Le particulier investisseur immobilier peut louer son immeuble de deux manières différentes : en location nue (c’est à dire une location vide), ou en location meublée.
Analysons ensemble les grands principes du bail de location nue ou location vide.
La location vide, assurer le clos et le couvert pour le locataire.
La location vide, c’est le mode de location le plus couramment rencontré. Il s’agit de proposer en location un immeuble, vide de ses meubles à un locataire. C’est le locataire qui apportera ses meubles et ses effets personnels pour y vivre convenablement.
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent , répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire :
- C’est à dire un logement assure le clos et le couvert et qui protège des eaux de ruissellement et les infiltrations ;
- D’une surface minimum 9 m² avec une hauteur sous-plafond minimale de 2.20m. Soit un minimum de 20 m3 ;
- …
Le bail de location vide, un contrat très protecteur du locataire.
La location entre le propriétaire et le locataire est matérialisé par un bail à usage de location vide d’une durée de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale telle les SCI (sauf les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus qui peuvent contracter des baux de location vide pour une durée de 3 ans).
A la fin du bail, celui ci est reconduit automatiquement pour une nouvelle période de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
A l’échéance du bail, le propriétaire peut également donner congé à son locataire. Seuls trois motifs permettent au propriétaire de l’immeuble de donner congé et donc de mettre fin au contrat de bail :
– Reprise du logement pour y habiter au titre de sa résidence principale ou pour y loger (sauf pour les associés de personne morale autre que les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ) ;
– Vente du logement loué ;
– Existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.
Dans ces trois hypothèses, le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois précédant l’échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception (c’est à dire après 2.5 ans, 5.5 ans de location lorsque le propriétaire est une personne physique et 5.5 ans minimum lorsque le propriétaire est une personne morale telle une SCI (sauf les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus qui peuvent contracter des baux pour une durée de 3 ans).
En dehors de ces trois critères, il n’est pas possible pour le propriétaire de donner congé au locataire ni à l’échéance du contrat de bail, ni en cours de bail de location vide. Le locataire est particulièrement protégé par la loi.
La loi ALUR améliore encore la protection du locataire lorsque le propriétaire veut mettre fin au contrat de bail.
Depuis la loi ALUR du 07/08/2015, le locataire est davantage protégé (encore). En effet, pour tout achat effectué après le 01/08/2015, les délais pour donner congé au locataire sont allongés et certains locataires sont protégés.
Un allongement des délais minimum pour donner congé à un locataire.
Au delà du délai de 6 mois avant l’échéance du bail, il n’est plus possible pour le propriétaire de donner congé à son locataire sans respecter un délai entre son acquisition et le fait de donner congé :
– Congé pour reprise du logement pour y habiter au titre de sa résidence principale ou loger un proche : Il ne sera pas possible de donner congé à son locataire avant un délai minimum de deux ans après l’acquisition. Ainsi, si l’échéance du contrat de bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le propriétaire devra attendre une nouvelle période triennale pour donner congé à son locataire ;
– Congé pour vente du logement : Il ne sera pas possible de donner congé à son locataire avant un délai de trois ans après l’acquisition. Ainsi, si l’échéance du contrat de bail intervient moins de trois ans après l’acquisition, le propriétaire devra attendre une nouvelle période triennale pour donner congé à son locataire.
Lors d’une mutation de l’immeuble mis en location, le locataire est davantage protégé.
Une protection des locataires âgés de plus de 65 ans avec de faibles ressources.
Une autre mesure de la loi ALUR vise à davantage protéger les locataires âgés de plus de 65 ans.
Dorénavant, il ne sera plus possible pour le propriétaire de donner congé à un locataire âgés de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources sauf si le propriétaire lui trouve une solution pour se reloger ou si le propriétaire se trouve lui-même âgé de plus de 65 ans avec de faibles revenus.
Les revenus permettant de bénéficier de cette mesure sont les revenus pris en compte pour le percevoir des APL : Les locataires de plus de 65 ans qui perçoivent les APL ne peuvent plus être congédié, sauf solution de relogement.
Réduction du préavis de locataire lorsque ce dernier souhaite quitter le logement.
Lorsque le locataire souhaite mettre rompre le contrat de bail, celui-ci doit respecter un préavis de trois mois. La loi ALUR réduit le préavis du locataire à un mois dans certaines situations, et notamment :
– Lorsque le logement est situé dans une zone tendues (Quelque soit la date de signature du bail, même pour les baux signés avant la promulgation de la loi ALUR ) – CF liste des villes définies comme « zone tendues », c’est à dire dans les grandes villes de France caractérisées par une demande locative pouvant justifier l’investissement immobilier locatif;
– en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi par le locataire (pas de changement depuis la loi ALUR) ;
– pour le locataire, quelque soit son âge, dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
– Pour le locataire bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH).
L’encadrement des loyers à PARIS mais également dans toutes les villes de France situées en zone tendues.
Contrairement à ce que vous pouvez lire un peu partout dans les médias, l’encadrement des loyers n’est pas effectif seulement à PARIS depuis début août 2015. L’encadrement des loyers est également appliqué partout en France, dans les zone tendues de plus de 50 000 habitants, et cela depuis 2012.
L’encadrement, deux régimes en vigueur : Paris et les zones tendues de plus de 50 000 habitants.
L’encadrement des loyers à la relocation dans les villes de plus de 50 000 habitants situées dans les zones tendues.
Dans les villes définies par décret (cf, liste des villes concernées par la loi ALUR et l’encadrement des loyers), l’ensemble des logements inoccupés proposés à la location (c’est à dire tous les logements proposés à la location, puisqu’ils sont par nature inoccupés, sauf éventuellement lors d’une colocation) sont concernés par l’encadrement des loyers.
Comme nous vous le présentions dans notre article : « Encadrement des loyers : Détail de l’application de la loi. »
Le décret d’application de la loi sur l’encadrement des loyers dispose que dans logement vacant faisant l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut néanmoins être révisé en fonction de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.
Ainsi, entre deux locataires, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer. Tout simplement ! Dorénavant, seul l’évolution de l’IRL permettra de revaloriser les loyers.
Les lois du marché et l’offre et la demande ne permettront plus de faire évoluer les loyers à la hausse.
Il n’est pas interdit de baisser le loyer entre deux locataires, mais attention, une fois baisser, le loyer ne pourra plus être augmenté, sauf application de l’Indice de Revalorisation des Loyers (IRL).
L’encadrement des loyers à PARIS, objectif, faire baisser le niveau moyen des loyers
L’encadrement des loyers à la re-location ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers à PARIS qui vise à réduire le montant du loyer lors du renouvellement du bail dès lors que ce dernier est jugé excessif par rapport à un loyer médian.
Ainsi, a l’occasion d’un renouvellement de bail, le locataire peut demander une révision à la baisse de son loyer lorsque ce dernier excède, sans raison particulière, le loyer de référence (= loyer médian) fixé par un organisme public : Le locataire demande alors une action en diminution de loyer.
Le demande de diminution de loyer doit être réalisée par le locataire dans un délai de 5 mois avant l’échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier adressé au propriétaire, le locataire demande une révision à la baisse de son loyer. Cette demande doit être argumentée et notamment contenir le loyer de référence applicable au logement.
Le propriétaire bailler accepte ou refuse cette demande du locataire. En cas de refus, une commission départementale de conciliation est chargée de fixer le loyer à appliquer via un règlement amiable entre locataire et propriétaire.
16 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
Désolé, je chipote un poil mais « Depuis la loi ALUR du 07/08/2015 »
– La loi Alur date de mars 2014
– le 7.8.2015, c’est la loi Macron qui a été publiée au JO, et la loi macron modifie la loi alur (par exemple via l’uniformisation du préavis raccourci en supprimant la condition de date de signature du bail)
Sur le contenu applicable, rien à dire.
yes! merci
Par contre le nouveau bail est lui obligatoire depuis le 1er août 2015. Une horreur : le mien fait 12 pages + 15 pages de notice d’information et mon état des lieux est passé à 10 pages !
Tout à faire signer en 3 exemplaires quand il y a une caution ! ( et je prends toujours une caution ! )
Bonjour,
Me semble chaque ministre étoffe les lois précédentes pour créer de nouvelle et ainsi on coupe des centaine d’arbres pour pouvoir avoir du papier a remplir.
Bien entendu je ne suis pas contre les lois sociales, le problème est que le trop de lois fabrique des personnes sans emplois, en effet les investisseur on peur d’investir. Pas seulement , la défaut déforestation, pollution Cordialement.
« Me semble chaque ministre étoffe les lois précédentes pour créer de nouvelle et ainsi on coupe des centaine d’arbres pour pouvoir avoir du papier a remplir. »
Ce n’est pas entièrement faux, mais une loi ne pouvant se modifier qu’avec une autre loi, il faut bien voter une nouvelle loi pour rectifier les anomalies de la précédente.
Personnellement, le préavis d’un mois pour « zone tendue » ne m’enchante guère, mais je trouve que simplifier cette mesure n’est pas un mal. Maintenant, le préavis zone tendue tient uniquement à ce critère. Entre Alur et Macron, il y avait des doutes sur l’utilisation de ce cas particulier.
S’ils pouvaient simplifier encore, ca ne serait pas un mal. Parce que si on pousse la réflexion, il devient tellement courant d’avoir un préavis réduit à 1 mois, que j’en viens à me demander si ca ne simplifierait pas la vie de tout le monde de définir le préavis comme « 1 mois minimum », et on laisse les contractants se mettre d’accord pour une durée plus longue si nécessaire.
Désolé mais je ne peux pas être d’accord. Le préavis doit rester à 3 mois sur le cas général car il devient très difficile de trouver un remplacant au locataire qui part : 3 mois, ce n’est pas trop.
Et rien n’empêche le locataire de partir plus tôt si un remplacant a été trouvé.
Vous avez le droit de le penser.
Personnellement, je suis essentiellement exposé avec des préavis d’un mois, et en fait ca se gère très bien. Entre les nouveautés de la loi Alur (zone tendu, AAH, attribution d’un logement social), et les cas précédents (licenciement, reprise d’emploi après chomage, suivi de conjoint, …), je constate que le préavis d’un mois tend à devenir le cas le plus fréquent (c’est tellement simple d’obtenir les justificatifs permettant ce raccourci, et ca coute souvent plus cher de vérifier et de contester que d’accepter)
Du coup, je gère en prenant ce préavis raccourci en compte dès le départ. Et ca se passe bien, puisque c’est anticipé.
Perso, ca ne me changerait pas vraiment la vie, sauf que je gagnerais du temps à ne pas réfléchir « est-ce que c’est un préavis raccourci ou non ? » à chaque fois.
J’aimerai savoir où se trouvent vos logements et combien de temps vous mettez entre la diffusion d’une annonce et la 1ère personne correcte qui vous dis ok pour louer le logement. Pour moi cela prend entre 1 et 6 mois ( soit en moyenne plus précise, entre 2 et 4 mois ).
Je pense que mon cas est identique à au moins 70 % des bailleurs en France.
Vous comprendrez que le préavis à 1 mois n’est pas une bonne chose pour nous.
les biens loués en nu sont en zone tendue (paris, lyon) et en campagne sur la région Rhones-Alpes.
Le dernier départ de locataire a lieu dans une commune voisine de Bourgoin-Jallieu (proche de Lyon), et le départ est officiellement une mutation (à 80%, l’attestation est de complaisance, si j’en crois d’autres informations que j’ai). Mais contester me demanderait du temps et des fonds, pour récupérer à peine 2 mois de loyers, si j’ai de la chance.
Donc je laisse tomber. Le prochain locataire entrera dans les lieux mi octobre, ce qui laisse le temps de faire les travaux qui étaient déjà prévus avant le congé du locataire en place, et celui-ci m’a mis à disposition des photos actualisées du bien pour anticiper certains rafraichissement. On affinera avec l’EDL.
Je rêve de pouvoir trouver, comme vous, aussi facilement un locataire à chaque changement. Je comprends que pour vous le préavis de 1 mois ne change rien.
Je ne sais pas où sont vos biens, mais pour moi, c’est surtout une organisation très réglée, mise en place justement parce que j’avais beaucoup de préavis raccourci que de préavis classique. Et vu mon taux de départ sur mutation / suivi de conjoint, je ne suis pas naif, une bonne partie doivent être « bidonnées ».
Le résultat reste le même : j’ai du m’adapter ou accepter d’avoir régulièrement 4 à 8 semaines de vacances pures.
Désolé de l’avoir oublié : je loue dans les Deux Sèvres, à Niort et St Maixent
pour ce qui me concerne retrouver un locataire ( »’correct ») au bout d’un mois est vraiment exceptionnel, moi c’est plutôt 3 ou 4 mois .Des bailleurs comme Patrick D sont vraiment en minorité, (d cf stats de vacances locatives )
Désolé, je n’ai pas du être clair. J’ai les mêmes délais que vous et la vacance est aussi de 2 à 4 mois pour moi.
A priori, c’est à moi que vous vous adressez.
Peut être que le problème, c’est que vos exigences sont trop fortes, ce qui limite drastiquement les dossiers. Ou que vos critères sont mal définis initialement.
Personnellement, lorsque je mets un bien en location, la liste des pièces exigées est claire, aucun dossier incomplet n’est étudié, pas le temps. J’organise les visites pour limiter le temps nécessaire. Le bien est proposé en location asap, avant le départ du locataire en cours. Je ne cherche pas le rendement max. Si le rendement est bon avec un loyer en deca du marché, ca me va, et ca se loue beaucoup plus simplement et sans carence.
désolé Patrick D , c’était bien à xa que je m’adressais…
je ne pense pas avoir des éxigences fortes (mais un minimun tout de même ) car trouver un locataire sérieux et qui a » l’air de tenir la route » de vient beaucoup plus difficile et prend beaucoup plus de temps qu’avant..