Lorsque j’accompagne mes clients dans la mise en place de leur stratégie patrimoniale, je repense souvent à cette phrase martelée par mon ami Didier, conseiller en gestion de patrimoine, 40 ans d’expérience qui profite aujourd’hui d’une retraite bien méritée : « Le mieux est le mortel ennemi du bien ».
Cette phrase illustre parfaitement la question de l’investissement PINEL : « Le mieux est le mortel ennemi du bien » :
- « Le mieux », c’est l’idée selon laquelle un investisseur malin qui aurait du temps et de l’énergie à consacrer à ses investissements immobilier pourra trouver un meilleur investissement immobilier que l’acquisition d’un appartement neuf éligible à la loi PINEL ; Nous le savons tous : L’immobilier neuf, c’est plus cher que l’immobilier ancien. Ce prix supérieur permet de rémunérer les intermédiaires, mais aussi de financer la construction d’un immeuble neuf qui respectera les dernières normes d’habitabilité, de confort et de consommation énergétique; Tout cela doit se payer.
- « L’ennemi du bien », c’est l’idée que l’on peut toujours faire mieux et trouver un meilleur investissement. Mais c’est aussi l’idée que la pire des situations est celle qui consiste à ne pas réussir à investir et à ne rien faire. Il est toujours préférable de réaliser un investissement immobilier « moyen » plutôt que de fantasmer un projet immobilier à forte rentabilité qui n’existe pas ou qui suppose un investissement personnel trop important au regard de vos contraintes de vie personnelles ;
- « L’ennemi du bien », c’est aussi l’idée que l’on passe souvent beaucoup de temps à chercher l’investissement parfait qui n’existe pas. Beaucoup de temps perdu pour au final ne pas réussir à investir car à force de lire, de chercher la perle rare, on s’aperçoit trop tard qu’elle n’existe pas ou que les contraintes attachées à cette perle rare sont trop importantes ; Ceux d’entre nous qui avons le revenu très élevé qui justifierait la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif, sont aussi ceux pour qui le temps est la ressource la plus rare. Il y a de secret. Rares sont ceux qui peuvent afficher un revenu très élevé sans devoir y consacrer beaucoup de temps de cerveau disponible.
L’investissement immobilier PINEL n’est pas un investissement immobilier extraordinaire, mais ce peut être un très bon compromis.
Une fois n’est pas coutume. Je vais vous raconter ma vie et vous expliquer pourquoi je cherche à investir dans un appartement PINEL.
J’ai 39 ans. Marié, trois enfants en bas âge. Avec mon épouse, nous travaillons beaucoup et le temps que nous ne consacrons pas à nos métiers, nous le consacrons à nos enfants et un peu au sport.
Bref, comme beaucoup d’entre vous, nous avons un temps de cerveau disponible d’environ 4 minutes par jour (et encore pas tous les jours).
L’investissement, c’est mon métier. Je sais comment investir, je sais comment créer de la valeur, je sais ce que je devrais faire pour investir efficacement mes excédents de trésorerie. Ce n’est pas bien compliqué, j’ai même écrit un livre « Investir dans l’immobilier » pour vous expliquer comment faire -;)
Pourtant, il me manque l’essentiel : Le temps de cerveau disponible suffisant pour les mettre en œuvre.
Je n’ai pas le temps (et pas envie de prendre ce temps sur le temps que je consacre à l’exercice de mon métier ou à mes enfants).
Prendre du temps sur le temps que je consacre à l’exercice de mon métier, c’est baisser mon revenu et réduire ma véritable source de valeur ajoutée et de patrimoine futur. Ce ne sont pas mes investissements immobiliers ou actions qui construisent mon patrimoine, ce sont mes revenus professionnels.
Je gagne beaucoup plus d’argent en consacrant 1 heure à rédiger un article ou conseiller un client plutôt que de passer un heure à discuter avec un artisan qui prend du retard sur mon chantier de rénovation.
Bref, je sais comment faire, mais je ne peux pas le faire. Je n’ai pas le temps et l’énergie nécessaire pour mettre en œuvre un super projet d’investissement immobilier avec un levier maximum.
Deux solutions s’offrent alors à moi :
- 1- Ne rien faire et attendre d’avoir le temps pour relancer un projet (mon dernier enfant à 2 ans – Je vais devoir attendre longtemps) ;
- 2- Faire un investissement PINEL ; Ce ne sera pas l’investissement du siècle, mais avec quelques critères précis de sélection, ce peut être un excellent compromis qui doit permettre d’obtenir un TRI d’environ 6/7% par an sur les 20 prochaines années. Cf. « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?« .
N’oubliez jamais. Le mieux est le mortel ennemi du bien.
Le pire est d’attendre et de ne rien faire. Bien évidemment, il ne s’agit pas d’investir à tout prix.
Il s’agit d’être capable de faire un compromis et de prendre conscience que l’on peut toujours mieux faire, que vous entendrez toujours quelqu’un qui vous expliquera que ce que vous faites n’est pas bien, mais que l’on peut aussi attendre éternellement et ne rien faire.
A suivre.
68 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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TRI à 6-7%, j’y crois moyen.
J’ai récemment été en contact avec LMDI, que vous recommandez. Bilan très mitigé. On est assez loin des 6-7% de TRI D’ailleurs le commercial ne sait pas calculer un TRI, ni une rentabilité. C’est tout intégré dans l’outil me dit elle, ne vous inquiétez pas.
En général, lorsqu’on me dit ça, je fuis ….. 🙂
En ce moment, on se rue sur l’investissement immobilier et les dindons de la farce sont les acquéreurs…..
Allez voir sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir, je viens d’y poster un témoignage vécu assez saisissant.
D’ailleurs, Guillaume, je suis tombé de haut à la lecture de votre article, jusqu’à me demander si ce n’était pas une plaisanterie.
Je n’interviens pas souvent ici, mais là, je n’ai pas pu me retenir, même si mon intervention peut déranger (je fais en sorte de vous respecter, même si parfois, je ne suis pas d’accord, car vous êtes ici « chez vous » et je ne suis qu’un « invité »).
Je ne sais pas si c’est le même LDMI que celui dont vous parlez (celui que j’ai trouvé a son siège social à Nancy), mais je suis allé sur le site internet et la première annonce que j’ai trouvé, c’est bien du Pinel : un T3 à Aix-en-Provence, de 80 m² à 824 000 € !
J’ai des clients qui ont acheté un grand T4 splendide (je le sais, ils m’ont offert une semaine de vacances en famille), sur Le Moulleau (le quartier chic d’Arcachon), pour moins cher.
Désolé Guillaume pour le désagrément causé par mes interventions, mais le Pinel est mon cheval de bataille depuis plusieurs années, et autant je me suis retenu d’intervenir à nouveau sur le sujet de la colocation (inutile de lutter contre des idées reçues, on tournait en rond), ici je n’ai pas pu me retenir.
Non. ce n’est pas ça.
Alors tant mieux, avec mes excuses.
Quitte à vouloir gagner du temps, pourquoi ne pas acheter un bien déjà loué ? Certes, vous ne bénéficiez pas de la défiscalisation, mais vous connaissez déjà le rendement réel de votre bien.
La fiscalité est insupportable, même si je l’ai déjà fait évidemment.
Une imposition à 50% ou 60% sur un rendement locatif brut à 5%, il ne reste plus grand chose.
La réduction d’impôt PINEL et la contrepartie d’une absence de travaux pendant 15 environ (du fait du neuf), m’attire ! Il faut avouer que l’accélération de obsolescence immobilière et les perspectives de travaux obligatoires ne sont pas de nature rassurantes.
Je suis un pigeon comme les autres.
Ce qui m’arrête, avec le Pinel, c’est la qualité de la construction. Ce n’est peut-être pas vrai partout, mais à Marseille, si les Robien et les Sellier construits dans les années 2000 tiennent à peu près la route, et encore, c’est moins le cas des Pinel qui ont suivi dans les années 2010. J’ai eu trop de mauvais échos et accorde une confiance limitée à leur qualité. Du coup, la promesse « pas de travaux pendant 15 ans… », peut-être, mais procès avec le constructeur et perte de valeur, peut-être aussi !
Quant au rendement locatif, oui, ça doit être ça, à peine plus élevé.
Je ne bénéficie plus de la défiscalisation Robien (15 ans max), mais je ne revend pas. Pour plusieurs raisons :
– impôt et prélèvements sociaux sur la PV (22 et 30 ans pour s’en débarrasser),
– la valeur du bien a stagné pendant des années, mais explose depuis 4 ans ! Et encore plus depuis le COVID. Je pense pouvoir encore profiter quelques années de la montée des prix, et je revendrai au prochain ralentissement.
– si mon demi-cerveau vendeur se réjouit de la flambée des prix, mon demi-cerveau acheteur se dit qu’avec de tels prix dans le neuf, difficile de rentabiliser le bien à long terme, même en tenant compte de la défiscalisation.
– j’ai le même locataire depuis 8 ans, et il paye.
Du coup, la meilleure alternative, dans mon cas, me semble être les SCPI de rendement (ça va faire plaisir à Gilbert ;-)).
Drôle d’arbitrage.
Préférer payer trop cher des bureaux dont on ne sait plus quoi faire me semble une décision patrimoniale étonnante 😉
Bureau de demain : qui va payer l’addition ?
Le sujet du bureau de demain aura fait couler beaucoup d’encre depuis l’annonce du premier confinement. Il est aujourd’hui évident que la crise a bousculé nos habitudes et obligé les entreprises à repenser leurs modes de travail. Deux questions majeures sont apparues dans le milieu des directions immobilières : que faire des mètres carrés de bureau en partie inutilisés par l’essor du télétravail ? Comment remotiver les collaborateurs à venir physiquement au bureau ?
Et elles sont légitimes : la première répond à l’idée répandue que l’immobilier est généralement le premier actif au bilan des entreprises et leur deuxième poste de dépenses (1). La seconde fait écho au fait que 88 % (2) des salariés souhaitent désormais avoir le choix quant à la façon dont ils vont utiliser les espaces de bureau, le tout en prenant en compte la nouvelle variable qu’est le télétravail. Ils sont même 46 % (3) à attendre de leur entreprise qu’elle développe des solutions alternatives aux espaces traditionnels.
Le bureau n’est pas mort, certes, mais il se doit d’évoluer fortement pour répondre aux nouvelles attentes des collaborateurs.
https://www.businessimmo.com/contents/132374/bureau-de-demain-qui-va-payer-laddition
Il n’y a pas que des bureaux dans les SCPI de rendement, non ?
Ceci dit, je ne suis pas si négatif que vous sur les bureaux. Même si le besoin baisse (un peu), il faudra rénover, adapter aux nouveaux modes de travail, voire créer des « tiers-lieux » près des nouveaux télétravailleurs.
D’autre part, je n’ai pas vu les gros fonds immo ou les intermédiaires se débarrasser de leur parc de bureaux.
Mais je vois passer en crowdfunding quelques projets de rénovation, modernisation, a Sophia antipolis, Lyon, dans le Centre…
Et je ne parle pas du nombre de projets logistiques !
La question est de savoir qui va payer les travaux ? Le locataire ou le propriétaire ?
Si c’est le propriétaire, ce seront donc les SCPI avec les loyers perçus ;-(
Le propriétaire vend, avec une décote par rapport à l’avant Covid, mais tout de même avec une belle rentabilité.
Le promoteur achète, commercialise en gros et fait les travaux. Un nouveau propriétaire achète.
Pourquoi parlez vous d une imposition de 50-60%?
Pour une tmi de 30%, on paye 47,2% après abattement de 30% pour du micro foncier.
Plus la TF, à ôter des revenus annuels.
La différence entre acheter un bien existant en comparaison d’un Pinel en VEFA c’est que l’on sait ce que l’on achète.
La seule certitude c’est qu’on va l’acheter 20% plus cher sans certitude de bénéficier de la défiscalisation. Très peu pour moi…
« sans certitude de bénéficier de la défiscalisation » ?
Oui, si la construction dépasse 30 mois, le fisc peut refuser la défiscalisation. Pas mal d’investisseurs se sont fait piéger
20 %, vous êtes optimiste !
Bonjour Guillaume,
Si vous ne souhaitez rien faire, quid des solutions LMNP clefs en main type Investissement Locatif, Bevouac, Masteos autres opérateurs plus local ? Cela est peut être une alternative à l’achat en VEFA. Je me pose la question.
Merci pour votre retour,
Julien BIDAUD
Je n’ai aucune confiance ! Quitte à faire des travaux, je veux les maitriser pour savoir ce que l’on met derrière le placo ! Attention au cache misère.
C’est le même raisonnement que l’achat VEFA Pinel.
N’est ce pas une contradiction de votre part ?
Le neuf est très organisé et régulé. On ne peut pas faire du bricolage comme dans l’ancien, surtout si vous vous appelez Bouygues
Sauf que Bouygues place son logo sur la plaquette mais fait réaliser les travaux par des filiales ou sous traitants
Donc en cas de litige, il n’est plus là
Et si vous saviez ce qui se passe réellement sur certains chantiers… je ne vais pas plus loin.
Quand on connait le fonctionnement de la rénovation et les coûts, on peut douter de la valeur ajoutée de ces offres. et vous qu’elle est votre analyse sur ces propositions ?
Bonjour Guillaume
Vous habitez Niort où l’investissement Pinel n’est pas possible. Le seul endroit pas trop éloigné, c’est La Rochelle.
Si vous prenez plus loin, vous ne pourrez pas le gérer correctement, même en passant par une agence.
Le neuf sur La Rochelle en Pinel est très cher et on trouve des programmes. La location est immédiate et vous avez le choix des dossiers. Actuellement : garants corrects et pas de vacances locatives.
Seul bémol : la rentabilité entre les loyers et la valeur réelle du logement.
Il faut être très prudent sur les locataires ; certains sont délirants et le préfet refuse les expulsions.
Cordialement
Avoir des locataires, c’est des emm- – – – des assurées, plus ou moins grandes.
Je pense que la vraie tranquilité immobilière, c’est la SCPI
Le prix de l’ancien a tellement augmenté, que l’on trouve des biens neufs finalement pour un tarif assez proche de l’ancien.
Pas faux
Mais dans l’ancien vous avez une visibilité sur l’état effectif d’un bien et de sa vétusté, à condition de ne pas se limiter au coup de peinture donne sur les murs 1 mois avant la mise en vente.
Bonjour Guillaume, bonjour à tous,
Je reviens ici ce matin car je suis révolté, je m’explique : vous nous parlez sans cesse de déontologie, vous passez votre temps à dire que des gens comme moi, qui vendent des solutions à leurs clients, ce n’est pas réellement du conseil car il y a un intérêt financier, et donc par conséquent, ce ne serait pas vraiment honnête (relisez-vous si vous avez un doute). Par contre, vous passez votre temps à faire de la théorie sur des sujets que vous ne pratiquez pas réellement (dans ce cas comment parler d’expertise ?), et quand des gens comme moi témoignent de leur vécu sur certains sujets comme le Pinel DOM ou la colocation, vous balayez le Pinel DOM d’un revers de la main en disant que le meilleur investissement doit être fait à côté de chez soi, et vous caricaturez la colocation qui ne serait réservée que a des locataires presque insolvables qui n’auraient pas d’autre choix que de faire de la colocation, et des propriétaires sans scrupules transformés en marchands de sommeil. Je pense qu’il faudrait que je vous passe le numéro de téléphone de Mattéo (super cuisinier), Clara, Inès, etc., pour qu’ils vous expliquent dans quelles conditions ils sont logés et s’ils ont envie de partir de leur logement (si c’est Clara faites attention, vous pourriez regretter les propos que vous avez tenus sur la colocation, car pour une fille de 27 ans, elle est très déterminée).
Vous avez écrit un nombre incalculable d’articles critiquant la loi Pinel, et sur ce point je vous suis (je n’en vends plus depuis des années en métropole pour plein de raisons que j’ai déjà expliqué sur le forum de l’association Que Choisir et en vidéo sur ma chaîne YouTube). Dans les titres de vos différents articles on trouve les mots « arnaque », « trop cher », « pas rentable », « simulations trompeuses », il y en a même un qui dit « C’est de la merde », et le summum « Trop d’intermédiaires et de marges pour un investisseur pigeon ».
Et, excusez-moi d’y trouver une coïncidence, maintenant que vous avez des partenaires qui en vendent, vous trouvez que c’est bien et que c’est même une bonne solution pour les gens qui n’ont pas le temps ! Et vous allez sûrement prétendre qu’il n’y a aucun lien d’intérêt et que vous n’êtes pas rémunéré par les partenaires que vous faites gratuitement travailler ?
Je sais que je suis ici chez vous, et que à ce titre, je dois garder une certaine retenue (en plus d’une déontologie en béton, j’ai une éducation à l’avenant), mais pour moi vous dépassez les limites. Pour ceux qui me lisent, si vous avez un doute, relisez l’article qui vous explique que, si vous n’avez pas le temps, c’est une loi Pinel qu’il faut faire.
Pour vous répondre sur le Pinel DOM qui vous semble irréaliste (vous ne répondez jamais sur ce sujet, vous l’écartez), vous allez voir que là encore il y a une grosse différence entre quelqu’un qui fait de la théorie sur internet, les réseaux de vente, y compris des banques, qui vendent du Pinel en métropole à tour de bras, comme si c’était un produit financier sans même s’être déplacés pour savoir ce qu’ils vendent, et le quotidien de certains comme moi qui pratiquent le terrain tous les jours et qui n’apprennent pas leurs leçons sur internet, mais grâce à leur expérience vécue (on pourra tenter de me prouver le contraire, pour moi c’est irremplaçable).
Mais pour que ce soit réellement une expérience vécue, et là je vais répondre à Laurent qui nous dit « D’autant qu’à la sortie vous n’êtes plus en contact avec celui vous l’a vendu », il faut en assurer un réel suivi, sinon il n’y a pas de vécu.
Je vais vous citer en vrac quelques expériences vécues récentes : j’ai participé une assemblée générale en visio au mois de juin pour représenter des clients qui ont investi à la Réunion il y a quelques années (en présence d’Isabelle qui dirige le syndic, qui gère également l’agence qui s’occupe de nos locations clients, et qui est devenue, depuis quelques années, une amie avec laquelle je partage beaucoup de valeurs), j’ai des clients qui sont rentrés de voyage il y a 3 semaines, car je leur ai organisé une visite pour aller voir l’emplacement de la résidence dans laquelle ils ont acheté un T2 par mon intermédiaire (côte ouest de la Réunion mais je ne vais pas plus loin, je garde mes secrets), visite effectuée par le promoteur lui-même (vous avez vous-même ce genre d’expériences vécues ?), j’ai revendu récemment un T3 sur Saint-Leu (enfin plutôt Natacha la personne que nous avons recrutée sur place), et je viens de repasser une annonce pour un autre T3 dans la même résidence (investissement effectué par mes clients il y a 10 ans en Girardin à l’IS, et je peux vous dire qu’ils ne le regrettent pas), je suis récemment allé voir Mattéo que j’ai cité plus haut, car il y avait un problème avec l’une des 2 douches de l’appartement (cet appartement ne m’appartient pas, c’est celui d’un de mes clients, mon intervention étant gratuite, mais comme je suis un vendeur, je n’ai pas de déontologie).
Alors là, à la vue de cet article, vous allez peut-être me trouver premier degré, mais je suis hors de moi, après toutes les réponses que vous m’avez faites sur mes différentes interventions concernant la déontologie de celui qui vend par rapport à celui qui fait du Conseil (moi je pense que le vrai conseil c’est d’apporter des solutions et d’en assurer le suivi). Et je trouve étrange de banaliser à ce point le dispositif Pinel, maintenant que vous avez des partenaires qui en vendent (mais peut être suis-je le seul à trouver cela étrange ?).
En conclusion, présenter un investissement Pinel avec un TRI (taux de rendement interne), je trouve ça ridicule : quand je fais une étude, je calcule le coût réel en y intégrant quelques aléas (travaux par exemple), et je me fous éperdument du taux de rendement, ce qui m’intéresse c’est ce que ça m’a coûté et combien ça me rapporte, sur quel marché je suis, tant au niveau locatif que sur celui de la revente. mais ça, ça représente quelques heures de travail (faire l’étude), et surtout pas mal d’années d’expérience vécue, donc pas théorique.
Merci Patrick. J’entends votre énervement, je le respecte.
A chaque fois, vous me parlez de votre PINEL outre mer. Et ma réponse est toujours la même : Je ne crois pas pertinent d’investir dans un bien immobilier qui soit loin de son domicile !
C’est tout. Rien de plus. Rien de moins.
Quant à cette analyse sur le PINEL, je vous assure qu’elle est constante et antérieure à celle d’un éventuel partenariat.
En revanche, vous avez raison sur un point. Aujourd’hui, je suis plus pragmatique. C’est peut être l’expérience. Je m’efforce de trouver des solutions et j’essaie de ne pas être uniquement dans la critique non constructive.
C’est le message que j’essaie de faire passer dans cet article.
Guillaume,
Je vous remercie de prendre le temps de me répondre, et surtout, avec autant de calme et de « zénitude », car vous auriez pu très mal prendre mon intervention (je suis assez cash et authentique, c’est mon caractère de Breton).
C’est bien normal. Je vous sais être un professionnel sérieux et investi pour ses clients. Nous défendons avec la même détermination ce qui nous semble être le meilleur… mais nous ne sommes pas totalement d’accord sur tout.
Au plaisir,
Guillaume
Bonjour,
Merci pour votre article et ce partage de votre vision personnelle sur un problème qui concerne beaucoup de personnes, le manque de temps.
Concernant le PINEL, en 2019, l’IGF alertait sur le fait qu’un PINEL sur deux n’était pas rentable du fait notamment d’un prix trop élevé à l’achat qui ne se retrouvait pas à la revente. Surtout lorsque tous les détenteurs de PINEL d’un même programme vendent au même moment une fois l’avantage fiscal consommé.
J’imagine alors qu’il faut tout de même consacrer un bon moment pour sélectionner avec soin son programme – il aurait été intéressant que votre article évoque ces critères importants. Qu’en pensez vous ?
Le mieux est l’ennemi du bien en effet, cela ne fait pas pour autant du PINEL une bonne solution si on perd à la sortie
D’autant qu’à la sortie vous n’êtes plus en contact avec celui vous l’a vendu 🙂
Exactement ma vie résumée … Je suis interne en medecine et j’ai absolument jamais le temps. Je vois les belles affaires me passer sous le nez. 2 ans que je regarde sans trouver la perle rare. Du coup je suis encore non propriétaire mais j’ai investir ailleurs : 2 AV, PEA pour le moment. Ca reste quand meme frustrant de ne pas pouvoir diversifier son epargne …
Merci pour cet article
Merci à tous, auteurs et lecteurs.
C’est très intéressant de vous lire.
Les opinions sont partagés et permettent à chacun d’éclairer son propre point de vue : de le conforter ou, au contraire, de le troubler.
En tout cas, je ne se sens pas seule, et, bel et bien, dans la même galère, à savoir : comment faire le bon choix ?
Pour ma part, cela fait 1 an et demi que j’ai vendu des parts de sociétés (29/05/2020) – la douche sur les plus-values a été plus que glacée – et je ne parviens toujours pas à me décider sur mon futur placement/investissement.
Les Pinel, Sellier, Robien, etc… Non, merci. Ils m’effraient pour leurs mauvais revers comme cité dans les commentaires.
Les LNMP, SCPI, etc… sont intéressants pour la facilité de la gestion, mais sont, de mon point de vue, trop chargés en frais.
J’ai hésité à entrer bourse via des ETF sur un contrat d’assurance vie en août 2020 mais comme c’est un domaine d’investissement que je découvrais seulement, je n’ai pas osé franchir le pas; du moins, c’est surtout à cause de ma bêtise de vouloir trop gagner car je n’ai pas voulu investir en gestion déléguée pour limiter les frais (encore plus) et résultat : je ne me suis jamais lancée (trop novice) et, puis, on veut toujours attendre le bon moment, or, depuis mars 2020, les marchés ne cessent de grimper. Maintenant, je l’ai bien compris, en bourse, il ne faut pas attendre le bon moment, cela reste une inconnue. Il faut investir progressivement et régulièrement.
Je me suis alors dit que la bourse n’était pas faite pour moi (trop chronophage aussi).
J’ai alors recherché d’autres investissements encore.
C’est là qu’en avril 2021, je me suis activement penchée sur l’immobilier en viager ou en nue-propriété, estimant que cela pouvait être vraiment rentable (à conditions de ne pas se tromper).
C’est là que votre article me pique et répond (à demi-mot) à ma problématique: à force d’attendre de trouver la perle rare (j’en ai loupé une), je ne fais rien et, tous les jours, avec l’inflation qui grimpe, je perds de l’argent. Alors oui, il va me falloir me décider car je le réalise: « Le mieux est le mortel ennemi du bien ».
En revanche, je ne suis toujours pas convaincu par le Pinel.
À suivre…
Merci pour ce commentaire.
Comme vous l’avez parfaitement compris, l’objectif n’est pas tant de faire l’éloge du PINEL que de faire prendre conscience qu’il existe toujours mieux (surtout dans notre société marketing ou les apparences et les médias sociaux nous font croire en permanence que le bonheur est ailleurs).
En réalité, cela nous conduit à une forme de paralysie et nous rend incapable de prendre une décision. Nous attendons. On ne sait quoi mais on attend. Le meilleur moment, Le meilleur rendement. Et finalement, on ne fait rien.
Ne rien faire est la pire des décisions à long terme.
» depuis mars 2020, les marchés ne cessent de grimper »
Rassurez-vous, la bourse va perdre plus de 10% dans les jours à venir.
Déjà -5% en 1 jour ! Krack ou pas Krach ……..
Quel beau débat !! Hors langue de bois ou caricature. On sent le vécu de toute part.
Dans cette société aseptisée, cela fait du bien.
L’investissement, c’est complexe. Qu’on soit en immobilier, en marchés financiers ou ailleurs. Chacun sa sensibilité et son expérience. Pas de solution universelle qui s’applique à tous.
A mon sens, il faut investir là où on se sent à l’aise, où on a un minimum de connaissances, où on s’est tanné le cuir avec des expériences déçues ou réussies.
Ayant été cité à 2 reprises par Pat Legoff, je vous explique ma position.
– J’ai été échaudé par un investissement Pinel, où pigeon de l’époque, je me suis retrouvé avec un rendement minable et quelques nuits agitées. De fait, je déteste le Pinel et pas envie de me refaire avoir.
– J’ai un investissement LMNP, mon premier appart où j’habitais que j’ai transformé en locatif. Gestion par une agence, avec au final un rapport brut / net de 65%, ce que je ne trouve pas extraordinaire malgré le 0 impôt revenu que je paie.
– J’ai investi en marchés financiers en 2003 (après le Krach internet), a senti mi 2007 que ça sentait mauvais et réinvesti massivement début 2008. Je n’ai pas senti la crise 2011 mais le rattrapage a été rapide. J’ai investi comme un fou depuis 2017. J’ai allégé un peu depuis quelques mois (30% liquidité).
– J’ai quelques SCPI qui rapporte tranquillement sans cheveux blancs.
De cette expérience j’en retire que :
– je ne suis pas très bon en immobilier
– j’ai un peu de nez pour sentir les marchés financiers
– je trouve les SCPI comme un placement bon père de famille à long terme
Suis je dans le vrai ou le faux, je n’en sais rien mais c’est le fruit de ma propre expérience, et qui grosso modo me permette de développer mon patrimoine .
Pour ceux qui ont encore envie d’investir en direct dans l’immobilier :
https://www.marianne.net/economie/economie-francaise/pourquoi-les-grandes-villes-francaises-sont-le-paradis-des-rentiers-de-limmobilier
Le prochain bouc émissaire est tout trouvé.
J’ai rarement vu autant de contres-vérité en un seul article.
Ce journaliste, Mr Thépot, croit vraiment ce qu’il écrit ou c’est pour faire plaisir à ses lecteurs ?
Je suis d’autant plus outré que c’est à cause de gens comme lui que les petits bailleurs arrêtent de louer leur logement, que les locataires ont du mal à en trouver un, et je ne parle même pas de ceux qui n’ont pas de garant accepté par la justice, et qu’au final il y a des gens qui ne trouvent pas à se loger ! Laissant tout la place aux vendeurs de sommeil !
Est-ce qu’il faudra qu’il y ait des gens qui meurent de froid dehors pour qu’ils commencent à comprendre ?
J’en doute, ils mettront cela encore sur le dos des bailleurs …
Quelles contre vérités ?
Expliquer que la majorité des logements locatifs sont détenus via des SCI par des proprio qui en possèdent plus de 5 ? et qu’avec 5 logements on développe des revenus passifs ?
C’est de la jalousie peut-être ? Je vais réfléchir cette nuit pour voir si je trouve une autre explication.
J’essaye de répondre à Laurent mais mon commentaire est bloqué. Je vais essayer par petit bout.
Je ne suis pas d’accord avec Mr Thépot.
D’abord il est étonné d’apprendre que les particuliers capables d’acheter plus de 5 logements locatifs dans les grandes villes françaises sont parmis les plus riches de France … et que leur niveau de vie est confortable !
Il s’imaginait quoi : que les plus entreprenants des français qui ont réussi dans l’immobilier vivaient dans des taudis ?
Ensuite il s’étonne que cela ne représente que 3,5 % de la population … Eh oui, ils ne sont pas nombreux ceux qui sont capable de réussir dans l’immobilier en France malgré la fiscalité, les lois et la mentalité. Il en faut du courage, du temps passé, des efforts et de l’intelligence !
Ensuite il s’étonne que grâce à tous ces efforts ces investisseurs aient un niveau de vie plus élevé ! Eh bien je lui conseille de se mettre au travail s’il est jaloux.
Il doit être de gauche 🤣😁
Ensuite il dit que ces gros investisseurs, tous en SCI (Pourquoi il s’en prend aux SCI et pas à l’indivision ou aux SARL des LMP ??), ont des lobbys qui les défendent … Mais si ces lobbys existaient, vous croyez vraiment qu’il y aurait toutes ces contraintes sur les bailleurs ? (Blocage des loyers, taxation maximale dans le pays qui taxe le plus AU MONDE, obligations diverses, droit de louer, etc..)
Ensuite, ces bailleurs se taillent « la part du lion ». La part du lion des impôts à payer surtout. Un gros bailleur va payer 45 % d’IRPP, puis 17,5 % de CSG, puis 17 % de Taxes foncières, puis encore 17 % d’IFI. Il va donc payer 96,5 % d’impôts à un état qui n’aura rien fait pour l’aider. Puis il lui restera 3,5 % de ses loyers pour payer l’agence, les travaux, les procédures de plus de 2 ans pour non paiement, sa part de charges, etc … Bref, si sa « part du lion » correspond au SMIC, il aura bien de la chance.
Ensuite Mr Thépot dis que les loyers ont évolués moins vite que les revenus. Ce qu’il oublie c’est que l’inflation entre début 2000 et fin 2020 est de 29 %, soit 1,45 % par an.
Sur la même période les loyers d’habitation ont évolué de :
90,66 à 97,10 entre 2000 et 2003 = 6,44 = 7,10 % sur 3 ans
Puis de 106,17 à 130,52 entre 2003 et fin 2020 = 24,35 = 22,93 % sur 18 ans
Au final les loyers ont augmentés de 1,43 % entre 2000 et 2020 = moins que l’inflation
Donc en prix de consommation, les loyers ont BAISSES.
Sur le tableau, les efforts des locataires sont plus importants pour payer les loyers … c’est donc qu’ils louent des logements beaucoup plus beaux et mieux équipés en 2013 qu’en 2001. Uo que les plus riches d’entre eux sont devenus propriétaires.
Maintenant pour être clair, les plus riches des français sont ceux qui permettent au plus grand nombre de locataires dans les grandes villes d’avoir un toit au-dessus de leur tête. Et si c’était pour gagner plus, ils mettraient tout à la bourse qui rapporte plus. En province, ce sont les petits bailleurs qui louent des logements et ils sont bien plus nombreux sur la France entière que les gros investisseurs.
En France les logements sociaux représentent 50 % des logements loués, et 40 % de tous les logements sociaux d’Europe ! Et la moitié des loyers sociaux sont faits par des bailleurs privés et sans aides !
Tous les bailleurs que je connais revendent leurs logements parce que cela ne rapporte plus rien (Voir plus haut) et parce que c’est trop dangereux.
Car dans un pays ou la procédure d’expulsion est la plus longue DU MONDE, louer est dangereux :
Un locataire qui n’a pas de garant est dangereux pour le bailleur ; Un locataire handicapé sera très difficilement expulsé en cas d’impayé = danger pour le bailleur ; Une famille avec des enfants ne sera pas expulsée en cas d’impayé = danger pour le bailleur ; idem pour les locataires plus agés que le bailleur et qui veut récupérer son logement pour le vendre.
Pour que les locataires puissent être heureux, il faut pas taper sur les bailleurs mais changer la loi !
Bref, Mr Thépot au lieu de déverser son venin sur les bailleurs devrait leur décerner une médaille. Sans eux ces courageux, 25% des français n’auraient pas de logements.
Voici les contre-vérités que je dénonce
Oui assez bien résumé.
Après cela fait partie des articles racoleurs.
Je pense que pour gagner de l’argent en immobilier, il faut avoir hérité du patrimoine car sur 1 génération, au 21e siècle on ne devient pas un nabab en louant des logements qu’on a paye avec ses deniers.
Je dis ça, je dis rien car comme j’ai indiqué plus haut, je ne suis pas une star de l’immobilier 😁
« sur 1 génération, au 21e siècle on ne devient pas un nabab en »
Non, mais dans les années 90 on pouvait s’en tirer correctement, sans devenir un nabab et je connais des gens qui ont commencé avec un appart, puis deux, puis trois, … et ont fini par se constituer un joli patrimoine d’une dizaine de studios ou T1. D’ailleurs, les reportages ne manquaient pas, à l’époque, sur le sujet.
Oui mais non reproductible aujourd’hui
Cela dépend des profils : j’ai par exemple deux clients qui en sont, pour l’un à son cinquième appartement avec moi en deux ans (3 T4 et 2 T5) et pour l’autre, à deux (1T4 et 1 T5) en un an et j’ai pour mission de lui en trouver encore au moins 2 pour cette année. Les profils ne sont ni des grands patrons, ni des héritiers, ni des gagnants du loto : l’un est cadre supérieur et l’autre est kiné.
En résumé, comme le veut la formule « c’était mieux avant », mais c’est encore jouable aujourd’hui.
Ces logements s’auto – financent ?
Ils ne s’autofinancement pas forcément, mais les propriétaires ont des revenus élèves, et sans doute économisent pas mal (vivent en dessous de leurs moyens 🙂), pour une raison ou pour une autre.
Dès que vous dépassez 4000€/mois pour 1 personne (comptez plus à Paris, Lyon, Bordeaux), vous avez quelques libertés pour investir, et au-delà, si vous n’êtes pas dépensier, vous pouvez vous constituer un beau patrimoine.
Les signaux me semblent de plus en plus nombreux et concordants : remplacer les bailleurs privés par les professionnels.
En pratique, la majorité des systèmes réglementaires qui ont été introduits dans les périodes de tensions du marché du logement en Europe ont découragé les propriétaires d’entrer ou de rester dans le secteur.
Évidemment, ça prendra du temps.
Donc Comme avant les années 90
La roue tourne
Patrick,
C’est amusant : nous partageons le même prénom mais aussi les mêmes analyses.
Le problème vient du niveau intellectuel et culturel de ces journalistes : on n’a pas encore touché le fond de l’abîme, mais on n’en est plus très loin. Et ils ont raison de continuer, puisque les Français ont l’air d’aimer ça, en les lisant et en les écoutant.
Regardez-les (je m’excuse de cette audace, mais je leur mettrais bien des tartes), et écoutez-les parler comme des singes savants d’un sujet qu’ils ne connaissent pas, l’épidémiologie par exemple. Ils sont sûrs de ce qu’ils racontent alors que les scientifiques ont encore des doutes. Et je ne vous parle pas de la façon de présenter et de mettre en scène la très lointaine élections présidentielles (bah oui plusieurs mois ça fait loin) : tout est survolé, aucune question pertinente, aucun débat de fond, aucune connaissance des sujets économiques et sociaux majeurs de la France (je pense qu’un jour je vais casser ma télé).
En fait j’ai toujours l’impression de voir et d’écouter un petit microcosme de bons bourgeois parisiens, qui parlent tous au nom des Français, sans pour autant les connaître (moi personnellement dans ma vie quotidienne, je suis très loin de ressembler à ces gens, y compris au niveau des valeurs).
Et donc quand on parle d’immobilier, ces abrutis ont les mêmes travers que pour les autres sujets, et comme les Français aiment ça, il est facile de caricaturer en prétendant que les propriétaires immobiliers sont des rentiers.
Et moi ça m’énerve (c’est peu dire) : mes clients ont tous travaillé comme des fous pour gagner correctement leur vie, ils prennent effectivement un risque locatif, ils ont des crédits sur le dos en contrepartie de ce risque, et ils contribuent à loger des gens dans de bonnes conditions, alors que l’état ne fait plus rien sur ce sujet.
D’ailleurs pour revenir à la loi Pinel, quand je vois ce qui se construit, à savoir des bâtiments qui ont perdu leur charme d’antan, sans aucun retrait par rapport à la route, entassés les uns à côté des autres avec des vis-à-vis de tous les côtés, uniquement occupés par des locataires à profil social (ne riez pas, c’est ce que je vois autour de moi), je me dis que, heureusement qu’il y a des bailleurs privés pour financer ce que j’appelle du logement social, à la place d’un état qui ne fait plus rien à ce sujet (et qui a même du mal à entretenir et rénover les bâtiments existants).
Bon après, vous savez ce que je pense du risque considérable pris par ces investisseurs, à qui on a fait croire que l’immobilier était un produit financier, qui ont tous acheté au même moment ce que je viens de vous décrire plus haut, et qui vont tous revendre en même temps des bâtiments dont les parties communes se seront probablement dégradées.
Pour finir, je vais vous remettre une dernière petite tournée à la santé de Macron (en espérant que celle-ci, il l’avalera de travers) : ce type a les mêmes travers et les mêmes idées préconçues d’illuminé, que les journalistes cités plus haut, puisqu’il a transformé l’impôt sur la fortune en impôt sur la fortune immobilière, alors que les propriétaires bailleurs privés font les efforts et prennent les risques que j’ai cités plus haut, et qu’a contrario, un actionnaire ne fout rien d’autre que de mettre de l’argent dans une entreprise qui est gérée et développée par d’autres à savoir ses dirigeants mais surtout ses salariés.
Mais on ne peut pas lutter car, comme disait Brassens, le temps ne fait rien à l’affaire… je vous laisse trouver la suite par vous-même.
Merci Mr LEGOFF pour votre réponse.
Quand j’évoque mes problèmes avec d’autres bailleurs, on se sent très seuls en France.
Et le plus bête dans cette histoire, c’est qu’au final cette politique a exactement l’effet inverse que celui recherché : Les bailleurs arrêtent de louer et des gens n’arrivent plus à se loger. Et c’est encore plus dur pour les plus faibles des français : handicapés, agés, etc..
Et les plus idiots resteront les femmes et hommes politiques. Car la seule solution qu’ils verront à ce problème sera de forcer les bailleurs ou de construire plus de logement.
Insistons encore un peu et nous devrions bientôt avoir soit un régime à la russe, soit une crise à l’espagnole …
Quand un doctorant du MIT lit la même étude, les conclusions sont un peu différentes :
« Atlantico : Une récente étude de l’INSEE révèle que 24% des ménages détiennent 68% des logements possédés par des particuliers. Estimez-vous qu’il ne faut pas conclure pour autant que la propriété des logements est concentrée ?
Antoine Levy : Cette étude de l’INSEE est très utile. Elle représente une vraie avancée statistique, notamment grâce au fait de fusionner les informations que l’on a sur les logements et sur les propriétaires plus ou moins pour la première fois. Il s’agit d’une vraie avancée qui va permettre d’améliorer le débat sur le logement en France et sur le logement locatif.
Ces données nous disent que la propriété du logement est en fait très déconcentrée. Il y a 60% des ménages qui sont propriétaires de leur logement, parmi à peu près 30 millions de ménages en France. Cela veut dire d’abord 18 millions de résidences qui sont des résidences principales possédées chacune par un foyer. Quand on reprend la statistique sur 68% des logements possédés par les particuliers, cela fait entre 19 et 20 millions de logements. Donc dire que 24% des ménages détiennent 68% des logements possédés par les particuliers, cela témoigne seulement du fait que les personnes qui sont propriétaires de leur logement possèdent l’essentiel des logements possédés par les particuliers. Ce sont d’abord des résidences principales des particuliers propriétaires occupants.
24% des ménages possèdent au moins deux logements. Ce chiffre concerne 4 propriétaires sur 10! C’est énorme et en fait étonnamment diffus comme répartition de la multipropriété. Par rapport à beaucoup d’autres actifs économiques et financiers, c’est en réalité un actif qui est très répandu dans la population française. Cela témoigne de quelque chose qui est parfois un cliché, mais qui est aussi une réalité: le goût des Français pour le placement immobilier, qu’il soit résidence primaire, résidence secondaire ou locatif.
En réalité, si on compare ces chiffres à la distribution d’autres formes de patrimoine, il nous dit essentiellement que la propriété des logements est assez diffuse et déconcentrée, que 4 propriétaires sur 10 (presque la moitié) possèdent au moins deux logements, et que la multipropriété est un phénomène très largement répandu dans la population. Ce n’est pas du tout le fait d’une extrême minorité. »
Je n’ai pas grand chose à ajouter à ce constat, que je partage, sinon que je ne vais pas me battre contre ces gens-là avec mes petits bras. Ils veulent changer le modèle, soit. Ma seule préoccupation est de ne pas trop en subir les conséquences. D’où ma réticence à tout investissement immobilier direct en ce moment.
D’ailleurs je pense que vous, les CGP/CIF, serez sollicités pour « accompagner » les particuliers dans ce changement, du passage de l’investissement immobilier direct à l’investissement financier reposant sur de l’immobilier.
Message de réponse à P.Legoff ci-dessus.
Le template du blog est parfois déroutant.
Dès qu’on passe en indirect, on paie des intermédiaires => baisse de la rentabilité pour l’investisseur initial.
J’ai le sentiment qu’on se dirige lentement mais surement vers une société dans laquelle l’épargnant se fera tondre quoi qu’il fasse. Soit par le fisc, soit par les intermédiaires.
C’est le communisme 2.0
Bien sûr.
Et on en revient aux commissions…
Que choisir vient de publier sous forme d’infographie un sondage sur l’investissement défiscalisé et le retour sur investissement. (plus de 1 000 répondants inscrits à leur newsletter hebdomadaire).
Le lien : https://www.quechoisir.org/actualite-immobilier-defiscalise-infographie-beaucoup-de-decus-parmi-les-investisseurs-n97368/
Morceaux choisis :
« Une forte majorité des répondants (57 %) estime ne pas avoir eu d’information correcte sur ce point [les risques]. Il semble que les commercialisateurs mettent toujours beaucoup plus l’accent sur les rendements possibles que sur les risques de perte. Et qu’un certain nombre d’acheteurs se soient laissés convaincre bien trop vite. 31 % d’entre eux reconnaissent l’avoir été par une publicité ! Pourtant, de nombreux programmes se sont, dans le passé, soldés par une dépréciation du bien acquis, des vacances du logement ou une explosion des charges de copropriété. »
« Près d’une personne sur deux (43 %) estime complexes les démarches pour mener à bien le projet. Il est vrai que la déclaration aux impôts, notamment, doit suivre un formalisme précis pour bénéficier de l’exonération. Il est donc important de rester toujours très vigilant. Dans le cadre de notre questionnaire, on notera que 5 % des investisseurs ont subi un redressement fiscal (sur une partie des exonérations), le plus souvent en raison de déclarations erronées. » [Ah, les joies de la 2044-SPÉ !]
« Un dispositif défiscalisé se révélera rentable à la double condition que les recettes locatives correspondent aux montants attendus et que le prix du bien ne se dévalorise pas de façon trop importante. Selon les lecteurs interrogés, la première condition n’a pas été remplie dans près de 30 % des cas. Ce sont les investisseurs en De Robien (les plus anciens) qui se sont montrés les plus déçus. Dans ce cas de figure, ils sont en effet 43 % (presque un investisseur sur deux) à estimer le montant des loyers inférieur à leurs attentes. » [C’est peut-être parce que ce sont les investisseurs en Robien qui ont le plus de recul 🙂].
« L’immobilier neuf est plus cher que l’ancien, on le sait. Mais le neuf vendu en programme de défiscalisation est encore plus cher que le neuf traditionnel. En moyenne, le surcoût est de 9 %. Lorsque l’on sait que l’avantage fiscal (l’ensemble des exonérations d’impôts) représente en moyenne 11 % de la valeur d’achat du bien immobilier, on se rend compte que la plus-value liée au dispositif de défiscalisation est presque entièrement mangée par le surcoût d’achat. Apparemment, le coup de pouce fiscal profite, in fine, presque entièrement… aux promoteurs ! » [Où l’on découvre que le monde de la promotion immobilière, c’est pas le monde des Bisounours].
@ adnstep
Merci pour l’envoi de cette étude. Elle est très intéressante.
A mon avis, elle montre bien que les dispositifs de défiscalisation sont des attrape-gogos et que l’état ne fera jamais de cadeaux aux bailleurs. Il le fait croire et les gogos tombent dans le panneau.
Au final les grosses entreprises du BTP sont très heureuses, les intermédiaires s’enrichissent et des nouveaux bailleurs viennent remplacer ceux qui arrêtent, dégoutés.
Il faudrait changer les rapports avec les locataires, la législation et l’imposition pour que le marché locatif fonctionne.