Le régime fiscal de la para-hôtellerie est un régime fiscal recherché par certains exploitants de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux afin de pouvoir récupérer la TVA payées sur les travaux réalisés ou sur l’acquisition de l’immeuble loué.
Le bénéfice de ce régime fiscal est réservé aux exploitants qui ne se contentent pas de faire de la location meublée, mais y apportent des prestations de services réalisées dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
L’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux devra effectuer au moins 3 des 4 prestations de services :
– Le petit déjeuner ;
– Le nettoyage régulier des locaux ;
– La fourniture de linge de maison ;
– La réception, même non personnalisée, de la clientèle.
La notion de « dans des conditions similaires » est fondamentale et l’exploitant devra démontrer le caractère professionnel des prestations de services proposées.
Etre soumis au régime de la para-hôtellerie, c’est perdre le bénéfice du régime fiscal de la location meublée.
L’exploitant soumis au régime fiscal de la para-hôtellerie ne sera plus considéré comme exploitant d’une activité de location meublée et perdra donc l’ensemble des avantages de ce régime fiscal (quid de l’imputation des déficits de l’exploitation ; quid de la plus value lors de la vente, le décès ou la donation de l’immeuble, …).
Quid de la plus value immobilier constatée lors de la vente de l’immeuble, la donation de l’immeuble ou le décès de l’exploitant ?
L’imposition des plus-values immobilière applicable lors de la cession, donation, décès de l’exploitant d’une activité de location meublée professionnelle ou non professionnelle.
Lorsque les chambres d’hôtes ou les gîtes ruraux sont imposés sous le régime de la location meublée, la vente de l’immeuble est le fait générateur de l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.
En cas de donation de l’immeuble en Location meublée non professionnelle (LMNP) ou de décès de l’exploitant d’une Location meublée non professionnelle (LMNP), la plus value immobilière ne sera pas taxable. Nous avons confirmation de cette non imposition depuis la réponse ministérielle FRASSA du 01/06/2015 (cf »Plus-value immobilière et location meublée (LMNP – LMP) : L’administration fiscale clarifie la situation).
Cela signifie que la plus value immobilière sera exonéré après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour la CSG-CRDS (cf »Simulateur et calcul de la plus value immobilière pour 2015.« ) et jamais taxable lors de la donation de l’immeuble ou le décès de l’exploitant.
Mais attention, cette fiscalité dérogatoire n’est applicable que dans le cas d’une activité de location meublée NON professionnelle, l’activité de location meublée professionnelle ne bénéficiera pas de l’exonération des plus values immobilières après 30 ans et sera soumise à l’impôt sur les plus values professionnelles (nettement moins favorable), l’exploitant pourra néanmoins prétendre au bénéfice de l’article 151 septies du CGI même si la position de l’administration fiscale semble fragile (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).
Enfin, comme nous l’écrivions dans cet article « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« , le décès de l’exploitant d’une activité en location meublée professionnelle ou la donation de l’immeuble loué sera le fait générateur de la plus value professionnelle calculée par différence entre la valeur comptable (valeur de l’immeuble déduction faites des amortissements constatés depuis l’origine) et le prix de cession de l’immeuble.
L’imposition des plus-values immobilière applicable lors de la cession, donation, décès de l’exploitant d’une activité de para-hôtellerie.
La para-hôtellerie n’est pas le régime fiscal de la location meublée, le régime dérogatoire spécifiquement applicable à l’exercice non professionnelle de l’activité de location meublée ne pourra donc pas être envisagé. Les plus-values constatées à l’occasion de la vente de l’immeuble, de la donation de l’immeuble loué ou le décès de l’exploitant sera donc le fait générateur de l’imposition des plus-values professionnelles.
L’activité de para-hotellerie, non professionnelle, ne pourra pas bénéficier de l’article 151 septies et les ventes ne pourront pas être exonérées de plus-values immobilières lorsque l’activité est exercée depuis plus de 5 ans. En cas de décès de l’exploitant ou de donation de l’immeuble loué, il ne sera pas possible de prétendre au bénéfice à l’application de l’article 151 septies du code général des impôts pour ces mêmes raisons.
Le caractère non professionnelle de l’activité de para-hotellerie empêchera également le bénéfice de l’article 41 du CGI qui permet la transmission d’une entreprise individuelle en bénéficiant d’un report de l’imposition des plus-values professionnelles.
Ainsi, au décès de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux soumis au régime fiscal de la para-hotellerie non professionnelle, les plus values professionnelles, calculées par différence entre le prix de cession de l’immeuble (ou valeur retenue dans la déclaration de succession en cas de décès, ou acte de donation) et la valeur comptable (=valeur après amortissement) sera imposable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale de l’exploitant.
Cette imposition est catastrophique. Au final, le gain de TVA accordé aux exploitants en para-hôtellerie pourrait bien leur coûter bien plus cher!
19 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Ce blog confirme le fait que la regime des PVs est beaucoup moins favorable pour les LMPs que pour les LMNPs.
Un non-sens.
Pourquoi pas, vers la fin d’activite, se transformer de LMP en LMNP?
Vous précisez que le régime de l’article 151 septies n’est pas applicable à la situation des LMP.
Cette affirmation est en totale contradiction avec la doctrine administrative.
Si les PV de cession des activités qualifiées de professionnelles sont imposables selon les modalités des articles 39 duodecies et suivants (différence entre le prix de de cession et la valeur nette comptable), ces mêmes PV peuvent bénéficier, sous réserve de remplir les conditions prévues à cet article (durée d’activité > 5ans, CA < 90 000€ sur les 2 exercices qui précèdent la cession…), d'une exonération totale des PV sur biens meubles et immeubles.
Voir en particulier: BOI-BIC-CHAMP-40-20-20140415 §400 et suivants qui renvoi au BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10 pour de plus amples développements concernant ce régime d'exonération.
Merci de me donner l’occasion de préciser cette analyse. Vous êtes un lecteur attentif !Le raisonnement est simple, l’article 151 septies est réservé aux entreprises qui exercent une activité commerciale, libérale ou artisanale ou agricole. L’activité de location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La différence est grande entre une activité commerciale et une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des BIC.
Dans une récente publication relative aux apports/cession l’administration fiscale rappelle « Par ailleurs, il est précisé que l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location immobilière, qu’elle soit nue ou meublée, revêtant un caractère civil ou patrimonial, n’est pas éligible au remploi. » https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/apport-a-holding-avant-cession-de-lentreprise-pas-de-reinvestissement-en-lmnp-ou-lmp.html
Etes vous d’accord avec cette analyse, qui est j’en conviens pas forcement dans le sens de ce qu’on peut lire ici et là.
Dans le même sens, le pacte dutreil n’est pas applicable à l’activité de location meublée
La position de l’administration et de la jurispridence concernant le remploi dans le cadre des apports cessions visées actuellement au 150-0 B ter est parfaitement claire et exclue les activités patrimoniales au rang desquelles figure la location meublée.
Cependant, le régime des PV de cession les biens meubles et immeubles dans le cadre de la LMP (régime dérogatoire) est traité d’une façon parfaitement claire dans la doctrine administrative citée dans ma précédente communication.
Ces PV peuvent bénéficier, en l’état actuel d’une part de l’article 155 IV,2 qui définit la LMP, de l’article 151 septies qui traite des PV des petites entreprses et de la doctrine administrative citée de l’exonération des PV sous conditions.
Dans l’état actuel, oui, je suis d’accord avec vous, mais je voulais simplement soulever la fragilité de la situation. (mon texte était mal écrit, je l’ai modifié pour être plus clair).
Comment écrire sur un sujet : la société émettrice des titres ou droits cédés doit, de manière continue au cours des cinq années précédant la cession :
– exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l’exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ; Par ailleurs, il est précisé que l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location immobilière, qu’elle soit nue ou meublée, revêtant un caractère civil ou patrimonial, n’est pas éligible au remploi.
Et accepter dans un autre temps, que l’article 151 septies soit applicable ?
Je crois cette position fragile.
Attention quand même !
BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10-20130109
L’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion de la « cession » d’éléments d’actifs immobilisés…..
Pour l’application de ce dispositif, la « cession » répond à une définition large et correspond, en règle générale, à toute opération aboutissant à la sortie de l’actif de l’élément considéré. La cession revêt ainsi le plus souvent la forme d’une vente, mais peut consister également en d’autres opérations (apport en société, échange, partage, donation, retrait pur et simple de l’actif, cessation d’activité, etc….).
La cession peut aussi résulter d’événements tels que l’expropriation, l’expulsion, l’éviction ou la réquisition.
Par contre, ce qui est moins bon, c’est que les plus-values CT sont soumises au RSI. Cela représente beaucoup d’argent dans certains cas !
OUI, mais faut il encore que l’activité soit exercée à titre professionnel pour pouvoir prétendre à l’application du 151 septies.
Ce qui sera loin d’être évident pour un exploitant de chambres d’hôtes retraité pour qui cela occupe une partie de l’année et encore moins pour l’actif qui exerce par ailleurs une autre activité professionnel qui ne pourra prétendre y consacrer la majorité de son temps.
C’est vrai ! Mais il n’était pas précisé que le donateur (exploitant de gîtes ou de chambres d’hôtes de manière professionnelle) avait cessé ses activités.
Je retiens que dans ce cas, la donation bénéficie de l’article 151 septies du CGI.
et justement non. Est une activité professionnelle de s’occuper d’une seule chambre d’hôtes ? Ce n’est pas certain du tout.
Extrait du BOFIP : « La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.
Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
Si la participation continue à la poursuite de l’activité suppose que le contribuable y consacre une grande partie de son temps, elle n’implique pas en revanche qu’il exerce là sa seule activité professionnelle ni que l’accomplissement des diligences en cause constitue sa profession principale.
Lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC en application du 5° du I de l’article 35 du CGI »
Les implications dépassent la question de l’article 151 septies et concernent également l’imputation d’un éventuel déficit sur le revenu global (BIC professionnel vs BIC non professionnel)
Bien vu pour le RSI!
Guillaume,
D’une manière générale, l’administration ne peut avoir une position soutenable qui irait à l’encontre d’un texte légal même si ce WE on a pu entendre un secrétaire d’état au budget délirer à propos de la taxe d’habitation.
Mais il s’agît en fait d’une question politique et non fiscale…
Par ailleurs la position rappelée par l’administration concerne le régime des plus-values sur valeurs mobilières (régime des particuliers) tandis que l’article 151 septies concerne le régime des PV professionnelles. Il s’agît donc de deux régimes complètement distincts régis, chacun, par des textes spécifiques. La position retenue par pour le 150-0 B ter n’est pas transposable au régime de la LMP.
En conséquence et sauf modification des 155 IV 2 et 151 septies, les PV de cession peuvent bénéficier sans aucun doute du régime d’exonération du 151 septies.
Par ailleurs, un activité de para-hôtellerie pourra bénéficier du régime d’exonération des PV de cession si elle est exercée à titre professionnelle au sens du 1bis du I de l’article 156 (participation personnelle, continue et directe à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité).
Oui, je suis d’accord avec vous, il n’est pas rigoureux de comparer deux régimes non comparables. Cela étant, je trouve intéressant de rappeler que l’activité de location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des BIC, que l’article 151 septies s’applique aux activités commerciales et que l’administration fiscale change son analyse selon les textes.
Encore une fois, oui, vous avez raison. !
En ce qui concerne la para-hôtellerie professionnelle, je suis d’accord avec vous à 100%, mais la question est « qu’est ce que la para-hôtellerie professionnelle ? » Dans quelle mesure peut on être considéré comme professionnel ? En louant une chambre d’hôtes et 15 000€ de recettes par année ? en en louant 4 ? La question du caractère continue de la participation me semble être déterminante. Qu’en pensez vous ?
Il n’y a pas de réponse unique à cette question. L’approche méthodologique figure au BOI-BIC-DEF-10 qui traite de la notion d’activité professionnelle que vous avez cité plus haut.
En particlier, aux § 180 et suivants.
En pariculier l’administration admet au § 280 que l’activité soit saisonnière et qu’elle ne constitue pas l’activité unique du contribuable.
Il s’agît d’une situation de fait à apprécer en tant que telle.
Merci pour la très grande qualité de vos interventions.
Nous sommes LMPs depuis 10 ans et on nous a toujours dir que nous serions exoneres de l’impot PV en cas de vente SI CA<90k/an et actif depuis 5 ans.
Par contre, il me semble qu'il a une reduction d'impot PV professionelle au bout de 5 ans que, contraitement a d'autres activites pro, le LMP ne peut pas y beneficier.
Oui, et c’est vrai. Vous serez bien exonérés après 5 ans.
Merci. Et que pensez vous d’un changement LMP a LMNP? Que ca soit volontaire ou pas?
Bonjour Guillaume,
Je lis post post avec attention car ils sont très instructifs et je vous en remercie.
Dans cet article (qui date de 2015) vous évoquez le cas de la PV réalisée dans le cadre d’une activité para-hotellière réalisée à titre non professionnelle, en indiquant que cette PV sera « imposable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale de l’exploitant ».
Cette formulation me semble incomplète et j’aurai aimé la préciser. Votre formulation me semble ne concerner que la partie PV court terme. La partie PV long terme sera quant à elle imposée au taux de 12.8% (16% à l’époque de votre article) + prélèvements sociaux. Par ailleurs, il me semblerait possible d’appliquer l’exonération du 151 septies B du CGI (exonération au bout de 15 ans d’exploitation). Sur ce dernier point la doctrine BOI-PVMV-20-40-30 du 05/04/2017 exclut l’application du dispositif aux cessions d’immeubles servant à la location meublée non professionnelle, mais ne comporte aucune exclusion directe en cas de cession d’immeuble utilisé pour une activité de location para hotellière réalisée à titre non professionnelle. Qu’en pensez vous?