Deux régimes fiscaux co-existent et peuvent être appliqués aux propriétaires de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux : La location meublée ou le régime de la para-hôtellerie. Derrière deux régimes fiscaux qui peuvent paraître comparables, l’analyse détaillée relève des différences majeures aux conséquences fiscales et patrimoniales résolument complexes.
Au final, choisir le régime de la para-hôtellerie pourrait s’avérer une solution à déconseiller à long terme malgré un avantage majeur du point de vue de la récupération de la TVA.
Le régime de la para-hôtellerie, le régime fiscal des propriétaires de chambres d’hôtes ou gîtes ruraux qui proposent directement des prestations de services d’un niveau de qualité comparable à celles proposées par à un professionnel de l’hôtellerie.
Le régime fiscal de la para-hôtellerie est le régime fiscal qui s’impose « aux prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. La prestation de services associée à la location meublée de l’immeuble fait basculer la nature de l’activité : Il ne s’agit plus d’une activité de louage de choses (location meublée), mais de louage de services (régime fiscal de la parahôtellerie).
Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois prestations, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.
En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.
Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant. » source : bofip
Revendiquer le bénéfice du régime fiscal de la para-hôtellerie, c’est pouvoir récupérer la TVA sur les travaux ou sur l’acquisition d’un immeuble en VEFA.
Revendiquer le régime de la para-hôtellerie pour un propriétaire de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux, c’est démontrer que les prestations de services proposés aux locataires sont réalisées dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle. Le propriétaire doit donc démontrer les moyens matériels et humains mis en oeuvre pour réaliser ces prestations de services.
Le régime de la para-hôtellerie permettra alors à l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux de récupérer la TVA qu’il aura payé sur les travaux réalisés ou sur l’acquisition de l’immeuble loué en VEFA. Cet avantage est loin d’être négligeable à court terme.
En effet, les critères fiscaux reconnus par l’administration fiscale pour admettre la récupération de la TVA payé sur les travaux ou sur la construction de l’immeuble loué en meublé sont identiques aux critères qui permettent d’être éligible au régime fiscal de la para-hôtellerie.
En d’autres mots, lors d’une exploitation en direct d’une location meublée, qu’il s’agisse d’une chambre d’hôtes ou d’un gîte rural, le propriétaire qui souhaite récupérer la TVA, ne pourra pas bénéficier du régime fiscal de la location meublée et sera soumis au régime de la para-hôtellerie.
Pour bénéficier du régime fiscal de la location meublée (non professionnelle ou professionnelle), l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux devra renoncer à récupérer la TVA et à prétendre proposer des prestations de services dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
La régime fiscal de la para-hôtellerie, c’est pouvoir créer un déficit de BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) du fait des amortissements réalisés.
La différence principale entre le régime fiscal de la location meublée avec le régime fiscal de la location meublée est le sort réservé aux déficits constitués par les amortissements de l’immeuble.
Vous le savez, faire de la location meublée (contrairement à la location vide), c’est être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers (cf « Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).« ). l’exploitant d’une activité de location meublée ou para-hôtellerie est alors considéré comme un entrepreneur individuel et doit comptablement constater l’amortissement de son actif immobilisé, c’est à dire de l’immeuble mis en location meublée (chambre d’hôtes ou gîte rural).
Cet amortissement constitue une charge comptable et fiscale qui viendra réduire le montant du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu. Néanmoins, l’article 39C du code général des impôts dispose qu’en cas de location consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
L’amortissement régulièrement comptabilisé au titre d’un exercice et non déductible du résultat de cet exercice peut être déduit du résultat de l’activité de location meublée non professionnelle sans limitation de durée. Le déficit fiscal LMNP constaté après avoir réintégré fiscalement les amortissements écartés qui n’est imputable que sur des revenus de même nature et seulement pendant 10 ans.
En d’autres mots, l’amortissement de l’immeuble ne peut créer un déficit fiscal. L’amortissement non déductible est alors utilisable sans limitation de durée, lorsque l’activité de location meublée non professionnelle sera à nouveau bénéficiaire.
Le régime de la para-hôtellerie n’est pas concerné par cette limitation de la déductibilité des amortissements.
Cette limitation dans l’utilisation des amortissements est uniquement applicable à l’activité de location meublée et l’activité de para-hôtellerie caractérisée par un contrat de louage de services, n’est pas concernée par cette limitation dans l’imputation des amortissements. Il pourra être constaté un déficit de l’activité de para-hôtellerie en raison des amortissements constatés.
En apparence le régime fiscal de la para-hôtellerie semble attrayant : Récupération de la TVA payée sur l’acquisition ou sur les travaux et non limitation dans l’utilisation des amortissements et possibilité de constater un déficit de l’activité de para-hôtellerie à cause des amortissements constatés. Il s’agit là de combler les deux inconvénients majeurs de l’exploitation en direct de location meublée.
La délicate question de l’utilisation des déficits de l’activité de para-hôtellerie sur les revenus globaux du propriétaire exploitant de la chambre d’hôtes ou du gîte rural.
Malheureusement, l’apparent avantage de la para-hôtellerie face à au régime fiscal de la location meublée est rapidement balayé par la question de l’imputation de ce déficit de l’activité de para-hôtellerie sur le revenu global et sur les autres revenus de l’exploitant.
Lorsque l’activité de location est régie par le régime fiscal de la para-hôtellerie, il ne s’agit plus de reprendre les critères fiscaux uniquement applicables à la location meublée. L’imputation des déficits sur le revenu global ne suit pas le régime dérogatoire applicable à la location meublée et doit respecter les règles de droit commun.
Fini le respect des normes applicables à la location meublée professionnelle pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global (+23000€ de recette, inscription au RCS et +50% des revenus professionnels cf « Location meublée (LMP ou LMNP) : La question des pensions de retraite.« ).
Le régime de droit commun est alors applicable : Les déficits des activités industrielles et commerciales ne sont pas imputables sur le revenu global du foyer fiscal lorsque ces activités ne sont pas exercées à titre professionnel par le contribuable ou l’un des membres du foyer.
En revanche, les déficits d’une activité industrielle et commerciale exercée à titre non professionnel (para-hôtellerie non professionnelle) ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices réalisés au cours de la même année ou des six années suivantes et provenant de cette activité ou d’autres activités industrielles et commerciales exercées, à titre non professionnel, par le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal.
Ainsi, lorsque l’activité de para-hôtellerie est exercée de manière professionnelle, les déficits sont imputables sur le revenu global du propriétaire exploitant des chambres d’hôtes et des gîtes ruraux. Lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnelle, les déficits ne seront applicables que sur les autres bénéfices imposables BIC pendant 6 ans (contre une utilisation des amortissements sans limite pour l’activité de location meublée).
Para-hôtellerie professionnelle ou para-hôtellerie non professionnelle, telle est la question pour imputer le déficit sur le revenu global ?
L’important est alors de savoir faire la différence entre une activité de para-hotellerie professionnelle et une activité de para-hôtellerie non professionnelle pour savoir si le déficit de l’activité est imputable sur les autres revenus de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux.
Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« . L’administration fiscale précise, notamment en ce qui concerne le caractère de « continue » que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC ou de la location-gérance.
Peut on considérer l’activité de gîte rural ou de chambres d’hôtes comme une activité continue (c’est à dire qui mobilise tout le temps de l’exploitant) ?
La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle. Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
La participation continue de l’exploitant est indispensable. Cela signifie que ce dernier doit y consacrer une grande partie de son temps (termes repris par la doctrine fiscale). Néanmoins, cela n’implique pas que cette activité de para-hôtellerie soit sa seule activité professionnelle, ni même sa profession principale.
Par exemple, l’administration fiscale considère que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie et les bénéfices seront considérés comme non professionnels. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC (exemple repris dans la doctrine de l’administration fiscale, qui s’applique à la location équipée – cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« )
Dès lors que l’activité de para-hôtellerie n’est pas considérée comme une activité professionnelle (c’est à dire qu’elle est non professionnelle), les déficits ne sont alors pas imputables sur les autres revenus globaux. Autre conséquence, les plus-values de cession ou les plus-values constatées à l’occasion de la donation de l’immeuble ou du décès de l’exploitant ne pourraient bénéficier de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI (cf « Para-hôtellerie, le désastre fiscal de la donation ou décès de l’exploitant de chambres d’hôtes ou gîtes ruraux).
La question du caractère professionnel ou non de l’activité de para-hôtellerie pose interrogation et devra être appréciée au cas par cas. L’exploitation mobilise t’elle la majorité du temps de l’exploitant ou non ? Si la réponse est positive, l’imputation des déficits sur le revenu global pourra alors être envisagée, mais notons que ces cas doivent être relativement rare (le niveau de recette de l’activité serait alors en rapport avec le temps passé à l’exploitation).
Peut on considérer qu’un exploitant d’une seule chambre d’hôtes y consacre « une grande partie de son temps » ? Faut il au moins 5 chambres d’hôtes pour devenir para-hôtelier professionnel ? (sachant qu’au delà de 5 chambres d’hôtes, cela devient un hôtel).
Ainsi, dans la majorité des situations, il ne sera pas possible d’imputer le déficit de l’activité de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux sur les revenus globaux. Ces déficits non imputables pourront alors être imputés uniquement sur les autres revenus BIC des 6 années suivants la constatation du déficit non imputable.
Dans la majorité des cas, l’activité de para-hôtellerie sera considérée comme étant « non professionnelle », mais chaque situation devra être appréciée au cas par cas.
