Ce ne sera pas vraiment une surprise pour ceux d’entre vous qui maitrise les techniques de l’investissement immobilier, la baisse des taux de crédit immobilier observée depuis le début de l’année 2019 bouleverse le marché immobilier et semble confirmer le potentiel de rendement élevé de l’investissement immobilier locatif en PINEL (mais aussi DENORMANDIE, même si les projets sont plus complexes à construire).

Nous venons de faire de très nombreuses simulations afin d’envisager toutes les hypothèses : Il n’y a aucun doute (au moins sur le papier), grâce à la faiblesse des taux de crédit immobilier, le taux de rendement espéré d’un investissement PINEL est très élevé, même lorsque l’on prend en considération des hypothèses pessimistes.

La loi PINEL, c’est un investissement immobilier locatif dans le neuf situé dans une zone définie par l’état comme étant une zone tendue, c’est à dire un zone ou il manque des logements. L’investisseur en PINEL bénéficie alors d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient de l’immeuble. La réduction d’impôt est répartie sur 12 années pendant lesquelles le propriétaire est obligé (s’il ne veut pas perdre l’avantage fiscal) de louer son logement :  2% de l’investissement PINEL pendant les 9 premières années puis 1% de l’investissement PINEL pendant les années 9 à 12. (cf »Dans quelles villes investir en immobilier locatif ? Quelles sont les villes à potentiel ?« ).

Néanmoins, les revenus fonciers générés par la location sont imposables selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Au final, entre réduction d’impôt pendant les 12 premières années, et imposition des revenus fonciers, l’opération PINEL est fiscalement neutre sur 20 ans pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30%. Les impôts générés par les revenus fonciers perçus pendant 20 ans sont compensés par la réduction d’impôt cumulées pendant les 12 premières années !

 

 

Quel rendement espéré en 2020 pour un investissement PINEL financer avec un crédit immobilier ?

Comme nous l’avions déjà fait l’année dernière dans cet article « Quel rendement pour un investissement immobilier PINEL en 2019 ?« , nous fait de nombreuses simulations pour essayer de calculer le rendement locatif d’un investissement PINEL financer par un crédit immobilier sur 20 ans.

Comme vous le constaterez, nous prenons ici des hypothsèses médianes, peu favorables à priori :

– Taux du crédit immobilier : 1.05% (alors même que le barème des meilleurs taux de crédit immobilier pour septembre laisse à penser qu’il est possible d’obtenir un taux plus faible) ;

– Taux de rendement locatif de l’immeuble locatif (loyer / prix d’achat = rendement locatif brut) est faible à 3.90%. Cet investissement n’est pas l’affaire de l’année, il est possible de considérablement améliorer ce ratio comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ).

 

Voici nos hypothèses de base de la simulation PINEL :

 Valeur de l’immeuble acquis 200 000 €
 Frais d’acquisition / frais de notaire 5 200 €
 Dont TVA 40 000 €
 Total  205 200 €
 Nature du crédit immobilier
 Amortissable 
 DUREE en année du crédit 20  ans
 Qualité du dossier emprunteur  Très bon
 Taux du crédit immobilier (?) 1,05%
 Taux de l’assurance de prêt (?)  0,30%
 Taux du crédit immobilier + assurance de prêt 1,35%
 Mensualité du crédit immobilier  976,09 €
 Coût total du crédit 234 261,78 €
 Dont intérêts déductibles 30 320,77 €
 Taux de placement trésorerie (?) 2,00%

 

Loyer mensuel estimé pour cet investissement                                                          650,00 €
Loyer annuel estimé pour cet investissement 7 800,00 €
Taux de rendement locatif 3,80%
 LOI PINEL ? (OUI/NON)  OUI
 Taux de la réduction d’impôt 21%
 Montant de la réduction d’impôt 43 092,00 €

 

Résultat : Quel rendement espéré selon les différentes évolution du marché immobilier ?

Nous avons donc réalisé 28 simulations afin d’envisager toutes les situations à partir des hypothèses de base ci avant détaillées :

  • Quel est le taux de rendement interne de l’investissement immobilier PINEL selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (14%, 30%, 41%, 45%).
  • Quel est le taux de rendement interne de l’investissement immobilier PINEL selon différents scénarios d’évolution du marché immobilier : Que se passe t’il si les loyers baissent, s’ils augmentents, si les prix de l’immobilier baissent, s’ils augmentent …

 

Voici les résultats (Le taux que vous pouvez lire dans le tableau est le TRI – Taux de Rendement Interne – de l’investissement, c’est à dire le taux de rendement net de l’investissement après pris en compte des charges d’entretiens estimées à 20% des loyers, des impôts sur le revenu à payer sur les revenus fonciers perçus, de la réduction d’impôt PINEL, … Bref, c’est le véritable rendement de l’investissement PINEL) :

Lecture : « Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition serait de 30%, le TRI de l’investissement PINEL est de 7.13% net par an pendant 20 ans, en l’absence d’évolution des loyers et des prix de l’immobilier pendant 20 ans (ni hausse, ni baisse)« .

Cet investisseur PINEL aura débourser 455€ en moyenne pendant 20 ans pour devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 200 000€ en 2019.

 

 Durée du crédit immobilier = 20 ans
Tranche marginale d’imposition
14% 30% 41% 45%
Hypothèse d’évolution du marché immobilier  « -1% loyer / -1% prix de l’immo » 5,92% 4,34% 3,36% 3,03%
 « 0% loyer / -1% prix de l’immo » 6,76% 4,92% 3,80% 3,41%
 « -1% loyer / 0% prix de l’immo » 8,15% 6,60% 5,65% 5,32%
 « +0% loyer / +0% prix de l’immo »  8,92% 7,13% 6,04% 5,67%
 « +1% loyer / 0% prix de l’immo » 9,80% 7,72% 6,48% 6,06%
 « 0% loyer / + 1% prix de l’immo » 10,97% 9,21% 8,15% 7,79%
 « +1% loyer / +1% prix de l’immo » 11,78% 9,76% 8,55% 8,14

 

Ces résultats confirment l’intérêt de l’investissement immobilier PINEL et peuvent même être très largement amélioré pour l’investisseur malin qui saura optimiser son investissement. Comme nous l’expliquons en détail dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , investir en PINEL, c’est n’est pas nécessairement acheter un appartement sur plan dans votre banque ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier vendeur de défiscalisation. Vous n’êtes pas obligé de surpayé votre achat immobilier (cf »La loi PINEL est 30% trop chère !? Trop d’intermédiaires et de marges pour un investisseur pigeon ?)

Vous pouvez tout à fait vous construire votre propre investissement PINEL sur un terrain que vous aurez acheté ou reçu par donation ou succession. Le rendement est alors décuplé !

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33 Comments

  1. Bonjour et merci pour votre article.cela reste intéressant si le.prix de l appartement est vendu au moins au prix d achat non?la décote du neuf en pinel et la plus-value reste rare..dans cet exemple si un taux d imposition est plus important, le pinel vaut moins la peine?

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui et Non. dans les simulations, dans l’hypothèse d’une baisse de 20% sur les 20 prochaines années et stabilité du loyer pendant 20 ans, le TRI ressort à 4.92% pour une TMI à 30%.

      Cela reste très honorable dans un monde à taux négatifs.

  2. Il faut également tenir compte des vacances locatives..et garder l appartement longtemps ce qui n est pas toujours le cas..

  3. Bonjour,
    C’est beau…. sur 20 ans…..
    En réalité, entre 0 et 9 ans, puis 9 et 15 ans et au-delà de 15 ans il y a des variations importantes.
    Mais tout est également question d’emplacement. Sans plus-value l’opération est difficilement rentable car le neuf est au moins 25% plus cher (marge du promoteur, distributeurs….). Et le neuf d’aujourd’hui est l’ancien de demain….

  4. Il faut considérer l assurance deces. Pour un couple, au décès de l un d entre eux, le conjoint voit le crédit « remboursé » au prorata de la répartition d assurance. Une belle protection quand une épouse devient veuve et a de petits revenus/retraite

  5. Je ne suis pas aussi optimiste du fait de la qualité des constructions vendues en PINEL. Vous ne les garderez pas 20 ans sans faire des travaux.

  6. Des TRI bien supérieurs peuvent être générés dans de l’immobilier ancien sans défisc (exemple avec de petites surfaces).

    Par ailleurs, il peut être pertinent de renseigner le prix de revente de la défisc à l’issue des 9 années minimum de conservation: certes impossible à anticiper mais lorsque je constate les prix de vente de certaines opérations SCELLIER en ce moment, il y a de belles gamelles (supérieures à des baisses de 20%…) qui viennent bien plomber le TRI et qui doivent interpeller quant au coût d’un programme de défisc.

    Le DENORMANDIE présente sur le papier de très beaux avantages avec la complication qui est d’arriver à bien le monter tout seul.

    En effet, une défisc est d’autant plus intéressante qu’elle est réalisée soi-même: un client a acheté un terrain et a fait construire pour un coût de revient de 210K€. Le même bien sensiblement (un peu moins bien) était vendu 300K€ par un promoteur local: un gain de 90K€ ou l’absence d’une perte de 90K€.

    • Bonjour
      Je confirme que beaucoup de propriétaires de l’Est de la France ayant acheté des appartements avec des sociétés de défiscalisation notamment de Toulouse sont contents de vendre avec des moins values de 30 à 40 % ne serait-ce que pour se libérer des taxes annuelles de copropriété et gestion.
      Certainement qu’une maison sur un terrain par soi-même comme promoteur donnera de bons résultats si on fait un contrat de construction raisonnable comme l’indique Guillaume. On peut d’ailleurs concevoir cette maison sur la base de la colocation en faisant 3 chambres avec salle de bains dans chacune.
      Si on la récupère plus tard elle sera très bien aussi pour une famille.
      amicalement
      Antonio

  7. Effectivement le pinel en maison c est le mieux.pas de charge de copropriété, m 2 plus important. Mais il faut trouver les terrains éligibles !

  8. Bonjour

    Suivre le débat

  9. Il manque dans le calcul les frais de copropriété et les impôts fonciers qui ne seront pas négligeables sur 12 ans.
    De plus, 200000 euros pour 650 euros de loyer, ce n’est pas forcément faisable.
    Sur Toulouse par exemple, pour 200000 on a un T2 dont la surface ne permet pas un loyer de 650 mais plutôt 530.
    Je conçois quand même que l’investissement reste attractif.

    • Du coup, il vaut mieux acheter un T2 dans une ville comme Epinal ( ville que je trouve magnifique), vous trouvez sans peine des T2 des années 80 ( bonne isolation et pas laids) autour de 50 000 euros, et la location de ce type d’appart est d’environ 400 euros/mois).

  10. Bonjour

    530 €, passons notre chemin.

  11. Immeuble 200 000€ , frais de notaire 5 200€ , faudrait que vous me donniez l’adresse de votre notaire. 🙂

  12. Faites quand même TRES attention avant d’investir, , n’écoutez pas la propagande qui nous répète sur tous les médias que les biens sont en constante augmentation dans les VILLES Françaises ( Il n’est même pas question pas de la ruralité. ), le prix des appartements est en baisse constante dans 66% des VILLES, et le prix des maisons dans 70 % des VILLES. Des biens, souvent achetés grâce à la défiscalisation à la fin des années 1990 ou au début des années 2000, trouvent difficilement preneur. source L’express : https://votreargent.lexpress.fr/immobilier/immobilier-2008-2018-la-france-a-deux-vitesses_2068275.html

  13. Bonjour,
    650€/mois de loyer dans du neuf à 200.000€ avec les loyers plafonnés en Pinel, il faudra me dire Guillaume où vous investissez ? Sur la région Sud Ouest que je connais, on est plutôt sur un T2 de 45m2 avec un loyer plafonné aux alentours de 500€/mois avec ce budget. La rentabilité tourne donc plutôt entre 2,5 et 3% je pense. Mais si on a la possibilité d’investir via un prêt In Fine à taux bien dérogé, on peut doper le rendement global de l’opération…

  14. J ai investi moi-même petit couronnne à 3 km de Paris un T2 47m2 avec 16 m2 de terasse un parking 222000 avec frais de notaire offert en pinel.cela fera un loyer 703 hors charge dc oui cela est possible. En plus la moitié de la terasse est pris en compte dans le calcule du loyer..

  15. Quand on achète du neuf . 2 possibilitées, Pinel 600€ et lmnp 900€/ mois dans mon cas.(zone a bis, 150000€)
    Et Pinel 6,9ou12 ans, la loi vous oblige a louer 3ans de plus que vous avez choisi. Sinon, remboursement de la défiscalisation…

    Avec mon lmnp , je fais une marge positive de 150€/mois. Et tous les gros avantages annexes

  16. Jp avez vous pu récupérer la TVA du neuf en louant en LMNP?

    • non la tva est remboursable en résidence hôtelière seulement.
      moi, c’est du lmnp « maison » , (acheter du neuf ou de l’ancien en fournissant cuisine, canapé, vaisselles,…)

      • Si on peut le faire si vous embauchez une conciergerie qui offre 3 services pdt 9 ans.menage draps et remise des clés. D ailleurs Guillaume avait fait un article à ce sujet.cdlt

        • Salut Coco.
          Oui, même si le studio est a 4km de chez moi…. Je ne souhaite pas perdre du temps a ça… Je suis d’accord , c’est possible.
          Embaucher non, faire tout tout seul oui.
          Je fais 7% sans me fatiguer… Récupère 30000 € de TVA en retour beaucoup de gestion, non! Définitif….

  17. Bonsoir

    A propos des frais notaire , à quelque chose près les coûts diffèrent selon les départements. Là ou je réside : pour un achat en neuf de 200000 € il nous en coûte 5400 €.
    Donc pas très loin des 5200 € dont on parle ci-dessus.

    • Si on peut le faire si vous embauchez une conciergerie qui offre 3 services pdt 9 ans.menage draps et remise des clés. D ailleurs Guillaume avait fait un article à ce sujet.cdlt

      • Coco, L’idée est bonne…. Mais le fais-tu ?
        Je vais 1 a2 fois par an dans le studio pour changer un flexible de douche ou autres… . ça suffi….
        Les locataires ne souhaitent pas voir leur proprio toutes les semaines pour les draps et autres….
        Les sociétés qui peuvent gérer a ma place, je ne leurs fais pas confiance.
        Je fais tout tout seul… Et je suis le seul responsable, je métrise tout. J’en suis content depuis mon premier studio (2012)

  18. Y’a des volontaires pour faire du Pinel à Jussey ? : »
    En Haute-Saône, un village met en vente tous ses logements vacants d’un coup.

    Dans ce village de 1.650 habitants, 22% des logements sont vacants. Pour tenter de trouver de nouveaux locataires ou propriétaires, l’essentiel des biens immobiliers disponibles sera proposé à la vente en même temps.

    Samedi 21 septembre à Jussey en Haute-Saône, c’est opération « village à vendre ». Baptisé, « Osez Jussey ! », le village de 1.650 habitants a décidé d’organiser un événement journée portes ouvertes dans l’ensemble de la commune. 24 biens immobiliers (maisons, appartements ou encore commerces) seront ainsi ouverts au public. Ils pourront les visiter avec la présence des propriétaires des lieux ou d’un agent immobilier, rapporte Le Parisien.

    « À Jussey, nous avons 22% de logements vacants, c’est presque un record dans la région, où le taux de logements vacants oscille de 9% à 10%, explique Olivier Rietmann, le maire LR de la commune. Même si ça va mieux, on a subi durant de longues années une baisse et un vieillissement de notre population ».

    Pour le maire, l’objectif de cette journée est simple : redonner un second souffle à son village alors qu’il a perdu un tiers de ses habitants en moins de 50 ans. « Nous voulons montrer que Jussey est aujourd’hui active, qu’il y a de nouveaux commerces, des emplois, et qu’il y a de belles affaires à y faire en matière immobilière », poursuit Olivier Rietmann. Pour les personnes intéressées, les prix des biens vont de 25.000 à 220.000 euros. Les familles nombreuses pourront même trouver leur bonheur puisqu’une maison de six pièces avec un terrain et une piscine est en vente à 159.000 euros, par exemple.

    Le maire estime qu’il y a de bonnes affaires à réaliser puisqu’une autre maison est en vente au prix de 220.000 euros, alors que selon lui, elle « vaudrait sans problème 700.000 euros dans une grande ville ». Pour que cette journée soit une réussite, la mairie a décidé d’installer sur place un espace de restauration, ainsi qu’un village de l’immobilier avec des notaires ou des artisans pour évoquer les possibles travaux à réaliser dans les biens. »

  19. Bonjour

    Le maire se console comme il peut 220000 contre 700000 dans une grande ville. Il n’empêche que cette maison à 220000 restera sans doute vide pour peut-être tomber à 200000 ou 150000 € De plus il faudra l’entretenir et payer les taxes. J’en connais qui travaillent dans le vide en construisant  » des bijoux » dans la brousse » pas un commerce à moins de 15 20 Km!!!!!!!

  20. Bonjour Guillaume et merci pour tous vos apports qui ont le mérite de sortir du cadre.
    J’envisage d’investir en pinel et j’hésite entre privilegier la localisation ( confluence à Lyon.. .) pour la plus value potentielle future, ou le rendement locatif…
    Peut être même du démembrement dans la mesure où je n’ai pas besoin de rendement complémentaire, ce qui permettrait à prix équivalent d’acheter un bien plus grand ou mieux situé. ..
    Votre avis m’intéresse !

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