout l’intérêt au mécanisme fiscal de la location meublée.

 

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Ainsi, de manière excessivement synthétique, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet :

– De déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire, frais de négociation, rémunération du vendeur de l’immeuble)

– De constater un amortissement de l’immeuble et des meubles le garnissant (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?) ;

– Tout en étant soumis à la fiscalité de la plus value immobilière des particuliers.

 

==> Comme vous le constaterez dans votre simulation, grâce à l’amortissement de l’immeuble, l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) permet de réaliser un investissement immobilier en franchise totale d’imposition pendant une longue période.

Vous ne réaliserez pas d’économie d’impôt, mais les revenus issus de la location meublée seront très peu imposés !

 

Pour davantage de précisions sur la fiscalité de la location meublée, vous pouvez lire les articles suivants :



 

Simulateur investissement LMNP – Location meublée non professionnelle

Grâce à ce simulateur d’investissement location meublée non professionnelle, vous allez pouvoir :

– Constater l’enrichissement patrimonial de votre investissement en modulant toutes les hypothèses (revalorisation de l’immeuble, taux de rendement de l’épargne )

– Comparer votre enrichissement lié à l’investissement LMNP avec votre enrichissement sur un contrat d’assurance vie.

– Constater les conséquences fiscales de l’investissement.

– …

 

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49 Comments

  1. bonjour

    effectivement il s’agit de l’investissement phare de la période actuelle et j’ai d’ailleurs dans mon portefeuille 5 appartements à vendre dans ce principe avec des rendements locatif de 4.5%HT et à partir de 105 000€FAI

  2. bonjour, tout d’abord félicitation pour votre site, je pense qu’il est en train de devenir ma bible,merci.
    Fiscalement si je veux acheter un immeuble pour faire 4 appartements et les louer en meublé je peux le faire facilement ou il y a des précaution d’achat à prendre
    ( bien sur je ne parle que fiscalement pas de pb d’urbanisme ou autres.. )??. J’ai déjà un immeuble avec des locations puis je les passer petit a petit en location en meublé ( quand il y a un changement bien sur … )ou cela pose un problème ?? . dernière question l’incidence sur ISF de passer (ou d’avoir ) des locations en meublées
    cordialement

  3. MEUNIER says:

    Bonjour,
    Un LMP peut-il entrer à l’actif de son entreprise un bien dont il n’est pas en pleine prorpiété ?
    50% en pleine propriété
    50% en nue propriété
    merci par avance

  4. Bonjour

    Il manque les charges a deduire (taxe fonciere,CFE, assurances et frais de gestion ecentuel )dommage !!!

    Pourriez vous creer cette case ??

  5. PHILIPPE says:

    bonjour
    pouvez-vous m’expliquer comment « l’effort d’epargne moyen sur 20 ans » est-il calculé dans votre simulateur?
    merci d’avance

  6. Est-il logique que le déficit créé par les frais de notaire pris en charge en 1ere année ne soit pas reporté ?
    N’ya t il pas possibilité de reporter ? Ou sinon de les inclure dans le prix de vente pour les traiter comme un amortissement

    • Ce déficit est uniquement imputable sur les revenus de même nature (BIC Loueur en meublé) pendant 10 ans. Cette imputation se fait en dehors de la simulation et risque d’être perdu.

      Votre remarque est très juste et nous devrions l’ajouter au prix de revient pour proposer un amortissement.

      Merci.

  7. Olivier says:

    Bonjour,
    merci pour ce simulateur, très instructif!
    Comment calculer la part du terrain dans le prix total d’un appartement? Y a t il une règle à appliquer?
    Merci

  8. bonjour, doit-on choisir le statut de Location meublé non professionnel dés la première location ou peut-on passer à ce statut après 3 ans en location non meublé par exemple (imposition revenu foncier réel). Et si oui que doit-on prendre en compte dans le coût d’investissement à amortir? Merci pour votre réponse.

    • rapprochez vous d’un CGP pour ces questions.
      Pourquoi vouloir passer en LMNP dans 3 ans et pas immédiatement, ce serait peut être plus judicieux.

  9. Bonjour,
    est il pertinent de mettre 2 appartements en pleine propriété ,sans crédits, en location sous le régime de LMNP?
    Comment se passe l’amortissement ?
    Quels sont les avantages fiscaux?

    Merci,
    Patrick

  10. Sébastien says:

    Bonsoir,

    Je suis sur le point d’acquérir mon 1er logement sous le régime LMNP, mais certains points sont encore obscure.
    pouvez-vous me dire si il est préférable de mettre de l’apport dans ce type d’investissement ou si il est plus judicieux d’emprunter un maximum?

    Merci d’avance,

  11. Bonjour
    Bravo pour votre simulateur après un Robien qui se termine cet année (9ans) je suis en phase active pour faire une opération en lmnp type senior ou Epadh
    le problème est souvent la rentabilité loin du minimum préconisé taux oat + 3%…
    Vos rubriques sont intéressantes, instructives et faciles de lecture.
    une question comment entrer en contact avec vous pour le courtage en crédit?
    Bonne continuation et encore merci.

  12. JeanLouis says:

    Bonjour,
    J’ai mis en location un logement depuis 4 mois et tout se passe bien. Sauf avec les impôts:
    – Obligation de se déclarer au greffe pour payer de la CFE, pas possible d’y échapper
    – obligation de tenir une comptabilité et de faire les déclarations par télédéclaration, d’où l’obligation de faire appel à un comptable ou a un CGA qui rabotent la rentabilité
    Je cherche un comptable pas cher pour la comptabilité, la teledeclaration et la CFE…
    Merci

  13. Bonjour,

    Merci pour ce simulateur, c’est très utile.
    Dans la dernière colonne « Impot+PS », que signifie le « PS »?
    A propos, si je veux simulter l’impot pour une location vide, je peux mettre dans « durée d’amortissement » un chiffre très grand, dit-on « 2000000 » pour avoir une idée de comparaison?
    Merci d’avance

    Louis

  14. Bonjour,
    Merci d’avoir créé ce site. Il est très utile.
    J’aurais besoin d’un conseil:
    Mon mari et moi avions acheté en 2006 un studio (dans l’ancien), que nous avons mis à 80% au nom de notre fille (et avons gardé 20% pour nous deux). Nous avons loué en juillet 2013 le studio meublé et avons fait un contrat de location à nos 3 noms, même si l’argent sera utilisé par notre fille. Notre fille a 24 ans et le loyer est payé sur son compte. Elle a demandé un numéro de SIRET en tant que LMNP afin de déclarer les loyer en micro-Bic. Est-ce que cela est ok?
    Sinon que nous conseillez-vous?
    Merci d’avance,
    Pia

  15. Bonjour,

    Une SARL de famille à l’IR louant un bien sous le régime du LMNP et bénéficiant de la déduction des amortissements est elle soumise à la PV des particuliers?

    Il me semblait que c’était le cas compte tenu du fait que celle ci est à prépondérance immobilière.

    En revanche une documentation fiscale me met le doute :

    « Le régime d’imposition des plus-values immobilières ne s’applique pas aux sociétés de personnes – ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commerciale. ; lLa plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. »

    instruction 8 M 1-04

  16. pour réaliser un investissement locatif , j’ai deux OPTIONS :

    avec 120000 euros D’apport et 150000 d’Investissement LOCATIF je peux soit pour financer cet investissement locatif avec 40000 euros sur mon apport et emprunter 110000 euros sur 10 ans , les 80000 EUROS Restant serviront à solder l’emprunt de ma résidence principale;
    soit conserver l’emprunt de ma résidence principale qui court encore sur 58 mois(1400 euros par mois ) et emprunter 30000 EUROS pour sur 10 ANS pour financer l’investissement locatif avec les 120000 euros d’apport RESTANT

    quel est le meilleur choix pour PROFITER du LMNP ?

  17. Françoise TREBUCIEN says:

    Ce site a vraiment l’air bien (j’adore ceux qui bénévolement mettent leur science à disposition d’autrui, c’est sympa !)
    Un seul « bémol » : quel dommage qu’on ne puisse aussi bénéficier des réponses aux questions posées par les internautes, cela pourrait nous être bien utile.
    En tout cas ; Longue vie à votre site et merci pour nous tous.

  18. Bonjour,

    J’ai construit ma résidence principale en 1984. En 2013, j’ai déménagé après avoir acquis une nouvelle résidence qui est devenue ma nouvelle résidence principale pour ma retraite. En octobre 2013, j’ai fait un donation partage à mon fils de ma première résidence (50% en nue-propriété à mon fils et 50% en usufruit pour moi) et lui ai loué en MEUBLE en colocation avec sa compagne.
    Puis-je bénéficier du statut de LMNP ? Y a t-il d’après vous des démarches particulières à effectuer au préalable auprès du fisc ? (POi)? Quid de l’amortissement sachant que le bien a été fini de payer en 1998.
    Merci de vos réponses.
    Cordialement Michel

  19. Bonjour,

    J’ai aussi investi en LMNP il y a maintenant 2 ans environ. Mon investissement a bien fonctionné cependant avant de me lancer je me suis longuement renseigné ! Notamment sur ce site http://www.investir-lmnp.org/, beaucoup d’information, simulation en ligne. Bien foutu !

  20. Bonjour,
    En 2014 j’ai acquis un appartement faisant l’objet de ma résidence principale. D’ici fin 2015, je pense que je vais mettre en location ce bien. Dans le cadre du dispositif LMNP, est-il possible de déduire les frais de notaire payés en 2014 ?
    Merci par avance pour votre éclairage !

  21. bonjour,
    la taxe fonciere est elle a prendre dans les charges de propriété?
    cout de la cfe?
    cout du comptable et cga?
    lorsque l’ on fait la simul sur 25 ans , le tableau s’arrete à 20 ans !!!

  22. bonjour votre simuateur mise a jour ne fonctionne
    cordialement

  23. Même problème pour moi (essai avec firefox et IE).

  24. Nicolas Benistant says:

    Ne fonctionne pas (firefox, IE, Chrome)

  25. Bonjour votre simulateur ne fonctionne pas , pouvez-vous mettre le fichier xsl, ce sera plus simple
    merci par avance bruno

  26. ne fonctionne pas pour moi non plus 🙁

  27. Sophie says:

    Bonjour,
    J’ai acheté un petit appartement pour faire LMNP l’an dernier. A l’epoque, votre site fournissait une simulation de 20 ans au sujet de l’impôt, Or il ne fonctionne plus aujourd’hui. C’est dommage. Comme tout le monde, je vais payer un site pour la déclaration et liasse. Mais je trouve c’est tellement utile d’avoir une simulation de 20 ans , même il n’est peut être pas parfait, pour montrer le principe et avoir une comparaison.

  28. aurélien says:

    Bonjour,

    Pourquoi le montant du loyer que j’indique dans la ligne « loyer attendu de l’investissement » (en occurrence 8625€) n’est pas le même que celui de la colonne « loyer » du tableau (8030 €) ?

    Merci pour vos éclaircissements.

    • Merci, vous venez de détecter un erreur lié au montant des frais de notaire et d’acquisition.

      L’erreur est réparée. Merci pour votre vigilance.

      Guillaume

      PS : Au besoin, faites ctrl + r sur chrome pour nettoyer le « cache » de votre navigateur.

      • aurélien says:

        Le bon montant du loyer s’affiche dans le tableau sauf s’il y a un montant dans la cellule « frais d’acquisition ». Il doit rester une coquille dans votre simulateur je pense…

  29. aurélien says:

    Le bon montant du loyer s’affiche dans le tableau sauf s’il y a un montant dans la cellule « frais d’acquisition ». Il doit rester une coquille dans votre simulateur je pense…

  30. aurélien says:

    Autre suggestion que j’avais déjà faite sur le simulateur PINEL il me semble concerne le léger écart entre le calcul de la mensualité du crédit et celui de l’annuité du crédit dans le tableau d’amortissement.

    Nous avons en effet d’un côté la ligne « mensualité du crédit » qui est calculée sur un remboursement à échéance mensuelle, et d’un autre côté un tableau d’amortissement qui indique non pas la mensualité du crédit X12 mois mais une annuité du crédit calculé sur la base d’un remboursement à échéance annuelle.

  31. Olivier says:

    Bonjour
    Merci pour cet outil très utile.
    Si nous n’avons pas recours à l’emprunt, votre simulateur bug.
    Olivier

  32. Bonjour,

    Votre simulation est intéressante, je m’en sers régulièrement.
    Serait-ce abuser de demander que vous offriez l’option DOM?
    En effet, si nous sommes domocilié dans un DOM nous avons une réduction d’IR de 30 ou 40%.

    Cordialement.

  33. Guillaume

    Article 197 I 3° du CGI, sauf erreur de ma part

  34. guillaume F says:

    Bonjour,
    en cas de résultat comptable négatif une année, votre simulateur se trompe sur les déficits non imputables.
    en effet seul la part créant ou augmentant un déficit ne peut pas être amortie et donc reporté, dans votre simulateur vous reportez le montant de l’amortissement annuel moins le montant du déficit.
    guillaume

    • Même constat, du coup la fiscalité n’est pas optimisée (voir Article 39C du CGI). Sinon le simulateur est assez agréable. Une remarque néanmoins, le libellé de la deuxi colonne du dernier tableau « mensualité du crédit immobilier » est trompeur car il inclut les abondements en assurance-vie.

    • Merci pour cette remarque. Effectivement, le simulateur est peut être trop basique. Je vais essayer de le retravailler 😉

    • pouvez vous expliquer le calcul à effectuer quand on constate un deficit ? Je ne vois pas la différence entre le déficit non imputable et le deficit resultant de : loyers – charges locatives – interets emprunt – amortissement?

    • Effectivement, je constate également la même erreur lorsque le resultat comptable est négatif. Du coup, cela fausse une grande partie des calculs.

  35. Bonjour, si je fais des travail dans mon bien ou est ce que je dois renseigner le montant ? Merci pour cette super page.

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