Le régime fiscal et social de l’activité immobilière de la location meublée est définitivement en pleine mutation. Nous vivons une période délicate dans laquelle les exploitants de locations meublées, qu’ils soient professionnels ou non professionnels, savent que le cadre législatif dans lequel ils évoluent va changer dans les prochains mois.
Aujourd’hui, et nous vous l’avons détaillé ce matin, l’administration fiscale a réalisé la mise à jour de sa doctrine fiscale afin de tenir compte d’un arrêt du conseil constitutionnel.
Dorénavant, de manière rétroactive à compter du 08 février 2018, et afin de se conformer à la décision du conseil constitutionnel du 08 février 2018, l’activité de location meublée sera considérée comme exercée à titre professionnel dès lors que :
- Les recettes tirées de cette location meublée excèderont 23 000€ par année civile
et
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- que ces recettes seront supérieures aux autres revenus professionnels ou retraites imposables du foyer fiscal dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ; des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ; des bénéfices agricoles ; des bénéfices non commerciaux ; des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Néanmoins, l’administration fiscale n’a pas modifié le code général des impôts. L’article 155 du CGI considère toujours la nécessité d’une inscription au RCS en qualité de loueur professionnel pour permettre à l’exploitant de bénéficier du régime fiscal de la location meublée professionnelle.
Voici la copie écran de la doctrine fiscale modifiée pour prise en compte de la décision du conseil constitutionnelle.
Nous nous retrouvons donc dans une étrange situation et on doit être en droit de se demander pourquoi l’article 155 du CGI n’a pas tout simplement fait l’objet d’une modification lors de la dernière loi de finances ?
N’est il pas étrange de conserver un article non constitutionnel dans le code général des impôts ?
Un lecteur, expert du sujet, nous rappelle les dernières lignes de l’avis du conseil constitutionnel. Nous avons peut être là un début de réponse :
« Le Conseil constitutionnel a donc jugé qu’« en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé ». Il en a conclu à la méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques et , sans avoir besoin d’examiner les autres griefs, a déclaré inconstitutionnelles les dispositions contestées, qui ne sont plus en vigueur (par. 10). Cette déclaration d’inconstitutionnalité intervient immédiatement et est invocable dans toutes les instances non jugées définitivement.
Le raisonnement ainsi suivi par le Conseil constitutionnel ne priverait pas le législateur de la possibilité, s’il le souhaitait, de modifier les dispositions dont il s’agit afin de subordonner la qualité de loueur en meublé professionnel à une condition permettant d’officialiser l’activité en cause, afin de la distinguer notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un loueur occasionnel.
À cette fin, le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS, en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé, ou encore en retenant un tout autre critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée. »
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Le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé.
C’est maintenant limpide : L’inscription au RCS de l’activité de location meublée est parfois impossible car exploiter des logements en location meublée n’est pas considéré comme un acte de commerce. Il suffit donc de modifier la liste des opérations considérées comme relevant d’un acte de commerce pour lever cette inconstitutionnalité.
Je dois humblement vous avouer être passé à côté de la phrase qui concluait le commentaire par le conseil constitutionnel de son avis sur l’inconstitutionnalité de l’inscription au RCS pour prétendre au bénéfice du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Modifier les règles d’inscription au RCS réglerait le problème et pourrait expliquer pourquoi le législateur n’a pas souhaité modifier le code général des impôts.
Demain, après le vote d’une loi rendant obligatoire l’inscription au RCS pour certaines locations meublées, dont les conditions d’exercice ne laissent plus aucun doute sur le caractère professionnel de l’activité, les choses pourraient être limpide à nouveau.
En effet, sans modifier le code général des impôts, mais en modifiant le code du commerce, l’inscription au RCS s’imposerait à certaine location meublée emportant le caractère professionnel de l’activité (dès lors que les deux autres conditions de recettes seraient également remplies).
D’un point de vue social, cette inscription obligatoire au RCS emporterait également affiliation à la sécurité sociale des indépendants et le paiement de cotisations sociales sans avoir besoin de modifier le code de la sécurité sociale.
A mon humble avis, les conditions d’inscription au RCS pourraient être quantitative, c’est à dire qu’elles devront mettre en avant le caractère régulier et habituel de l’activité de location meublée qui caractériserait l’exercice d’un acte de commerce dépassant l’exploitation d’un simple patrimoine immobilier personnel.
Par exemple, il pourrait, mais ce n’est que mon avis qui n’a donc aucune valeur, être considéré qu’au delà de 4 (ou 2 ou 3 ou 6 ou X) logements exploités en location meublée, l’acte de commerce est caractérisé et l’inscription au RCS obligatoire.
A suivre …
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est ce que les revenus fonciers sont pris en compte dans le calcul du revenu du foyer ? les dividendes ou revenus de placement?
Non ! uniquement les revenus prof ou de remplacement comme les retraites et rente viagère.
Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
– les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
– les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;
– les bénéfices agricoles ;
– les bénéfices non commerciaux ;
– les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
160
Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte
source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html?identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320
Merci.
Et pour les recettes de la location, c’est les loyers brut ? avec ou sans déduction de charges?
En gros on fait encore tout pour freiner l’investisseur immobilier..
Bonjour,
J’avais cru comprendre que lorsque nous sommes à la retraite les pensions des retraités ne rentraient pas dans une des conditions du LMP.
Il n’y avait que les revenus des salariés.
Ors vous écrivez « que ces recettes seront supérieures aux autres revenus professionnels ou retraites imposables du foyer fiscal »
Pouvez vous m’éclairer sur ce point des pensions de retraite?
Avec mes remerciements
Bof encore une fois je
Vais dire pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué et quid des gens déjà inscrits et qui paient .A un moment faut arrêter de deconnet
Bonjour,
L’administration fiscale n’ayant pas modifié le code général des impôts (condition d’inscription au RCS toujours présente) peut-on pour les revenus 2018 restés en non professionnel alors que par ailleurs on satisfait aux 2 autres conditions ?
Et ensuite attendre de voir ce qui va se passer.
Ne peut-on pas différencier 2 cas de figure celui qui n’était pas inscrit au RCS au 1er janvier et qui avait déjà son activité de meublé de celui qui débute une activité après le 8 février 18 et qui peut décider en connaissance de cause s’il souhaite ou non faire de la location meublée compte tenu de l’abrogatIon au RCS ?
La vraie question c’est : est-ce que législateur souhaiterait réellement substituer une nouvelle condition à celle censurée par le Conseil Constitutionnel ?
Pour ma part je ne pense pas. En l’état, si on se tient aux deux autres critères subsistants, on a objectivement un régime assez équilibré entre les LMNP (qui retirent la majorité de leurs revenus d’une activité pro) et les LMP (qui retirent la majorité de leurs revenus de leur activité de loueur). Sachant que, le vrai sujet est celui de l’imposition des plus-values aux cotisations sociales puisque le résultat net de ce type d’activité est généralement insignifiant. Mis en perspective avec les exonérations applicables aux petits LMP (151 septies) ou aux propriétaires de longue durée (151 septies B, sous réserve d’avoir une PVLT), d’une part, et la possibilité d’imputer un résultat déficitaire sur le revenu global, d’autre part, je ne trouve franchement pas la situation dramatique ni injuste. Il ne s’agira qu’une d’une redéfinition des composantes économiques de l’investissement (sachant que, justement, les petits LMP qui pourront voir leur PV exonérées en application du 151 septies seront même, sauf erreur, mieux lotis que s’ils étaient restés LMNP). Et j’irais même jusqu’à dire que ça serait désormais plus cohérent qu’auparavant car c’était quand même « facile » de rester LMNP en omettant juste de s’inscrire au RCS.
En revanche, c’est quand même pas innocent de la part de l’administration fiscale d’opérer cette mise à jour de sa base BOFIP juste avant la période déclarative…
Je ne suis, pour une fois, pas totalement d’accord avec vous Cédric. Les vrais LMP peuvent dégager des revenus conséquents de leur activité de location meublée, notamment après la période initiale de financement. L’impact des prélèvements sociaux sur l’intérêt financier s’en trouve, à mon humble avis modifié.
Faire un investissement immobilier sans jamais aucune perspective de bénéfice ne me semble pas une bonne stratégie.
Et tant mieux si nous ne sommes pas toujours d’accord 😉
C’est totalement empirique mais je vise les loueurs avec des résultats ridiculement faibles au vu du montant de leur patrimoine (qq %) notamment car ils investissent régulièrement et repartent donc sur de nouveaux amortissements musclés (et souvent partiellement placés en report du coup) + déduisent les frais d’acquisition. Hors le cas des plus-values, j’ai quand même le sentiment que me différentiel RSI/prélèvements sociaux sera somme toute assez cantonné.
« est-ce que législateur souhaiterait réellement substituer une nouvelle condition à celle censurée par le Conseil Constitutionnel ? » Mais alors pourquoi ne pas modifier le CGI et le code de la sécurité sociale en conséquence ?
Pourquoi ne pas les avoir déjà modifié alors ?
Quand bien même Bercy serait dans une position attentiste, pourquoi ne pas avoir formellement pris compte de cette censure même temporairement dans l’attente de l’élaboration d’une ou plusieurs nouvelles conditions ?
Encore une fois, modifier le BOI juste avant les déclarations montre bien que l’administration fiscale n’entend faire aucun cadeau et, au contraire, tirer pleinement les conséquences de la décision du Conseil Constitutionnel (je pense à tous les désormais « faux » LMNP qui ont cédé des immeubles durant leur exercice 2018…). Quant à savoir pourquoi elle ne l’a pas fait plus tôt, à part un peu de fourberie, je n’y vois pas d’explication.
Cédric, J’ai aussi réfléchi à ces faux LMNP qui ont vendu leur immeuble. Vous avez en tête, le passage automatique en LMP du fait du revenu exceptionnel qu’est la plus-value ?
J’ai aussi pensé à cette situation. Mais après une rapide lecture du bofip, suis rassuré :
« Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l’article 38 du CGI. Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte ; tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier. »
Je me suis rassuré. Ai je tord ?
Non, je ne pensais pas à ce cas mais à celui de loueurs satisfaisant aux critères 23 k€ et >50% et qui se contentaient de ne pas se déclarer au RCS afin de demeurer LMNP.
Du fait de ne plus pouvoir nous retrancher derrière le bofip, ces personnes sont « automatiquement » devenues LMP.
Or, si elles ont cédé des immeubles au cours de leur exercice 2018, et donc soumis la PV aux PV des particuliers, il va falloir qu’elles reviennent sur leurs déclarations pour les déclarer sous le régime LMP (avec les conséquences financières y afférentes).
Sinon concernant votre lecture du bofip pour la non prise en compte des PV dans l’appréciation du seuil de 23 k€ : je suis d’accord avec vous.
Point de « détail »:
On n’oubliera pas que la qualification de LMP au regard de l’appréciation du seuil des recettes de 23 000€ de l’année de cession ou de cessation d’activité est définie par le BOFIP au N° 200 du BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320 dans les termes suivants:
« Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d’habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d’ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble » .
Bonjour,
puis je différencier les deux type de location? A savoir la location meublée longue durée et la location meublée courte durée (saisonnière)? Car moi je fais les deux et pour le calcul des 23000 de seuil je peux différencier les 2 ou je dois tant pis mettre tout dans le meme sac, dans le meme calcul? C’est à dire pour le calcul du seuil des 23000 dois je compter et la location courte durée (saisonniere) et longue durée?
Merci de votre aide précieuse.
Pour la distinction LMNP/LMP au sens de l’IR : non, on fait masse des deux activités.
Pour l’imposition aux cotisations sociales : oui, on distingue dans le sens où quand bien même vous seriez LMNP, si vos locations saisonnières excèdent 23.000 € alors celles-ci (et seulement celles-ci) devront relever de la SSI ; en revanche si vous êtes LMP vous relèverez alors de la SSI sur l’ensemble de votre activité et il n’y aura donc plus lieu à distinguer ces deux activités, mais si vous êtes LMNP alors il faudra continuer à les distinguer car cette dernière continuera à être soumise aux prélèvements sociaux de droit commun contrairement à la première.
Mais ça c’est mon approche, qui n’est apparemment pas partagée par Guillaume 😉
Dans une autre approche, vous serez soumis à la SSI sur vos revenus de locations saisonnières si celles-ci dépassent 23.000 € (jusque-là on est tous d’accord), tout en demeurant soumis aux prélèvements sociaux de droit commun sur vos autres revenus meublés dans le cas où vous seriez soit LMNP, soit LMP non inscrit au RCS.
Merci beaucoup Cedric! Du coup vous m’avez perdu à la fin.
Je suis aujourd’hui lmnp, j’ai environ 18000e de location meublée à l’année donc en location longue durée et 10000e en saisonnier donc en courte durée, donc sur l’ir je passe cette année 2018 lmp d’officice et tout est additionné c’est ca? Vu que le tout de ces loc (28000e donc) depasse la moitié de mes revenus perso pro.
Et pour les cotisations SSI je ne paye que sur le saisonnier ou sur tout du coup si je passe d’office en LMP? C’est ca?
Merci encore Cédric
C’est justement là où il y a une incertitude 😉
Si on part du principe que vos 28.000 € annuels excèdent 50% de l’ensemble de vos revenus professionnels (sans prise en compte de ces 28.000 €, ce qui revient donc à dire que vous avez moins de 56.000 € de revenus professionnels) alors effectivement vous serez LMP.
De là pour moi vous basculez dans tous les cas SSI sur l’ensemble de votre activité (courte et longue durée), alors que pour d’autres il conviendra de distinguer 1/ soit vous êtes inscrit au RCS en qualité de LMP, auquel cas vous serez soumis aux cotisations SSI sur l’ensemble de votre activité ou 2/ soit vous n’êtes pas inscrit au RCS en qualité de LMP, auquel cas vous demeurerez soumis aux prélèvements sociaux sur l’ensemble de votre activité.
Dans tous les cas pour ne payer que sur le saisonnier il faudrait que vos revenus correspondants excèdent à eux seuls 23.000 €.
Une prévision sur les termes de comparaison des recettes de LM et des AUTRES revenus professionnels:
Le 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI précise:
« 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ».
Les revenus de Thomas visés par ce texte doivent donc être < 28 000 et non pas à 56 000.
Il me semble plus simple et plus sûr d’appliquer ce texte plutôt que de le traduire.
Le BOFIP l’exprime clairement:
« Prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus
150
Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
– les traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, c'est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
– les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle ;
– les bénéfices agricoles ;
– les bénéfices non commerciaux ;
– les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
160
Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte ».
Je viens de relire votre commentaire et vous avez parfaitement raison Alain, au temps pour moi pour le calcul des autres revenus de Thomas (même en me relisant je ne sais pas comment j’ai pu en arriver à ces chiffres…)
Tout le monde peut se tromper; c’est notamment le problème de « l’instantanéité » .
Je suis également concerné…
Donc vu que tout le monde n’est pas d’accord, que fait il croire, faire et dire à son comptable qui n’en sais pas plus?
Je laisse ça ici : tribune de M. Florent BELON (Responsable Expertise ingénierie patrimoniale Partner – Olifan group) :
« (…) L’administration se contente d’intégrer au BOFiP la décision du Conseil Constitutionnel en relevant qu’elle ne s’applique qu’à compter du 8 février 2018. Ces éléments sont intégrés sous la référence du caractère professionnel de l’activité (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°45) et du dispositif de départ en retraite du chef d’entreprise codifié à l’article 151 septies A du CGI (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20 n°80 remarque).On relèvera le peu d’intérêt relatif à ce dernier dispositif en raison de son inefficacité au regard de cession d’immeubles et de l’absence de fonds de commerce en location meublée.
Suite à la décision, l’administration n’avait pas modifié sa doctrine (exigeant une inscription au RCS) au 31 décembre 2018. Se posait alors la question de son opposabilité au titre de l’article L80 A du LPF. Cette disposition permet de se prévaloir d’une position de l’administration, y compris lorsqu’elle est contraire au droit, illégale en général, contraire à la Constitution au cas présent. En cas de modification de la règle de droit, la doctrine administrative rendue à une date antérieure n’est plus opposable : « Un changement de législation a donc pour effet de rendre caduque l’interprétation donnée par l’administration de la loi antérieure dès l’entrée en vigueur de la loi nouvelle (CE15 -5-1992 n°71854). » (BOI-SJ-RES-10-10-10 n°400). En l’occurrence, la dernière version BOFiP en vigueur au 31 décembre 2018 avait été publiée en date du 05 avril 2017.
Une décision du Conseil Constitutionnel suite à une QPC constitue-t-elle un changement de législation au regard de l’article L.80 A du LPF? Ceci est envisageable mais ce point n’a pas été jugé par le Conseil d’Etat.
En énonçant en 2019 que la décision s’applique à compter du 8 février 2018, l’administration semble valider l’analyse de la perte d’opposabilité en cas de QPC jugeant la disposition contraire aux principes constitutionnels.
On ne peut que regretter l’absence d’indication de l’administration en 2018 laissant de faux espoirs à certains loueurs ne désirant pas devenir professionnels.
Autre élément, la date du 8 février. On sait que la qualité de loueurs en meublé professionnel ou non s’apprécie pour l’année civile. La conséquence directe est de considérer l’absence de nécessité d’inscription au RCS à compter de l’année 2018.
(…)
Conséquences fiscales
Il apparait ainsi que les cessions de logements réalisées dès 2018 sont impactées par la décision du Conseil constitutionnel.
Les comptables vont parfois déclarer prochainement une plus-value professionnelle alors que le notaire aura déjà procédé à une déclaration de plus-value immobilière sur ce même bien avec retenue de la fiscalité sur le prix de vente !
On sera amené à formuler une demande de remboursement de la fiscalité acquittée à ce titre, ce qui est expressément prévu par l’administration :
« Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession. » (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°470). Nous ne reviendrons pas sur les conséquences souvent très pénalisantes de l’application du régime des plus-values professionnelles en lieu et place des plus-values immobilières des particuliers en raison de la soumission aux cotisations sociales de la plus-value court terme. A cela s’ajoutera le montant des prélèvements obligatoires si le loueur subit également de plein fouet l’impôt sur le revenu en l’absence d’exonération au titre de l’article 151 septies du CGI, faute du respect de la condition d’exercice pendant 5 ans sous la qualité de LMP.
(…)
Les conséquences en termes de traitement du résultat, hors cession, seront, elles, réduites. En effet, hors frais d’acquisition constatés en charges, le résultat courant du loueur en meublé, quand il est déficitaire, l’est de façon marginale en raison de la limitation de la déductibilité fiscale des amortissements codifiée à l’article 39 C du CGI.
Conséquences sociales
Au regard des dispositions du Code de la sécurité sociale concernant l’assujettissement des loueurs en meublé renvoyant aux dispositions fiscales, hors tempérament publié par la SSI (Sécurité sociale des indépendants), le critère de l’inscription au RCS apparaît comme sans objet depuis les revenus 2018.
Il suffira ainsi d’avoir réalisé 23 K€ de recettes (en cas de début ou de cessation d’activité en cours d’année en rythme annuel comme le prévoit la règle fiscale), saisonnières ou non, pour se voir assujetti en tant que loueur en meublé exerçant en nom propre (ou société de fait). L’assiette des cotisations sera constituée du résultat (ou du revenu en cas de régime micro) issu de cette exploitation en nom propre (ou société de fait).
Doit-on retenir uniquement les recettes en nom propre (ou société de fait) ou également celles correspondant à la quote-part dans des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés ? Tient-on compte des recettes de l’ensemble du foyer fiscal pour l’assujettissement d’un seul exploitant ?
On relèvera l’absence de circulaire administrative relative à l’assujettissement des loueurs en meublé tant pour la réforme de 2012 que pour celle de 2017, qui aurait pu nous éclairer. On devra se satisfaire des règles fiscales (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°110 à 140) que l’on transposera du fait du renvoi express réalisé par le Code de la sécurité sociale aux critères de la définition du LMP au sens de l’article 155, IV du CGI.
(…)
Néanmoins, en cas d’assujettissement en tant qu’exploitant, l’assiette des cotisations sera limitée à l’exploitant et au résultat/revenu de son entreprise individuelle /quote-part de société de fait.
Les règles d’assujettissement en présence de sociétés restent propres aux formes d’exploitation (gérant majoritaire de SARL de famille, associé unique et/ou gérant majoritaire d’EURL, associé de SNC…).
Reste à connaître les réactions des services de la SSI alors qu’aucune circulaire officielle n’a été diffusée, que nous n’avons pas connaissance de circulaire interne, et que n’étant pas immatriculés au RCS les loueurs concernés sont de parfaits inconnus pour eux !
Les loueurs saisonniers qui ont dépassé les 23 K€ de recettes en 2017 au titre de cette activité et qui ont réalisé des déclarations auprès de la SSI en 2018 ont, selon les régions, vu la SSI ne pas réaliser d’appels de cotisations. Dans ces conditions doit-on demander l’appel des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ?
Le formulaire n°2042-C-pro des revenus 2018 ne semble pas avoir été modifié par rapport à la version des revenus 2017. Mais les cases « 5NW/NJ » (pour le régime micro) et « 5NM/5KM » (pour le régime réel) concernent l’ensemble des « revenus soumis à cotisations sociales par les organismes sociaux » et permettront ainsi d’indiquer les résultats (ou recettes en cas de régime micro) des nouveaux LMP 2018.
On relèvera que la notice des revenus 2018 intègre le principe d’assujettissement aux cotisations sociales des loueurs en meublé non professionnels. Il est seulement indiqué le cas de location touristique représentant plus de 23 K€ TTC. Cette lecture tient compte de la suppression de la condition d’inscription au RCS mais est surprenante. Un loueur réalisant 23 K€ de recettes de location de courte durée serait assujetti à la SSI alors qu’un loueur réalisant par exemple 300 K€ de recettes en location autre que de courte durée et inscrit au RCS, jusqu’alors assujetti au RSI ne le serait plus ?
A notre sens, la condition d’assujettissement devrait en l’état des textes et sous réserve d’un tempérament exprès être le seul critère de 23 K€ de recettes.
(NOTE DE MOI-MÊME : alors là je n’arrive pas à le suivre sur ce point… A partir du moment où c’est le fait de faire >23k€ de locations saisonnières qui justifie l’affiliation à la SSI, on peut donc parfaitement avoir des LMNP soumis -au moins pour partie- à la SSI tout en demeurant soumis aux prélèvements sociaux pour le reste de leur activité si elle existe ; d’autant que l’exemple pris passe sous silence le critère de 50% des revenus pros qui, si on le prend en compte, fait que l’exemple ne tient plus car si on raisonne sur un contribuable qui était jusqu’alors affilié à la SSI et donc LMP, alors la suppression de la conditions d’inscription au RCS serait indifférente car il continuera par hypothèse de satisfaire aux deux autres conditions subsistantes. On a donc d’un côté les LMP qui sont toujours affiliés à la SSI quoiqu’il arrive, et de l’autre les LMNP susceptibles de l’être uniquement s’ils font de la location saisonnière. Ce qui, pour le coup, est cohérent avec les textes en vigueur et moins bordélique que l’éventualité de LMP affiliés ou non à la SSI selon qu’ils sont ou non inscrits au RCS, à moins que je loupe une étape ?)
Conclusion
Le critère d’assujettissement au RCS en cas d’exploitation en nom propre ou en société de fait, utilisé fréquemment jusqu’alors par les conseils, a donc définitivement disparu.
Il conviendra d’être d’autant plus vigilant sur le choix de la forme d’exploitation, les modalités de cession des logements, les conséquences du décès de l’exploitant.
La décision du Conseil constitutionnel est juridiquement non contestable. Mais elle ajoute clairement de la complexité dans un régime qui mérite largement le qualificatif de « sac d’embrouilles » (Qualificatif donné par le regretté et éminent Maurice COZIAN aux sociétés semi-transparentes).
(…)
Ceci sera-t-il un énième épisode dans ce domaine complexe et instable ou sera-t-il le déclencheur d’une réforme d’une plus grande ampleur, après une décennie de durcissement, allant jusqu’à l’exclusion de la location meublée du régime des bénéfices industriels et commerciaux comme annoncé par les 3 rapports administratifs rendus au cours des deux dernières années et qui sont restés pour l’instant sans conséquences (Rapport de l’inspection générale des finances en janvier 2017, rapport du conseil des prélèvements obligatoires janvier 2018, rapport CAP 2022 juin 2018) ? »
Pour revenir sur la question des prélèvements sociaux (petite question pour Alain 😉 ) :
Art. L611-1 CSS :
« Le présent livre s’applique aux personnes suivantes :
(…)
6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; »
On a donc 1 entrée et 2 sous-conditions alternatives :
– l’entrée c’est 23k€ de recettes annuelles (référence au 2° du 2 du IV de l’art. 155 CGI) ;
> 1ère sous-condition alternative (premier « lorsque ») : soit ces 23k€ résultent de locations saisonnières ;
> 2nde sous-condition alternative (2nd « lorsque ») : soit le loueur est inscrit au RCS en qualité de LMP (référence au 1° du 2 du IV de l’art. 155 CGI).
Donc, ce que j’avais oublié dans mes derniers messages (et ce que personne ne m’a rappelé, MERCI LES COPAINS), c’est que la condition de supériorité des recettes sur les revenus pro du loueur, prévue par le 3° du 2 du IV de l’art. 155 du CGI, est complètement indifférente quoiqu’il en soit (à la différence de l’ancienne référence de l’art. L613-1 du CSS, dans sa version antérieure au 1er janvier 2017, qui visait « 8° Les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (…) », et sans distinction donc parmi les trois critères du 2).
Comme je l’avais écrit sous un autre article :
« (l’art. L611-1 du CSS) contient un « ou » qui distingue historiquement deux causes d’affiliation applicables aux loueurs en meublés : d’une part, ceux réalisant plus de 23k€ de recettes annuelles par le biais de locations touristiques (airbnb, abritel…) et, d’autre part, ceux réalisant plus de 23k€ de recettes annuelles tout en étant inscrits au RCS en qualité de LMP ; or, la suppression de cette condition d’inscription revient donc à affilier obligatoirement tout loueur en meublé (touristique ou non) réalisant plus de 23k€ de recettes annuelles, ce qui va à l’encontre de la distinction souhaitée par le législateur (…) »
Donc en fait si on doit considérer que la condition d’inscription au RCS est aussi supprimée pour le texte social, on aurait donc tant des LMP que LMNP soumis à la SSI dès lors que leurs recettes excèdent 23k€. A l’inverse, si on doit considérer que cette condition est maintenue, on pourrait avoir des LMP non soumis à la SSI tout comme des LMNP y étant soumis dès lors qu’ils sont inscrits au RCS en qualité de LMP (puisque la condition de supériorité des recettes n’existe pas au sens du texte social).
Quant à savoir quelle analyse privilégier, ne doit-on pas voir dans le maintien (ou, de façon plus juste, l’absence de suppression formelle) du 1° du 2 du IV de l’art. 155 du CGI (condition d’inscription au RCS en qualité de LMP) une volonté délibérée de précisément maintenir ce critère pour l’application de l’art. L611-1 du CSS qui y fait référence, et donc une sorte de subsistance uniquement pour les besoins de ce texte ? Auquel cas la conséquence de cette approche serait de devoir considérer que ce critère est bien maintenu pour l’affiliation à la SSI et donc en tirer les conséquences au cas par cas. Néanmoins, une position de prudence consisterait à considérer ce critère comme n’étant plus valable et donc de soumettre à la SSI tous les loueurs réalisant plus de 23k€ de recettes (et je rejoins là-dessus la tribune de ci-dessus de M. Florent BELON et comprends désormais mieux le sens de son exemple).
Pour « ajouter à la confusion » ci-joint le développement de Me Paul DUVAUX qui s’exprime chez FL:
Faut-il encore être inscrit au registre du commerce pour être un loueur en meublé professionnel ?
Les Sages ont censuré, en février 2018, la condition d’inscription au registre du commerce de l’un des membres du foyer fiscal en qualité de loueur professionnel exigée par l’ancien article 151 septies, VII du CGI. Un an après, l’administration prend acte de cette censure. Mais la disparition de la condition au titre de 2018 pose question. Maître Duvaux, avocat fiscaliste, nous livre son point de vue.
L’inscription au registre du commerce en tant que loueur en meublé professionnel est une des conditions pour avoir la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP).
Cette condition figure toujours à ce jour à l’article 155 du CGI.
Pourtant, cette condition a été abrogée par la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 (n° 2017-689 QPC : RJF 4/18 n° 417).
Dès lors la question peut se poser : faut-il encore la considérer comme applicable ?
L’abrogation porte bien sur la condition de l’article 155 du CGI
Le Conseil Constitutionnel n’a pas abrogé la condition d’inscription au RCS, il a abrogé cette condition telle qu’elle figurait au VII de l’ancien article 151 septies du CGI.
Mais les dispositions de l’article 151 septies, VII du CGI subordonnant la reconnaissance de la qualité de loueur en meublé professionnel à une inscription d’un membre du foyer fiscal en cette qualité au RCS ont été transférées dans des termes identiques à l’article 155, IV du même Code.
Il y a lieu de se demander si l’abrogation du Conseil constitutionnel doit être étendue à la condition telle que prévue au nouvel article 155 alors que la décision du Conseil constitutionnel ne portait que sur l’article 151 septies.
La réponse est positive car la condition y figurait exactement dans les mêmes termes et pour le même objet : définir le LMP.
Dans ces conditions, il faut appliquer le principe de l’autorité de la chose jugée des décisions du Conseil constitutionnel. Il ne peut être saisi une deuxième fois de la même question, même si elle porte sur un nouveau texte, du moins si les dispositions sont identiques, dans leur substance et dans leur rédaction (voir sur ce point conclusions Marie-Astrid Nicolazo de Barmon sous CE QPC 16-1-2015 n° 386031, Sté Métropole Télévision : RJF 4/15 n° 350).
La position récente des services fiscaux
Le Conseil Constitutionnel a pris sa décision le 8 février 2018.
Mais c’est seulement le 20 mars 2019 que l’administration a pris en compte cette décision au Bofip (actualité 20 mars 2019 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11732-PGP) mais de façon très sommaire.
Dans son commentaire, l’administration se contente d’indiquer :
« (…) À compter de cette décision, la condition d’inscription au RCS figurant dans les dispositions actuelles de l’article 155 du CGI n’est plus exigée pour la qualification de loueur en meublé professionnel. »
L’administration a également mis à jour sa doctrine officielle du Bofip qui, jusqu’au 20 mars, continuait d’exiger la condition d’inscription.
Mais l’administration ne donne aucune précision sur la manière d’interpréter la disparition de la condition au titre de l’année 2018.
L’article 155 figure toujours inchangé dans Légifrance
A ce jour, l’article 155 (au 1° du 2 du IV) du CGI, qui prévoit la condition, n’a toujours pas été modifié. La condition d’inscription au registre du commerce figure d’ailleurs toujours dans le code général des impôts diffusé par Légifrance.
Les enjeux
Les loueurs en meublé vont devoir faire leur déclaration des revenus au titre de l’année 2018 et en conséquence la question peut effectivement se poser de savoir s’ils doivent se considérer comme des loueurs en meublé professionnels (LMP) s’ils remplissent les deux conditions de seuil de l’article 155, mais sans remplir la condition d’inscription au RCS, ou sinon comme des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
La question est loin d’être anodine, et notamment pour tous ceux qui vendu des immeubles au cours de l’année 2018.
Rappelons en effet, que les ventes d’immeubles réalisées par les LMNP relèvent du régime des plus-values immobilière privées alors celles réalisées par les LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Selon les cas, il peut être plus intéressant de relever du régime des plus-values privées que de celui des plus-values professionnelles.
Ceux qui pensaient être LMNP en 2018, au motif qu’ils n’étaient pas inscrits au RCS, ont pu réaliser des plus-values, déjà déclarées comme des plus-values immobilières privées, au moment de la vente de l’immeuble. Doivent-ils modifier leur déclaration ?
Le caractère obligatoire et annuel du statut de LMP
Le régime du LMP n’est pas une option.
De plus, le respect des conditions du régime LMP s’apprécie toujours sur une base annuelle.
Une même personne ne peut être LMNP une partie de l’année, puis LMP l’autre partie de l’année. C’est un régime nécessairement annuel.
Cette position est conforme à la doctrine administrative qui évoque le fait que c’est seulement en fin d’année qu’une personne peut savoir si elle est LMP ou LMNP, ce qui peut obliger par exemple à corriger une déclaration de plus-value notariée faite par erreur en LMNP en cas de vente d’un immeuble en cours d’année (voir BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 470).
La décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 s’applique immédiatement
La décision du Conseil constitutionnel précitée du 8 février 2018 se limite à l’abrogation de la condition et ne prévoit aucune règle particulière sur les modalités pratiques de la mise en œuvre de l’abrogation.
Dès lors, la décision est sensée s’appliquer à tous les contribuables dès sa publication, soit le 9 février 2018, mais en principe sans aucun effet rétroactif.
Rétroactivité ou pas ?
La question est donc de savoir si l’abrogation de la condition d’inscription au RCS en cours d’année 2018 doit s’appliquer au titre de l’ensemble de l’année 2018 pour les loueurs en meublé qui remplissaient par ailleurs les deux autres conditions de seuil prévues à l’article 155, compte tenu du principe de l’appréciation annuelle des conditions du régime.
Selon moi deux réponses sont possibles.
Selon une première réponse, il faut interpréter strictement la règle d’absence d’effet rétroactif et considérer alors que la condition d’inscription au RCS était encore en vigueur au titre du début de l’année 2018, de sorte que les loueurs en meublé non-inscrits au RCS ne pourraient pas être LMP au titre de l’année 2018.
Selon une deuxième réponse, pour déterminer le régime applicable en 2018, ce qui compte c’est la réglementation applicable au 31 décembre 2018 et, à ce jour, la condition d’inscription ayant été abrogée, il n’y aura pas lieu de l’appliquer au titre de l’année 2018, dans sa totalité. Les personnes non inscrites seraient LMP pour toute l’année si elles remplissaient les deux conditions de seuil.
Cette deuxième réponse reprend la solution de la « petite rétroactivité » des lois de finances. En effet, lorsqu’une loi de finances modifie un texte fiscal en fin d’année, il est admis que cette modification prend effet au titre de l’année en cours, dans la mesure où l’impôt sur le revenu est régi par la réglementation fiscale telle qu’elle existe au 31 décembre de l’année.
Il pourrait y avoir une forme d’atténuation de cette réponse, qui reprendrait les principes justement énoncés par le Conseil constitutionnel en matière de « petite rétroactivité » : application du régime LMP à toute l’année 2018, sauf en cas d’atteinte à une situation légalement acquise non justifiée par un motif d’intérêt général. Ce serait le cas par exemple d’une vente intervenue au début de l’année 2018, avant le 8 février, par une personne qui pouvait légitimement croire que sa vente relèverait du régime LMNP, et qui n’aurait pas fait la vente s’il avait su qu’il serait devenu LMP rétroactivement, par la décision du Conseil constitutionnel.
La deuxième réponse paraît plus conforme aux règles juridiques mais certains arguments d’équité vont dans le sens de la première réponse.
En effet, rappelons que les services de l’Etat n’ont pris aucune mesure pour tenir compte de la décision du Conseil constitutionnel. Aucune modification de la doctrine n’est intervenue avant le 20 mars 2019. Par ailleurs, le texte n’a pas été modifié dans les dernières lois de finances. Pire encore, le site officiel de la République n’a toujours pas modifié le texte de l’article 155 du CGI.
La doctrine n’ayant été modifié qu’au 20 mars 2019, le contribuable peut-il l’invoquer pour justifier son statut LMNP au titre de l’année 2018 ?
En matière d’impôt sur le revenu, c’est en principe la doctrine en vigueur au 31 décembre de l’année qui est opposable (CE plén. 18-3-1988 n° 73694 ; CE 18-3-1988 plén. n° 73693 : RJF 5/88 n° 627) sans que l’administration puisse faire valoir que cette doctrine a été modifiée entre le 1er janvier de l’année suivante et la date limite fixée pour la souscription de la déclaration de revenus (CE 26-10-1994 n° 116175, Champagne : RJF 12/94 n° 1349 ; CE 28-11-1997 n° 145509, Naudin : RJF 1/98 n° 75 ; CE 28-11-1997 n° 145510, Chéry).
La doctrine opposable applicable aux plus-values soumises à l’IR s’apprécie à la date de la cession.(CE 10-2-2017 n° 386221 : FR 13/17 inf. 8 p. 8)
Cependant la doctrine administrative n’est pas opposable quand elle interprète un texte de loi abrogé, de sorte que, d’un point de vue strictement juridique, la doctrine administrative n’est pas d’un grand secours pour contester l’abrogation de la condition, sauf pour les ventes intervenues avant le 9 février 2018.
Mais n’y-a-t-il pas eu une faute de l’Etat, du fait de l’absence de modification de cette doctrine avant le 20 mars 2019 ?
Le régime LMP revendiqué pour les 5 années antérieures à l’année 2018 en cas de rappel portant sur une plus-value réalisée en 2018
Prenons le cas d’un loueur en meublé, non inscrit au RCS, mais qui remplit les conditions de seuil depuis 2014, soit 5 années avant 2018.
De plus, son chiffre d’affaires au titre de la moyenne des années 2016 et 2017 est inférieur à 90 000 €.
A supposer que ce contribuable puisse être traité comme un LMP au titre de l’année, suite à l’abrogation de la condition d’inscription au RCS qui s’appliquerait pour toute l’année, ne pourrait-il pas faire valoir qu’en tout état de cause il peut revendiquer le régime de l’exonération de plus-value prévu à l’article 151 septies pour les LMP qui exerce depuis au moins 5 ans et qui ont un chiffre d’affaires moyen de moins de 90 000 € ?
Dans cette hypothèse le fait générateur de l’impôt est la réalisation de la plus-value faite en 2018. Donc il est possible de considérer que, à la date de la réalisation de la plus-value, il faut supprimer la condition d’inscription au RCS dans toutes les appréciations relatives au régime de cette plus-value.
Dans cette logique, le régime LMNP déclaré au titre des années antérieures peut être requalifié en LMP, mais uniquement pour les besoins de l’imposition de la plus-value réalisée au titre de l’année 2018.
De cette façon, ce contribuable, perdant le régime LMNP, pourrait récupérer un régime LMP lui offrant l’exonération de plus-value.
En matière sociale la condition d’inscription reste valable
C’est l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale qui fixe les règles d’assujettissement pour les entreprises individuelles.
Pour les loueurs en meublé, ce texte prévoit deux conditions cumulatives d’affiliation. La deuxième condition est elle-même constituée de deux sous-conditions alternatives.
Les personnes assujetties au régime des TNS sont celles dont les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et qui, soit pratiquent l’activité de meublé de tourisme, soit sont inscrites au RCS.
La question est de savoir si la condition d’inscription au RCS prévue par le texte social et renvoyant directement au texte fiscal a été abrogée ou non par la décision du Conseil Constitutionnel portant sur le texte fiscal.
Selon moi, ce n’est pas le cas.
La condition d’inscription au RCS reste encore obligatoire dans le régime social. Le texte fiscal survit, mais uniquement pour les besoins du renvoi du texte social.
En effet, le Conseil constitutionnel n’a aucunement pris position sur le régime légal prévu en matière sociale.
Et la suite ?
Autant le doute peut exister au titre de l’année 2018, autant la condition doit être considérée comme abrogée au titre de l’année 2019. Pour la bonne forme, le législateur devra intervenir pour modifier le texte de l’article 155 et supprimer la condition censée être déjà abrogée.
Devra-t-il aller plus loin et insérer une nouvelle condition pour la remplacer comme le suggère les commentaires officiels de la décision du Conseil constitutionnel.
Cela paraît inutile. Les deux conditions de seuil sont déjà largement suffisantes.
En matière sociale, il paraît également judicieux de supprimer la condition d’inscription au RCS sans la remplacer, de sorte que seuls seraient assujettis au régime des TNS les loueurs en meublé du secteur touristique réalisant plus de 23 000 € de recettes.
Maître DUVAUX, avocat fiscaliste