La loi PINEL est la nouvelle loi de défiscalisation permettant aux investisseurs immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt. La loi PINEL remplace la loi DUFLOT à partir du 01 Septembre 2014 et devrait s’appliquer pour l’année 2014, 2015 et suivantes.

 

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Caractéristiques principales de la Loi PINEL.

 La réduction d’impôt « PINEL» s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés à partir  du 01 septembre 2014  et qui s’engagent à les donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire, pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans (selon l’option prise par le contribuable), à une personne qui peut être un membre de leur foyer fiscal ou qu’un de leurs ascendants ou descendants.

 

Une réduction d’impôt fonction de la durée de l’engagement de location

L’investisseur dispose de la possibilité de choisir la durée de l’application de la loi PINEL. L’investisseur pourra s’engager sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans à respecter les engagements de la loi PINEL notamment le plafonnement du loyer en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface, et les conditions de ressources maximum des locataires. 

En contre partie de son engagement, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt qui devrait être la suivante (confirmation lors du vote définitif de la loi de finance pour 2015) :

  • En cas d’engagement loi PINEL sur 6 ans, la réduction d’impôt devrait être de 12% ;
  • En cas d’engagement loi PINEL sur 9 ans, la réduction d’impôt devrait être de 18%;
  • En cas d’engagement loi PINEL sur 12 ans, la réduction d’impôt devrait être de 21%;

 

Le taux de la réduction d’impôt est de 2% par année pendant les 9 premières années, puis 1% entre les années 9 à 12. 

 

 

La loi PINEL applicable uniquement dans les villes touchées par la pénurie de logement.

La loi PINEL n’est pas applicable partout en France. Toutes les villes ne peuvent y prétendre. Pour connaître le zonage de la loi PINEL et la liste des villes éligibles, je vous encourage à lire cet article complet : Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable au 01 Octobre 2014.

Le zonage de la loi PINEL est source de protection pour l’investisseur qui aura la quasi certitude d’investir dans une zone géographique lui permettant de facilement trouver un locataire.

La France est coupées en 5 zones :

  • Zone A bis : comprend Paris et 29 communes de la petite couronne ; Éligible à la Loi PINEL
  • Zone A : comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise ; Éligible à la Loi PINEL
  • Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ; Elligible à la Loi PINEL
  • Zone B2 : comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 ; Non éligible à la loi PINEL sauf agrément du préfet de région
  • Zone C : reste du territoire ; Non éligible à la loi PINEL

 

 

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17 Comments

  1. Bonjour

    Nous avons exactement les mêmes ingrédients que le Duflot avec une variante sur la durée et le pourcentage de réduction d’impôt. La seule différence intéressante est la possibilité de louer à un membre de la famille :
    La grande peur du bailleur français actuellement, en plus des impôts, des normes des travaux, …, c’est le mauvais locataire qui ne paye plus son logement avec 3 ans de procédure et un logement détruit à la fin plus les fraix d’avocat et d’huissier.
    En louant à la famille, on élimine ce problème et peut-être que cela suffira pour relancer le système.
    Mais si cela fonctionne, cela prouvera que j’ai raison et que l’immobilier en France est bloqué par des droits du locataire largements supérieurs à ceux du proprio. Peut-être que l’état saura où agir la prochaine fois …
    Il est à noter que jamais ce type d’investissement n’a été permis avec un locataire dans la famille ( Ah ben non, c’est trop facile !) et cela montre que le gouvernement est vraiment aux abois.
    Mais cela ne permettra pas d’oublier les impôts et le reste, je ne pense pas que ce Pinel va fonctionner sur le long terme une fois l’effet d’opportunité passé.

  2. Bonjour,

    Je suis indépendant et je n’ai jamais voulu faire tomber mes clients dans le piège patrimonial du Duflot et ce ne sont pas les nouvelles mesures qui vont me faire changer d’avis.

    Cette loi est néfaste :

    En dehors du plafonnement de la base défiscalisable à 5 500 € le m² qui n’a aucun sens à Paris et dans d’autres ville chères, le neuf est vendu généralement 30 % à 40 % plus cher que l’ancien, dans des quartiers qui vont devenir des grandes zones de locatif social, avec des logements qui seront difficile à revendre. De plus, pour l’avoir fréquemment constaté, la qualité des matériaux utilisés est vraiment « light », voire bas de gamme. J’ai oublié de préciser que j’ai plus de 20 ans de recul sur mon métier, que je n’ai pas peur d’être à contre-courant car je vérifie tout, qu’un investissement ne se résume pas, pour moi, à un simulateur et qu’une étude en Duflot qui tient en une page avec un tableau qui s’arrête à la dixième année, car c’est se foutre du monde (ah, j’ai oublié de vous dire que parfois mon langage est au diapason de mes méthodes et convictions) … ma dernière étude est un comparatif qui tient en 13 pages, y compris analyse et commentaires .

    Le problème est le prix car, comme la réduction d’impôt ne dure qu’un temps, nombreux sont ceux qui vont être obligés de revendre quand elle aura disparu et ils vendront alors au prix de l’ancien puisque leur acheteur ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt et qu’il achètera un logement qui a déjà 6, 9 ou 12 ans.

    Prenons une hypothèse raisonnable d’un achat en neuf de seulement 30 % supérieur aux prix de l’ancien.
    Pour pouvoir revendre ne serait-ce qu’au prix d’achat, il faudrait que les prix dans l’ancien aient augmenté de :

    30 % en 6 ans, soit 4,47 % par an, ce qui est impossible.

    30 % en 9 ans, soit 2,96 % par an, ce qui est utopique (regardez le niveau de l’inflation et le dernier IRL sur un an qui doit tourner aux alentours de 0,6 %)

    30 % en 12 ans, soit 2,22 % par an, j’arrête de commenter tant c’est ridicule.

    Si vous y croyez, moi pas car se loger est devenu trop cher (prix et loyers par rapport aux revenus moyens des français), que les prix ont commencé à baisser dans l’ancien et que la France est d’ailleurs un des seuls pays où il n’y a pas eu de crise immobilière car les prix sont entretenus par les systèmes de défiscalisation et par les promoteurs qui font de la surenchère sur le foncier.

    Faire un pari sur la revente est un raisonnement spéculatif qui n’a pas sa place en immobilier, il vaut mieux acheter des actions dans ce cas, l’immobilier étant fait pour fournir un complément de revenu (le loyer), pour protéger le conjoint (ADI du crédit et usufruit représenté par le loyer) et pour transmettre un patrimoine aux héritiers. Et en la matière, il y a nettement plus efficace que le Duflot.

    Enfin, pour revenir sur le titre de l’article, l’immobilier n’est pas fait pour défiscaliser car c’est avec ce genre de terme qu’il se vend tout et surtout n’importe quoi.

    Si vous voulez défiscaliser, utilisez de vrais outils fait uniquement pour cela ou travaillez moins.

    Cordialement.
    Patrick

    • bonjour, je suis propriétaire et j’ai effectué deux maisons locative sur mon terrain dans ma commune a MARGAUX à 25 kms de BORDEAUX. je me suis aperçu que j’avais droit a rien,quand je dit rien c’est vraiment rien!!!…..pourtant il y a beaucoup de demande location, je n’ai vraiment pas eu de problème pour trouver un locataire…
      Ce que je trouve anormale,a apeine 10 kms de la location que j’ai faite construite ,les communes limitrophes de BORDEAUX, là,ils ont droit au loi duflot,pinel ….en effet voilà ce gouvernement ,ils pensent qu’aux grandes villes ,mais les petites communes …….cdt…..

    • Bonjour,

      Je suis d’accord avec toi sur le fait qu’il ne faut pas faire de l’immobilier locatif pour défiscaliser mais pour créer un patrimoine sur du long terme. Maintenant tu parles de produits financiers notamment en bourse, moi je veux bien mais pour la personne qui n’a pas d’épargne à placer qu’Est-ce que tu proposes ? En partant de 0, même avec des rendements à 8% sur des contrats soi-disant pilotés il va se passer quelques décennies avant d’en tirer un capital…et je ne parle pas de la protection du conjoint ou des enfants quasi nulle. L’immobilier pour celui qui a une capacité d’emprunt c’est surtout un moyen de faire travailler une somme importante prêtée par la banque à un taux ridiculement bas et de s’assurer qu’en cas de décès ta famille puisse récupérer un bien entièrement payé, alors après que ce soit du neuf ou de l’ancien on s’en fout….c’est l’emplacement qui compte. De plus tu parles de perspectives de hausse de l’immobilier, personnellement je n’en sais rien, mais pour moi la notion la plus importante est le coût de revient et que si sur 20 ans un appartement te reviens à 30% de moins que son prix d’achat d’il y a 20 ans ça laisse un marge de manœuvre assez grande pour te mettre à l’abris des turpitudes du marché…merci l’effet levier du crédit !
      A bon entendeur…

      • Bonjour, je vais vous répondre, point par point, en reprenant ce que vous écrivez :

         » Je suis d’accord avec toi sur le fait qu’il ne faut pas faire de l’immobilier locatif pour défiscaliser mais pour créer un patrimoine sur du long terme. Maintenant tu parles de produits financiers notamment en bourse, moi je veux bien mais pour la personne qui n’a pas d’épargne à placer qu’Est-ce que tu proposes ?  »

        Nous nous sommes mal compris : je ne valide plus l’investissement en bourse depuis 2008 car je considère le contexte économique et social mondial trop risqué et la spéculation boursière (ce terme résume tout) complètement décorrélée de cette réalité. Si mon client veut y aller, il y va seul, je ne le suis pas.
        La personne qui n’a pas de capacité d’épargne n’a pas non plus de capacité d’emprunt donc, pour elle, la question ne se pose pas. Par contre, certains clients peuvent buter sur un taux d’endettement trop élevé pour acheter de l’immobilier mais épargner sur un support financier. L’essentiel est de faire quelque chose car les retraites futures ne vont pas suffire pour vivre dignement (je ne développe pas car c’est ma spécialité depuis plus de 20 ans et je risque d’être trop long).

         » L’immobilier pour celui qui a une capacité d’emprunt c’est surtout un moyen de faire travailler une somme importante prêtée par la banque à un taux ridiculement bas et de s’assurer qu’en cas de décès ta famille puisse récupérer un bien entièrement payé,  »

        Parfaitement d’accord.

         » alors après que ce soit du neuf ou de l’ancien on s’en fout….c’est l’emplacement qui compte.  »

        Complètement faux, lisez ce que j’ai récemment écrit :
        http://defiscalisation.comprendrechoisir.com/communique/voir/282007/un-eclairage-sur-les-nouvelles-mesures-de-la-loi-duflot-loi-pinel

         » De plus tu parles de perspectives de hausse de l’immobilier, personnellement je n’en sais rien,  »

        Moi je sais, mais je parle de baisse, pas de hausse : il va bien falloir que les prix baissent (décorrélation par rapport aux revenus moyens des Français) alors que ces prix sont entretenus uniquement par les systèmes de défiscalisation et la spéculation des promoteurs sur le foncier : dans ma ville, soient ils rachètent des maisons pour les raser car il n’y a plus de foncier, soit ils construisent dans des ZAC en locatif social (parfois joliment appelées « éco quartiers ») qui vont mal vieillir, cela a d’ailleurs déjà commencé à peine un an après la livraison des logements (la « mixité » est une lubie politique et un piège pour l’investisseur).

         » mais pour moi la notion la plus importante est le coût de revient et que si sur 20 ans un appartement te reviens à 30% de moins que son prix d’achat d’il y a 20 ans ça laisse un marge de manœuvre assez grande pour te mettre à l’abris des turpitudes du marché…merci l’effet levier du crédit !  »

        Complètement d’accord avec le raisonnement sur le prix de revient, mais cela ne fonctionne pas en Duflot, à moins de le faire soi-même et pas en passant par un promoteur.
        Comme on le dirait dans une émission de télé, « vérifions » :

        J’ai récemment (et comme souvent) été sollicité pour analyser une proposition d’investissement en Duflot (donc je n’invente rien, j’ai repris scrupuleusement les données de l’étude de mon concurrent) qui, à priori paraissait intéressante (centre de Bordeaux, sur les quais) mais qui après mon analyse virait au cauchemar, jugez plutôt : 5 400 logements (on dit ZAC ou ZUP ?) dont 40 % en locatif social et accession sociale (dans le détail, il y aura 1 000 logements HLM, donc du très social). Pour ceux que cela intéresse, j’ai le document PDF du projet de quartier, avec mes commentaires.

        Puis j’ai réalisé une étude comparative entre ce Duflot, un achat en immobilier ancien géré par une agence, puis le même mais autogéré et enfin un investissement en EHPAD dans l’ancien mais avec un bail renouvelé pour une durée ferme de 12 ans et un minimum de revalorisation annuelle du loyer de 1,5 %. Voici les résultats sur 20 ans (ça tombe bien, vous raisonnez aussi sur 20 ans) :

        DUFLOT : coût moyen mensuel (sans problèmes locatifs) 601 €, avec un loyer net (donc déduits la taxe foncière, les honoraires de l’agence, les assurances, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire et la fiscalité) de 373 € (Tmi du client 30 %).
        ANCIEN GERE EN AGENCE : coût mensuel 508 €, loyer net 737 €
        ANCIEN AUTOGERE : coût mensuel 447 €, loyer net 860 €
        EHPAD : coût mensuel 381 €, loyer net 972 €

         » A bon entendeur…  »

        Salut !

    • Patricia Killeen says:

      Merci Patrick pour votre article.
      J’étais tenté par un loi Pinel appartement construit par Novaxia dans la rue de Landy @ Saint Ouen 93. Le prix est 5700 par m2
      Je pense que c’est trop risqué
      Merci encore pour votre opinion.
      Bien cordialement.
      Patricia Killeen

  3. Bonjour,

    Est-ce que l’on sait si cette loi permet aussi aux Préfets de modifier les plafonds des loyers, comme l’avait fait le préfet d’Ile de France en baissant le taux de 16,5€ / m2 à 14,2€ / m2 pour une vingtaine de communes d’Ile de France ?

    Merci !

  4. Bonjour. Pouvez vous clarifier le terme ¨foyer Fiscal enFrance¨ Je suis non resident et declare ma retraite et revenus locatifs en France… pus je beneficier de la loi Pinel?

  5. Bonjour

    Si l’on a acheté un logement en VEFA en 2013, avec un livraison en 2015, est ce que l’on peut bénéficier de la loi Pinel ou bien le Duflot s’applique-t-il automatiquement ?

  6. Bonjour, êtes vous sur qu’ on peut louer à un descendant membre du foyer fical?

    • Bonjour, comme pour l’ancienne De Robien, en Pinel tu peux louer à un ascendant/descendant à condition qu’il ne soit pas dans ton foyer fiscal.

  7. Bonjour,

    J’ai vu qu’en investissement locatif, on avait un abattement fiscal de 30% en location vide et 50% en location meublée (sous condition d’un revenu annuel plafonné).

    Avec la loi Pinel, as-ton toujours cet abattement fiscal sur les loyers perçus ?

    Merci !

    • Non malheureusement, les 30% d’abattement sur les loyers s’appliquent sur de la location nue classique. Dès lors que tu bénéficies d’une réduction d’impôt il n’y a plus cet abattement. Ce que tu as vu date de la scellier intermédiaire qui n’est plus d’actualité (sauf souscription avant 12/2012). Entre temps la mère Duflot est passée par là !!! Dommage….

  8. Michel says:

    En fait pour réduire ses impôts, pour investir et être gagnant sur le long terme et obtenir des revenus locatifs, il faut louer en meublé avec le statut de loueur professionnel.

    • C’est vrai et c’est généralement ce que je propose à mes clients quand ils en ont les moyens (le statut LMP est moins facile à atteindre que par le passé).

      Pour les autres, il reste le LMNP qui est loin d’être ridicule et surtout nettement plus efficace que le Pinel.

  9. daveaupat says:

    Je viens d’aprendre que les bailleurs se sont invités pour parler à Mme PINEL lors d’un tour de France qu’elle est en train de faire pour rencontrer tous les acteurs de l’immobilier et de la construction. Les propriétaires bailleurs représentant toutes les locations du secteur privé ne sont même pas invités !
    Nous avons posé des questions à la ministre pour nous en étonner : elle ne sait même pas que nous existons !
    Comment voulez-vous que la France s’en sorte avec des incapables pareils ?

    Les propriétaires bailleurs ne sont JAMAIS pris en compte. Les gouvernements successifs passent leur temps à agiter une carotte fiscale en se disant que les gogos seront au rendez-vous. Le problème c’est qu’il y en a de moins en moins à tomber dans le panneau.

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