Depuis Mars 2015 et un petit article de la loi Macron, il est possible de créer des FILM (Fonds d’Investissement en Location Meublée). Dans les faits, il s’agit de créer des OPCI de location meublée en autorisant l’acquisition d’une part de meubles affectés à l’exploitation des immeubles.

Le Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM) est donc une nouvelle catégorie d’OPCI qui permet aux particuliers de devenir propriétaire de parts d’OPCI spécialisées dans la location meublée tout en bénéficiant de la fiscalité attrayante de la location meublée (LMNP). Le tout à partir de 5000€. 

 

 

L’OPCI de la pierre papier disponible à tout moment (après 5 ans pour l’OPCI FILM )

L’OPCI, c’est l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Pour simplifier, l’OPCI pourrait être présenté comme une sorte OPCVM dédié à l’investissement immobilier.

L’OPCI doit être composé :

  • Au minimum de 60% d’actifs immobilier physique ;
  • Au minimum de 10% de liquidités afin de faire face aux demandes de retraits des porteurs de parts ;
  • La différence étant librement investie par la société de gestion, entre liquidité, marché financier, immobilier côté, immobilier physique ou autre.

 

Contrairement à la SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier), L’OPCI n’est pas 100% investi en immobilier physique et sa valeur sera fonction de l’évolution des actifs sous-jacent. Un OPCI dont la part libre est investie sur les marchés financiers ou en immobilier côté sera par nature plus volatile qu’un OPCI dont la part libre est investie en SICAV Monétaire par exemple.

 

Le grand avantage de l’OPCI par rapport à la SCPI est la liquidité. Les épargnants détenteurs de parts d’OPCI peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l’obligation de les acheter (grâce notamment à la poche de liquidité obligatoire de 10%).

Notons tout de même que les OPCI Fonds d’Investissement en Location Meublée (OPCI FILM) ne pourront être racheter pendant les 5 premières années. 

Attention, loin de moi l’idée de vous faire croire que l’investissement en OPCI est un investissement de court terme. Le sous-jacent principalement immobilier et les frais de souscription font de ce produit un produit de long terme, mais cette liquidité permanente est une sécurité intéressante pour ceux qui se souviennent de la crise des SCPI au début des années 1990.

Cette sécurité aura un coût. En effet, pour assurer la liquidité, l’OPCI devra être investi en liquidité pour un montant minimum de 10% et surtout le gestionnaires pourra investir dans des actifs financiers autres que l’immobilier physique (tel que l’immobilier coté ou la bourse). Cette diversification financière pourra être source d’une plus grande volatilité.

Le capital est disponible, mais la valeur de ce dernier ne sera pas uniquement fonction de la valeur de l’immobilier et pourra être fortement dépendante de l’évolution des marchés financiers. L’épargnant devra donc être particulièrement vigilent sur la composition de l’OPCI et pourra peut être abandonner un peu la sécurité de la liquidité en préférant des OPCI dont la part d’immobilier physique est élevée.

C’est notamment le cas de l’OPCI FILM LF Cerenicimo + dont les investissements en immobilier physique (résidence en location meublée tous secteurs – étudiants, tourisme, EHPAD, senior selon opportunité) atteint 85% des encours. Quant à l’OPCI Silver génération d’A plus Finance, l’investissement immobilier en résidences seniors non médicalisées représentera entre 60% à 70% des encours.

 

On parle de liquidité intrinsèque de l’OPCI Vs liquidité extrinsèque de la SCPI.

La liquidité extrinsèque des SCPI signifie que la vente des parts par un associé ne peut se faire que si un autre associé les rachète (cas du marché secondaire des SCPI à capital fixe) ou si un autre associé souscrit de nouvelles parts permettant le retrait des parts initiales (cas des SCPI à capital variable).

En l’absence d’investisseurs nouveaux, la liquidité n’existe pas dans les SCPI, sauf hypothèse rare de la mise en place d’un fonds de remboursement par certains gestionnaires de SCPI pour assurer un minimum de liquidité en cas de marché ou la demande serait fortement inférieure à l’offre.

Le fonds de remboursement est en quelque sorte une réserve qui permettra à la société de gestion de racheter les parts de SCPI des épargnants investisseurs qui ne trouveraient pas de contrepartie. Ce fonds de remboursement est alimenté par les ventes immobilières. Notons que le fonds de remboursement est très rarement mis en place et de toute manière ne pourrait avoir qu’un effet très limité et temporaire. 

La liquidité intrinsèque des OPCI signifie que c’est l’OPCI qui va racheter les parts ou les actions dont le rachat est demandé par l’épargnant investisseur en OPCI. Il s’agit là, non pas d’une option tel que le fonds de remboursement des SCPI, mais de la définition intrinsèque de l’OPCI. L’OPCI est par nature un placement de long terme liquide. 

 

 

L’OPCI Fonds d’Investissement en Location Meublée (OPCI FILM) permet aux épargnants de bénéficier de la fiscalité LMNP sur les revenus distribués.

Le point fort de ces nouveaux OPCI Fonds d’investissement en location meublée (FILM) est la fiscalité appliquée aux revenus distribués. En effet, contrairement aux SCPI dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus distribués par l’OPCI FILM suivent la nature du sous-jacent location meublée et bénéficieront donc intégralement de la fiscalité LMNP :

La fiscalité LMNP sur les OPCI FILM induit :

  • Possibilité de constater un amortissement annuel déductible du revenu distribué (c’est la société de gestion qui donnera annuellement le montant de l’amortissement auquel l’investisseur peut prétendre) ;
  • Déductibilité des intérêts d’emprunt ;
  • Déductibilité des frais de notaire et autres frais d’acquisition des immeubles ;
  • Déductibilité des frais de souscription de l’OPCI (les frais de souscription qui rémunèrent la distribution et autres commerciaux sont déductibles des revenus distribués);

Au final, l’impôt sur le revenu sur les revenus distribués par l’OPCI FILM subissent une moindre imposition par rapport à ces mêmes revenus distribués dans le cadre d’une SCPI.

Selon les indications de la société de gestion, le rendement net de frais devrait être proche de 3% / 3.50%. La fiscalité étant très faible, le rendement net de fiscalité devrait être proche du rendement brut.

 

L’OPCI FILM, un excellent produit qui pourrait avantageusement concurrencer la détention en directe de LMNP en résidences gérées.

A mon humble avis, l’OPCI FILM est un excellent support juridique pour réaliser vos investissements immobiliers en résidence gérées (étudiantes, seniors, tourisme, affaires, EHPAD). Nous y trouvons la réponse à tous les inconvénients d’une gestion en direct :

 

  • Meilleur rapport de force entre l’épargnant investisseur et l’exploitant de la résidence : Nous pointons régulièrement le piège de l’investissement LMNP en direct à cause du bail commercial et du rapport de force en défaveur de l’épargnant investisseur. L’exploitant de la résidence gérée peut avoir tendance à imposer sa loi lorsque ses propriétaires sont une multitude de petit investisseur incapable de s’organiser pour faire contre poids. Le poids du gestionnaire de l’OPCI est tout autre puisqu’il pourra détenir une part importante de la résidence. L’OPCI FILM permettra probablement de professionnaliser les relations entre propriétaires et exploitants de résidences gérées.

 

Bref, une grande partie des inconvénients de la location meublée résidence gérée ne se retrouve plus dans l’OPCI FILM. L’OPCI FILM est une excellente solution pour réaliser un investissement en location meublée. Les frais y sont certes plus élevés qu’une gestion en direct, mais n’est ce pas là la contrepartie d’une meilleure gestion ?

Notons tout de même l’importance des frais de souscription -+10% TTC qui rémunèrent principalement le CGPI ou le commercial qui vend le produit. Nous imaginons que ces frais seront négociables afin de mettre en rapport la rémunération de l’intermédiaire et le niveau du conseil prodigué par ce dernier.  

 

 

Mais est vraiment le bon moment pour investir en  LMNP résidences gérées ?

En effet, au delà du support juridique qui nous apparaît très bon et probablement préférable à une détention en directe, qu’en est il de l’intérêt économique et financier. Car l’OPCI FILM, c’est avant l’investissement immobilier LMNP en résidence gérée.

Constant sur le sujet, notre analyse concernant l’OPCI FILM n’est pas différente de notre analyse concernant le LMNP résidence gérée :

La sensibilité au taux d’intérêt est très forte et il ne faut pas investir en OPCI FILM ou LMNP résidence gérée pour celui qui est convaincu d’une forte hausse des taux d’intérêt pendant la durée de détention conseillée du produit (cf »LMNP : Quelle valeur de revente ? ou encore « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?« ).

 

Néanmoins, l’OPCI FILM présente l’immense avantage de renforcer la qualité d’exécution du bail commercial donnée fondamentale pour estimer la valeur de long terme d’un investissement en LMNP résidence gérée. On peut en effet considérer que la force d’un propriétaire important qui détient une part importante de la résidence sur laquelle il est question de renégocier un nouveau bail permettra d’améliorer la situation des propriétaires bailleurs. (cf »Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ? » – L’OPCI FILM pourrait permettre d’éviter ce genre de situation ou l’exploitation profite de son rapport de force favorable pour imposer ses règles).

 

L’expertise et la capacité de la société de gestion à connaître son marché permettra probablement d’investir dans le bon actif au bon moment, évitant ainsi quelques catastrophes industrielles telles que les résidences de tourisme au début des années 2000. 

 

On imagine également, un prix de revient plus faible et une meilleure négociation du prix d’acquisition des immeubles grâce à cette force de négociation que représente l’investissement institutionnel. 

 

 

Et vous, que pensez vous de ce nouveau produit ?




41 Comments

  1. LAMBERT says:

    Bonjour Monsieur,

    Je souhaiterais souscrire à ce produit.
    Conseillez-vous d’emprunter ?
    Comment souscrire à ce produit ? A qui s’adresser ?
    Cordialement
    Thierry

  2. Merci Guillaume pour cet article.

    Ce produit complexe ne peut être distribué que par un professionnel possédant un agrément CIF (conseiller en investissement financier). Il faudra donc passer par un CGP.

    Après analyse, j’ai sélectionné et je distribue l’OPCI LF Cerenicimo. Cet article en explique très bien les avantages et les inconvénients. L’inconvénient majeur étant les frais d’entrée.

    Petite précision : les frais d’entrée de 10,2% qui servent à rémunérer Cérenicimo, LF (La Française) et le conseil du CGP, ne comprennent pas les frais de notaire (jusqu’à 8,4% en sus des frais d’entrée).

  3. Savez-vous s’il est possible d’en détenir au sein d’une SARL de famille dont l’activité est la location meublée ?

  4. CHOPINAS says:

    Je ne comprends pas.
    Imaginons que le prix de la part soit 1000 euros.
    Si j’investis 10000 euros,
    quels sont les frais d’entrée ?
    quels sont les frais de sortie ? est-ce comme les SCPI? achat à 1000 et vente à 880 par exemple ?
    combien aurai_je de parts et combien me restera t il d’argent ?
    Cordialement

    • C’est comme pour les SCPI, vous investissez 100 et le rendement est sur la base de 100
      (avec un rendement de 3% vous gagnez 3)
      Mais si vous revendez, vous ne récupérez que 82
      C’est donc un investissement de très long terme.

  5. Je connaissais la maison de paille, et la maison de bois, mais la maison de papier …….. 🙂

    C’était ma blague du weekend, mais quand même aux futurs acquéreurs, souvenez-vous bien de cette fable, les loups sont aux aguets

    Mais Guillaume, vous avez bien vu l’OPCI est un organisme de placement et non d’investissement, il y en a de plus en plus qui font cette distinction, et j’en suis fort aise.

  6. Suis encore en phase d’observation pour ce type de véhicule. J’avoue que les OPCI/FIM qui sont actuellement proposés sur le marché sont très couteux avec un empilage de frais qui me laisse dubitatif. In fine la perf finale avoisine les 2% annuels sur 10 ans, ce qui n’est pas fantastique pour un risque plus fort qu’une SCPI classique. Ok, la fiscalité est avantageuse, mais je n’achète pas un actif seulement pour sa fiscalité. Donc j’attends de voir comme l’offre va se structurer.
    Par ailleurs, il n’est pas possible de financer un FILM en utilisant le crédit, ce qui est fort dommageable, et ce qui n’est pas le cas des SCPI. Or chacun sait que le gros avantage de l’immobilier réside dans la possibilité de l’acquérir à crédit et d’utiliser les écarts de taux entre le taux de rendement et le taux du crédit.
    A ce jour, dans l’état actuel des choses, je pense qu’il y a nettement mieux à faire.

    • L’objectif de performance est de 3% à 3.5% net de frais et avant fiscalité légère liée au bénéfice du régime fiscal de la location meublée.

      • En effet, tu as raison. Mais sur 10 ans, si on tient compte des 10% à l’entrée, cela revient à du 2%-2,5% par an. Pas terrible.

        • Il ne faut pas oublié la revalorisation des parts de l’OPCI grâce à :
          -La revalorisation des loyers indexés sur l’IRL de L’Insee qui joue sur la valeur patrimoniale du parc immobilier.
          -La gestion active du parc immobilier (sortie des biens amortis et entrée régulière de nouveaux biens)

          • – Pour l’instant l’IRL est sur une tendance baissière 🙁
            – la gestion active n’est pas synonyme de plus-value. On espère juste que la valeur des actifs ne baisse pas et que les exploitants des résidences fassent bien leur job (ce qui n’a pas toujours été le cas historiquement).

    • Un FILM est finançable à crédit cependant l’hypothèque sur les parts n’est pas possible donc les conditions du prêt sont souvent peu attrayantes. Le problème est plutôt que les banques n’aiment pas financer ce qu’elles ne vendent pas.

      • Pour l’instant je n’ai pas vu d’OPCI FILM finançable à crédit (crédit à objet immo pour pouvoir déduire les intérêts), ne serait ce par la fait que la partie immo ne représente que 70% du fond environ. Par ailleurs, les statuts des OPCI prévoit l’utilisation du levier par le crédit (jusqu’à un levier de 1,7 pour certains), et ça les banques n’aiment pas car elles se retrouveraient à financer de la dette. Il m’a également été dit que l’historique sur ces produits n’étaient pas suffisant pour établir une note de risque, ce que je peux entendre.
        Pour les SCPI, c’est différent. Ayant moi-même travaillé 10 ans dans une banque privée, j’ai pu financer à peu près toutes ls SCPI, même celles qui n’étaient pas de la maison. C’est à la tête du client en réalité et au bon vouloir du responsable commercial.

        • Credifinn (filiale de Cerenicimo) va financer d’ici peu.
          Ma banque me financerait à titre perso car je peux mettre autre chose en garantie.

          • Merci pour l’info. Intéressant à savoir. Chez A Plus Finance (OPCI Silver generation) c’est négatif pour l’instant. Pour votre banque, il faut bien vérifier que l’objet du prêt est immobilier, sinon pas de déductibilité possible des intérêts à priori.

  7. ROLAND GARNIER says:

    J’ai bien noté que les frais d’entrée divers et variés sont de 10,2% + les frais de notaire (jusqu’à 8,4% en sus des frais d’entrée s’il ne s’agit pas de neuf).
    Soit un total de près de 20 %
    Au delà en effet des avantages décrits dans cet article, ces frais amputent très largement la sortie

    • En effet, ça commence à faire. Il y a aussi le millefeuille des frais de gestion/commissions de superformance/commissions sur la vente d’un actif au sein du fond, etc, etc.
      Cette solution est surtout rentable pour la société de gestion.
      Mais je suis convaincu que d’autres AM vont challenger les gros acteurs du moment avec des offres plus décentes. Il faut laisser passer l’effet « nouveauté ». A suivre donc.

      • Non, il n’y a pas plus de frais que dans les SCPI… sauf que dans les OPCI, les frais sont transparents.

        Il faut distinguer, les frais non acquis à l’OPCI .. c’est à dire les frais qui rémunère la gestion ou la distribution et qui sont un manque à gagner pour l’épargnant investisseur.. et les frais acquis à l’OPCI, c’est à dire, le montant maximum des frais qui devront être engagés par l’OPCI pour devenir propriétaire des immeubles.
        Lorsque l’OPCI acquiert des immeubles neuf, elle n’aura pas ces frais de notaire à payer (ou du moins nettement moins qu’une acquisition dans l’ancien) et l’argent provisionnée restera dans l’OPCI au bénéfice des épargnants investisseurs.

        Dans le cadre d’une SCPI, les frais sont identiques et même supérieur si on considère que la SCPI achète des immeubles ancien …

        N’êtes vous pas d’accord ?

        • En effet, c’est guère plus cher, mais la perf visée nette de frais n’est tout de même pas révolutionnaire, et le couple rendement/risque pas très compétitif vous admettrez. Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie alors ça devient vraiment mauvais avec des frais de gestion du contrat de l’ordre de 1%.
          En plus, le fait de ne pas pouvoir souscrire à crédit enlève des possibilités au niveau patrimonial.
          A comparer avec des SCPI qui visent du 5% de rendement annuel + 5% de revalorisation annuelle, très diversifiée et comprenant des actifs hôteliers, des résidences services, des commerces, bureaux, entrepôts, etc.

          • « A comparer avec des SCPI qui visent du 5% de rendement annuel + 5% de revalorisation annuelle, » … euh… attention avant d’avancer de tels chiffres. Les SCPI, ce sont aussi principalement des bureaux (pour beaucoup) dont les valeur sont régulièrement affirmées comme excessive et en situation de bulle 😉

            • En effet, tu as raison, je dois préciser qu’il s’agit de la politique de certaines SCPI qui se lancent actuellement. Cela ne vaut pas pour toutes. Et je partage ton avis sur le risque de bulle sur le secteur. Ceci dit, il y a de nombreuses innovations en ce qui concerne les fonds reposant sur des actifs immo de près ou de loin avec des moteurs de perf très différents (SCPI de rendement et/ou de capitalisation, promotion immo, réhabilitation, crowdlending, etc) et des couples rendement/risque très disparates. Cela ferait l’objet d’un post à part entière tellement le sujet est vaste 😉

    • Oui, vous avez raison, les frais sont élevés… mais il faut distinguer les frais qui sont payés pour souscrire et donc rémunérer les réseaux de distribution (gestion + CGPI par exemple) et les frais payés par l’OPCI pour devenir propriétaire des immeubles…

  8. Marc Alamet says:

    J ai bien étudié le produit en question, et mes remarques sont les suivantes. Les frais ne sont pas plus élevés que dans une SCPI, la réglementation oblige juste les OPCI à être plus transparentes sur les frais.
    Ainsi les SCPI et les OPCI supportent et affichent toutes les 2 des frais non acquis au fond qui sont en vérité les frais de souscription permettant essentiellement de rémunérer les intermédiaires participant à la collecte, ces frais sont en général de 7 à 10 %.
    Par contre les OPCI font apparaitre des frais acquis au fond, alors que les SCPI ne les fond pas apparaitre. Ces frais représentent les frais de notaire et frais de recherche pour les investissements. Cela veut-il dire que les SCPI ne supportent pas ces frais? La simple lecture de leurs bilans démontre qu’elles les supportent également. La seule différence étant que les OPCI doivent les afficher …. Et il en sera de même pour les SCPI à partir de 2018.
    Cette différence a permis d’entretenir une légende qui veut que les frais non acquis au fond (frais de souscription) dans le cadre des SCPI soient les frais de notaire (ce qui est bien pratique sur le plan commercial…). Mais c’est totalement FAUX et la lecture des comptes des SCPI démontre qu’elles supportent aussi les frais de recherche et les frais de notaire mais sont noyés dans la masse.
    Donc sur ce plan pas de différence, juste une question de transparence différente mais qui sera alignée à compter de 2018.
    Au delà, je pense que ce produit a pas mal de sens dans le contexte actuel de l’immobilier collectif, il représente une véritable alternative aux SCPI de rendement en offrant un cadre juridique sécurisant (liquidité) et une thématique d’investissement permettant d’échapper à la surchauffe de l’immobilier de bureau.
    Après comme pour tout produit collectif, sa réussite reposera sur la capacité des assets à investir sur les bons actifs.

    • Merci pour ces remarques, très utiles. Néanmoins, je reste surpris des performances annoncées qui sont de l’ordre de 2,5-3,5%, à comparer avec les 4,63% en moyenne des SCPI en 2016 (certaines sont à plus de 6%). Par ailleurs certaines SCPI ont une gestion opportunistes de leurs actifs et sont investies tantôt sur des bureaux, mais aussi des résidences, des hôtels, des entrepôts, des commerces…le tout dans le même véhicule.
      Maintenant, si on compare ces OPCI FILM avec les OPCI « classiques », il convient de souligner qu’il existe des OPCI sans frais d’entrée (si, si ça arrive dans quelques mois) et d’autres véhicules avec des frais d’entrée de l’ordre de 2% et des perf de l’ordre de 4% en 2016 (ex. SCI Capimmo). Je pense que les sociétés de gestion se gavent beaucoup trop depuis plusieurs années et qu’il est temps d’ubériser tout ce petit monde bien établi pour redonner du gain à l’investisseur et payer le risque qu’il prend à sa juste valeur. Car il faut le dire, c’est l’investisseur qui prend le plus de risque in fine. Avec des frais de 7 à 10% à l’entrée il prend déjà du retard au départ, alors qu’il devrait en réalité percevoir une prime de risque en mobilisant son épargne pendant plusieurs années. Son conseiller lui rétorquera qu’il s’agit d’un placement long terme, qu’il faut savoir attendre, et blablabla. En réalité cette histoire de frais à l’entrée, c’est pour dissuader l’investisseur de sortir trop vite. Bof, pas convaincant pour ma part. Mais après, ça convient très bien à certains….

      • « Je pense que les sociétés de gestion se gavent beaucoup trop depuis plusieurs années et qu’il est temps d’ubériser tout ce petit monde bien établi pour redonner du gain à l’investisseur et payer le risque qu’il prend à sa juste valeur. »

        Euh… je crois qu’avant d’ubériser les sociétés de gestion … Il faut ubériser la distribution et les CGPI, banque ou autres CIF ne croyez vous pas ?

        Comment justifier 5% ou 6% de commissions perçues lors de la souscription ?

        • En réalité ce sujet est délicat car les pratiques sont très différentes d’un CGPI à un autre, un peu comme un agent immobilier. Celui qui est juste un courtier ne devrait percevoir qu’une faible commission de simple intermédiaire. Celui qui associe du conseil de qualité (=beaucoup de temps passé pour comprendre précisément la problématique client) peut très bien justifier 5% ou 6% de commission (voire plus), d’autant plus si cela inclut un suivi dans le temps. Mais je suis d’accord qu’il y a quelques chose à inventer, qui soit plus sain, et je pense que cela passe par la facturation d’honoraires exclusivement. Le problème est souvent soulevé sur ce forum, mais n’est pas encore assez populaire dans notre profession mal habituée par les assureurs. Ce serait aussi l’occasion de faire du ménage et redonner les lettres de noblesse à notre profession.

          • « Mais je suis d’accord qu’il y a quelques chose à inventer, qui soit plus sain, et je pense que cela passe par la facturation d’honoraires exclusivement. Le problème est souvent soulevé sur ce forum, mais n’est pas encore assez populaire dans notre profession mal habituée par les assureurs. Ce serait aussi l’occasion de faire du ménage et redonner les lettres de noblesse à notre profession. ».

            MERCI !!!!!

        • Certaines sociétés de gestion avec une approche ISR commencent à être sensibles au sujet et travaillent sur des solutions « plus juste », avec des frais réduits (ce qui ne veut pas dire solution low cost) et sans frais de souscription. Les perf devraient avoisiner les 5-6% par an pour l’investisseur, avec un sous-jacent immo de qualité et un risque maîtrisé. Le principe même du crowdfunding/crowdlending est à mon sens une piste d’avenir dans ce domaine et commence à se structurer, notamment avec des véhicules optimisés sur le plan fiscal (Club Deal, SLP, SCA, SCS…) et des perf décentes (4-10% annuel).

    • Merci pour cette analyse que je partage totalement. Partant du même constat, j’en ai fait un article « SCPI : La vérité sur les frais de souscription et autres frais cachés lors d’un investissement en SCPI« 

  9. Marc Alamet says:

    Bonjour,

    A mon sens il y a 2 sujets bien différents.

    Le premier la problématique des frais non acquis au fond qui correspondent en effet pour l essentiel aux commissions des intermédiaires. Si on supprime les commissions des intermédiaire, il doit être en effet assez simple de les faire baisser aux alentours de 2à 3 %. Mais dans ce cas comment s’opère la collecte? Directement par le promoteur du fond sur internet? Par des CGPI bénévoles? Par des CGPI qui facturent des honoraires (Ce qui serait certainement favorable en terme de transparence mais ne changerait pas grand chose sur le plan financier si les honoraires correspondent aux commissions? C’est vaste débat … Au moins la bonne nouvelle pour l investisseur, c est que dans le cas des fonds location meublée ces frais sont déductibles fiscalement alors que cela n’est pas le cas pour les autres fonds immobiliers (SCPI ou OPCI)
    Le deuxième concerne la nature même des fonds, et comparer ce qui est comparable. Pierre vous nous dites que la rentabilité prévisionnelle du FILM en question serait de 2.5 %, je m’en étonne car pour avoir suivi plusieurs présentations, elle est annoncée à 3.5 %, et il m’a été indiqué en off, que ce chiffre était très prudentiel et que dans les faits elle devrait être supérieure. Mais là n’est pas le débat carà mon sens vous comparez l’incomparable. Dans le domaine financier personne ne penserait à comparer le rendement d’une obligation d’état allemande avec celle d’un état sud américain sans tenir compte du risque très différent portant sur ces 2 actifs… Le fameux couple rendement risque.
    De la même manière, il me parait pas opportun de comparer le simple rendement des fonds immobiliers sans se pencher sur les classes d’actifs sur lesquels ils investissent. Comme vous l’indiquez Pierre, la rentabilité moyenne des SCPI de rendement en 2016 est aux alentours de 4.5 % et elle devrait s’afficher en 4.10 et 4.20 % en 2017 en raison d’une collecte importante qui va être investie sur des actifs affichant des rendements médiocres en raison de d’une demande bcp plus forte que l’offre d’actifs disponible (la collecte 2017 va être très dilutive). Nous devrions avoir un écart de rendement entre le FILM et la moyenne de SCPI de rendement 2017 aux alentours de 60 centimes.
    Et à mon sens c’est sur cette base qu’on doit analyser le couple rendement risque. La prime de risque est aujourd’hui nettement insuffisante pour les SCPI de rendements. Ces véhicules investissent très majoritairement sur des bureaux, marché qui n’est pas aujourd’hui sans poser d’importantes questions :
    – Bulle immobilière sur les bureaux ? Attention à la valeur des parts si elle explose
    – Problématique locative actuelle, je vous laisse regarder le nombre de M2 de bureaux inoccupés en région parisienne. Ce sont généralement des bureaux de secondes mains qui sont inoccupés et quand ils trouvent preneur cela se fait au prix de loyers très décôtés. Les bureaux neufs d’aujourd’hui sont les bureaux anciens de demain…
    – Des mesures d’accompagnement locatif sur les bureaux neufs de type franchise de loyers qui masquent une baisse des loyers déjà en cours et faussent donc les valeurs d’expertise
    – et l’obsolescence des bureaux…. Qui est assurément la classe d’actifs immobiliers qui souffre le plus de ce phénomène
    Bref vous l’aurez compris, je considère qu’investir dans les actifs tertiaire est un non sens au regard de leur rendements actuels et des risques liés.
    Alors en effet certaines SCPI cherchent à diversifier leurs investissements mais cela reste marginal au regard des volumes en jeu. Et de plus la diversification n’est pas forcément source d’une meilleure sécurisation. Là encore, il faut aller regarder les portefeuilles pour voir les actifs de diversification achetés par les assets.
    Des mûrs commerciaux? Mais quels mûrs commerciaux? Des pieds d’immeubles en centre-ville? Difficilement, ces derniers se vendent sur des rendements voisins de 4 % et seraient donc dilutifs pour les SCPI. Des mûrs commerciaux dans des zones commerciales mais pour quelle pérennité.
    Des entrepôts? Dans ce cas souhaitons qu’on parle de rendement à 2 chiffres au regard de l’obsolescence de ce type de bâtiment et des problèmes de relocation qu’ils peuvent connaitre.
    Faire du rendement cela n’est pas très compliqué mais pour quelle durée et à quel prix??
    Après certaines SCPI se consacrent partiellement ou totalement en effet à des actifs de types résidences services car elles ont bien compris qu’on était là sur des actifs offrant actuellement un bon couple rendement risque. Mais dans ce cas elles ont des stratégies d’investissement identiques aux fonds de location meublée sans pour autant bénéficier de la fiscalité favorable de ces derniers. Et à qualité d’actifs comparables, il est fort à parier que leurs rendements avant fiscalité ne seront pas meilleurs que ceux des FILM.
    Pour finir, au delà de la diversification en terme de classes d’actifs et du couple rendement/risque intéressant , il faut noter qu’entre la déductibilité des frais de souscription et des amortissements, le rendement des FILM est net d’impôts.
    Je vous livre un comparatif qui a conduit dans ma réflexion

    – Rendement Film 3.5 % net de fiscalité
    – Rendement SCPI de rendement 5 % (j’ai volontairement pris une hypothèse haute) détenue en direct avec un fiscalité de 45 % (IRPP et prélèvements sociaux): Rendement net de fiscalité 2.75 %
    – Rendement SCPI de rendement 5 % détenue dans un contrat d’assurance-vie. Après prélèvement frais de gestion assureur (retenus à 0.8%), 4.20 %. Après fiscalité après 8 ans (7.5 +15.5) 3.20 %

    Et donc pour moi le couple rendement risque est très favorable au FILM au regard de mon analyse des marchés immobiliers.

    Bonne journée

    • Merci pour cette analyse. En effet l’aspect fiscal est important, mais pour moi il n’est pas déterminant dans la constitution d’un patrimoine (très souvent malheureusement c’est ce qui est vendu au client et qui permet de faire passer des frais importants). Il s’agit juste d’une cerise sur le gâteau, certes importante mais qui doit nous laisser la tête froide. Et puis il y a plusieurs manières pour rendre une solution fiscalement attrayante même si elle ne l’est pas au premier abord, je ne vais pas vous apprendre votre métier de CGPI. L’approche patrimoniale oblige à ouvrir le capot et d’analyser la qualité intrinsèque des actifs qui composent le fond. C’est long et laborieux et pourtant c’est qui permet de déterminer plus justement le couple rendement/risque et donc d’analyser si la perf visée correspond bien à ce couple.
      Le rendement annuel des OPCI FILM est de l’ordre de 3,5%, ramené à 2,5% si on étale les frais d’acquisition sur 10 ans, et encore moins dans le cadre d’une assurance-vie après déduction des frais de gestion du contrat. La question à se poser est donc celle-ci: la prise de risque vaut-elle 2,5% de perf annuelle et une mobilisation du capital pendant plusieurs années avant de récupérer les frais ?
      Je ne suis pas complètement certain pour ma part. Je crois que je lui préfère actuellement un certain fond euro immobilier que je nomme pas, qui rapporte du 3,6% en 2016, sans frais d’entrée, dispo à tout moment, avec une garantie du capital et en bénéficiant des avantages fiscaux liés à l’AV. Mais je peux comprendre que chaque investisseur a une sensibilité et une problématique différente, il en faut pour tous les goûts.
      J’ai assisté à plusieurs présentations d’OPCI FILM et je suis assez convaincu par la qualité du sous-jacent qui est une tendance de fond puisante, surtout les résidences seniors. Mais je suis étonné des frais, dans un environnement où la tendance est à la baisse avec des outils de gestion à la pointe. Je pense surtout que les marges des sociétés de gestion augmentent, sans dénigrer non plus le travail qui est fait de leur part. On devrait normalement assister à une baisse des frais et de facto une hausse des rendement. Or c’est le contraire qui se produit. Malaise pour ma part. Patience, pour l’instant tout va bien, mais on verra comment ça réagit en période de vache maigre, ou à l’arrivée d’un trublion.
      Je partage volontiers votre analyse sur l’immobilier de bureaux, d’où l’importance de sélectionner des véhicules qui en ont conscience et qui se diversifient sur d’autres types d’actifs. Diversification, là aussi je vous rejoins, qui doit être intelligente et comprise. Plus que la qualité des actifs, c’est à mon sens la politique de gestion qu’il convient d’analyser finement, pour bien la comprendre et l’assumer.
      Bonne journée

  10. Marc Alamet says:

    Suis en phase avec vous sur pas mal de points. Pour les frais je crois que toute a été dit, la structure actuelle de marché est ainsi faite tant pour les scpi que les OPCI que les frais d’entrées sont significatifs pour rémunérer les distributeurs.
    Par contre pour le rendement le rendement du FILM, il est annoncé à mini 3.5 % net de tout frais y compris frais de souscription non acquis au fond. Je me le suis bien fait préciser par le promoteur du fond. J’ai en effet eu un doute initialement mais mon interlocuteur m a indiqué qu ils avaient fait le choix par transparence d’annoncer un rendement sur la base du prix de souscription + frais non acquis, au lieu d annoncer un rendement supérieur sur la base du simple prix de souscription. Ce qui au passage m’a confirmé dans ma conviction sur la déontolgie appliquée par ce fond.
    Pour ce qui est de la politique de gestion, il ne faut pas oublier qu’on parle ici d’immobilier et pas de trading à haute fréquence… Les bonnes affaires dans l immobilier se font à l’achat… Et ma petite expérience dans ce domaine me laisse penser que d’un asset ou broker à l’autre il peut y avoir de grosses différences, et le meilleur est rarement gratuit (malheureusement).

  11. Franchement c’est une vaste arnaque ce type de produit, faut arrêter avec ce genre de produit pour pigeon.
    Emprunter pour des part rémunéré à 3,5 % sans compter les mauvaises surprises, c’est vraiment faible je trouve.

  12. Christophe PEYRE says:

    Bonjour, Je suis le gérant de l’OPCI FILM Silver génération, et j’ai apprécié la qualité de votre article sur les FILM.

    Je tiens toutefois à préciser que le blocage pendant cinq ans concerne seulement l’OPCI de LF/Cerenissimo , et que l’OPCI d’ A plus finance propose une liquidité sous deux mois en contrepartie d’un investissement en immobilier non pas à 60% qui est le minimum légal comme pour l’OPCI LF/Cerenissimo mais à 70%.

    Cet écart de 15% avec LF/ Cerenissimo permet d’éviter le blocage 5+1 an de ce dernier fonds. Bien cordialement.

    Christophe PEYRE

    • Bonjour,

      Merci de votre intervention. Maintenant que nous vous avons dans la « boucle » des commentaires, les lecteurs vont pouvoir vous poser toutes les questions auxquelles je n’ai pas la réponse.

      Au plaisir d’un prochain échange.

      Guilaume

  13. Je reviens sur ce poste pour préciser que, selon l’intervention d’un représentant A + Finance pour Silver Génération, les frais de souscriptions sont bien imputés à l’entrée.

    En gros si vous investissez 100 vous aurez un rendement annoncé mais sur 92 €
    C’est en tout cas ce qui nous a été expliqué
    C’est donc le contraire des SCPI

    Concernant Cerenissimo je n’ai jamais proposé cette OPCI. 17% de frais de souscription ….

    @MIKE
    Votre poste diffamatoire mériterait au moins quelques arguments ….

    @Guillaume Fonteneau
    « Comment justifier 5% ou 6% de commissions perçues lors de la souscription ? »

    Déjà nous n’avons pas tous des sources de revenus autres que ceux de notre profession (livre, blog, …)

    Donc oui entre les frais de déplacement (je ne suis pas à Paris ou Lyon donc beaucoup beaucoup de voiture), le suivi réglementaire au fil des ans même si le client ne fait plus rien, les prospects qui nous font passer un temps fou pour finalement couper court faute de motivation …. oui je trouve que la rémunération de 5% est largement justifiée .

    En dessous selon moi la profession est morte
    Idem pour l’immo en direct

    et l’assurance-vie … 99% de mes collègues ne veulent même plus perdre du temps à en proposer car on y passe un temps fou pour 0 rémunération.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*