Dans le prolongement des récents articles que nous avons rédigés sur le location meublée (LMNP ou LMP), analysons ensemble l’aspect fiscal de la location meublée. Je vais donc détailler le mode d’imposition des revenus tirés d’une location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) et vous démontrer l’intérêt fiscal de ce régime particulièrement attrayant.
Dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous consacrons plus de 70 pages à l’étude approfondie de ce régime fiscal qui vous permettra une optimisation fine et attrayante de vos investissements immobilier afin d’obtenir plus de rentabilité en payant moins d’impôt.
 

La location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Il est faux d’affirmer que l’activité de location meublée est une activité commerciale. La location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle certains greffes de tribunaux de commerce refusent l’inscription au RCS de l’activité de location meublée, ou encore que certaines professions réglementées dont il est fait interdiction de réaliser des actes de commerce peuvent tout à fait avoir une activité de location meublée.
De cette notion précise et essentielle découle toute la particularité de l’activité de location meublée.
 

Des revenus imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux

Les bénéfices de l’activité de location meublée sont donc imposés dans la catégorie des BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers comme pourraient l’être les revenus tirés d’une activité de location nue de meuble.
Le loueur en meublé devra donc se plier aux caractéristiques fiscales propres aux BIC. Le loueur en meublé verra ses bénéfices imposés par principe au régime du micro-BIC et sur option au régime réel.
 

Les revenus de le location meublée sont imposés de plein droit au régime micro-BIC.

Comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ?« , c’est le régime du micro-BIC qui doit être appliqué de plein droit dès lors que les recettes de l’activité n’excède pas :

– 170000€ pour les activités des gîtes ruraux, des chambres d’hôtes et autres meublés de tourisme où

– 70000€ pour les autres activités de location meublée (y compris les locations meublées dans les résidences services telles les Ehpad, résidence étudiante,  ….).

Le régime micro-BIC est probablement le régime fiscal le plus simple. Il s’agit de déclarer le montant des recettes annuelles perçues par le contribuable (sans déduction d’aucune charge). L’administration fiscale appliquera alors un abattement automatique de 71% pour les activités des gîtes ruraux, des chambres d’hôtes et autres meublés de tourisme ou 50% pour les autres activités de location meublée (y compris les locations meublées dans les résidences services telles les Ehpad, résidence étudiante,  ….). afin de déterminer le montant du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu.
 

Mais le loueur en meublé peut opter pour le régime réel d’imposition

Lorsque le montant des charges déductibles payées excède le montant de l’abattement forfaitaire auquel il peut prétendre en application du régime micro-BIC, le loueur en meublé à tout intérêt à opter pour l’imposition des profits de l’activité de location meublée selon le régime réel. Cette option permettra au loueur en meublé de déterminer le montant de son revenu imposable à l’impôt sur le revenu par différence entre :
– Les recettes perçues dans le cadre de son activité de location meublée ;
– Et les charges fiscalement déductibles. La catégorie des bénéficies industriels et commerciaux est à ce titre nettement plus attrayante que la catégorie des revenus fonciers. Les charges déductibles pourront être les frais d’acte notarié, les frais d’agence, l’amortissement. Ces frais ne sont pas déductibles dans le cadre d’une activité de location vide.
 

Tableau de synthèse des charges déductibles dans une activité de location meublée Vs location vide

Location videLocation meublée (LMNP / LMP)
Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeubleNONOUI, déduit ou via l’amortissement de l’immeuble
Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeubleNONOUI, déduit ou via l’amortissement de l’immeuble
Frais d’entretien de l’immeubleOUIOUI
Travaux de construction, agrandissement et reconstructionNONOUI, via l’amortissement de l’immeuble
Travaux de réparation et d’améliorationOUIOUI
Amortissement de l’immeubleNONOUI
Taxe foncièreOUIOUI
Intérêts d’empruntOUIOUI

L’option pour le régime réel est possible avant le 01 février de l’année au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime réel.
 
 

La distinction entre l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) et l’activité de location professionnelle (LMP).

Comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.« , le loueur en meublé professionnel est celui qui respecte cumulativement, les trois critères suivants :
Depuis le 08 Février 2018, le conseil constitutionnel a annulé cette première condition. Nous sommes dans l’attente d’un nouveau texte qui prendra en compte cette annulation (cf »La loi de finances 2019 va t’elle intégrer une réforme du LMNP (location meublée non professionnelle). »)

Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. Attention, comme nous vous le faisions remarquer dans cet article « Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite.« .

Cette distinction entre l’activité de location meublée professionnelle et non professionnelle est fondamentale et car le sort des déficits et l’imposition des plus-values est différentes selon les cas.
 

Le sort des déficits d’exploitation dans une location meublée non professionnelle (LMNP).

Les déficits de l’activité de LMNP s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité est exercée à titre non professionnelle.
Les déficits d’une activité de LMNP ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices d’une activité de LMNP. Dans l’hypothèse d’un passage en location meublée professionnelle, ces derniers ne pourraient pas être imputés.
 

Le sort des déficits d’exploitation dans une location meublée professionnelle (LMP).

Les déficits de l’activité de loueur professionnel (LMP) sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Ainsi, sous conditions de respecter les trois critères cumulatifs, le loueur en meublée professionnel pourra imputer son déficit d’exploitation sur ces autres revenus (salaire, revenus fonciers, …) et cela sans aucune limitation de montant (contrairement au 10700€ de plafond pour l’activité de location vide).
Cette imputation des déficits sur le revenu global est un avantage non négligeable qui assure une réduction d’impôt importante (mais l’obtention du statut de loueur professionnel n’est pas aisée à obtenir).
 

L’imposition des plus-values dans la cadre d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP).

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés sont soumises aux règles des plus-values immobilières des particuliers. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
La plus-value immobilière constatée sur l’activité de location meublée bénéficiera donc d’un abattement pour durée de détention qui permettra sa totale exonération après 30 ans de détention de l’immeuble (cf. article détaillé « Simulateur plus-value immobilière 2019 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« .
Enfin, contrairement à notre analyse passée, la donation d’un immeuble en location meublée non professionnelle ou le décès du loueur non professionnel, n’est pas le fait générateur d’une imposition sur la plus-value. (cf. « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« )
 

L’imposition des plus-values dans la cadre d’une activité de location meublée professionnelle (LMP).

L’activité de LMP est soumise au régime des plus-values professionnelles. A l’occasion de la cession de l’immeuble (ou cessation d’activité consécutive à la donation de l’immeuble en LMP ou décès du loueur professionnel), les plus-values sont calculées par différence entre le prix de cession et la valeur net comptable (c’est à dire la valeur résiduelle inscrite au bilan après constatation des amortissements comptables).
Cette plus-value réelle est donc augmentée du montant des amortissements constatés durant l’exploitation de l’immeuble. La plus-value à court terme représentative du montant des amortissement constatés sera imposable en fonction de la tranche marginal du loueur en meublée alors que la plus-value à long terme constatant l’augmentation de valeur de l’immeuble sera taxée au taux de 16%.
Plus-value à court terme et plus-value à long terme supporteront en sus la CSG-CRDS au taux de 17.20%, ou même les cotisations sociales pour les loueurs affiliés (cf »Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ? »).
 

L’application de l’article 151 septies à l’activité de location meublée professionnelle pour une exonération de l’impôt sur la plus-value ?

Il est de coutume de considérer que les plus-values de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) seront exonérées dès lors que les recettes n’excèdent pas 90 000€ et que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 ans, cela en application de l’article 151 septies du code général des impôts.
Lisons ensemble l’article 151 septies du CGI :
« I. Les dispositions du présent article s’appliquent aux activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles, exercées à titre professionnel.

  1. Les plus-values de cession soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, à l’exception de celles afférentes aux biens entrant dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G, et réalisées dans le cadre d’une des activités mentionnées au I sont, à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins cinq ans, exonérées pour :

1° La totalité de leur montant lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à :

  1. a) 250 000 € s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, ou s’il s’agit d’entreprises exerçant une activité agricole ;
  2. b) 90 000 € s’il s’agit d’autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux ; »

 
Et l’administration fiscale de préciser dans la doctrine fiscale :
« la société émettrice des titres ou droits cédés doit, de manière continue au cours des cinq années précédant la cession :

– exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l’exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ;

– ou avoir pour objet social exclusif de détenir des participations dans des sociétés exerçant les activités précitées.

 
Ainsi, malgré le fait que l’activité de location meublée soit une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, l’article 151 septies appliqué à l’activité de location meublée permet une exonération de la plus-value après 5 années d’exercice de l’activité de location meublée professionnelle.
Mais attention, cette exonération ne porte que sur la partie « Impôt sur le revenu ». Les cotisations sociales (ex SSS ; ex RSI) ou les prélèvements sociaux ne sont pas exonérées (Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ? »).
Notez que l’article 151 septies du code général des impôts à vocation à s’appliquer en cas de cession de l’immeuble exploité en meublé, mais également en cas de décès de l’exploitant ou en cas de donation (cf »Quel impôt sur la plus-value de la location meublée en cas de décès du propriétaire exploitant ? »).
 
 

Simulateur d’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP)

Pour aller plus loin :
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