Après la théorie de la loi PINEL décrite dans cet article « Investir en loi PINEL 2019 : Un bon investissement immobilier pour défiscaliser à condition d’éviter les pièges« , passons à la pratique avec une simulation précise qui nous permettra de calculer le taux de rendement espéré d’un tel investissement immobilier.

Investir dans l’immobilier avec la loi PINEL, c’est investir dans un bien immobilier destiné à être loué en location nue. Ainsi, les principaux facteurs qui vont avoir un impact sur le taux de rendement de l’opération sont :

 

  • La tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur. En effet, la loi PINEL permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient, mais les loyers perçus pendant toute la durée de la location seront imposables après déduction des intérêts d’emprunt et des charges de propriété. Ces loyers seront à l’origine d’une imposition supplémentaire ; Plus la tranche marginale d’imposition est élevée moins l’avantage fiscal de l’investissement PINEL sera attrayant. Pour réaliser une simulation complète, nous allons prendre 3 hypothèses différentes de tranche marginale d’imposition (14% ; 30% et 41%).

 

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  • Le rendement d’un investissement immobilier dépend du montant des loyers (c’est à dire du rendement locatif) et de l’espoir de revalorisation du bien immobilier sur la durée de l’investissement. Il serait trop simple et réducteur de considérer que les prix de l’immobilier ne peuvent que monter sur 20 ans. Par soucis d’objectivité, nous allons prendre plusieurs hypothèses :

1-Stabilité des loyers pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans ;

2-Hausse des loyers de 1% / an pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans ;

3-Baisse des loyers de 1% par an pendant 20 ans ; Baisse des prix de revente de 1% / an pendant 20 ans.

 

 

Quelles sont les hypothèses retenues pour réaliser la simulation et calculer le taux de rendement de l’investissement PINEL 2019 ?

Pour cette simulation, nous considérons :

  • L’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 250 000€ ;
  • Un loyer de 750€ / mois ;
  • 20% des loyers seront provisionnés pour payer les charges de propriétés ;
  • Un taux de crédit immobilier de 1.40% sur 20 ans (Il doit être possible de trouver mieux, mais pour ne pas « vendre du rêve », je préfère être prudent dans mes simulations  – Pour connaître votre taux de crédit immobilier personnalisé : Comparateur de meilleur taux de crédit immobilier.

 

Toutes les simulations sont réalisées à l’aide de notre simulateur d’investissement PINEL

 

Résultat : Quel taux de rendement minimum pour un investissement PINEL en 2019 ?

Voici le tableau de synthèse.

Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et l’hypothèse de revalorisation des loyers ou du prix de revente, le taux de rendement interne de l’investissement PINEL varie de 2.78% (TMI à 41% dans un contexte de baisse des loyers et du prix de l’immobilier de 1% / année pendant 20 ans) à 8.26% (TMI à 14% dans un contexte de hausse des loyers de 1% par année pendant 20 ans et stabilité des prix de l’immobilier pendant 20 ans).

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Pour le contribuable dont la tranche marginale est de 30%, le taux de rendement interne de son investissement est compris entre 3.50% (dans un contexte de baisse des loyers et baisse des prix de 1% par année pendant 20 ans) à 6.78% dans un contexte de hausse des loyers de 1% par année pendant 20 ans et stabilité des prix).

Pour comprendre la notion de taux de rendement interne, je vous encourage à relire cet article « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ? ».

 

TMI (Tranche Marginale d’imposition) de l’investisseur.  Hypothèses de revalorisation des loyers et du prix de revente
Stabilité des loyers pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans

TRI =

Hausse des loyers de 1% / an pendant 20 ans ; Stabilité des prix de revente pendant 20 ans

TRI =

Baisse des loyers de 1% par an pendant 20 ans ; Baisse des prix de revente de 1% / an pendant 20 ans.

TRI =

14% 7,92% 8,26% 4,63%
30% 6,25% 6,78% 3,50%
41% 5,45% 5,84% 2,78%

 

Je considère ces taux de rendement interne comme particulièrement attrayants.

En effet, même en intégrant une baisse du prix de revente de 1% par année pendant 20 ans, le taux de rendement espéré apparaît comme positif.

Dans un contexte de stabilité des prix et des loyers, le rendement espéré est même tout à fait satisfaisant. Il convient d’être particulièrement attentif sur le prix payé lors de l’acquisition comme nous vous le conseillons dans cet article « Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher ! » et surtout dans notre livre « Investir dans l’immobilier »

 

Et vous, comment considérez vous ces espoirs de rendement ?

Qui sommes nous ?

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14 Comments

  1. Mauvaise analyse car elle ne tient pas compte des taxes foncières qui risquent de beaucoup augmenter lorsque la taxe d’ha aura été supprimée.

    • Justement, L’investisseur en PINEL est exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années. Cette période peut ensuite être prolongée de 5 années supplémentaires selon délibération des communes.

  2. Il ne faut pas rêver, quand on fait un tableau sur 20 ans, on peut faire une hypothèse sur les taxes foncières, mais on ne peut pas omettre de les mentionner. Il ne faut pas non plus oublier les frais de commercialisation et les frais de notaire payés à l’ach et la tva. Le Pinel nourrit beaucoup de monde, mais pour l’investisseur c’est d’abord une arnaque.

    • MAUMONT Pierre says:

      Gerard, à force de lire des inepties telles que les commissions de 8 à 10% pour les intermédiaires on finit par les croire. Le taux de commission ordinaire pour les CGP, ou agents immo, dans le neuf, est de 5% à 6% donc plutôt moins que les honoraires dans l’ancien. De temps à autre tel ou tel promoteur augmente ce taux d’un ou deux points sur une durée courte, mais cela reste trop limité pour modifier substantiellement son taux moyen de commission.
      C’est du moins ainsi avec les grands promoteurs nationaux et régionaux avec lesquels travaillent la plupart des CGP. Ce sont eux qui présentent le plus de sécurité pour les clients, et donc de tranquillité d’esprit pour les CGP.

      Quand un promoteur vient solliciter un CGP avec un programme à 8% de com c’est suspect, et il faut chercher « où est le loup », à 10% de com on jette sans même regarder.

      N’oubliez pas que « faire le buzz » est nécessaire pour animer un blog, et la dénonciation de scandales, fussent ils marginaux est un moyen ordinaire de faire le buzz.

      • Je vous laisse alors lire le communiqué de l’ANACOFI (syndicat de CGP) à propos du prochain plafonnement des commissions à 10% !

        Pour mémoire, voici l’extrait du propos de ce syndicat majoritaire de la profession de CGP : « « Le modèle économique à 5% n’est pas tenable. En dessous de 9-10%,la plupart des acteurs de la vente ne tiendront pas, la spécialisation et l’indépendance du conseil en matière immobilière sont menacées par ce texte de loi. » source : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/loi-pinel/immobilier-pinel-la-remuneration-des-vendeurs-de-pinel-limitee-a-5-du-prix-de-revient.html

        Voici la derniere réaction de l’anacofi sur le sujet :

        Les professionnels ayant jusqu’au 9 septembre pour faire connaître leur position sur le projet de décret plafonnant les commissions perçues par les intermédiaires commercialisant des biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel, l’Anacofi et l’Anacofi-Immo ont bien l’intention de voir ce projet modifié. Pour cela, ils s’appuient sur les conclusions de l’étude d’impact confiée à la société indépendante PrimeView de Pierre Sabatier accompagnée de l’IEIF avec Gilbert Emont et de Robin Rivaton.

        « L’Anacofi Immo va répondre à la consultation publique lancée par le gouvernement sur l’article 68 de la loi de finances 2018 en se basant sur l’étude réalisée par le cabinet indépendant Primeview.

        Le gouvernement a mis en consultation publique du 20 août au 9 septembre le décret venant plafonner la rémunération des commercialisateurs dans le cadre des ventes immobilières Pinel.

        En raison de l’absence de données détaillées sur l’écosystème de l’immobilier locatif neuf en général et sur les promoteurs en particulier l’Anacofi immo et l’ensemble des organisations syndicales (Fnaim, Unis, Cncif, Compagnie des Cgpi, Aspim, Apeci) ont souhaité la réalisation d’une étude complète sur cet écosystème. Cette étude a été confiée à la société indépendante PrimeView de Pierre Sabatier accompagnée de l’IEIF avec Gilbert Emont et de Robin Rivaton. Celle-ci a permis à la fois de décrire cet écosystème et d’estimer l’impact potentiel du décret sur le nombre de logements construits et sur l’emploi.

        Il ressort de cette étude la mise en place de risques majeurs portant sur :

        – la déstabilisation de l’écosystème ;

        – une accélération des baisses des ventes alors que les experts s’accordent à dire que nous démarrons un retournement de cycle ;

        – des pertes d’emplois importantes ;

        – une inflation sur les prix de ventes et des fonciers ;

        – des inégalités profondes sur l’aménagement des territoires.

        Malgré cela nous constatons à regret que le Gouvernement a choisi la mise en application de ce décret conformément à l’article 68 du PLF 2018. Nous nous interrogeons d’ailleurs sur sa légalité et son fondement juridique notamment sur des questions d’inintelligibilité de la loi, de mise en application du texte qui porte atteinte à des principes d’égalité et à la liberté contractuelle d’entreprendre.

        Concernant le décret, si certains professionnels considèrent qu’un taux à 10% est un moindre mal c’est oublié que ce taux plafonne les frais directs et indirects. Des promoteurs qui ont déjà chiffrés ces frais indirects comprenant la bulle de vente, le marketing, les plaquettes de ventes, l’appartement témoins… indiquent que le coût serait de 3%. La commercialisation quelques soient le nombre d’intermédiaires sera donc plafonnée à 7% dont on s’interroge de savoir s’il est HT ou TTC. S’il en est ainsi nous allons assister à un effondrement rapide et brutal du marché. Il serait une profonde erreur d’assimiler l’écosystème du neuf à celui de l’ancien en rapprochant les taux qui comme nous l’avons régulièrement démontré ne correspondent absolument pas au même service rendu à l’investisseur et au même mode de fonctionnement. Egalement le principe d’un taux unique ne nous parait pas adapté à la particularité d’un cycle de promotion immobilière comme le démontre l’Etude de Primeview.

        L’Anacofi Immo va donc répondre à cette consultation publique. Elle continuera à faire preuve de pédagogie. Si le gouvernement veut maintenir un taux à 10% il lui faut absolument réviser l’assiette des frais en supprimant ou définissant les indirects en les ramenant par exemple à ceux liés aux distributeurs. Elle sera vigilante notamment sur la transparence demandée à l’acte authentique. Cette transparence ne sera équitable que si elle porte sur le réel coût que supporte l’investisseur, soit la moyenne des frais de commercialisation directs et indirects ramenée à chaque logement d’une même résidence. Il faudra également porter une attention particulière à la mise en place d’une phase transitoire pour ne pas déstabiliser les réservations en cours.

        L’Anacofi Immo reste donc très mobilisé sur le sujet et fera un ensemble de proposition afin d’atténuer l’impact négatif de ce décret. »

        • MAUMONT Pierre says:

          Je laisse aux rédacteurs de ce rapport la responsabilité de leurs écrits. Vous remarquerez quand même que les 10% de plafond correspondent à un ensemble de frais dans lesquels les commissions « ne sont que » de 7% . Ce taux existe mais il est rare.
          Pour s’en convaincre, au risque de me répéter, il suffit de prendre le top 10 des promoteurs nationaux, et idem avec les régionaux et de leur demander leurs conditions pour vous mandater en tant que CGP.

  3. OlivierSPb says:

    Dans votre exemple quelle est la rentabilité sans avantage fiscal d’un appartement ancien loué nu?

  4. Sébastien says:

    Belle étude . Surpris de voir que le Pinel pourrait être intéressant!!

    L’impact fiscal futur des loyers perçus à été pris en compte dans les calculs ?
    20 % DE CHARGES Cela me semble loin de la réalité. … Perso je compte quatre mois de loyers en intégrant les TF et les autres charges.

    • 4 mois de loyer ! Vous y allez un peu fort pour un bien neuf sans travaux, ni entretien 😉

      • Sébastien says:

        Principe de précaution. …Mais aujourd’hui les TF représentent souvent 2.5 mois de L.
        Les frais de gestion et d assurance loyers impayés sont de 10% des loyers environ
        Ajouté à cela les charges annuelles ascenseur et ménage et poubelle….

        Ajouté à cela les Dias obligatoires à refaire régulièrement.
        Ajouté à cela le risque de vacances

        Je n’ai pas le sentiment d’y aller fort Guillaume et je dors bien comme ça !

  5. Guillaume, vos calculs le semblent reposer sur des hypothèses plutôt (très) optimistes:
    – il ne semble pas que vous teniez compte de la TF, qui est à l’évidence et sans le moindre doute amenée à augmenter fortement dans un futur proche (suppression de la TA… qui va compenser ?) ; comme l’ont indiqué plusieurs intervenants plus compétents que moi dans le locatif, cette TF est déjà là plupart du temps de l’ordre de 1.5 à 2 mois de loyers. Prévoir une augmentation linéaire à 2.5 mois de loyer me paraît une mesure prudentielle basique. Un mal pour un bien, la TF est déductible des revenus fonciers…
    – mais ma principale interrogation concerne votre hypothèse de valorisation stable (valorisation au terme du crédit = prix d’achat), présentée comme raisonnable: pour moi, telle que vous l’interpretez, elle ne l’est clairement pas, elle est résolument optimiste ! En effet, vous posez comme acquis que le bien se sera revalorisé du montant des frais d’achat… qui sont énormes ! Posons comme base des frais (droits +honoraires de commercialisation) de 15%, ce qui paraît cohérent avec vos postes précédents (en tenant compte des droits réduits dans le neuf). L’appartement que vous achetez 115k€ vaut en réalité… 100k€ ! L’hypothèse d’une valorisation nulle – qui n’est pas irréaliste par ailleurs, nonobstant le fait que dans 20 ans un bien ne sera plus neuf et plus au niveau réglementaire d’alors, sauf à prendre en compte sur la période considérée de lourds et coûteux travaux d’amélioration dont il me semble que votre calcul ne tient pas compte – revient donc en réalité à une ‘moins value’ (bien que cela n’en soit pas une) de 13% ! Et cela pour le scénario ‘neutre’, la baisse de prix de 20% étant à ajouter dans le cas du scénario defavorable… Vous allez voir très vite qu’avec un TMI de 30÷, votre TRI dans le cas neutre n’est guère plus élevé que celui d’une AV gérée TRÈS prudemment (risques et tracas locatifs en supplément gratuit)… En fait, avec cette hypothèse de ‘valeur de revente = prix d’achat’, vous faites le même tour de passe-passe que certains ‘vendeurs’ de SCPI (bon, là je vous présente mes excuses car je sais que vous ne les portez pas dans votre coeur 😉 ) qui supposent dans leur simulation que au terme de la période valeur d’exécution = valeur de souscription… et améliorent ainsi de 10 à 11 points l’enrichissement global de l’opération !

    Personnellement, dans mes calculs de rentabilité d’investissement en SCPI en NP, j’utilise comme vous l’hypothèse d’une valorisation nulle (et c’est peut-etre encore optimiste !), c’est à dire valorisation au terme = valeur d’exécution à la date d’achat… donc pas de récupération des 9 a11% de frais.

    • Oui, je vous rejoins dans cette analyse sur le prix de vente car mon propos liminaire est d’expliquer comment acheter en évitant ces frais monstrueux ! Celui qui achète mal, c’est à dire trop chère … ne fera jamais une bonne affaire

      Ma simulation concerne bien évidemment la situation d’un investisseur qui aura suivi mes conseils 😉

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