La loi PINEL, tout le monde connait. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui vise à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf situé dans des zones dites tendues dans lesquelles l’offre de logement est réputée insuffisante.

Il existe 5 zones permettant de qualifier le niveau de tension locative du marché immobilier :

  • Zone A bis : comprend Paris et 29 communes de la petite couronne ; Éligible à la Loi PINEL
  • Zone A : comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise ; Éligible à la Loi PINEL
  • Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ; Éligible à la Loi PINEL
  • Zone B2 : comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 ; Non éligible à la loi PINEL sauf agrément du préfet de région
  • Zone C : reste du territoire ; Non éligible à la loi PINEL

 

Pour savoir dans quelle zone est située votre ville, vous pouvez utiliser notre simulateur :

 

Ainsi, dans toutes les villes situées dans les zones A, Abis, B1 puis B2 de manière marginale pour les villes ayant obtenu un agrément du préfet, vous pouvez bénéficier du dispositif fiscal et ainsi obtenir une réduction d’impôt lorsque vous investissez dans un bien immobilier neuf que vous destinerez à la location pendant une durée minimum de 6 ans, jusqu’à 12 ans. Plus l’engagement de location sera long, plus la réduction d’impôt PINEL sera élevée :

  • 6 ans d’engagement de location permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% (calculée sur le prix de revient de l’immeuble, puis appliquer à hauteur de 2% par année pendant 6 ans) ;
  • 9 ans d’engagement de location permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% (calculée sur le prix de revient de l’immeuble, puis appliquer à hauteur de 2% par année pendant 9 ans) ;
  • 12 ans d’engagement de location permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% (calculée sur le prix de revient de l’immeuble, puis appliquer à hauteur de 2% par année pendant 9 ans, puis 1% par année pendant 3 ans).

 

 

Mais que signifie investir dans un bien immobilier neuf ?

Nous réduisons trop souvent l’investissement immobilier PINEL à l’achat d’un appartement sur plan par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou même de son banquier. C’est pourtant un mode d’investissement qui n’apparaît comme optimal tant l’accumulation d’intermédiaires à la rémunération trop élevée rendra peut rentable l’investissement immobilier. 

Acheter un appartement sur plan, dans une ville que vous ne connaissez pas, à plus de 300 km de votre domicile, par l’intermédiaire de votre conseiller en gestion de patrimoine est une très très très mauvaise idée ! Acheter un bien immobilier ne peut se réduire à une opération financière sur papier.

Investir dans un bien immobilier nécessite pour l’investisseur de s’investir dans son projet. Cela induit :

  • De connaître parfaitement le marché sur lequel il envisage d’investir ;
  • De pouvoir s’y rendre régulièrement pour vérifier, voire entretenir le bien immobilier ;
  • De limiter au maximum les intermédiaires dont la rémunération viendra supprimer l’espoir de rentabilité ;
  • Et plus généralement, de se construire une conviction autour de l’investissement. Cette conviction se construira en multipliant les contacts avec les professionnels locaux (agent immobilier, promoteur, banquier, association de locataires telle que l’UNPI).

 

 

Des différentes stratégies pour bénéficier de la loi PINEL sans passer par une acquisition en VEFA (sur plan) via un intermédiaire ?

Il faut être imaginatif, sortir des sentiers battus, mais n’est ce pas la seule solution pour espérer réaliser un investissement immobilier rentable ?

La doctrine fiscale précise les différentes stratégies pour bénéficier de la loi PINEL. Il s’agit :

Acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ; C’est la norme, l’achat d’un appartement neuf ou sur plan par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de votre banque. La rémunération de cet intermédiaire est autour de 8% du prix d’achat, sans compter la marge du promoteur et autres… A proscrire !!

 

Acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover [VIR] . C’est une stratégie très pertinente pour l’investisseur qui souhaite bénéficier de la loi PINEL dans un immeuble (maison ou appartement) qu’il rénovera ou fera rénover par un artisan. C’est une stratégie que nous vous avons précisée dans cet article « Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ? » ;

 

Acquisitions de logements réhabilités ; Encore une fois, c’est une solution « clef en main » nécessairement onéreuse puisqu’il faudra rémunérer les intermédiaires qui auront participé à la réhabilitation, y compris le vendeur de l’immeuble qui pourra être un conseil en gestion de patrimoine ou un promoteur ;

 

Acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR ;

 

Acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation  ;

 

Acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA ;

 

Logements que le contribuable fait construire ; C’est probablement l’une des meilleures stratégies pour bénéficier de la loi PINEL sans prendre le risque de surpayer l’investissement immobilier. Il s’agit d’acheter un terrain et d’y faire construire une maison ou petit collectif ! Le constructeur de maison individuel qui réalisera la construction sera souvent moins cher que le promoteur qui construit des immeubles destinés à la loi PINEL. C’est une stratégie que nous vous avons détaillée dans cet article « Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.« 

 

Acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable. 

 

Le leitmotiv est toujours le même :

 

Vous devez vous investir dans votre investissement immobilier, PINEL ou pas, pour espérer réaliser une bonne opération !

Éviter les intermédiaires rémunérés en % sur le prix de vente sera une condition essentielle pour maximiser vos chances de réussir votre investissement immobilier locatif !

 

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment rendre la gestion de patrimoine accessible à tous ? », l’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée de 30 à 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Réserver un rendez vous d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de conseil patrimonial


8 Comments

  1. Oui c’est pertinent de réaliser soi-même son opération mais cela demande plus de connaissances et d’engagement.

  2. On ne s’improvise pas promoteur… Attention à ce que le « coup immobilier » ne devienne pas un cauchemar qui coute très cher.

    • Il y a une nuance entre devenir promoteur et signer un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur. 😉

      • Il ne faut pas que le constructeur fasse faillite pendant la phase de construction.

      • Rémy Bonal says:

        le CMIste est un intérmédiaire … il prend sa marge, tout comme les artisans qu’il affectera au chantier.

        Je suis bien d’accord sur le fait que les VEFA sont rentables pour le promoteur et pour l’intermédiaire, mais c’est clé en main et avec des économies d’échelle impossible à avoir par soi même.

        A part tout faire soit même, du conseil patrimonial jusqu’à la construction totale, on aura toujours des intermédiaires qui devront gagner de l’argent sur leur prestation …
        La question reste la même, est ce que ce coût est valable ? Ai je la capacité technique / le temps de m’en passer ?
        Quelque soit le canal, la question existe, pour tous les métiers de la chaine.

  3. De même, pourquoi remettre sa voiture à un garagiste pour faire sa vidange? Pourquoi appeler un plombier pour changer son chauffe-eau? Ces opérations sont pourtant plus faciles à faire soi-même et avec moins d’incertitudes, que faire construire… lol. Autre précision: acheter en direct son appartement chez un promoteur de renom, revient au même prix que par un CGP, avec les soucis et erreurs de déclaration en plus. Faire construire sa maison prend un temps fou, pour quelqu’un qui gagne bien sa vie, ce temps consacré coute parfois plus cher que l’intermédiaire. CQFD

Répondre à Miqueline Cancel

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.