Alors que les députés poursuivent les discussions autour du projet de loi de finance rectificative pour 2016, nous commençons à en savoir davantage sur la nouvelle loi COSSE, cette nouvelle loi de défiscalisation dans l’immobilier locatif ancien qui remplacera les loi BORLOO Ancien et BESSON Ancien. Il s’agit en réalité des nouvelles règles fiscales qui s’appliqueront aux propriétaires bailleurs qui signeront un conventionnement avec l’ANAH.

Les BORLOO ancien et conventionnement ANAH continueront de bénéficier du régime actuel dès lors que la demande de subvention a été réceptionnée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) au plus tard le 31 décembre 2016.

Enfin, concernant le Besson ancien, la possibilité de renouveler par période triennale le bénéfice du dispositif d’incitation à l’investissement locatif, dit « Besson ancien », sera supprimée à l’issue des périodes triennales en cours au 1er janvier 2017.

Le dispositif fiscal de la loi COSSE permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement spécifique sur les revenus fonciers compris entre 15% et 85% dès lors qu’ils donnent en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Contrairement aux dispositifs BESSON Ancien et BORLOO ancien, la loi COSSE ne s’appliquera que pour les logements situés dans les communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Les zones rurales, non caractérisée par une tension locative ne pourront plus prétendre à ce dispositif fiscal de faveur (sauf une exception, en cas de signature d’un mandat de gestion avec une association pour loger des personnes d’une extrême fragilité).

La loi COSSE, c’est plusieurs niveaux d’abattements en fonction :

  • De l’emplacement du logement. La loi COSSE fait la distinction entre les zones tendues qui bénéficieront d’un niveau d’abattement de 15% à 50% et les zones très tendues qui bénéficieront d’un abattement de 30% à 70%. (attention à la nuance entre les zones tendues et très tendues). 
  • Du niveau de ressource du locataire et du niveau du loyer. Deux types de conventionnement sont en effet possible. Il existe :
    • La loi COSSE intermédiaire qui permettra le bénéfice d’un abattement de 15% ou 30% selon le niveau de tension locative de la zone de situation de l’immeuble ;
    • La loi COSSE sociale,  qui permettra le bénéfice d’un abattement de 50% ou 70% selon le niveau de tension locative de la zone de situation de l’immeuble ;
    • La loi COSSE très sociale, qui permettra le bénéfice d’un abattement de 85 % des revenus bruts, quelque soit la zone géographique (c’est à dire avec tension locative ou sans tension locative), lorsque les logements seront donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé, soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, de toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes.

 

Vous l’aurez compris :

  • L’abattement de 70% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 50% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;
  • L’abattement de 50% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 15% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;
  • L’abattement de 85% sera possible dans toutes les zones géographique à condition d’y loger des personnes d’une extrême pauvreté et de confier la gestion locative du bien à une association intermédiaire.

 

Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement.

C’est le point central de la loi COSSE quels seront les loyers et les zones retenues. Malheureusement, nous n’avons pour le moment pas d’information complémentaire sur le sujet. Néanmoins, la magazine Capital évoquait la semaine dernière les niveaux suivants (il manque toujours le niveau de ressource des locataires) :

« les abattements les plus importants pourraient être accordés aux bailleurs dont le loyer ne dépasse pas  :

  • 11,77 euros le mètre carré en zone A bis (Paris et 29 communes de la petite couronne),
  • 9,06 euros le mètre carré en zone A (reste de l’Ile-de-France, Côte d’azur),
  • 7,8 euros le mètre carré en zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants)
  • 7,49 euros le mètre carré en zone B2 (communes de plus de 50.000 habitants). »

Ces chiffres avancés par Capital m’apparaissent très élevés au regard des plafonds de loyer actuellement applicables au Borloo Ancien. Si les chiffres de capital était confirmés, cela signifierait que la loi COSSE serait moins sociale que la loi BORLOO ancien. Je n’y crois pas tellement.

 

Pour mémoire,

Les plafonds de loyer du BORLOO ancien intermédiaire (=loi COSSE intermédiaire ?) sont les suivants :

Plafonds de loyer borloo ancien intermédiaire
A bis Reste de la zone A B1 B2 / C
16,82 € 12,49 € 10,06 € 8,74 €

 

Les plafonds de loyer du BORLOO ancien social et très social (= Loi COSSE sociale et très sociale ?) sont les suivants :

Plafonds de loyer Borloo ancien secteurs social et très social (conventions à compter du 1/01/2012)
  Zones
A / A bis B1 et B2 C
Secteur social 6,62 € 6,02 € 5,40 €
Secteur très social 6,26 € 5,85 € 5,21 €
Secteur social – loyers dérogatoires 9,91 € 8,19 € 6,38 €
Secteur très social – loyers dérogatoires 9,04 € 6,99 € 5,78 €

 

Pour connaitre votre zone, vous pouvez utiliser notre outil disponible via ce lien Quelle zone (A, A bis, B, C) pour votre commune ? (zonage PINEL, Borloo, Prêt taux zéro, PSLA, ..)

 

 

Nous suivrons donc avec beaucoup d’attention la publication des décrets afin de connaître la réalité de la loi COSSE.

A suivre…

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20 Comments

  1. Quelle limpidité ! Je parle du système COSSE et non pas des tentatives d’éclaircissement de Guillaume bien sûr.
    Le vrai problème reste que lorsque les investisseurs privés ne comprennent pas spontanément, et qu’en plus, les décisions ne sont pas pérennes, alors ils mettent leurs oeufs dans ce qu’ils perçoivent comme simple.

  2. Je rapelle que j’ai déjà vu plusieurs bailleurs qui ont été arnaqués par les associations « intermédiaires » : quand le logement est dégradé par le locataire, elles n’interviennent pas, même si le bailleur leur signale en recommandé !
    Puis, au moment de rendre le logement, le bailleur se rend compte que l’associoation a changé de statuts et n’est plus engagée de rendre le logement en bon état ! Le bailleur est foutu.
    d’autres mettent en place un locataire qui va rester alors que l’engagement avec l’association est terminé …

    Concernant les loyers imposés par les conventions passées avec l’ANAH, je vais vous dire comment cela fonctionne :
    Tous les ans, une réunion est faite par l’ANAH avec l’ADIL et un représentant de l’UNPI pour déterminer les loyers moyens sur le département concerné et fixer les loyers qui serviront de base. Ils prennent les loyers de CLAMEUR, du représentant de l’UNPI ( qui est bénévole ) et de l’ADIL ( qui fonctionne avec un gros budget payé par diverses administrations ). Puis ils font la moyenne des 3 et ils ont les loyers moyens. Après ils appliquent des décotes pour un loyer social, très social, etc..
    Le problème, c’est que les loyers apportés par l’ADIL sont toujours 10 à 20 % plus bas que ceux de CLAMEUR et de l’UNPI ! C’est comme cela tous les ans et l’ADIL ne s’explique jamais ni ne fournit ses sources.

    Alors quand vous passez un accord avec l’ANAH et que vous pensez devoir appliquer un loyer de – 50 % par rapport aux loyers du marché, ils vous impose de fait un – 55 % voire moins. A vérifier pour les frais de dossier en plus …

  3. Bonjour Guillaume,

    Actuellement je loue sur Angoulême (16000), une maison rénovée en 2000, à des locataires depuis 2004 (à priori à revenus faibles ?) dans le cadre du Besson ancien qui autorise la déduction des intérêts d’emprunts (je n’en ai plus), la taxe foncière, l’assurance propriétaire, les travaux d’amélioration et d’entretien à charge du bailleur et un abbatement 26 % des loyers encaissés. Le loyer est à moins de 6€ le m2 (pas cher !)

    D’après vous, qu’est ce qui va changer pour moi avec cette loi Cosse ? Est-ce la fin du Besson ? Si oui, que faut-il faire ?

    Cordialement

  4. Encore un qui ne lit rien

    Pourtant dès la 5ème ligne de l’article..

    « Les Besson ancien, BORLOO ancien et conventionnement ANAH continueront de bénéficier du régime actuel dès lors que la demande de subvention a été réceptionnée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) au plus tard le 31 décembre 2016. »

    Comme ça c’est clair ?

    • La convention Anah est souvent signée avec une durée limitée à laquelle le propriétaire doit s’engager., 3,6,9ans…C’est certainement la question de Michel une fois cette durée terminée il devra à nouveau signer une nouvelle convention qui sera alors régit sous l’éventuelle future loi Cosse.Je pense que sa question me paraît juste.

      • Merci Pierre,
        C’était effectivement ma question … mais pour ma part, cela fait 16 ans de Besson et je l’avoue je ne me rappelles pas avoir signé une convention avec l’Anah mais peut-être que oui ! …
        et mon autre question était quid de cette « subvention » ?

        • En fait, vous bénéficiez d’un abattement de 26% sur le montant de vos loyers pendant toute la durée d’engagement lié au BESSON Ancien. Cet abattement est acquis (sous réserve de respecter les conditions de loyer et ressources) pendant les 6 premières années puis renouvelable par période de 3 ans.

          Extrait de la doctrine fiscale sur le Besson ancien :

          « Tant que la condition tenant au montant du loyer demeure remplie, le bénéfice de la déduction spécifique est prorogé, par période de trois ans, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire. Cette prorogation est applicable alors même que les ressources du locataire auraient dépassé le montant du plafond prévu par l’article 2 duodecies de l’annexe III au CGI.

          En cas de conclusion d’un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, la déduction spécifique demeure applicable sous réserve que les conditions de loyer et de ressources du locataire soient remplies.

          En cas de conclusion d’un bail avec un nouveau locataire après l’expiration de la période de six ans d’application de la déduction spécifique et, le cas échéant, d’une période de prorogation, l’avantage s’applique pour une nouvelle période de six ans prorogeable dans les conditions définies ci-dessus, toutes conditions étant par ailleurs remplies, et notamment celles relatives au montant du loyer et des ressources du locataire. »

          Malheureusement, dans votre cas, l’amendement précise : « la possibilité de renouveler par période triennale le bénéfice du dispositif d’incitation à l’investissement locatif, dit « Besson ancien », sera supprimée à l’issue des périodes triennales en cours au 1er janvier 2017 ».

          Vous pouvez donc dire adieux à votre abattement de 26%..

          • Merci Guillaume,

            Cependant vous écrivez:
            « la possibilité de renouveler par période triennale le bénéfice du dispositif d’incitation à l’investissement locatif, dit « Besson ancien », sera supprimée à l’issue des périodes triennales en cours au 1er janvier 2017 ».

            Mon dispositif Besson ayant démarré en 2000, par période de 3 ans, ma dernière « période triennale » a commencé en janvier 2016 et se terminerait donc le 31 décembre … 2018 ?
            Qu’en pensez-vous ?
            Cordialement

        • Sven est pourtant un commentateur éclairé de ce site et je le remercie. Pour résumer , la convention Anah, permet de bénéficier du dispositif fiscal du CGI appelé  »Borloo dans l’ancien ». Il n’était pas précisé dans votre message si cela était de fait. Néanmoins en fonction du secteur locatif :intermédiaire, social, très social. Une réduction d’impôt spécifique est accordée pour 30%;45% et 60% des revenus bruts, barème en fonction de la surface du logement et des revenus du locataire.
          A savoir que la convention Anah comprend un engagement de durée et que normalement elle ne peut être demandée que lors du changement de locataire avant dépose du dossier auprès de l’Agence ou lors du renouvellement, donc difficile pour tout ceux qui désire le faire avant le 31 Décembre 2016.
          Le niveau des prix au m2 dans le secteur intermédiaire est proche d’une grande majorité des loyers pratiqués. Comme précise Guillaume dans le récapitulatif des plafonds de loyer du secteur, quand sera t’il avec le Cosse intermédiaire ou autres , Guillaume pose l’ensemble des questions niveaux des loyers, zones rurales… A part peut être baissé encore les seuils de loyers et réductions d’impôts afférentes entrainant une plus forte taxation des loyers par la non ulisation de la convention, qu’elle est l’utilité réelle de cette loi?

  5. Je suis creux !! Mais un peu de respect Monsieur je comprends tout !

    Ceci étant dit,j e ne comprend pas ce qu’est cette « demande de subvention » auprès de l’ANAH ?

    J’ai fait du Besson ancien il y a 16 ans. Cette loi Cosse « oblige » aujourd’hui de signer une convention avec l’ANAH pour continuer de bénéficier du régime fiscal Besson… mais cette subvention, c’est quoi ??

    Cordialement

  6. Allez donc! encore une! Elle se dépêche avant d’aller voir ailleurs toucher sa retraite de ministre 🙂

    Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, suite et pas fin, malheureusement!

  7. Comme on pouvait le craindre, cette nouvelle loi vient casser un dispositif efficace et intéressant pour le remplacer par une « usine à gaz » restreinte à Paris et autres grandes villes…
    Comme s’il n’y avait pas de besoins sociaux dans les zones non-tendues !!!

    La problématique « logement social » n’est pas la problématique « Pinel ».
    En dehors des cas désastreux, le problème social est lié à la pauvreté de la population et aux situations de précarité (femmes seules avec enfants, chômeurs…) dans lesquelles vous et moi sommes susceptibles de tomber plus ou moins vite, à tout moment, suite à un « accident de la vie » (matériel ou morale).

    Là où il y a des pauvres, il y a besoin impérieux de proposer des logements dignes qui soient le premier pas pour « reprendre pied dans la vie ».
    Ces personnes ont besoin d’être accompagnées par des associations (comme par exemple l’excellent travail d' »Habitat et Humanisme »).
    Mais, vue la faiblesse de leurs ressources, elles ne peuvent pas payer un loyer normal (même avec l’aide des APL que ce même gouvernement veut supprimer).

    Le bailleur qui veut aider ces personnes doit donc accepter un loyer moindre, pour une mission qui relève presque de la délégation de service public. Il est donc normal qu’il bénéficie de « subvention » à ce titre, sous forme de dispositif fiscal avantageux.

    C’était l’argumentaire fondamental du dispositif « BORLOO ancien ».

    Cependant, Mme COSSE et d’autres Enarques (pardon s’il y en a qui me lisent) totalement déconnectés du terrain se figurent qu’il n’y a de pauvres qu’en certains endroits de France… C’est bien le drame d’une soit-disant gauche qui ne s’intéresse plus à ceux qui votent traditionnellement pour elle !

    Donc, un triple hourra pour ce nouveau dispositif qui ne fera qu’aggraver les situations d’exclusion en province, et compliquer la tâche de tous ceux qui essaient d’oeuvrer pour la véritable réinsertion des personnes !

    Eric Zemmour s’est trompé en titrant son livre « un quinquennat pour rien » : le désastre de toutes ses réformes, de la loi ALUR à cette dernière loi COSSE, est patent dans notre domaine.
    Un seul conseil au futur gouvernement : ABROGATIONS !

  8. ROBIN Xavier says:

    Si j’ai bien compris le dispositif PINEL dans le neuf serai donc maintenu jusqu’à fin 2017

    Xavier ROBIN

    • Pardon d’avoir parlé « Pinel » ici, ce n’est pas le sujet.

      Je voulais juste mentionner la différence de finalité entre :

      – le besoin de fournir du travail au secteur du bâtiment, en construisant des logements plutôt « haut de gamme » destinés à une population active dans des zones où l’offre est insuffisante (dispositif PINEL).
      – et le besoin de fournir des logements décents à des personnes en difficulté pour un coût modique (dispositif BORLOO ancien).

      Le dispositif PINEL est effectivement prolongé jusqu’à l’alternance politique et peut-être au 31/12/17…

  9. Bonjour Guillaume,

    Je vois que vous avez donné des estimations pour les plafonds de loyers du dispositif COSSE en zones Abis, A, B1 et B2. Mais avez-vous des informations sur les plafonds applicables en zone C en cas de recours à l’intermédiation locative ? (abattement de 85%). Merci d’avance. Jérôme

  10. Pour avoir voulu, auprès de l’ANAH, demander ce jour une prorogation de 3 ans d’une convention « Borloo ancien » à loyer social, la réponse de l’ANAH a été de me dire que les prorogations ne sont plus de mise à compter de février 2017.. Seule solution au terme de l’engagement de la convention: demander une convention « Cosse » (si vous etes dans une région concernée ???, avec déductions spécifique de 50% ald 60% mais avec un nouveau engagement de 6 ans ald 3. Attention à la durée de la convention qui risque d’etre pénalisante dans le cadre d’une vente ou d’une cessiojn de parts avec reprise fiscale si convention non à terme.

  11. bonjour Guillaume, petite question, peux t’on au bout des 6 ans de convention (donc fin des avantages de la loi Cosse sans travaux), basculer au régime meuble LMNP en signant un nouveau bail ? (avec le même locataire ou un autre)

    Merci

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