Alors que la loi DENORMANDIE est théoriquement applicable depuis le 01 Janvier 2019, nous commençons tout juste prendre connaissance des premiers détails qui devraient prochainement être confirmés par décret.
Pour mémoire, la loi DENORMANDIE est la nouvelle loi de défiscalisation dans l’immobilier locatif. Ce nouveau dispositif fiscal DENORMANDIE est un prolongement naturel de la loi PINEL qui a vocation à s’appliquer aux investissements immobiliers locatifs dans l’ancien avec travaux situés dans l’une des villes sous contrat d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
En réalité, contrairement à nos premières informations, toutes les villes de France pourraient, en théorie, bénéficier de la loi DENORMANDIE dès lors qu’elles ont signé un contrat d’Opération de Revitalisation des Territoires (ORT). 
Les 222 territoires du programme national Action Cœur de Ville pourront très rapidement transformer leur convention existante déjà signée en convention ORT. En raison des travaux déjà engagés, la mise en place de l’ORT sera également facilitée pour les 53 communes lauréates de l’AMI centre-bourg, les villes bénéficiant du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) et du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).
Sans ORT, le dispositif fiscal DENORMANDIE ne pourra pas être mis en œuvre… et pour le moment, aucune ville n’a signé d’ORT. Il est donc trop tôt pour vous lancer dans l’acquisition d’un logement DENORMANDIE.
 

Une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% sous condition de travaux.

Les investisseurs immobiliers pourront bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient global de l’investissement immobilier (Prix d’achat de l’immeuble + travaux obligatoires).
Le taux de réduction d’impôt sera fonction de la durée d’engagement du propriétaire à respecter les conditions d’éligibilité (plafond de loyer / m² et de ressource du locataire – Cf « Détails de la loi de défiscalisation DENORMANDIE pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien ») :

  • Si le propriétaire s’engage à respecter les conditions d’éligibilité pendant 6 ans (plafond de loyer et de ressource du locataire), la réduction d’impôt DENORMANDIE sera de 12% ;
  • Si le propriétaire s’engage à respecter les conditions d’éligibilité pendant 9 ans (plafond de loyer et de ressource du locataire), la réduction d’impôt DENORMANDIE sera de 18% ;
  • Si le propriétaire s’engage à respecter les conditions d’éligibilité pendant 12 ans (plafond de loyer et de ressource du locataire), la réduction d’impôt DENORMANDIE sera de 21% ;

 

Quid de la nature des travaux obligatoires pour bénéficier de la réduction d’impôt DENORMANDIE ?

Cette question est au cœur du dispositif fiscal. Les décrets d’application ne sont pas encore publiés, mais le ministre a dévoilé quelques éléments intéressants.
Selon ces premiers éléments, il apparaît que les travaux devront :

  • Soit permettre une amélioration de la performance énergétique de 30% pour une maison ou 20% pour un appartement ; Le propriétaire bailleur devra donc réaliser deux diagnostics de performance énergétique : Un avant les travaux puis un autre après les travaux de rénovation.

 

  • Soit concerner au moins 2 type de travaux de rénovation sur un bouquet de cinq (Isolation des combles ; Changement de chaudière ; Isolation des murs ; Isolation des fenêtres ; Changement de production d’eau chaude).

 
Les travaux de rénovation en question pourront en outre bénéficier du taux de TVA réduit à 5.50% ou 10% selon qu’ils concernent l’amélioration énergétique ou non.
Enfin, les travaux qui doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération, c’est à dire au moins 50 000€ pour un achat de 150 000€ ; c’est à dire 33% du montant de l’achat immobilier. Le décret et la doctrine fiscale à publier devraient confirmer la prise en compte des frais de notaires et autres frais d’acquisition pour le calcul de ce ratio.
Ces travaux devront être réalisés par un artisan ayant le label RGE.
 

Taux de TVA applicables selon la nature des travaux
Taux Nature des travaux Exemples
Intermédiaire à 10 % Travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien  Électricité, plomberie, réfection des sols et des murs …
Réduit à 5,5 % Travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique Pose, installation et entretien de matériaux et équipements d’économie d’énergie, respectant des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales : chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d’énergie renouvelable, etc.
Réduit à 5,5 % Travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique Déplacement de radiateurs ou dépose de sols
En sont exclus les autres travaux de rénovation ou d’ordre esthétique (habillage d’un insert, pose de papier peint, etc.)

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