Ce midi, comme cela arrive presque tous les jours, un lecteur me téléphone pour discuter de ses projets patrimoniaux. Au cours de la conversation, ce néo-bordelais/ex-Parisien me confie qu’il a rencontré de nombreux CGPI qui lui ont tous vendu « un PINEL » et qu’il avait immédiatement mis fin à la conversation puisque « Le Pinel, c’est de la merde ! (Je le cite dans le texte).
Comment ne pas lui donner raison tant il est vrai que le réseau de commercialisation des biens dits PINEL détournent la valeur ajoutée de l’investissement immobilier au profit principal des vendeurs autres promoteurs immobiliers qui en profitent pour augmenter leurs marges. Par exemple, le CGPI, la banque ou l’agent immobilier qui vendra le bien immobilier neuf que vous mettrez en location percevra entre 8% à 10% du prix de vente en commissionnement.
Ainsi, entre 20% de TVA, 10% de commission de distribution, et la marge du promoteur immobilier qui en profite pour compenser sa faible marge sur les biens destinés aux logements sociaux ou primo-accédants, l’investisseur immobilier en PINEL est le trop souvent le pigeon qui ne peut pas faire une bonne affaire en l’absence d’un marché particulièrement dynamique.
 

Non, ce n’est pas vrai ! La loi PINEL peut être le symbole un excellent investissement immobilier !

Pourtant, ce jugement hâtif est une grave erreur qui peut vous conduire à écarter une stratégie d’investissement immobilier qui me semble pourtant l’une des meilleures actuellement (même si on ne peut l’appliquer que dans certaines situations comme je vous l’explique longuement dans mon livre « Investir dans l’immobilier« ) .
En effet, la dispositif fiscal PINEL n’est qu’un article du code général des impôts. Ce n’est pas parce que le mode de distribution et son empilement de frais et d’intermédiaire détruit l’intérêt patrimonial des biens PINEL packagés distribués par les CGPI, banque, qu’il faut oublier l’idée de profiter de cette niche fiscale.
La loi PINEL est définie à l’article 199 Novovicies du code général des impôts : « Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans.’
 
Rien dans le code général des impôts vous oblige à acheter votre bien immobilier par l’intermédiaire d’un CGPI ou d’une banque. Rien dans le code général des impôts vous oblige à acheter votre bien immobilier par l’intermédiaire d’un promoteur qui vend des biens immobiliers labellisé « PINEL ! « .
Pour bénéficier de la loi PINEL, il suffit d’acheter, de faire construire ou réhabiliter un bien immobilier NEUF ! C’est tout ! Rien de plus !  (sauf de construire dans une zone éligible)
C’est alors que s’ouvre l’univers des possibles (et que nous vous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ).
Pour bénéficier de la loi PINEL, vous pouvez :

  • Faire construire un bien immobilier sur un terrain constructible vous appartenant déjà ! (Vous pouvez même faire un Pinel dans le fond de votre jardin après division parcellaire) ;
  • Vous pouvez réhabiliter une vieille dépendance pour y faire des logements et bénéficier d’une réduction d’impôt ;
  • Vous pouvez transformer vos vieux bureaux ou commerce en logements ;

 

… Brefs, les solutions sont multiples pour bénéficier de la réduction d’impôt PINEL ! et surtout pas limiter aux propositions faites par le commercial qui essaiera de vous vendre ce qu’il a en catalogue.

La liste des possibilités sont détaillées par l’administration fiscale dans la doctrine (cliquez sur les liens pour accéder au détail de la doctrine fiscale sur chacune des possibilités) :

  • acquisitions de logements neufs (cf. I § 10 à § 50) ou en l’état futur d’achèvement (cf. II § 60 à 120) ;
  • acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover [VIR] (cf. III § 130 à 190) ;
  • Acquisitions de logements réhabilités (cf. IV § 200 à 240) ;
  • acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR (cf. V § 250 à 300) ;
  • acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation (cf. VI § 310 à 360) ;
  • acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA (cf. VII § 370 à 430) ;
  • logements que le contribuable fait construire (cf. VIII § 440 à 490) ;
  • Acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable (cf. IX § 500 à 550).

 
Bien évidemment, toutes ses solutions vous obligeront à vous investir personnellement dans la construction pour sélectionner les architectes, le constructeur de maison individuelle, les artisans ; Suivre l’avancée des travaux ; Rechercher le bien ou le terrain ; Négocier ; Mais c’est la clef du succès ! N’espérer pas faire un bon investissement si vous ne vous y investissez pas !
Pas de miracle ! On ne fait pas de bons investissements sans relever les manches.
 

Vous l’aurez compris ! Au boulot !

Et n’oubliez pas d’acheter mon livre « Investir dans l’immobilier » 😉 car s’investir, c’est aussi se former, apprendre, comprendre pour éviter les pièges et saisir les opportunités d’un marché immobilier porteur, mais en pleine mutation.

Pour aller plus loin :
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