Dans le prolongement des récents articles que nous avons rédigés sur le location meublée (LMNP ou LMP), analysons ensemble l’aspect fiscal de la location meublée. Je vais donc détailler le mode d’imposition des revenus tirés d’une location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) et vous démontrer l’intérêt fiscal de ce régime particulièrement attrayant.

Dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous consacrons plus de 70 pages à l’étude approfondie de ce régime fiscal qui vous permettra une optimisation fine et attrayante de vos investissements immobilier afin d’obtenir plus de rentabilité en payant moins d’impôt.

 

La location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Il est faux d’affirmer que l’activité de location meublée est une activité commerciale. La location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle certains greffes de tribunaux de commerce refusent l’inscription au RCS de l’activité de location meublée, ou encore que certaines professions réglementées dont il est fait interdiction de réaliser des actes de commerce peuvent tout à fait avoir une activité de location meublée.

De cette notion précise et essentielle découle toute la particularité de l’activité de location meublée.

 

Des revenus imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux

Les bénéfices de l’activité de location meublée sont donc imposés dans la catégorie des BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers comme pourraient l’être les revenus tirés d’une activité de location vide.

Le loueur en meublé devra donc se plier aux caractéristiques fiscales propres aux BIC. Le loueur en meublé verra ses bénéfices imposés par principe au régime du micro-BIC et sur option au régime réel.

 

Les revenus de le location meublée sont imposés de plein droit au régime micro-BIC.

Comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée et Micro-BIC : Quelle imposition forfaitaire pour les LMNP ?« , c’est le régime du micro-BIC qui doit être appliqué de plein droit dès lors que les recettes de l’activité n’excède pas :

– 170000€ pour les activités des gîtes ruraux, des chambres d’hôtes et autres meublés de tourisme ou

– 70000€ pour les autres activités de location meublée (y compris les locations meublées dans les résidences services telles les Ehpad, résidence étudiante, ….).

Le régime micro-BIC est probablement le régime fiscal le plus simple. Il s’agit de déclarer le montant des recettes annuelles perçues par le contribuables (sans déduction d’aucune charge). L’administration fiscale appliquera alors un abattement automatique de 71% pour les activités des gîtes ruraux, des chambres d’hôtes et autres meublés de tourisme ou 50% pour les autres activités de location meublée (y compris les locations meublées dans les résidences services telles les Ehpad, résidence étudiante, ….). afin de déterminer le montant du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu.

 

Mais le loueur en meublé peut opter pour le régime réel d’imposition

Lorsque le montant des charges déductibles payées excède le montant de l’abattement forfaitaire auquel il peut prétendre en application du régime micro-BIC, le loueur en meublé à tout intérêt à opter pour l’imposition des profits de l’activité de location meublée selon le régime réel. Cette option permettra au loueur en meublé de déterminer le montant de son revenu imposable à l’impôt sur le revenu par différence entre :

– Les recettes perçues dans le cadre de son activité de location meublée ;

– Et les charges fiscalement déductibles. La catégorie des bénéficies industriels et commerciaux est à ce titre nettement plus attrayante que la catégorie des revenus fonciers. Les charges déductibles pourront être les frais d’acte notarié, les frais d’agence, l’amortissement. Ces frais ne sont pas déductibles dans le cadre d’une activité de location vide.

 

Tableau de synthèse des charges déductibles dans une activité de location meublée Vs location vide

Location vide Location meublée (LMNP / LMP)
Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI, déduit ou via l’amortissement de l’immeuble
Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI, déduit ou via l’amortissement de l’immeuble
Frais d’entretien de l’immeuble OUI OUI
Travaux de construction, agrandissement et reconstruction NON OUI, via l’amortissement de l’immeuble
Travaux de réparation et d’amélioration OUI OUI
Amortissement de l’immeuble NON OUI
Taxe foncière OUI OUI
Intérêts d’emprunt OUI OUI

L’option pour le régime réel est possible avant le 01 février de l’année au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime réel.

 

 

La distinction entre l’activité de location meublée non professionnelle et l’activité de location professionnelle.

Comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.« , le loueur en meublé professionnel est celui qui respecte cumulativement, les trois critères suivants :

 Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; Depuis le 08 Février 2018, le conseil constitutionnelle a annulé cette première condition. Nous sommes dans l’attente d’un nouveau texte qui prendra en compte cette annulation (cf »La loi de finances 2019 va t’elle intégrer une réforme du LMNP (location meublée non professionnelle). »)

Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. Attention, comme nous vous le faisions remarquer dans cet article « Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite.« .

Cette distinction entre l’activité de location meublée professionnelle et non professionnelle est fondamentale et car le sort des déficits et l’imposition des plus-values est différentes selon les cas.

 

Le sort des déficits d’exploitation dans une location meublée non professionnelle (LMNP).

Les déficits de l’activité de LMNP s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité est exercée à titre non professionnelle.

Les déficits d’une activité de LMNP ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices d’une activité de LMNP. Dans l’hypothèse d’un passage en location meublée professionnelle, ces derniers ne pourraient pas être imputés.

 

Le sort des déficits d’exploitation dans une location meublée professionnelle (LMP).

Les déficits de l’activité de loueur professionnel (LMP) sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Ainsi, sous conditions de respecter les trois critères cumulatifs, le loueur en meublée professionnel pourra imputer son déficit d’exploitation sur ces autres revenus (salaire, revenus fonciers, …) et cela sans aucun limitation de montant (contrairement au 10700€ de plafond pour l’activité de location vide). 

Cette imputation des déficits sur le revenu global est un avantage non négligeable qui assure une réduction d’impôt importante (mais l’obtention du statut de loueur professionnel n’est pas aisé à obtenir).

 

L’imposition des plus values dans la cadre d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP).

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés sont soumises aux règles des plus values immobilières des particuliers. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

La plus value immobilière constatée sur l’activité de location meublée bénéficiera donc d’un abattement pour durée de détention qui permettra sa totale exonération après 30 ans de détention de l’immeuble (cf article détaillé « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« .

Enfin, contrairement à notre analyse passée, la donation d’un immeuble en location meublée non professionnelle ou le décès du loueur non professionnel, n’est pas le fait générateur d’une imposition sur la plus value. (cf « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« )

 

L’imposition des plus values dans la cadre d’une activité de location meublée professionnelle (LMP).

L’activité de LMP est soumise au régime des plus values professionnelles. A l’occasion de la cession de l’immeuble (ou cessation d’activité consécutive à la donation de l’immeuble en LMP ou décès du loueur professionnel), les plus values sont calculées par différence entre le prix de cession et la valeur net comptable (c’est à dire la valeur résiduelle inscrite au bilan après constatation des amortissements comptables).

Cette plus value réelle est donc augmentée du montant des amortissements constatés durant l’exploitation de l’immeuble. La plus value à court terme représentative du montant des amortissement constatés sera imposable en fonction de la tranche marginal du loueur en meublée alors que la plus value à long terme constatant l’augmentation de valeur de l’immeuble sera taxée au taux de 16%.

Plus value à court terme et plus value à long terme supporteront en sus la CSG-CRDS au taux de 17.20%.

 

 

L’application de l’article 151 septies à l’activité de location meublée professionnelle pour une exonération de l’impôt sur la plus-value ?

Il est de coutume de considérer que les plus values de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) seront exonérées dès lors que les recettes n’excèdent pas 90 000€ et que l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis plus de 5 ans, cela en application de l’article 151 septies du code général des impôts.

Lisons ensemble l’article 151 septies du CGI :

« I.-Les dispositions du présent article s’appliquent aux activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles, exercées à titre professionnel.

II.-Les plus-values de cession soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, à l’exception de celles afférentes aux biens entrant dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G, et réalisées dans le cadre d’une des activités mentionnées au I sont, à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins cinq ans, exonérées pour :

1° La totalité de leur montant lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à :

a) 250 000 € s’il s’agit d’entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, ou s’il s’agit d’entreprises exerçant une activité agricole ;

b) 90 000 € s’il s’agit d’autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux ; »

 

Et l’administration fiscale de préciser dans la doctrine fiscale :

« la société émettrice des titres ou droits cédés doit, de manière continue au cours des cinq années précédant la cession :

– exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l’exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ;

– ou avoir pour objet social exclusif de détenir des participations dans des sociétés exerçant les activités précitées.

Ainsi, malgré le fait que l’activité de location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, l’article 151 septies appliqué à l’activité de location meublée permet une exonération de la plus-value après 5 années d’exercice de l’activité de location meublée professionnelle.

Mais attention, cette exonération ne porte que sur la partie « Impôt sur le revenu ». Les cotisations sociales (ex RSI) pour les LMP ne sont pas exonérées.

 

 

Simulateur d’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP)




10 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué n’est ce pas .il faudra toujours plus de fonctionnaires ça parait évident.

  2. Votre remise en cause des caractères civile et commercial du statut du loueur en meublée a du sens. Maintenant, il serait intéressant d’avoir l’avis de Me J-L Le Boulc’h qui reste le grand spécialiste dans ce domaine et ne semble pas partager ce même point de vue. Tout du moins dans sa 2ème édition sur les Nouvelles règles de la location meublée. Je n’ai pas encore lu la 3ème !
    Tout est question de comment on interprète la loi, de quelle lecture on en a. Il arrive de trouver des discours différents d’un centre des impôts à un autre.

    Vous écrivez que les meublés de tourisme bénéficient d’un abattement de 71% en régime micro-bic. Pas si sûr que cela si on en juge par la lecture du BOFIP (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20150204 article 55) qui dit que cela concerne uniquement les meublés de tourisme classés en plus des chambres d’hôtes et des gîtes ruraux (classés gîtes de France)

    Concernant le 3ème critère d’éligibilité du statut LMP, j’ai souvent lu une information erronée à ce sujet et entendu de la part de partenaires qu’il devait être supérieur ou égal à 50% des revenus du foyer fiscal. Un amalgame fait avec le critère au titre de l’ISF qui prend en compte les revenus nets et non plus les recettes locatives.

  3. Pierre Guibert says:

    Bonjour,
    Pouvez vous donner plus de détail sur la décision du conseil constitutionnel qui rend caduque l’article 155 du CGI en particulier l’obligation pour un membre du foyer fiscal d’être inscrit au RC.
    Quelle consequences?
    Merci

  4. D’après ce que je comprenais précédemment a votre article, on pouvait choisir de rester indéfiniment ai LMNP : ll suffisait de ne pas s’inscrire au RCS.
    Ce choix est il en train de disparaitre par la suppression de cette condition, ou pourra t-on encore choisir de rester LMNP ?

    Merci davance :).

  5. laforêt says:

    En 2016, j’ai loué via une agence et R’bnb ma résidence principale (un deux pièces) et encaissé en brut 4536,00 euros. Je réalise que sur mon avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu, qu’apparaît « Revenus fonciers nets  » 3175,00 euros ». Donc, déduction (abattement) 30% seulement. Est ce normal ou y a t’il eu erreur ?

    • Vos revenus ont été déclarés au micro-foncier.
      C’était votre volonté?
      Votre logement répond-il aux conditions de la location en meublé?

  6. Super article riche en contenu !

    Concernant la distinction entre LMP et LMNP il faut peut être préciser sur le choix de passer en LMP est libre
    Un proprietaire peut rester en LMNP meme si il remplis les conditions pour le statut LMP

    N’es ce pas ?

    Cordialement

    • Hello,

      Si tu n’es plus dans les critères du LMNP tu passes en LMP, concernant les montants par exemple. Ce n’est pas un choix volontaire, sinon ce serait trop facile 🙂

      • En fait, Pierre à raison. La non inscription au RCS permettait de rester LMNP malgré le dépassement des autres critères. Malheureusement, cette inscription au RCS n’est plus un critère de distinction depuis un arret du 08 février 2018. Donc, en principe on ne peut plus choisir de rester LMNP !

  7. Je confirme qu’il faut que le bien soit classé « meublé tourisme » pour obtenir l’abattement de 71%.
    Ceci précisé, cette obtention demeure facile : Il suffit de s’adresser à son office de tourisme.

    Par contre, cet article n’évoque pas l’aspect des déclarations sociales à faire (et ses conséquences financières) lorsque, si je me souviens bien, le montant du chiffre d’affaires dépasse 23500 euros par an.

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