La loi DENORMANDIE est la nouvelle loi de défiscalisation pour l’investissement immobilier locatif applicable depuis le 01/01/2019. Cette nouvelle loi de défiscalisation est diverge par rapport aux autres dispositifs fiscaux traditionnellement mis en avant par les différents gouvernements précédents : Pour la première fois, il ne s’agit pas d’un dispositif fiscal qui vise à encourager la construction de logements nouveaux dans les zones dites tendues !

Il s’agit d’un dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux situé dans des villes moyennes. Contrairement aux autres dispositifs fiscaux, il ne s’agit plus de chercher à augmenter l’offre de logement afin de faire baisser les prix de l’immobilier, l’objectif est ici de rénover les centres villes des villes moyennes afin de les redynamiser.

La Loi DENORMANDIE s’applique dans des villes dans lesquelles l’immobilier n’est pas sous tension … mais des villes dont les centres villes se paupérisent, se dégradent. Il s’agit bel et bien d’une loi de défiscalisation de redynamisation du territoire non métropolitain. La loi DENORMANDIE doit permettre de rénover les logements des centres villes des villes moyennes afin d’y attirer de nouveaux habitants, donc de nouveaux commerces … et ainsi engager un cercle vertueux de développement de ces petites villes.

L’investissement dans les villes moyennes est même au coeur de nos réflexions d’investissement à long terme comme présenté dans ces deux articles « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? » et « Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ? ».

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L’investissement dans le cadre de la loi DENORMANDIE est évidemment complexe : Toutes les villes éligibles par principe à la loi DENORMANDIE ne semblent pas attrayantes pour l’investisseur immobilier. On parle d’investir dans une ville qui a besoin d’un nouveau dynamisme… Il faut donc être particulièrement sélectif sur les villes éligibles et sur l’emplacement au sein de ces petites villes. Parfois, l’investissement attrayant se limite à une, deux ou trois rues dans cette ville.

La loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal qui s’adresse en priorité aux investisseurs immobiliers locaux qui connaissent parfaitement le marché. Plus que jamais l’investisseur doit être prudent et travailler son dossier d’investissement.

Néanmoins, essayons de sélectionner quelques villes dans lesquelles l’investissement DENORMANDIE pourrait être intéressant.Pour ce faire, je vous propose de superposer trois cartes de France :

  • La première carte concerne la liste des villes éligibles à la loi DENORMANDIE ;
  • Le seconde carte concerne la carte de France des dynamiques démographiques. Cette carte devrait vous permettre de comprendre : Dans quelles villes le solde naturel est il positif ; Dans quelles villes le solde migratoire est il positif ? Dans quelles villes la population augmente t’elle ? Dans quelles villes la population baisse t’elle.
  • La troisième carte concerne la carte de France des scores de fragilité des villes moyennes. Le score de fragilité est la somme du dynamisme économique, du dynamisme démographique et de la fragilité sociale.

Bien évidemment, la somme de ces trois critères ne permettront pas de déterminer à coup sûr la liste des villes dans laquelle il semble attrayant d’investir dans le cadre de la loi DENORMANDIE. Il s’agit seulement d’indices qui mériteront d’être approfondie par une analyse précise du marché.

 

La liste des villes éligibles à la loi DENORMANDIE

 

 



 

La carte de France du dynamisme démographique

 

 

La carte de France des scores de fragilité des villes moyennes

 

 

A suivre;..

 

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20 Comments

  1. Cette carte fait tout de même un peu peur.
    Si j’en juge par les localités du Sud-Ouest / sud Occitanie que je connais assez ou très bien:
    – Auch, Marmande, Agen, Villeneuve / Lot, Tarbes, Agen, Lourde, Mont de Marsan, Foix, Pamiers: villes en très forts déclin démographique et économique, forte proportion de la population dépendant des subsides publics, villes enclavées, centre villes sinistrés… ça ne fait pas envie
    – Libourne: assoupie mais agréable et proche de Bordeaux par la rocade; à voir
    – Dax: un certain dynamisme, pas trop loin de la côte Basque, en bordure d’autoroute; à voir
    – Bayonne: attenant à Biarritz / Anglet et à la côte Basque, attire une population jeune (mais attention aux fêtes en Juillet…); eventuellement jouable
    – Pau: un peu assoupie mais agréable, bien desservie (autoroute, TGV, aeroport), une (petite) université et quelques grandes entreprises qui dynamisent le bassin d’emploi; jouable

    Bref, si le reste du territoire est à l’avenant, il y a à boire et à manger… il faut vraiment être TRÈS selectif.

  2. Etonnant cette carte des fragilités, avec un grand cône inversé central défavorable en violet, enfiché dans un large V favorable en vert.

  3. Très très très très très trèèèèèèèèèèès ….. sélectivodiscriminant………

    et puis le solde démographique interne ou externe ne signe pas obligatoirement le dynamisme économique…..
    Il en reste donc.. un tout petit peu

    Avec des réserves … et des facteurs positifs unijambistes qui peuvent vite basculer….

    • Prenons un peu de hauteur. Quelle est l’objectif d’un tel investissement ? Est ce un objectif de plus value ? Ou un objectif de rendement et de revenu immobilier ?

      L’objectif de plus-value ne me semble pas raisonnable. Impossible d’anticiper avec sérénité l’évolution des conditions pour intégrer cette donnée dans l’espérance de rendement. Néanmoins, en investissant dans un actif dont le prix de revient est proche du prix de construction ou inférieur à 2000€ / m², le risque me semble faible.

      L’objectif de revenu immobilier me semble plus raisonnable. Et un investir dans le centre ville d’une ville dont la population augmente dans le cadre d’un certain dynamisme économique me semble un bon indicateur. De surcroît, le bien DENORMANDIE sera un bien situé en centre ville et rénové : Ce sera un bien potentiellement rare et qualitatif dans un environnement immobilier ou les biens sont globalement dégradés. L’effet qualitatif ne doit pas être négligé.

      • – Il est évident qu’il faut bannir l’idée de PV, de plus le delta entre l’achat à bon compte du foncier et les travaux engagés, qui pourront être supérieurs au pourcentage requis, fera que l’impôt sur la PV cinglera fort de tte façon.

        – sur la renta locative, le vrai problème se posera de trouver des locataires, solvables et/ou pérennes.

        L’offre rénovée rencontrera t elle son commensal ? Là est le vrai problème, car les habitants ont fui le centre ville pas seulement du fait de la dégradation du bâti , mais d’autres raisons sociales et urbanistiques,le changement global de cap ne se fait pas en un jour.

        Donc pas gagné, sauf à avoir une connaissance profonde du marché

        Et encore

        Je précise, sauf villes d’exception, rares vous l’aurez compris.

  4. Quan ton voit Bergerac par exemple, c’est à la limite de se foutre du monde : ville charmante et assoupie ultra noyée par les défisc successives, on va s’y ruiner à coup sûr……

  5. PhilippeC says:

    C’est l’effet Cyrano qui a attiré les investisseurs à Bergerac ;>)

    Combien d’entre eux sont venus visiter (et enquêter) à Bergerac (et ailleurs) avant d’y investir ?

    Espérons que le fait d’investir dans de l’ancien va quand même pousser les gens à venir sur place.

    • @PhilC
      => hélas non, les Cyrano en herbe ont manqué de nez.

      Le désastre locatif est désormais une péninsule fiscale…..

  6. JP Burger says:

    Sur l’Ile de la Réunion, les villes de Saint André et Le port sont à proscrire pour des raisons différentes d’ailleurs. Saint Pierre peut s’avérer être une excellente opportunité sur front de mer, quartier terre sainte/CHD et centre ville. Saint Joseph : développement en cours, il reste de belles opportunités immobilière, la ville s’est désenclavée et offre des loyers moindres que ceux de Saint Pierre.

  7. Voilà,

    Les exemples des intervenants du blog, quand ils connaissent très bien la ville ou le quartier, sont décisifs.

    Mais n’oublions pas le principe de la pomme pourrie qui contamine le panier : je connais personnellement des tentatives de réhabilitation ayant échoué, l’évolution inverse des zones environnantes ayant terni l’espoir de recovery.

    On marche sur le fil du rasoir, une fois la paupérisation, etc, installée, cumulée au chômage, il est TRES difficile de faire repartir la machine, malgré les efforts louables des communes qui ont déjà utilisé le Borloo et autres, voire les anciennes ZPPAUP.

    L’idéal serait une action préalable de la commune pour réaménager, attirer les entreprises magasins, refaire des parkings, baisser la TF, piétonniser sans excès, installer crèches et garderies, jouer sur son foncier, son histoire et sa beauté en général pour …raconter une nouvelle page de son histoire.

    Bref des élus et un maire visionnaire qui convainquent tous azimuts et décrochent des crédits a priori pas faciles….

    Si de tels plans sont dans les tuyaux, il est légitime de se pencher sur l’investissement…sans tomber

    Là Guillaume va se montrer moins agacé par mes dires, lol…car je parle d’expérience,en prenant de la hauteur (ne vous en déplaise) pas d’humeur ni d’hormones……

  8. Mickael D says:

    la rénovation des biens pour la loi doit-elle être en RT 2012 ?

  9. Bonjour, savez vous a quelle date les derniers décrets serons sortis?
    Guillaume, j’ai lu dans un de vos commentaires le N° de cette loi, je ne le retrouve pas. Je n’arrive pas a avoir le lien sur le Code Général des impôts. je ne tombe que sur l’article 199 qui ne correspond pas.
    merci

  10. En fait, c’est bien le bon article de loi sur le code Général des Impôts.
    Par contre, sauf erreur de ma part, il ne fait pas état de l’addition des frais de notaire pour le calcul des 21% de defisc.
    Avez vous la même lecture que moi?

  11. Article très intéressant encore une fois, comme chaque article de M. Fonteneau.
    Cette loi Denormandie est-elle applicable aux non-résidents ?
    Les non-résidents ne pouvaient bénéficier jusqu’à présent des déductions et réductions d’impôts, mais il me semble que la Loi de Finances 2019 ouvre une porte avec la loi Pinel.
    Je n’ai pas trouvé de réponse à cette interrogation.
    Merci !

  12. Je m’interroge si quand on hérite d’un bien si cela peut rentrer dans le denormandie ?

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