Le métier de Conseil en Gestion de Patrimoine est un métier exigeant, technique, qui nécessite d’être capable de se remettre en question en permanence. Remettre en question ses à priori, remettre en question ses certitudes, vérifier son conseil afin de s’assurer de sa pertinence à tous moment.
Etre conseil en gestion de patrimoine, c’est être capable d’affirmer une position, une analyse, mais également être capable de la remettre en cause lorsque les événements évoluent. Et je vous l’assure, il n’est pas toujours aisé de lutter contre ses propres démons.
C’est dans cette logique que nous vous avons proposé un article majeur dans le courant de l’été. Cet article, en contradiction totale avec notre analyse de long terme sur l’évolution des prix de l’immobilier, vous encourageait à vous intéresser à nouveau à l’investissement immobilier : Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…
La raisonnement est assez simple : Est ce que la baisse du taux d’intérêt des crédits immobiliers ne compense pas une moins value potentielle liée à la baisse des prix de l’immobilier ?
Essayons de réaliser cette même analyse avec un investissement en loi PINEL, vous savez l’investissement immobilier locatif dans le neuf qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% après 12 ans.
En début de semaine, nous écrivions pourtant dans cet article : « Quelles solutions pour défiscaliser et réduire votre impôt sur le revenu 2015… » :
Nous sommes aujourd’hui totalement dans cette situation grotesque ou l’épargnant investisseur investi dans un bien immobilier pour réduire ses impôts sur le revenu sans même analyser la rentabilité réelle de son opération. Est il vraiment sérieux d’investir dans un bien immobilier alors que les prix sont toujours à des niveaux stratosphériques ?
Est il sérieux de fonder la rentabilité d’une opération d’investissement sur la réalisation future d’une plus-value alors que nous anticipons une baisse des prix de l’immobilier ? (cf « Prix de l’immobilier : Ou en sommes nous ? Quelles perspectives ?« ).
Nous allons donc ce matin, répondre à ces questions afin de juger ensemble de l’investissement en loi PINEL.
Simulation loi PINEL, Quelle est la rentabilité actuelle d’un investissement en immobilier neuf éligible à la loi PINEL
Comme d’habitude, l’ensemble des simulations que nous allons réaliser ensemble ci après son effectuées avec notre application « Mon-patrimoine« , l’application gratuite qui permet à tous de réaliser son bilan patrimonial.
Nous allons réaliser trois simulations :
– La première, situation classique d’un investissement en Loi PINEL pour un investisseur situé dans une tranche marginale de 30% avec les hypothèses suivantes : Prix de l’immobilier et niveau des loyers stables ;
– La seconde, situation prudente pour un investisseur situé dans une tranche marginale de 30% avec les hypothèses suivantes : baisse des prix de l’immobilier et des loyers de 1% par an pendant 20 ans ;
– La troisième, situation intermédiaire pour un investisseur situé dans une tranche marginale de 30% avec les hypothèses suivantes : baisse des prix de l’immobilier de 1% par an pendant 20 ans et loyers stables ;
Besoin des conseils d’un conseil en gestion de patrimoine pour investir ?
Un professionnel de la gestion de patrimoine prendra contact avec vous pour vous conseiller et réaliser une étude personnalisée.
Pour bénéficier d’une simulation personnalisée, vous pouvez compléter le formulaire ci après :
Simulation 1 : Investissement PINEL, hypothèse neutre : Les prix de l’immobilier et les loyers restent stable sur 20 ans.
Condition de financement de l’investissement en loi PINEL.
En utilisant notre barème des taux des crédits immobiliers (cf « Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Septembre 2015 : Des taux en hausse, lentement mais surement« ), nous obtenons les conditions suivantes :
Hypothèse de la simulation Loi PINEL.
Vous la savez, la qualité d’une simulation tient principalement dans la pertinence et la qualité des hypothèses retenues. Voici les hypothèses que nous retiendrons pour notre première simulation. Le seconde introduira une baisse des prix de l’immobilier de -20% sur les 20 prochaines années.
Au terme de cette première simulation, dont vous pouvez retrouver l’entière analyse ci après : Détail de la simulation loi PINEL
Synthèse de la rentabilité de l’investissement immobilier
Au terme de la simulation, les chiffres de rentabilité sont plutôt corrects. Le Taux de Rendement Interne de l’investissement ressort à 4.85% (Taux de rendement incluant l’ensemble des revenus, l’ensemble des charges et les conséquences fiscales dont la réduction d’impôt). Taux de rendement, qui dans l’environnement actuel est plutôt satisfaisant et attrayant.
Le gain de l’investissement immobilier loi Pinel VS placement type « assurance vie » au rendement net de 3% est de 41 000€ sur 20 ans.
Néanmoins, notre indicateur « Rendement locatif du bien au terme de 20 ans » ne semble pas en phase avec la réalité économique. Nous avons construit ce simulateur afin de vérifier la qualité des hypothèses de revalorisation des loyers et de l’immeuble. Ainsi, Rendement locatif du bien au terme de 20 ans est de 4% seulement.
Dans 20 ans, lorsque l’investisseur voudra revendra son immeuble, quelle rentabilité proposera t’il au nouvel investisseur ? Cette rentabilité est elle pertinente ? Le vendeur trouvera t’il un investisseur avec cette rentabilité.
Simulation 2 : Investissement PINEL, hypothèse prudente : Les prix de l’immobilier et les loyers baissent sur 20 ans de 1% par an.
Hypothèse de la simulation Loi PINEL.
Dans cette seconde hypothèse, nous considérons une baisse des prix de l’immobilier d’environ 20% au terme des 20 ans et une baisse des loyers de 1% par an pendant 20 ans.
Synthèse de la rentabilité de l’investissement immobilier
Au terme de cette seconde hypothèse nettement plus prudente que la précédente : Baisse des prix de l’immobilier de 15% et baisse des loyers de 1% par an pendant 20 ans, on calcul un taux de rendement interne de 2.91%. Ce taux de rendement n’est vraiment pas bon, mais ce n’est pas catastrophique. Encore une fois, ce taux n’est pas satisfaisant au regard des contraintes liées à l’investissement immobilier. mais ce n’est pas une catastrophe.
Encore une fois, ce taux n’est pas satisfaisant au regard des contraintes liées à l’investissement immobilier.
Le différentiel de rendement entre l’investissement PINEL et le placement d’une trésorerie équivalente dans un placement type fonds euros au rendement de 3% net d’impôt est nul.
Notre indicateur « Rendement locatif du bien au terme de 20 ans » ne semble pas en phase avec la réalité économique. Le Rendement locatif du bien au terme de 20 ans est de 4% seulement. Deux options : soient l’hypothèse prévoit une trop forte baisse des loyers, soit les prix de l’immobilier sont encore trop élevés.
Simulation 3 : Investissement PINEL, hypothèse intermédiaire : Les prix de l’immobilier baissent de 1% par an pendant 20 ans et les loyers augmentent de 1% par an pendant 20 ans.
Enfin, dernière simulation intermédiaire. Nous maintenons l’hypothèse d’une baisse des prix de l’immobilier, mais incluons une revalorisation des loyers de 1% par an.
Synthèse de la rentabilité de l’investissement immobilier
Au terme de cette dernière simulation, on calcul un Taux de Rendement Interne proche à 3.75%. Encore une fois, ce taux n’est pas satisfaisant au regard des contraintes liées à l’investissement immobilier.
L’indicateur « Rendement locatif du bien au terme des 20 ans » est lui davantage en accord avec les conditions du marché, ce qui tend à justifier la qualité et la pertinence des hypothèses retenues.
Conclusion : Est ce le moment d’investir en loi PINEL pour profiter des taux bas et maximiser l’effet de levier ?
La baisse générale des taux des crédits immobiliers améliore sensiblement la rentabilité de l’investissement immobilier en loi PINEL, mais ne change pas fondamentalement la donne. Les prix de l’immobilier sont trop élevés et la rentabilité d’un investissement en loi Pinel n’est pas au rendez vous.
La rentabilité finale de l’investissement dépend trop de l’espérance d’une plus-value immobilière :
- Si les prix de l’immobilier baissent, l’investissement PINEL ne sera pas l’investissement du siècle, mais ne sera pas une catastrophe au regard des conditions actuelles de rendement de l’épargne.
- Si les prix de l’immobilier restent stable sur 20 ans ou augmentent, l’investissement devient attrayant.
Il me semble encore trop tôt pour s’intéresser à cet investissement. J’ai tendance à toujours préférer l’investissement dans l’ancien avec travaux. Contrairement aux prix du neuf, les prix dans l’ancien se sont ajustés et les opportunités pour réaliser un bon investissement semblent plus fréquentes.
