Parfois, on pourrait avoir le sentiment que la fiscalité est l’art de rendre les choses compliquées. Comme vous le savez, le dispositif d’incitation à l’investissement immobilier neuf « LOI PINEL » est un dispositif fiscal permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l’investissement immobilier.

Cette réduction d’impôt est accordé aux résidents fiscaux français qui acceptent de louer leur logement :

  • Pendant une durée fixe et minimale de 6 ans (12% de réduction d’impôt) ; 9 ans (18% de réduction d’impôt) et même  12 ans (21% de réduction d’impôt) ;
  • Dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ;
  • Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface ;
  • Les locataires doivent, en outre, satisfaire à certaines conditions de ressources.
  • Le prix de revient de l’immeuble ouvrant droit à réduction d’impôt souffre d’un double plafond de 5500€ / m² et  300 000€.

Attachons nous à comprendre le calcul du plafond de loyer par m² et du plafonnement de 300 000€ et  5500€ / m². Car derrière un énoncé particulièrement clair et simple à comprendre, il se cache en réalité une véritable usine à gaz.

Pour mieux comprendre, la simulation d’investissement PINEL, nous avons construit un simulateur LOI PINEL que vous pouvez retrouver ci après « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf. »

« Investir dans l’immobilier » Découvrez la nouvelle version enrichie de notre bestseller ! Investir dans l’immobilier, LE livre qu’il faut avoir lu avant d’investir dans l’immobilier !
 
375 pages de conseils, de stratégies, d’analyses juridiques, économiques et fiscales pour vous aider à investir de manière rentable dans l’immobilier !
 

Découvrir le livre et les avis des lecteurs

 

 

Quel plafond de loyer par m² pour la loi PINEL ?

==> Le plafond de loyer présenté ci après ne peut pas être utilisé comme tel, il devra être retraité de la surface réelle du bien mis en location.

 

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

Plafonds de loyer PINEL métropole

Zones loi PINEL (cf »Quelle zone (A, A bis, B, C) pour votre commune ? (zonage PINEL, Borloo, Prêt taux zéro, PSLA, ..)« 

A bis

Reste de la zone A

B1



B2

16,83 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

 

Vous pouvez déterminer votre zone en utilisant notre simulateur exclusif :

 

 

Vous conviendrez que ce barème est plutôt lapidaire et ne tient pas compte de la particularité des biens mis à la location, et notamment de leur surface.

Le loyer au m² d’un studio est toujours plus élevé qu’un loyer au m² qu’un T5.

Ainsi, il est appliqué un coefficient multiplicateur censé tenir compte de la surface du bien. Plus le bien loué est petit, plus ce plafond de loyer pourra être dépassé.

 

Quelle surface à prendre en compte pour calculer le plafond de loyer PINEL ?

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer PINEL est la somme de  :

La surface habitable (= Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans tenir compte : des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.)

La moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² par logement. (= La somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, dont notamment les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage).

La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation

Application d’un coefficient multiplicateur PINEL pour tenir compte de la surface réelle de l’appartement et du marché locatif.

Ainsi, en fonction de la surface calculée grâce aux éléments détaillés ci avant et par rapport au plafond de loyer applicable par zone, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur censé tenir compte de la réalité du marché locatif : un bien de petite surface a un loyer par m² supérieur à un bien de grande surface.

Coefficient multiplicateur DUFLOT : 0,7 + (19/Surface à prendre en compte pour le calcul du plafond de loyer)

 

Prenons un exemple pour comprendre l’application de ce coefficient multiplicateur DUFLOT.

Imaginons, un appartement de 80m², situé en zone Abis. Le plafond de loyer (avant retraitement du coefficient multiplicateur) est de 16,83€/m².

Afin de tenir compte de la surface du bien (80m²), le coefficient multiplicateur DUFLOT sera le suivant : 0,70+ 19/80 = 0,9375.

Ainsi, le plafond de loyer sera retraité (16,83 * 0,9375 = 15,77€/m². Au final, le plafond de loyer par M² pour cet appartement de 80 m² situé en zone A bis sera de 15,77€/m².

Un autre bien situé dans la même zone, mais pour une surface de 40m², aura lui un plafond de loyer par m² de (0,70+19/40)*16,83 = 19,77€;

 

==> En fonction de la surface du bien, le plafond de loyer par m² est retraité du coefficient multiplicateur afin de tenir compte de la réalité du marché locatif.

 

 

La réduction d’impôt PINEL est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € m², dans la limite de deux logements et 300 000€ /année. 

la base des réductions d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. 

Le calcul de la réduction d’impôt souffre de deux limites :

Un plafonnement du prix de revient global à hauteur de 5500€ / m² (sachant qu’il convient de prendre en compte la surface telle qu’elle est calculée ci avant pour le plafonnement du loyer, c’est à dire : surface habitable + 1/2 des annexes limitées à 8m²) ;

Un plafonnement annuel global de 300 000€ de base de calcul de réduction d’impôt par année. 

 

 

Définition du prix de revient global retenu pour le calcul de la réduction d’impôt PINEL.

Cette définition est essentielle pour réussir à calculer le montant de la réduction d’impôt PINEL. Il s’agit, selon les cas :

Achat d’un logement neuf ou en VEFA : Le prix de revient s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière ; 

 Logement acquis inachevé Le prix de revient s’entend du prix d’acquisition du local inachevé, majoré des frais afférents à cette acquisition. La base de l’avantage est majorée des travaux d’achèvement de la construction, y compris les travaux d’aménagement intérieur que le contribuable réalise ou fait réaliser, dès lors qu’ils ont pour objet de rendre habitable un logement neuf et qu’ils peuvent être regardés comme indissociables de l’opération de construction.

– Logement que le contribuable fait construireLe prix de revient s’entend, à la date d’achèvement des travaux de construction, du prix d’acquisition du terrain (majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution), le prix payé pour la construction du logement, ainsi que le prix payé pour l’installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage,…).

 

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.
 

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques


13 Comments

  1. Bonjour Guillaume, il faudrait compléter l’article en prenant en compte la règle spécifique d’arrondi à deux chiffres pour le calcul du loyer, car elle peut provoquer des écarts de plusieurs euros.

  2. Patrick says:

    Sauf erreur de ma part, le dispositif DUFLOT ne fonctionne qu’avec des appartements neufs. Donc coût très important pour rentabilité réduite dans des « zones tendues » uniquement, soit des zones ou le bailleur trouve facilement un locataire. Le choix du locataire est limité du fait des conditions de revenus. Tout cela pour déduire de ses impôts 18% du prix de revient qui peut être annulé dès qu’il manque une obligation et garder 100% des risques de l’investissement locatif … franchement je ne vois l’intérêt.
    Peut-être que mon avis changera après l’application de la loi Alur mais je ne crois pas : les commissions de loyer, le préfet par arrêté puis l’état par décret vont pouvoir rabaisser les plafonds de loyer quand ils voudront, même ceux prévus de la loi DUFLOT !
    L’époque n’est pas rose pour l’investisseur immobilier … en France.

  3. A Patrick

    Beaucoup de théorie et apparemment peu de pratique…

    « le dispositif DUFLOT ne fonctionne qu’avec des appartements neufs donc coût très important pour rentabilité réduite » ==> Il serait intéressant que vous développiez. Choisissez des villes où le prix du neuf permet une bonne rentabilité.

    « Dans des « zones tendues » uniquement soit des zones ou le bailleur trouve facilement un locataire ==> Pour du locatif, il vaut mieux trouver un locataire facilement non ?

    « Le choix du locataire est limité du fait des conditions de revenus » ==> Vous n’avez vraisemblablement jamais analysé les plafonds de ressources. Par exemple sur Toulouse en zone B1, une personne seule ne doit pas gagner plus de 2500 €/mois et un couple pas plus de 3340 €, vous trouvez cela limitant ? Quand on sait que le salaire à Toulouse d’une personne seule est de 1612 € et d’un couple 2754 €, ou est limitation dans le choix du locataire ?

    « Cela pour déduire de ses impôts 18% du prix de revient qui peut être annulé dès qu’il manque une obligation  » ==> Encore une fois, il serait intéressant que vous développiez.

    « et garder 100% des risques de l’investissement locatif » ==> Si vous êtes averse au risque, vous avez le livret A à 1.25 % de rendement ( bientôt sûrement 1 % ). Sinon vous pouvez partir sur du locatif, en faisant appel à des professionnels locaux qui connaissent le marché, les programmes immobiliers, qui savent sélectionner un locataire et qui vous fournissent un panel d’assurances afin de n’avoir aucun problème sur votre investissement.

    « franchement je ne vois l’intérêt  » ==> C’est bien connu que ceux qui se sont créés un patrimoine, qui ont pu sécuriser leur famille, se faire un complément de retraite ( quand on voit celle qui nous attend, il serait sage d’y penser ) où même qui sont devenus rentiers n’ont jamais investi dans l’immobilier et n’y ont jamais vu l’intérêt.

    Heureusement que vous aviez commencé votre réponse par  » Sauf erreur de ma part « , vous êtes donc tout excusé.

    • ROLAND GARNIER says:

      A LUCIE
      Je vous trouve un peu dure dans votre réponse à PATRICK.
      Bien évidemment qu’avant la constitution d’un patrimoine passait par l’immobilier. Mais avant c’était avant…
      Vous parlez « des professionnels locaux qui connaissent le marché » peut-être en faite vous partie.
      En ce qui me concerne et en tant que bailleuse je fais appel à ces professionnels… je travaille avec plusieurs du plus petit (local) au plus grand tel que ces grandes enseignes que je ne nommerais pas. Je ne rencontre que déceptions : les premiers ne sont pas assez structurés et commettent des fautes liées à leur ignorance ou manque de temps, les seconds sont de très grosses machines pas forcement bien huilées, compartimentées dans leurs différentes fonctions et souvent difficilement joignables.

    • Patrick says:

      @ Lucie
      J’ai été un peu rapide dans mes affirmations et je n’ai pas assez développé : je le reconnais mais je suis tellement impliqué dans ces questions que tout ce que j’ai dis me semble être des évidences. Mais je vais m’expliquer :

      « le dispositif DUFLOT ne fonctionne qu’avec des appartements neufs donc coût très important pour rentabilité réduite » : Un appartement neuf coûte plus cher qu’un ancien rénové. Le loyer étant le même avec la loi Alur, l’ancien rénové sera plus rentable que le neuf.

      « Dans des « zones tendues » uniquement soit des zones ou le bailleur trouve facilement un locataire » : Si un propriétaire trouve facilement un locataire, pourquoi irait-il acheter un appartement plus cher et accepter un loyer inférieur ? Ce serait absurde et l’avantage fiscal n’est pas suffisant pour compenser.

      « Le choix du locataire est limité du fait des conditions de revenus » : Je me méfie énormément de l’administration et de l’évolution des lois. Si vous prenez un locataire avec des revenus ok pour un Duflot, puis celui-ci évolue et dépasse le plafond, ou se parie avec une femme qui a un gros salaire, que pourra faire le bailleur ? Pas mettre son locataire dehors ! Il devra abandonner l’avantage fiscal ?
      Votre exemple sur Toulouse ne vaut plus rien avec la loi Alur, car les plafonds de loyer des appartements en Duflot vont être baissés. De combien tout de suite ? De combien à chaque renouvellement de bail ?
      Si vous êtes fonctionnaire, vous le savez peut-être. Moi, je ne le sais pas et je dis qu’il faut être très prudent avant de dire que l’investissement à Toulouse restera valable.

      « Cela pour déduire de ses impôts 18% du prix de revient qui peut être annulé dès qu’il manque une obligation » : C’est clair pourtant : L’administration ne nous fera pas de cadeau et coincera le bailleur s’il manque une des conditions du Duflot. Et n’espérez pas de cadeau, il n’y en a pas pour les …… de riches.

      « et garder 100% des risques de l’investissement locatif ». Je suis dans l’immobilier depuis longtemps et j’ai vu les mentalités et les lois évoluer. Je ne connais pas de pays avec une démocratie qui soit plus dure pour les bailleurs que la France !
      Alors oui : je suis bailleur et j’accepte les lois de mon pays. Cela ne veut pas dire que je suis aveugle ou idiot. Les risques sont devenus importants et la loi ne nous protêge pas. Même un locataire avec le meilleur des dossiers peut devenir une source à gros problèmes.

      « franchement je ne vois l’intérêt » : C’est justement parce que je connais bien le dossier que je le dis. Si je devai recommencer aujourd’hui, j’attendrai pour investir dans l’immobilier : La loi Alur va peut-être tout faire craquer d’ici 2-5 ans. A ce moment là, peut-être que l’état deviendra enfin raisonable.

      Le pire, c’est que les bailleurs ont un vrai rôle social à jouer mais les contreindre est une mauvaise idée. Nous pourrions loger tout le monde en dépensant beaucoup moins d’argent et en économisant les salaires de nombreux fonctionnaires.Et de voir ce gachis quotidien me fait vraiment de la peine.
      Merci à vous pour ce débat.

  4. Merci d’avoir relancé ce post.

    2 commentaires:
    – pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué? 🙂
    – vous dites: « Comme vous le savez, le dispositif d’incitation à l’investissement immobilier neuf « LOI PINEL » est un dispositif fiscal permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l’investissement immobilier. »
    Étant moqueur, je répondrais oui, et je sais aussi que les intermédiaires prennent 20%.

    Conclusion? 🙁

  5. Thibault says:

    Bonjour,

    Je me permets d’apporter une précision que je rencontre souvent sur le calcul du coefficient multiplicateur. Le calcul 0.7 + 19/surface est plafonné à 1.2! (BOI-IR-RICI-360-20-30-20150611, alinéa 120 et 130).

    Cela signifie que pour tout logement inférieur à 38 m², il ne faut plus retenir la formule 0.7*19/surface (qui donnera un résultat supérieur à 1.2) mais 1.2.

    La différence est importante puisque l’oubli sur un logement inférieur à 38m² amènera le contribuable à prévoir un loyer ne respectant pas le plafond. Il sera alors très certainement coincé au moment de remplir sa première déclaration 2044EB en ligne l’année suivant la location puisque le logiciel refusera de garder le loyer indiqué qui est supérieur au plafond.

  6. Didier Guillon says:

    Bonjour,

    Tout d’abord, Merci Guillaume pour ce blog qui est une incroyable source d’information FIABLE, au contraire de certains autres sites

    Il semblerait qu’il y’ ait la possibilité de compter -et ce uniquement pour les maisons individuelles- la surface du garage au delà de 12 m2 comme surface annexe avant application des abattements. D’autres personnes l’interprètent comme on peut ajouter 12 m² forfaitairement, ce qui me semble contraire à l’exemple donné par le BOFIP (12m² enlevé au 40m² du garage ).
    Un exemple : maison individuelle avec garage 30m²:
    Reduction de 12 m² => surface non utilisée au stationnement 18m²
    prise en compte de la moitié de la surface pondérée =>18/2 = 9 m²
    Application du plafond de 8 m² pour les surfaces annexes si nécessaire => 8m² à ajouter à la surface habitable de la maison pour déterminer la surface à prendre en compte pour le plafond du loyer.

    Question subsidiaire: s’il y’a un parking de stationnement de 12 m² devant un garage de 18 m² et à usage exclusif du locataire, peut-on considérer que la surface à prendre en compte inclue la totalité du garage puisqu’un stationnement exclusif de 12 m² existe déjà à l’extérieur. Cette surface serait alors ((12-12)+ 18 ) / 2 = 18/2 m² soit 9 m² donc 8 après plafond.

    Si quelqu’un à la réponse, je suis plus que preneur.

    Cordialement,

    Didier Guillon

Répondre à Ankou Cancel

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.