L’investissement immobilier dans la loi PINEL permet aux particuliers, acquéreurs d’un bien immobilier neuf, situé dans une zone caractérisée par une pénurie de logements, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , nous vous donnons tous nos conseils et nos stratégies pour réussir votre investissement immobilier locatif, notamment dans le cadre de la loi PINEL, mais pas que…

Cette réduction d’impôt est variable et fonction de la durée de l’engagement de location de l’investisseur :

  • 6 ans d’engagement de location : 12% de réduction d’impôt ;
  • 9 ans d’engagement de location : 18% de réduction d’impôt ;
  • 12 ans d’engagement de location : 21% de réduction d’impôt ;

L’investisseur bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 2% par année les 6 ou 9 premières années, puis d’une réduction d’impôt de 1% par année entre les années 9 à 12.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements, dans la limite de deux au plus, ou sur 95 % du montant des souscriptions des parts de société civile de placement immobilier (SCPI), sans pouvoir excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Le prix de revient s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, ou au titre de l’année de réalisation de la souscription de parts de SCPI, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

 

 

Une réduction d’impôt qui paraît très avantageuse …… mais qui ne doit pas suffire à justifier l’investissement immobilier PINEL

La réduction d’impôt dont bénéficie les investisseurs en loi PINEL est particulièrement attrayante. Par exemple, pour un appartement payé 150 000€ (prix de revient global y compris frais de notaire, frais de négociation et de rémunération de votre conseil en gestion de patrimoine, TVA) permettra une réduction d’impôt de 3000€ par année pendant 9 ans, soit 27 000€ au total sur 9 ans.

Cette économie d’impôt est véritablement attrayante ! mais ne doit pas être la principale motivation de l’investisseur. Il n’est pas raisonnable d’investir dans un bien immobilier uniquement pour économiser 27 000€ d’impôt sur 9 ans… l’investissement immobilier en loi PINEL doit trouver sa justification dans l’espérance d’enrichissement et de valorisation de patrimoine.

 

 

Investir dans la loi PINEL, c’est augmenter votre revenu imposable et votre impôt.

C’est vrai qu’il est commercialement plus simple de mettre en avant une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans ou même 21% sur 12 ans, mais on oubli souvent d’indiquer qu’investir dans la loi PINEL aura pour conséquence d’augmenter l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

Le revenu foncier perçu par l’investisseur PINEL viendra augmenter son revenu  imposable et sera taxable, après déduction des charges d’entretien et intérêt d’emprunt, à la tranche marginale d’imposition et CSG-CRDS au taux de 17.20%. Bien évidemment, au début de l’investissement, les intérêt d’emprunt déductibles permettront de réduire l’impact de l’imposition des revenus fonciers, mais cela s’estompera dans le temps.

Dans notre simulateur PINEL  « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.« , nous avons calculé le montant de cette fiscalisation des revenus fonciers.

 

Hypothèse de la simulation PINEL – Simulateur loi PINEL

 

Vous connaissez notre prudence, nous retenons des hypothèses réalistes afin de vous proposer des résultats cohérents et proche de la réalité, notamment en ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier.

 

 

 

Cet investissement immobilier PINEL après déduction des intérêts d’emprunt mais également des diverses charges déductibles (taxe foncière, charges d’entretien, …) dégagera un revenu foncier imposable selon la tranche marginale de l’investisseur (30% dans notre exemple) et la CSG-CRDS (17.20%).

 

 

 

Au final, lorsque l’on réalise la compensation entre réduction d’impôt PINEL (12%, 18% ou 21% ) et imposition des revenus fonciers, l’impact fiscal est moins favorable.

Dans la colonne « impact fiscal », vous pouvez lire le montant réel de votre réduction d’impôt sur le revenu. Cette colonne ne tient pas compte du paiement de la taxe foncière. Investir dans la loi PINEL, c’est également devenir propriétaire d’un bien immobilier et devenir redevable de la taxe foncière des propriétés bâtis.

La réduction d’impôt est tout de suite moins intéressante pour l’investisseur.

Avant d’investir, il faut analyser l’ensemble des paramètres de l’investissement PINEL.

La réduction d’impôt ne doit pas être le moteur de votre investissement PINEL, seule la prise en considération de l’ensemble des paramètres vous permettra de vérifier la qualité de votre investissement. Il s’agit principalement :

  • De l’imposition des revenus fonciers en fonction de votre tranche marginale et de la CSG-CSDS
  • De la revalorisation (ou baisse) des prix de l’immobilier ;
  • De l’évolution des loyers ;
  • Des charges d’entretien nécessaire au maintien de la valeur patrimoniale de votre investissement ;
  • La prise en charge de la vacance locative et des frais de recherches de nouveaux locataires ;
  • … et tout les aléas qui font le bonheur des propriétaires bailleurs ;

 

Une fois l’ensemble des critères et paramètres analysés, il devient aisé de déterminer la qualité intrinsèque de l’investissement PINEL. Pour ce faire, nous calculons :

Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type « assurance vie »

En faisant le même effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie, quel serait l’enrichissement final de l’investisseur. Dans notre exemple, le différentiel d’enrichissement est de -+ 45 000€ au profit de l’investissement PINEL (en prenant comme hypothèse un rendement haut de l’assurance vie à 1.50%% et une stabilité des prix de l’immobilier sur 20 ans).

Mais est il pertinent de comparer le rendement d’un placement financier disponible et garanti avec un investissement immobilier ? Pas certain… Cette comparaison ne vaut pas raison, il s’agit simplement d’une indication qui permet de mesurer si la prise de risque supérieure que représente l’investissement immobilier est suffisamment rémunérée.

Pour réaliser votre simulation personnalisée : Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.

 

 




78 Comments

  1. gosse fredy says:

    Investir loi Pinel c est penser que l État est gentil et veut vous faire des cadeaux que l immobilier dans les circonstances actuelles est porteur d avenir…et que politiquement rien ne viendra encore alourdir la barque

    • A condition d’être dans une des 3 zones concernées par la loi Pinel….
      Comment ce fait-il que qu’une partie de la popullation ait le droit à la loi Pinel ( au minimum 50000 habitant dans la commune )???
      Moi j’habite unpetit village de 700 habitants, j’ai un revenu Suisse et un taux d’endettement actuel de 43%…
      Et pourtant je paye des impôts sur le revenu sur ses 43% que je ne vois même pas passer sur mon compte….
      Alors c’est quoi votre solution à part placer de l’argent qu’on a pas ( pour ne pas ce le faire bouffer par les impôts)????
      J’ai beau cherhcer sur la toile, mais je trouve que des sites qui parlent de placements….
      Cordialement.

      • Ne cherchez plus,travaillez en Suisse sur le canton de Zoug, 5% d’impôts prélevés à la source !

      • Si vous êtes salarié ou que vous êtes non salarié mais que vous exercez une activité libérale vous n’avez qu’un seul choix en dehors des placements : vous faire tondre.
        En réalité vous avez un autre choix : vous faire tondre plus doucement ailleurs.
        Sinon, vous pouvez faire des placements et investissements et devenir suffisamment riche pour ne plus travailler.
        Quand vous exercez une activité commerciale, artisanale ou industrielle vous avez d’autres possibilités d’optimiser.

  2. Risques locatifs accrus
    Immeubles sans cachet construits dans des quartiers à forte dominante sociale
    Réduction d’impôt ne compensant pas l’écart de prix par rapport à l’ancien
    Fiscalité des revenus fonciers confiscatoire
    Quasi obligation de revente une fois que la réduction d’impôt disparaît

    Je suis indépendant mais je ne veux pas plus vendre cette loi Pinel que la loi Duflot.

    Commentaire sur l’article :
    L’immobilier n’est pas fait pour spéculer (pourquoi toujours parler de revente et faire des paris sur le rendement ainsi obtenu ?), mais pour se procurer un complément de revenu (le loyer), protéger son conjoint pendant la phase d’acquisition (assurance du crédit) et après (usufruit c’est à dire le loyer) et transmettre un patrimoine à ses héritiers.

    Je reprend les données de la dernière année :
    Loyer 7 007,03 moins charges 1 751,76 moins impôt et CSG 2 391,15 égal 2 864,12 €, soit un loyer net mensuel de 239 € pour un effort de trésorerie sur 20 ans de 370 € !
    On doit pouvoir trouver mieux, d’autant plus que l’article ne tiens pas compte d’éventuels travaux sur l’appartement ou la copropriété, de frais pris par l’agence à chaque changement de locataire, et suppose que le logement sera loué en continu sur 20 ans.

    Voici un article que j’ai écrit sur cette loi Pinel :
    http://defiscalisation.comprendrechoisir.com/communique/voir/282007/un-eclairage-sur-les-nouvelles-mesures-de-la-loi-duflot-loi-pinel

    Bonne journée.
    Patrick

  3. Bravo pour cet article qui montre la réalité de la loi PINEL. Je suis aussi bien d’accord avec le commentaire de Patrick ci dessus. Quelques remarques cependant :
    _ Investir dans le PINEL, c’est acheter du neuf et souvent 20 % plus cher que le prix du marché. Il y a moins de travaux à prévoir mais cela ne compense pas avec de l’ancien mieux placé et en bon état.
    _ Investir dans l’immobilier est devenu très risqué depuis la loi ALUR. C’était déjà difficile avant.
    _ Le politiquement correct est de considérer le bailleur comme un salaud. C’est parfois difficile à supporter.

    Bonne fêtes de fin d’année à tous

  4. Le calcul du T.R.I. après cession du bien en fin d’investissement et prise en compte des conséquences fiscales de la plus ou moins value ne serait-il pas le juge de paix?

  5. le truc avec c’est loi de defisc c’est de s’investir au max dans le projet pour augmenter la renta.
    au lieu de choisir un programme clé en main par un promoteur, il est plus judicieux de monter soi-meme le projet.
    trouver du foncier éligible et faire construire dessus ou réhabiliter de l’ancien etc. j’en parle sur mon blog.
    en ayant le controle du projet et des couts, vous matriserez mieux la rentabilité.

    • @ Mike : il me semblait que nous ne pouvions pas faire de PINEL avec de l’ancien ?

      • ben si ily a une astuce

        • Et quelle est cette astuce si ce n’est pas indiscret?

          • cherches un peu ou passes à la caisse avec quelqu’un de compétent!

          • Je penses que l’astuce, c’est de faire tellement de travaux que c’est considéré comme de la construction neuve. Du coup, on a droit à la loi PINEL.
            Par contre, on paye la TVA à 20 % au lieu de 10 %, et on déduit 18 % de l’achat, sur ses impôts sur 9 ans, plutôt que la totalité des travaux fait chaque année, et récupérés en fonction de votre imposition.
            Est-ce que c’est bien cela votre astuce ?

      • Avec des travaux de réhabilitation pour mettre le logement vétuste à un niveau de qualité environnemental similaire à celui d’unlogement neuf.
        Ça permet d’avoir un boost de défiscalisation les premières années mais le problème du rendement reste inchangé.

  6. Comme le dit justement Patrick, avant de parler de rentabilité, ce type d’opération peut aussi servir à se protéger pendant la phase d’acquisition. C’est effectivement une des deux seules raisons qui aujourd’hui permet de justifier de façon plus rationnelle, l’investissement dans ce type de dispositif. Economiquement cela reste très discutable mais d’un point de vue de la protection personnelle, et plus largement du foyer, ça peut avoir du sens en fonction de la situation.

    La seconde raison qui rejoint cet ordre d’idée, c’est de mettre à l’abri une part de son épargne qui aujourd’hui est loin d’être garantie en banque. Ce transfert du risque est primordial dans l’époque que nous traversons, car les banques, comme les états, n’auront aucun scrupule à nous faire les poches pour continuer à survivre sans remettre en cause leurs privilèges.

    Vue la situation actuelle de notre pays, comment est-il possible que l’état parvienne encore à se financer à bon compte sans apporter de solides garanties ? A mon sens, l’épargne totale des français (4 075 milliards d’euros de patrimoine financier brut au premier trimestre 2014 selon la Banque de France) représente de fait un cautionnement idéal pour garantir le remboursement éventuel de la dette nationale. Si le vent venait à tourner, ce que ne tardera pas à venir vu le déficit structurel permanent de ce pays impossible à réformer, et lorsque les créanciers réclameront leur dû, je ne donne pas chers de nos livrets A, PEL, contrats d’assurances vie et autres placements. Je préfère dans ce cas devoir de l’argent à la banque plutôt que de voir disparaître mes économies.
    Pour le reste, la propriété n’est vraiment pas un truc qui me fait fantasmer plus que ça et quoi que l’on décide de faire pour diversifier ses investissements, il n’y a pas de solutions miracles.

  7. Rien à rajouter à cet excellent article et non moins excellents commentaires.

    Tous les calculs faits depuis 40 ans montrent qu’il n’est jamais intéressant d’utiliser une défiscalisation, quelle qu’elle soit, pour investir dans l’immobilier.

    Pour de multiples raisons évoquées dans les commentaires.

    « Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement DUFLOT et un placement financier type « assurance vie » » …… rien à dire non plus sur les termes utilisés …… 🙂

    Bravo Guillaume! …….. sauf que le titre porte toujours cette notion de rendement qui n’a aucun sens.

    • Je savais bien que ça vous énerverait ces histoires de rendement et de taux … 😉 …

      • Je sentais la provocation! 🙂 avec le sourire, il n’y a ps de problème.

        Surtout comme dit dans mon message, je trouve que vous avez fait une grosse performance sur les termes utilisés par exemple placement vs investissement

        Il va falloir attendre un peu pour les %, je ne désespère pas. Une de mes qualités est la patience

    • Il est quand même oublié un paramètre important entre le neuf et l’ancien: l’isolation et la consommation énergétique. J’investis actuellement dans un PINEL dont la classification prévue est A. Or le prix de revient au m2 n’est que légèrement plus élevé que l’ancien dans la même ville (la ville a cédé le terrain pour un prix inférieur au prix du marché). Les prochaines règles de mise en conformité dans les biens anciens vont donc venir alourdir considérablement la facture des acquisitions dans l’ancien. Et les locataires s’inquiètent de plus en plus de la facture énergétique au moment de louer. De plus les charges de copropriété sont souvent bcp plus élevées dans l’ancien, en partie pour les mêmes raisons. Le problème de la revente ne me concerne pas dans la mesure où j’investis dans un appartement à 50 m de la mer que je souhaite récupérer à l’issue du Pinel. Il y a 10 ans, j’ai investi en De Robien et le bien est estimé à +20% du prix d’acquisition. Sachant que le loyer couvre la quasi intégralité des mensualités d’emprunt, ce bien m’aura coûté au final très peu de mes deniers personnels. Par conséquent, on peut très bien faire un bon investissement même dans un projet bénéficiant d’un avantage fiscal.

  8. Les avantages fiscaux proposés par la loi Pinel sont à première vue intéressants. Mais effectivement, lorsqu’on l’analyse bien et qu’on les confronte à la réalité, on se rend compte que ces avantages ne sont pas aussi attractifs que cela. L’Etat a vraiment du mal à favoriser l’investissement dans le neuf et ce n’est surement pas cette loi qui va faire décoller le marché. Depuis la loi Alur, les investisseurs ont perdu confiance dans le système et pour l’instant, ce n’est pas prêt de changer.

    • Attendons l’effondrement des prix du marché de l’ancien, qui finira bien par se produire, comme dans de nombreux autres pays. La principale raison du maintient des prix en France est l’existence de niches fiscales, qui entretiennent le marché artificiellement : essayez donc d’acheter un terrain bien placé en zone B1, vous verrez alors que les promoteurs vont mettre sur la table des moyens que vous n’avez pas. Ils vont même jusqu’à racheter des maisons entre 40 % et 70 % au dessus de leurs valeurs (du vécu chez certains de mes clients) afin de les détruire pour construire des immeubles.

      Le métier de conseil est compliqué mais je le simplifie souvent en faisant appel à mon bon sens :

      Pourquoi faire un raisonnement spéculatif avec de l’immobilier ? C’est pourtant ce que les gens font en parlant de revente et c’est une erreur : l’immobilier n’est pas fait pour récupérer un capital (la bourse, au sens large, est ici adaptée) mais pour générer des revenus. Si j’investis en Pinel, je fais un pari sur le prix de revente dans une dizaine d’années, c’est ridicule.

      D’autant qu’il y a fort à parier que, dans 10 ans, l’Europe nous aura imposé de faire disparaître nos niches fiscales et, sans cet artifice, les prix risquent de s’effondrer.

      D’autant plus que ce ne sont pas seulement les prix qui sont trop chers, les loyers le sont également (regardez le nombre croissant d’impayés).

      Situation sur les loyers d’autant plus préoccupante que la crise atteint de plus en plus les revenus des ménages, même chez les cadres.

      Je fais le pari que le marché est trop cher et qu’il va finir par chuter : que vaudra alors votre appartement acheté en Pinel (ou Duflot d’ailleurs) 30 %, 40 % ou 50 % au dessus des prix de l’ancien… quand l’ancien va s’effondrer ?

      Cordialement.
      Patrick

      • Ce que vous dites est plein de bon sens, la preuve? je dis quasiment la même chose depuis des lustres …… 🙂

        Petit bémol, je n’utiliserais pas le mot « effondrement », le mot « baisse » me semble plus approprié.

        Pour le reste, (investissement, revenus, capital, etc) il n’y a rien à jeter!

        Pour confirmer vos dires, dans mon coin, le terrain se vend aussi (voire plus) cher nu que construit …

  9. Gosse Fredy says:

    Meilleurs vœux Ankou….
    Pour le prix du foncier attendons les premiers effets des nouvelles taxations de l’impôt foncier sur les terrains constructibles… au quatrième trimestre on aura une idée plus claire sur les décisions des élus locaux….
    ceci dit ,ça sera toujours pareil y a des coins ou l’immobilier s’effondrera et d’autres pas ou peu. mais la loi Alur restera comme la pire de toute..quand les limites sont dépassées y a plus de bornes n’est ce pas.

    • Meilleurs vœux Fredy, il va bien falloir en faire le plein, cette année va être très dure! Enfin c’est comme ça que je le ressens, mais j’espère me tromper.

      Après quelques touches effectuées dans ma région, il semble que ….. ça ne va rien changer. Les maires ne sont pas prêts à perdre leur job et libérer leur foncier, sauf pour des projets sympas, individuels, souvent écologiques.

      Vous savez ce que je pense de cette Loi: elle a déjà été fortement édulcorée, vidée de sa substance et bientôt oubliée.

      Suffit d’attendre quelques mois en faisant le gros dos.

      Concernant la base de l’investisseur immobilier, Patrick en a fait un bon résumé.

      Et Guillaume aussi lorsqu’il dit d’oublier la défiscalisation qui est une erreur pour l’investisseur et un gouffre pour l’État.
      Mais il oublie toujours que le Capital n’a aucun sens, seuls comptent les revenus en euros.

      HS j’ai un ami d’enfance qui a franchi le pas: il est parti pour une retraite heureuse au Portugal, pays dans lequel il n’y a pas d’IR pendant X ans, le prix de l’immobilier est encore bas, et avec plus de 50% de la population parlant notre langue.
      Je n’oublie pas le soleil et la mer ………

  10. Fredy Gosse says:

    bah s’il parle portugais et qu’il aune bonne couverture santé ça peut se faire…

  11. Patrick D says:

    A tous les habitués et aux nouveaux venus : bonne année et bonne santé

    @ Ankou : vous dites « le Capital n’a aucun sens, seuls comptent les revenus en euros ». J’ai l’exemple d’une personne qui vient d’acheter un terrain sur l’ile de Ré presque 1 million pour y construire la maison de la retraite de ses rêves. Puis la nouvelle préfète a déclaré la moitié de l’ile en zone inondable. Son terrain vaut maintenant 20.000 € et il ne peut y mettre qu’un mobil-home. Il me semble que même si « le capital n’a aucun sens », il doit l’avoir mauvaise …

    @ Patrick : vous dites « ce ne sont pas seulement les prix qui sont trop chers, les loyers le sont également ». Je pense que cela revient à dire : Il y a des nuages dans le ciel et en plus il pleut. Si un investisseur a payé très cher un logement + travaux + fiscalité (PV comprise) + insécurité et vacance locative et enfin dernièrement la loi Alur, ce n’est pas pour obtenir une mauvaise rentabilité. Il est donc logique que les loyers soient élevés en ce moment et cela ne va pas changer.
    Ils vont augmenter parce qu’il y aura de moins en moins d’investisseurs dans l’ancien comme le neuf. Cela va se faire lentement à cause de la concurrence des HLM. Le phénomène sera exponentiel pour les 2 raisons précédentes.

    Cordialement
    Patrick D

    • 1 La réponse ne correspond pas au problème:
      – ce n’est pas un investissement, seulement un achat pour se loger?
      – acheter dans une zone inondable, c’est prendre un double risque financier et vital. il a perdu, je ne pleure pas.

      2 Effectivement pour les loyers. Je rajoute que si l’investisseur fait un bon BP, il doit tenir compte de ce paramètre.

      • Patrick D says:

        Je reconnais que je prends un cas extrème mais ma réponse correspond à une partie du problème :
        _ Nous pouvons tous faire un investissement qui se révèle intéressant. Puis l’état change la donne avec de nouvelles lois et nous perdons beaucoup (Ici un terrain qui est mis brutalement en zone inondable, pour d’autres un loyer imposé sur Paris qui va casser la rentabilité)

        _ Il est facile de ne voir que la rentabilité d’un placement mais celle-ci doit se calculer par rapport à quoi ?
        S’il s’agit de la valeur actuelle du marché, elle sera toujours suffisante pour donner envie d’investir.
        S’il s’agit des frais réel d’acquisition + travaux, avant effondrement du marché, elle sera très diminuée, voire inexistante
        Dans le cas d’une revente immédiate, le 2ème cas aura perdu du capital. Le 1er cas en perdra dans le temps puisque le marché est à la baisse.

        Dans les 2 cas, j’estime qu’il n’est pas correct de dire que « le capital n’a aucun sens ».

        • Effectivement je me suis mal exprimé, les vapeurs de la Fête.

          Mais le sens général demeure.

          Je voulais en fait exprimer, ce que je redis en leitmotiv, que dans un investissement seuls (ou presque, soyons prudents) comptent les revenus en €.
          Bien entendu le capital qui génère lesdits revenus n’a pas « aucun sens », mais ce n’est pas ce qui compte.

          Par exemple pour un investissement immobilier, peu importe la variation en plus ou moins du prix du bien si le loyer est identique, voire augmenté. Dans mon BP, je ne regarde pas le prix du bien, mais les possibilités de tirer des revenus pérennes dudit bien.

          A ceux qui disent si le prix du bien baisse ….. je réponds que je m’en fiche, pour au moins 2 raisons:
          – ne spéculant pas à CT sur le capital, à LT le prix se maintiendra
          – et ça me permet de réinvestir à moindre coût

          Pour un investisseur, la revente immédiate, elle pour le coup, n’a pas de sens. Il laisse ça au spéculateur, et tant mieux s’il se plante.

          • Patrick D says:

            Dans le cas d’une logique LT, je vous suis à 100 %
            Mais je me suis aussi mal exprimé : je ne suis pas pour la spéculation. Je dis qu’un propriétaire qui voit son capital baisser fortement de valeur n’est pas heureux, même s’il ne compte pas le revendre.
            Il sait qu’il fait une forte moins -value fictive qui va devenir réelle s’il est obligé de vendre. Cela peut faire la différence pour un investisseur qui va se détourner du coup de l’immobilier.

  12. Merci à Guillaume pour ce blog, et à tous les commentaires.
    Vous ouvrez les yeux au néophyte que je suis sur les réalités de l’investissement immobilier !
    Et vous m’avez sans doute évité de faire une grosse bêtise…
    Amicalement.

    • pour autant , n’abandonnes pas ton projet d’investissement définitivement . Mais creuses davantage afin de mieux définir pour saisir les bonnes opportunités

  13. Hé bien…

    Je découvre ce monde de l’immobilier et j’avoue avoir du mal à vous suivre dans les commentaires ! Personnellement, j’aimerais bien acheter pour louer car je peux pas acheter pour habiter (trop cher et je ne suis pas sûre de ma situation géographique à court et moyen termes). Du coup, je pensais faire un investissement intermédiaire pour avoir accès à des biens plus cher dans quelques années… et revendre mon investissement !
    Vous appelez ça comment dans votre jargon ? Enfin bref, l’idée c’est d’acheter un bien où les revenus locatifs couvrent tous les frais (prêt, charges et impôts) et de continuer à louer personnellement pour la liberté que ça apporte.
    Mais peut-être qu’il vaut mieux acheter, y habiter et revendre 5 ans après pour racheter plus gros et éventuellement dans une autre région ?

  14. Fredy Gosse says:

    je vous donne mon avis et qui n’engage que moi
    vous devez achetez quoi?
    de l’ancien ,le neuf est surévalué
    ou? dans un endroit qui ne craint pas trop ( évitez les zones que l’on vous promet à future rénovation presque 10 fois sur 10fois c’est pire après) trop de social détruit un quartier
    dans un lieu bien desservi par les transports publics à proximité immédiate de l’appartement
    Pour louer ? pour moi non vous n’avez rien ,donc logez vous ça vous fera économiser un loyer et en même temps ça vous évitera un revenu imposable à moins qu les gens de l’extrême gauche soient au pouvoir avec l’imposition d’un revenu pour les propriétaires ( nous n’en sommes pas là mais tout peut arriver dans un pays comme la France) ,autre avantage quand vous revendrez vous serez exempte de plus value car c’est votre domicile( si plus value il y a………)

    dans le cas contraire achat pour location vous allez devenir une riche possédante exploitant les pauvres et vous subirez un contrat de location inique ,pas du tout sûre d’avoir toujours un locataire payant..et donc vous pourrriez bien devoir payer vos remboursements avec pas de loyers en face…
    dernier conseil choisissez si possible un immeuble type haussmannien ou art déco car la Loi Alur sera difficilement applicable sur la rénovation thermique par l’extérieur qui attend les propriétaires totalement inconscients de la bombe atomique financière qui les attend et évitez les immeubles 70 si possible sauf prix particulièrement bas..( et oui en immobilier il y a des règles et que des cas particuliers ..) bonne chance les prix baissent les intérêts sont bas alors logez vous ,même si dans l ‘immédiat les prix continuaient à baisser vous auriez quand même un toit sur la tête.

  15. Fredy Gosse says:

    excellent

  16. Anne Garde says:

    Bonjour, Je viens de rencontrer mon conseiller patrimoine Banque postale. Il m’a vanté les bénéfices de la loi Pinel. Déjà propriétaire de ma résidence, je voulais investir dans l’immobilier locatif en pensant peut-être y loger mes descendants plus tard. Donc achat dans le neuf, bien situé, en grande ville, centre ville, tout à crédit bien sûr.
    En lisant les commentaires, je ne sais plus ce qu’il convient de faire….
    Anne

  17. « En lisant les commentaires, je ne sais plus ce qu’il convient de faire…. »

    A chacun son conseil.

    Tout dépend ce que vous voulez faire: un simple placement ou un vrai investissement. La solution est complètement différente.

    Mon conseil si vous voulez investir, du temps, de l’argent, de l’organisation, une stratégie, alors oubliez ces propositions de biens attachés à de la défiscalisation: les seuls gagnants dans ce type d’opérations sont les intermédiaires (immobiliers et financiers).

    • Merci. Quelle différence entre un « simple placement » ou « un vrai investissement » ? Je pencherai pour la seconde proposition, intuitivement.

      Il vaut mieux d’après vous acheter dans l’ancien, moins cher et plus rentable ?

      Dans le neuf, on m’a dit qu’une fois que je n’aurai plus de charges et que le revenu foncier serait soumis à imposition, on pouvait revendre ou passer à un autre type de location (en meublé il me semble).

      Quelles autres solutions pour défiscaliser un peu ?

  18. Bonjour,

    dans le calcul du revenu foncier (en frais réel si j’ai bien compris), vous avez inscrit les charges déductibles: il me semble que vous n’avez pas pris en compte l’amortissement de l’appartement ? une estimation à la louche assez grossière (150 000€ /50 ans = 3000 € à déduire en plus du revenu foncier chaque année, ce qui change la donne.

    Merci.

  19. Bonjour, une question que je n’arrive à résoudre en faisant ma simulation Pinel : Est-il plus intéressant d’inclure les frais de notaire dans la base de réduction d’impôt Pinel ou de les utiliser pour en faire du déficit foncier?

    • La réponse est très simple : Les frais de notaire ne sont pas déductibles dans les déficits fonciers.

      • Ma réponse est encore plus simple: il n’est quasi jamais intéressant d’investir en Pinel pour toujours les mêmes raisons, la principale : ce sont les intermédiaires qui se gavent.

        Mais il y en a bien d’autres.

        Bon d’accord, ………… je repars en vacances ! 🙂

        • Patrick LEGOFF says:

          Ankou, je suis d’accord : il suffit de regarder les prix des transactions dans l’ancien, dans la même ville et dans le même quartier (source notaires car internet regorge d’infos plus farfelues les unes que les autres) pour se rendre compte que… le neuf est au moins 30 % à 40 % plus cher que l’ancien (sans parler de la qualité future de ces immeubles en locatif social, empilés les uns sur les autres).

          Les seules fois où je valide du Pinel pour mes clients c’est :

          1) en DOM (réduction d’impôt 29 % au lieu de 18 % en métro), mais uniquement à La Réunion, en faisant un énorme tri initial sur les emplacements et en allant négocier les prix sur place avec les promoteurs car si on les laisse faire, ils sont aussi délirants qu’en métropole. Evidemment, en pratiquant cette politique, je peux passer plusieurs mois sans avoir rien à vendre, mais je préfère.

          2) En métropole, avec comme objectif de passer en location meublée au terme de la  » défiscalisation « , idéalement sur un Pinel réhabilité, à la fois parce que je peux visualiser l’immeuble puisqu’il existe, aussi parce que j’évite ces bloc de béton que sont souvent les Pinel neufs, mais aussi parce que, souvent, l’ancien a plus de charme donc plus de valeur potentielle et qu’il se trouve en centre-ville, contrairement aux Pinels neufs.

          Le must pour le passage en meublé, c’est d’avoir un immeuble proche d’une université et près de la mer (loué en étudiant sur l’année universitaire puis en saisonnier l’été).

          Mais un Pinel réhabilité, en centre-ville, à un prix raisonnable, près de la fac et près de la mer prend presque plus de temps à chercher qu’à le vendre.

          • « Le must pour le passage en meublé, c’est d’avoir un immeuble proche d’une université et près de la mer (loué en étudiant sur l’année universitaire puis en saisonnier l’été). »
            C’est une excellente idée, indépendamment du Pinel.
            Mais je suis trop vieux pour l’appliquer 🙁

          • Pinel Outre-Mer à la Réunion uniquement? Pour quelles raisons? Il n’y a jamais de mauvais emplacement?
            Moi je recommande d’être sélectif et d’éviter les investissements dogmatiques. Il y a une grosse démographie à la Réunion mais au-delà de cela je ne vois pas ce qu’il y a de plus là-bas qu’en Martinique ou en Guadeloupe.

      • Pourtant dans l’ancien, ils sont déductibles. Ce n’est que pour le neuf qu’ils ne le sont pas?

  20. Jean Philippe says:

    Bonjour,
    Je suis tombé dans le traquenard loi Pinel et je viens de récupérer les clés d’un 40 m2 en périphérie de Nantes. Quelqu’un sait si on a le droit de vendre immédiatement et si c’est plus intéressant que de se faire avoir sur 12 ans?

    Merci de votre réponse.

    • Pourquoi dites vous traquenard ? Le bien est trop cher ? Mal placé ? mal construit ?

    • Patrick LEGOFF says:

      Bonjour Jean-Philippe,

      Si vous m’avez déjà lu, vous savez que, même si quasiment tous mes confrères CGP en vendent, je suis très défavorable à l’investissement en loi Pinel, sauf exceptions mais quasiment introuvables (j’ai parfois l’impression d’être un chercheur d’or).

      Cependant, si vous revendez maintenant, vous allez y laisser des plumes, beaucoup de plumes.

      Pouvez-vous nous en dire plus ?

      Surface détaillée, prix, ville et adresse exacte, nombre de logements dans l’immeuble ?

      Cordialement.

      Patrick

      • Bien d’accord avec vous!

        ça coûte cher à l’État, donc à nous, ça coûte cher à l’acheteur, il est quand même responsable, ça coûte cher aux artisans, les prix sont archi tirés vers le bas, alors à qui ça profite? Essentiellement aux intermédiaires.

  21. Bonjour à tous
    Les commentaires datent mais m’ont interpellée.
    Je n’y connais rien en immobilier, c’est pourquoi naïvement j’ai accepté un rdv avec un CGP la semaine prochaine et j’aurais plein de questions à lui poser.
    Je suis jeune médecin et à moyen terme je souhaite changer de région voire pays. Je n’ai pas de résidence principale et je souhaitais investir; je comprends que ce projet Pinel me correspond peu.
    Faire simple? Me loger, partir puis louer?

  22. aurélien says:

    petite coquille au début :
    « permettra une réduction d’impôt de 3000€ par mois pendant 9 ans » -> remplacer « par mois »par « par an ».

  23. RéflexionGP says:

    Il est assez ahurissant (de mon point de vue!) de constater une telle obnubilation des français quant à la volonté de payer le moins d’impôt possible (que ce soit lors de la déclaration de revenus, de déclaration d’ISF, de droits de donation/succession…) quitte soit à réaliser des opérations dont le débouclage à terme présente un très fort aléa sur la performance globale, en ce compris l’avantage fiscal, soit à réaliser des opérations dont on peut raisonnablement questionner la pertinence dans une approche globale (exemples actuels : réaliser son patrimoine immobilier pour aller placer massivement sur l’assurance-vie car plus de pression fiscale sur les revenus fonciers (IR et PS), plus d’ISF, plus d’impôts locaux, potentiellement une économie substantielle de droits de succession, sans considération de l’espérance de rendement, de la contrepartie de l’investissement, de la diversification de sources de revenus, de la possibilité de donner la nue-propriété, de réaliser des opérations au travers de société(s) patrimoniale(s)…).

    Cela est néanmoins rassurant pour certains, intéressés matériellement à la diffusion de ce type d’investissement (encore reçu un appel la semaine dernière d’une personne qui souhaite vendre un Censi-Bouvard au motif que l’opération s’avère bien plus onéreuse que dans les projections initiales du « conseiller » et que cela emporte des conséquences importantes sur leur budget personnel…alors même que les loyers sont dûment payés…).

  24. Je lis tout et n’importe quoi sur certains post. Déjà si entre les économies de travaux, les économies d’énergie, une meilleure revente, les frais de notaire, … les 20 voir 30% d’écart peuvent être tout à fait compensés.

    De plus sur certains programmes et dans certains endroits le delta entre ne neuf et l’ancien est presque nul … à quoi bon alors prendre de l’ancien.

    Le Pinel peut être un très bon placement. Maintenant cela reste de l’immobilier donc en premier lieu, l’emplacement, ensuite l’emplacement et enfin l’emplacement.

    Rien n’oblige à faire tout son effort d’épargne dans un Pinel de surcroît. Il n’y a pas forcément de choix à faire entre assurance vie et immobilier, c’est plus un mode des deux … et d’autres actifs.

    Pour tous ceux qui s’inquiètent de leur pinel: si l’emplacement est bon et que le Bien se loue ….

    Ensuite après la defisc passage en meublé si le régime est toujours favorable d’ici la

  25. RéflexionGP says:

    Il pourait être intéressant de faire un sondage:

    1) êtes-vous en mesure ou avez-vous été en mesure de vendre des opérations PINEL à vos clients ?
    2) en avez-vous vendu ?
    3) en avez-vous acquis à titre personnel ? (c’est surtout cette dernière réponse qui m’intéresserait en fait, dans la mesure où je ne connais pas de CGPI qui ont acheté un PINEL en VEFA à un promoteur, soit ce qui est commercialisé par ces derniers, mais il est évident que je ne connais pas l’ensemble de la profession!!).

    Pour ma part:
    1) oui
    2) non
    3) non

  26. Jérôme ANTOINE says:

    Si l’immobilier est particulièrement rentable, alors le bénéfice de la loi Pinel va en grande partie être absorbé par les nouveaux impôts créés par ces « forts » revenus fonciers. J’ai vu ça sur la simulation d’une Pinel fait maison. Pour faire simple (un truc qui n’existe pas au gouvernement), le plus gros de l’effort d’épargne des 12 premières années va consister à rembourser à crédit la TVA et la commission d’agence. Après la 12ème année, ce sera pire. La seule Pinel valable, c’est avec deux maisons, jumelées ou non, sur un seul terrain. Pour les budgets musclés et les investisseurs avertis et capables de faire un saut sur le chantier tous les jours… Et là, pour le coup, une revente avec plus-value est même tout à fait possible.

    • « Pour les budgets musclés et les investisseurs avertis et capables de faire un saut sur le chantier tous les jours… Et là, pour le coup, une revente avec plus-value est même tout à fait possible. » ==> Oui, Oui, OUI !!!! Je partage à 100%

    • C’est étrange mes simulations, pourtant utilisant des prévisions plutôt pessimistes, donnent des résultats bien différents.

      Un Pinel bien monte est financé aux 3/4 par la defisc et le locataire.
      Et le prix du neuf comme je le disais est largement compensé dans 99% des cas si le programme est bien choisi : frais de notaire réduits, économies d’énergie, pas de travaux avant longtemps, exo 2 ans de TF, meilleurs revente et j en passe.

      Après 12 ans si vous calculez le rendement en location nue alors c’est que vous devez prendre conseil.

      Après effectivement il y a le risque lié à l’immobilier. Mais à part la crise des années 90 et quasiment uniquement sur Paris ….

      Bref je suis CGP, grand partisan de la diversification et de la sécurité du patrimoine et de la famille, mais pour se créer du patrimoine l’immobilier et la loi Pinel pour les grosses TMI restent des outils indispensables

      Écrit avec mon mobile

      • Bizarre que personne ne fasse état de la « surprime » payée dans le Pinel par rapport à un logement de RP. Certains parlent de 15, 20 voire même 30% supplémentaires. Est-ce une réalité ou pas ? Mrs les CGP, répondez honnêtement.

        • Jérôme ANTOINE says:

          Bonjour, ça a été dit et redit dans de nombreux articles et commentaires, au point où on oublie de le rappeler. Cependant, n’oubliez pas d’autres points: la rareté vraie ou entretenue sur le foncier, ou bien la qualité intrinsèque de l’emplacement, compte énormément, même si les promoteurs montent autant d’étages que possible. N’oubliez pas la TVA et la marge nécessaire des parties qui grèvent le neuf. Et n’oubliez surtout pas les taux de crédit anormalement bas qui soutiennent inutilement et de manière dangereuse le marché de l’ancien tout autant que le neuf. 20-30% en moyenne, très certainement…

          • Certes, mais hors TVA, ces éléments dont vous faîtes état sont les mêmes que ce soit résidence principale ou Pinel. Alors, aller payer 20% plus cher dans un Pinel pour avoir 12% de réduction, où est la rentabilité ?

        • Vous payez de la TVA sur le neuf.
          Les commissions sont toujours dans le prix de vente, neuf ou ancien. Sauf à passer par un particulier.

      • La question est de savoir si vous voulez gagner de l’argent ou vous constituer un patrimoine.
        3/4 ce n’est pas 4/4 donc le cash flow est négatif i.e. vous ne gagnez pas d’argent vous en dépensez.
        Mais l’effet de levier est intéressant pour se constituer un patrimoine.
        Par la suite, il est possible de réorienter le bien. Mais comment se passe la réorientation concrètement au vu de la législation actuelle?

  27. aurélien says:

    Je regarde pas mal le marché en ce moment pour acheter plus grand en RP dans des communes plutôt côtées des Hauts-de-Seine (Levallois, Puteaux, Issy,…) et franchement l’écart entre le neuf et l’ancien n’est vraiment pas flagrant… d’autant plus si l’on tient compte de toutes les économies liées au neuf (frais de notaire réduits, exonération de TF sur 2 ans, pas de travaux,…). Le fait est qu’il y a tellement peu d’offres et beaucoup de demandes que les logements dans l’ancien se vendent très rapidement et à des prix très élevés en plus.

    A titre personnel, mon appartement a été estimé par deux agences à environ 9500 €/m². Les prix du neuf sont entre 10 500 €/m² et 11 000 €/m² soit entre 10% et 15% d’écart entre le prix du neuf et de l’ancien. A ce prix là, autant acheter dans le neuf car l’écart de prix avec l’ancien sera largement compensé par le différentiel des frais de notaire (6%), les économies sur les travaux et les charges, une meilleure valorisation à la revente d’un bien plus récent…

    Mon cas n’est sûrement pas une généralité mais une réalité sur ces communes.

    • Je suis dans un cas similaire. J’ai acheté 2 appartements dans la même ville à un an d’intervalle (2016 et 2017), l’un dans l’ancien, l’autre dans le neuf et avec seulement 100 € d’écart au m2, donc en réalité le neuf me revient moins cher avec les frais de notaire réduits. L’ancien dans les zones très demandées est souvent surévalué, notamment au regard des frais de rénovation souvent indispensables.

      • « L’ancien dans les zones très demandées est souvent surévalué, notamment au regard des frais de rénovation souvent indispensables. »

        Oui, c’est la prise ne compte de l’obsolescence immobilière : Les normes de confort et d’habitabilité augmentent rapidement … mais les prix de l’immobilier ancien ne s’ajuste pas à la baisse dans les mêmes proportion !

  28. le fameux cash flow positif
    Un CGP n’est pas la pour trouver des perles rare à + de 10% dans des coins plutôt risqués ou avec des travaux à faire soit même

    Vous vous trompez d’objectifs

  29. Fredy Gosse says:

    Il se les garde pour lui😀

  30. Ce qu’il ne faut pas entendre 🙂
    J’espère que c’était une plaisanterie 😉

    Quouquil en soit Choisissez mieux vos cgp;) si vous ne vérifiez pas les agrements et les diplômes c est votre faute

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