Faut il investir dans la loi DUFLOT ? Décryptage d’une simulation pour comprendre.

L’investissement immobilier est souvent présenté comme indispensable à tout épargnant qui souhaiterait se constituer un patrimoine. L’un des atouts principal tient dans la possibilité de réaliser un investissement immobilier avec un crédit et profiter ainsi d’un effet de levier du crédit.
Revenons ensemble sur cette idée d’effet de levier du crédit pour réaliser un crédit immobilier et essayons d’optimiser le financement de votre investissement. Cette idée généralement mise en avant par les commerciaux en immobilier repose sur un principe assez simple : En se portant acquéreur d’un bien immobilier à crédit, l’investisseur pourra rembourser le montant de son crédit grâce au loyer perçu.
Malheureusement, dans la situation actuelle du marché de l’immobilier (et notamment dans le cas d’un investissement DUFLOT), on obtient le résultat suivant :

 
Le faiblesse du rendement locatif actuel ne permet plus d’envisager un auto-financement de votre investissement immobilier : Les loyers ne pourront pas totalement rembourser votre crédit immobilier, vous devrez donc réaliser un effort d’épargne complémentaire afin d’acquérir l’immeuble.
Ce postulat étant posé, la question pour l’investisseur est de savoir s’il est préférable d’utiliser cette capacité d’épargne pour acquérir un bien immobilier ou pour réaliser une épargne sur un produit financier (type assurance vie)  ? Quitte à « dépenser » X euros, dans le remboursement du crédit immobilier lié à l’investissement DUFLOT, autant s’assurer que cette « dépense » permette un enrichissement maximum vis à vis d’une « dépense » identique pour réaliser une épargne classique type fonds euros d’un contrat d’assurance vie.

Il s’agit donc pour l’investisseur de comparer son enrichissement final grâce à l’investissement immobilier par rapport à un investissement financier traditionnel. La question de la pertinence de l’investissement immobilier DUFLOT repose uniquement sur la maximisation de l’enrichissement pour l’épargnant. Rien de plus !
 
Afin de déterminer la pertinence de l’investissement DUFLOT, nous allons donc effectuer une Simulation de l’investissement DUFLOT afin de calculer l’effort d’épargne induit par l’investissement. Cet effort d’épargne devra tenir compte de la fiscalité des revenus fonciers, des éventuelles charges d’entretien, et de la réduction d’impôt DUFLOT.
Ensuite, nous pourrons réaliser la comparaison entre l’enrichissement acquis grâce cet effort d’épargne lié à l’investissement DUFLOT et l’enrichissement qui pourrait être envisagé dans l’hypothèse d’un simple placement de cet effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie.
Le comparaison entre le rendement d’un investissement immobilier DUFLOT et le rendement du fonds euros d’un contrat d’assurance vie n’ai pas parfait, et ne permet pas de comparer des investissements comparables tant en terme de risque (l’investissement immobilier DUFLOT est par nature risqué : risque de dégradation, absence de loyer …) que de disponibilité des capitaux (les fonds investis dans un contrat d’assurance vie sont par nature disponible contrairement à un bien immobilier).
 

Réalisons notre simulation DUFLOT pour estimer l’effort d’épargne nécessaire pour acquérir l’immeuble.

 



 

 
Ainsi, au terme de cette simulation de l’investissement DUFLOT (que vous pouvez d’ailleurs réaliser vous même selon votre situation personnelle : Simulateur Loi DUFLOT : Calculer votre réduction d’impôt.), on constate un effort d’épargne moyen de 444€ par mois pendant 20 ans.
L’investisseur va donc dépenser 444€ par mois pendant 20 ans pour devenir propriétaire d’un bien immobilier dont la valeur est de 150 000€ (valeur au jour de l’acquisition dont la valeur sera fonction de l’évolution du marché de l’immobilier).
La question est donc de savoir quel taux de rendement correspond une épargne de 444€ par mois pendant 20 ans pour acquérir un capital de 150 000€ ? C’est le TRI (le taux de rendement interne de l’investissement (cf l’article : Simulations d’investissement immobilier (DUFLOT, Scellier … ): Comment les décrypter ?). Dans notre cas, le TRI (Taux de Rendement Interne ) de l’investissement est de 3,49%. Cela signifie que l’investisseur qui réaliserait une épargne de 444€ par mois pendant 20 ans, devrait obtenir un rendement annuel de 3,49% pour atteindre un capital de 150 000€.
 
Au final, ce taux de rendement interne est le taux qui permet de réaliser une comparaison entre un investissement DUFLOT et une épargne dans le fonds euros d’un contrat d’assurance vie. En obtenant un taux, net d’impôt, de 3,49% sur le fonds euros du contrat d’assurance vie, l’enrichissement sera équivalent pour les deux investisseurs (celui qui réalise un investissement DUFLOT et celui qui se contente d’un investissement « fonds euros »).
Grâce à notre simulateur, vous pourrez directement comparer la différence d’enrichissement entre un investissement immobilier DUFLOT et un investissement sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie. Il suffira de lire le chiffre dans le tableau de synthèse :

 
Dans notre simulation présente, l’investisseur pourrait enregistrer un gain de 8426€ sur 20 ans. Est ce suffisant ? Est ce que cette somme théorique permet de compenser les risques liés à l’investissement immobilier ? Et notamment liés à l’évolution des prix de l’immobilier ?
Chaque investisseur devra répondre à cette question en fonction de son « filtre personnel » et de ses convictions, mais grâce aux simulations, vous avez l’ensemble des éléments en main.
A vous de jouer.
 

Simulateur investissement DUFLOT

 

 
 
A suivre…