Après la théorie de la loi PINEL décrite dans cet article « Investir en loi PINEL 2019 : Un bon investissement immobilier pour défiscaliser à condition d’éviter les pièges« , passons à la pratique avec une simulation précise qui nous permettra de calculer le taux de rendement espéré d’un tel investissement immobilier.
Investir dans l’immobilier avec la loi PINEL, c’est investir dans un bien immobilier destiné à être loué en location nue. Ainsi, les principaux facteurs qui vont avoir un impact sur le taux de rendement de l’opération sont :

 

  • La tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur. En effet, la loi PINEL permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient, mais les loyers perçus pendant toute la durée de la location seront imposables après déduction des intérêts d’emprunt et des charges de propriété. Ces loyers seront à l’origine d’une imposition supplémentaire ; Plus la tranche marginale d’imposition est élevée moins l’avantage fiscal de l’investissement PINEL sera attrayant. Pour réaliser une simulation complète, nous allons prendre 3 hypothèses différentes de tranche marginale d’imposition (14% ; 30% et 41%).

 

  • Le rendement d’un investissement immobilier dépend du montant des loyers (c’est à dire du rendement locatif) et de l’espoir de revalorisation du bien immobilier sur la durée de l’investissement. Il serait trop simple et réducteur de considérer que les prix de l’immobilier ne peuvent que monter sur 20 ans. Par soucis d’objectivité, nous allons prendre plusieurs hypothèses :

1-Stabilité des loyers pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans ;

2-Hausse des loyers de 1% / an pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans ;

3-Baisse des loyers de 1% par an pendant 20 ans ; Baisse des prix de revente de 1% / an pendant 20 ans.

 
 

Quelles sont les hypothèses retenues pour réaliser la simulation et calculer le taux de rendement de l’investissement PINEL 2019 ?

Pour cette simulation, nous considérons :

  • L’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 250 000€ ;
  • Un loyer de 750€ / mois ;
  • 20% des loyers seront provisionnés pour payer les charges de propriétés ;
  • Un taux de crédit immobilier de 1.40% sur 20 ans (Il doit être possible de trouver mieux, mais pour ne pas « vendre du rêve », je préfère être prudent dans mes simulations  – Pour connaître votre taux de crédit immobilier personnalisé : Comparateur de meilleur taux de crédit immobilier.

 
Toutes les simulations sont réalisées à l’aide de notre simulateur d’investissement PINEL
 

Résultat : Quel taux de rendement minimum pour un investissement PINEL en 2019 ?

Voici le tableau de synthèse.
Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et l’hypothèse de revalorisation des loyers ou du prix de revente, le taux de rendement interne de l’investissement PINEL varie de 2.78% (TMI à 41% dans un contexte de baisse des loyers et du prix de l’immobilier de 1% / année pendant 20 ans) à 8.26% (TMI à 14% dans un contexte de hausse des loyers de 1% par année pendant 20 ans et stabilité des prix de l’immobilier pendant 20 ans).
Pour le contribuable dont la tranche marginale est de 30%, le taux de rendement interne de son investissement est compris entre 3.50% (dans un contexte de baisse des loyers et baisse des prix de 1% par année pendant 20 ans) à 6.78% dans un contexte de hausse des loyers de 1% par année pendant 20 ans et stabilité des prix).
Pour comprendre la notion de taux de rendement interne, je vous encourage à relire cet article « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ? ».
 

TMI (Tranche Marginale d’imposition) de l’investisseur. Hypothèses de revalorisation des loyers et du prix de revente
Stabilité des loyers pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans
TRI =
Hausse des loyers de 1% / an pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans
TRI =
Baisse des loyers de 1% par an pendant 20 ans ; Baisse des prix de revente de 1% / an pendant 20 ans.
TRI =
14%7,92%8,26%4,63%
30%6,25%6,78%3,50%
41%5,45%5,84%2,78%

 
Je considère ces taux de rendement interne comme particulièrement attrayants.
En effet, même en intégrant une baisse du prix de revente de 1% par année pendant 20 ans, le taux de rendement espéré apparaît comme positif.
Dans un contexte de stabilité des prix et des loyers, le rendement espéré est même tout à fait satisfaisant. Il convient d’être particulièrement attentif sur le prix payé lors de l’acquisition comme nous vous le conseillons dans cet article « Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher ! » et surtout dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
 

Et vous, comment considérez vous ces espoirs de rendement ?

Pour aller plus loin :
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