Le bruit médiatique n’est vraiment pas favorable à l’investissement immobilier. Entre la narration autour d’un président de la république qui serait « anti-immobilier » et l’obsession à se concentrer sur les mauvaises nouvelles sans voir les bonnes nouvelles, l’investissement immobilier, notamment locatif, vit une drôle de période. Pourtant, et comme nous vous le présentons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , les opportunités sont nombreuses pour l’investisseur qui sait comprendre le marché.
Il faut prendre de la hauteur et ne pas se laisser polluer par le bruit médiatique par nature anxiogène. Le moment est excellent pour investir dans l’immobilier et lorsque tout le monde en sera persuadé… il sera trop tard ! Mais attention, il ne s’agit pas de faire n’importe quoi !
Le marché immobilier s’est assaini depuis 10 ans sauf dans quelques très grandes métropoles
Exception faite de l’investissement dans des villes dont les prix de l’immobilier sont manifestement en état de survalorisation (pour ne pas dire de bulle), le moment est aujourd’hui parfait pour s’investir dans la construction d’un patrimoine immobilier.
Le bruit médiatique, c’est le sentiment d’un marché immobilier déconnecté de la réalité par des commentateurs Parisiens qui vivent le marché immobilier en France avec le regard des prix Parisien ! L’immobilier, ce n’est pas Paris. Paris, c’est le symbole même de la bulle immobilière qui frappe quelques grandes métropoles en France, mais ce n’est pas la France.
Pour vous en persuader, regardez l’évolution des prix de l’immobilier entre les grandes métropoles et le reste de la France. Investir dans l’une des 10 plus grandes villes (rouge) sera plus délicat que dans le reste de la France. Et nous retrouvons là, l’idée de l’investissement dans les villes moyennes tel que nous vous le présentions dans cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? »
Si l’investissement immobilier est attrayant en dehors de ces quelques grandes villes dans lesquelles les prix sont toujours plus hauts et déconnectés des fondamentaux, le candidat investisseur devra tout de même être habile et anticiper l’évolution future de la société. L’idéal est de s’investir dans l’obsolescence immobilière, c’est à dire investir dans un bien immobilier décoté, pour le restructurer, le transformer afin de lui conférer les qualités intrinsèques qui répondront à une demande nouvelle.
C’est le cœur de notre raisonnement qui nous conduit à vous encourager à vous investir dans la construction d’un immeuble neuf ou dans la réhabilitation d’un immeuble ancien décoté (cf »Investir dans l’immobilier pour de bonnes raisons qui ne seront ni fiscales, ni liées au taux immobilier ! ).
L’investissement immobilier en 2018, ce n’est pas l’investissement immobilier des années 90. Vous devez anticiper et comprendre les mutations de la société pour investir dans le bien immobilier qui sera recherché à l’avenir. Il s’agit de l’obsolescence énergétique, mais aussi des usages avec des besoins qui changent (ensoleillement ,nombre de chambre, utilisation de la cuisine, garage, …).
Les opportunités sont immenses. L’investisseur doit les chercher, s’investir dans l’étude du marché local pour profiter de cette assainissement du marché (sauf courbe rouge) pour se constituer un patrimoine immobilier sereinement.
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont toujours excessivement faibles au regard de leur niveau naturel.
Les taux d’intérêt sont faibles, ça nous le savons tous et nous vous le répétons depuis des années maintenant.
Néanmoins, ce n’est pas tant la faiblesse des taux d’intérêt qui est source d’opportunité, mais leur niveau excessivement faible au regard de leur taux naturel, c’est à dire du niveau auquel ils devraient être dans une telle situation économique (inflation, croissance, …) ;
En effet, le taux de crédit immobilier est aujourd’hui très inférieur au taux de croissance nominal de l’économie.
L’économie devrait croître au taux nominal de 2.62% en 2018 (croissance + inflation) alors qu’il est possible de s’endetter à 1.20% sur 20 ans. En d’autres mots, l’investisseur pragmatique sur la capacité de l’économie à sortir durablement de situation délicate dans laquelle nous sommes depuis 10 ans, devra saisir cette opportunité incroyable. Votre crédit immobilier sera remboursé par la croissance nominale de l’économie !
Souvenez vous du discours des investisseurs des années 80, qui vous expliquent que c’est l’inflation qui a remboursé leur crédit immobilier. Nous sommes peut être dans une situation comparable aujourd’hui ! Les taux d’intérêt négatif (taux d’emprunt inférieur au taux de croissance nominal de l’économie) sont une opportunité dont il faut avoir conscience !
Cette situation est historique et incroyablement favorable à l’emprunteur immobilier.
Il faut prendre de la hauteur, se rendre compte de cette situation très favorable à long terme et s’investir dans l’immobilier pour se construire aujourd’hui un patrimoine immobilier dans des conditions très favorables.
Je comprends votre enthousiasme, Mr Fonteneau, mais je ne suis pas d’accord avec votre analyse.
Tout ce que vous dites est exact. Mais vous oubliez la face sombre de l’investissement immobilier :
_ Tant que vous avez des travaux à défiscaliser, cela se passe plutôt bien. Mais vous augmentez exponentiellement l’impôt à venir et l’effet ciseau vous rattrape. Et là, vous êtes taxés au point qu’il ne vous reste plus rien.
_ Les loyers baissent partout en France et toutes les villes plus « porteuses » sont soumises au blocage des loyers quand ce n’est pas des loyers faibles imposés.
_ Les lois favorisent fortement les locataires au point quelles en deviennent injustes et donnent raison au fort contre le faible ou/et au truand contre le juste.
Mais la plupart des français ne voudront pas investir dans la bourse, comme le voudrait Mr Macron. Ils essayeront donc l’immobilier avant de comprendre qu’aujourd’hui, c’est pire.
Désolé pour ce discours un brin défaitiste. Mais je suis fatigué de ces aberrations. Et aussi de dire à de jeunes gens que je ne les prendrais pas comme locataires car le risque est grand et leurs garanties sont faibles.
vous avez une vision défaitiste digne d’un looser. Il est tout à fait possible d’investir dans l’immo et je partage l’avis de guillaume sur un alignement des planètes concernant l’immobilier.
Les loyers ont tendance à légèrement baisser oui mais dans les biens que je gère je les augemente… Pourquoi? tout simplement car je propose des prestations haut de gamme qui ont peu d’équivalent sur le marché. L’effet coup de cœur joue.
Il y a de nombreuses opportunités et faut savoir s’en saisir sinon on arrive à la retraite en ayant toujours attendu « le bon moment ».
En immobilier il y a toujours des opportunités mais il faut adapter sa stratégie d’investissement au fil des évolutions et savoir arbitrer.
Les lois sont très favorables aux locataires mais tous les locataires ne sont pas non plus des enfoirés en puissance et il existe des solutions pour sélectionner les bons profils. Perso je n’ai jamais eu de garantie des loyers…
Concernant la fiscalité il y a toujours des solutions. C’est un blocage récurrent mais il suffit de bien s’informer et de connaitre les bons conseillers.
Concernant la bourse, je partage votre avis. Je vois mal la masse se diriger vers la bourse. Une partie se laissera convaincre comme à la fin des années 90 et suffira à amener un flux de capitaux non négligeable sur les marchés.
Par expérience d’accord avec votre analyse
Vous savez que je le crie à tue-tête: il n’y a jamais de mauvais moment pour investir dans l’immobilier
Rien à voir avec un simple placement dans la pierre ou le papier-pierre
Ma vision est défaitiste ou réaliste ; je suis un looser ou un visionnaire ; l’immobilier et les bailleurs privés se portent de mieux en mieux ou de plus en plus mal.
L’avenir le dira.
J’aimerai que vous ayez raison mais je vois les lois changer et les mentalités des politiques en particulier et des français en général évoluer, et jamais dans le bon sens. Cela ne me pousse pas à l’optimisme.
Je comprends votre prudence.
Les Politiques ne nous aident pas en changeant en permanence les règles du jeu, ce qui les avantage
Mais si vous suivez a minima 3 paramètres, bien locatif, localisation et huile de coude, vous avez beaucoup de chance pour réussir
Bonjour Ankou
Vous avez sans doute raison.
J’aimerai quand même que les problèmes des bailleurs privés soient vraiment pris en compte.
« vous avez une vision défaitiste digne d’un looser ». Ce genre d’agression n’a aucune place ici.
Patrick a une expérience que vous n’avez peut être pas et son analyse, qu’il nous livre ici depuis des années, est très souvent d’une grande pertinence.
Patrick à raison sur le fond et notamment sur la question de la paupérisation des locataires et de la difficulté toujours plus grande pour conserver un patrimoine en l’état.
Patrick à raison de pointer l’imposition confiscatoire des revenus fonciers qui interdit l’investissement dans l’amélioration des locaux.
C’est sur que quand on lit ce commentaire, un poil simpliste, sans doute écrit avec l’idée de router du trafic sur sa page (bien mentionnée dans son pseudo) et que l’on voit la teneur du contenu du site…on est en droit de se poser des questions….:-). Un des nombreux blogueurs/marketeurs prodiguant des conseils miracles pour aider les ignorants à progresser…???
Egalement beaucoup d »aberrations dans ce commentaire!
Pouvez vous préciser où je me serai trompé.
« Et là, vous êtes taxés au point qu’il ne vous reste plus rien. »
=> à moins de ne pas avoir de locataire ou bien d’avoir un locataire qui ne paie pas, il reste qqch. La rentabilité de l’investissement immobilier, tant critiquée, est malgré tout nettement supérieure à celle des fonds en euros par exemple. Même après l’IR, les PS et la taxe foncière (et les petits travaux d’entretien, et l’assurance, et l’IFI pour certains … bon, faut pas partir de la plus haute tranche dans une commune fortement imposée sinon ça commence à être maigre en effet).
Pour le reste, je suis plûtot d’accord avec vous.
Alors nous sommes d’accord et l’effet ciseaux dont je parle vaut pour celui qui est devenu un gros bailleur. Il y a des situations pour les fortes tranches d’imposition où la rentabilité dans l’immobilier est négative.
Elle est aussi à presque 0% pour beaucoup d’autres.
Pour ceux qui sont dans les faibles traches, ils doivent bien connaître la loi et prudents dans le choix des locataires. Soit être des pro même pour 1 ou 2 logements, ce que la plupart des bailleurs actuels que je connais, plutôt agés, ne sont pas capables.
Bonjour Patrick,
si votre rentabilité est si proche du zéro, vendez votre patrimoine immobilier, ou une partie déjà amortie, placez le sur un contrat d’assurance vie, mettez en place des rachats partiels proportionnel à votre performance annuel, et par magie vous n’aurez même plus d’impôts sur ces revenus.
il existe des solutions à chaque problèmes, mais faut-il les entendre…concernant l’investissement immobilier, je préfère acheter un immeuble de rapport payer pour 1/3 par les locataires,défiscaliser les travaux et les charges pour 1/3 et le revendre si la fiscalité des revenus immobiliers devient tendue que de le conserver au risque effectivement de me retrouver dans cette situation du « trop d’immobilier » tue l’immobilier… payer de sa poche aller soyons pas trop enthousiaste, 50% de sa valeur, reste une bonne opération non ?
Je pense que c’est une très bonne analyse, la période est vraiment propice à un achat immobilier
Si je suis globalement d’accord avec article, je préfèrerais personnellement attendre un peu. En effet, toutes les annonces récentes, dont notamment la dernière sur le projet de taxation des logements mal isolés, sont de nature à faire baisser les prix de l’immobilier, ce qu isemble clairement le but du gouvernement. Alors autant investir à moindre coût, après la hausse depuis un an et demi. D’un aute côté, cela fait courrir le risque d’une hausse des taux, mais celle-ci, si elle arrive, se répercutera au moins partiellement sur le prix à l’achat.
Si l’idée est d’investir dans un immeuble décoté pour le restructurer, l’anxiété galopante des propriétaires de passoires thermiques n’est elle pas de nature à accélérer la décote de ces biens ?
Je ne commenterais que l’aspect thermique.
Qui aujourd’hui est capable de déterminer si un bien est une passoire?
Le DPE est une escroquerie intellectuelle.
Baser sa décision d’achat sur ce paramètre me semble une erreur.
Quand vous avez quelques cailloux assemblés,vous avez quelque chose.Quand vous avez un chiffre sur un compte,vous avez des blouttes . Je disais quelque part qu’il fallait investir dans l’immo car la politique d’aujourd’hui sur l’investissement productif fera que l’immobilier augmentera dans 3 ans E n effet nous manquerons de logements et ce qui est rare devient cher.
Et ce qui est prisé de tous sera d’autant plus taxé…
Il suffirait de prendre d’autres arguments, au moins aussi valables, pour conclure, à l’inverse: investir surtout sur la courbe rouge, car là où ça n’a pas perdu par rapport à l’inflation pourrait tout simplement être là où ça ne perdra pas face aux défis démographiques et autres à venir…
Une analyse assez pertinente ici sur la partie démographique https://www.youtube.com/watch?v=NMTA70zJHNI&t=139s
Reste l’immobilier à l’étranger, là où perspectives démographiques et économiques sont à peu près réunies, dans un climat social, juridique et fiscal souvent meilleur (mais on ne peut pas tout avoir…)
Bailleur privé depuis 20ans, je partage malheureusement le point de vue de PatrickD, parce que c’est la réalité.
Avec Hollande on a vu la fiscalité augmenter fortement, avec Macron on touche le fond, la fiscalité sur le locatif explose, la hausse de la CSG de 1,7% soit bientot 20%; bref, ça change tout le temps, pour les « vilains propriétaires » c’est social à toutes les sauces, et maintenant les bailleurs vont supporter l’écologie de Hulot…
On vit dans un ays ou l’état est un prédateur pour le contribuable, et vu qu’une personne sur 2 ne paie pas d’impots..j’envisage vraiment de « réaliser » et jeter l’éponge avec l’immobilier, et avec la France parce que je n’y crois plus.
Pour répondre à Brice, à Mike de revenumassif, et aux autres qui ne comprennent pas mes commentaires « défaitistes » :
Je suis d’accord avec Guillaume qui dit que c’est le moment d’investir dans l’immobilier et avec Brice quand il dit que l’opération reste valable avec l’amortissement des travaux.
Mais si vous devenez un « gros » investisseur, les impôts vous rattrapent et vous entrez dans une spirale à toujours plus de placements pour faire des travaux pour défiscaliser. Au bout du compte les taxes vous rattrapent toujours et le rendement peut devenir nul voire négatif.
Revendre n’est pas toujours évident car cela implique des moins values décevantes.
Rester petit est la solution mais n’est pas envisageable si l’immobilier est la seule activité.
Mais le plus dur reste tous les appels des locataires que je refuse parce qu’ils n’ont pas de garanties et que cela implique des risques trop importants. Tout en sachant que si j’avais été espagnol, ou anglais, américain, etc.. J’aurai pu leur donner une chance dans leur début de vie et leur louer sans problèmes.
Cela fait monter une rage pour la bêtise de l’état qui doit me rendre parfois négatif.
Désolé pour les commentaires pessimistes que je mets alors.
Bonjour
J’ajoute ma voix au défaitisme ambiant, ceux qui gardent de la rentabilité sont ceux qui font du meublé, la location nue est perdante depuis quelques années , ceux qui ont un patrimoine immobilier important ont souvent des revenus confortables qui les placent dans la tranche 41 ou 45 ajoutez les 17% et les 20% des revenus en IFI une pincée (10%) pour la taxe fonciere, la gestion à 8%, les travaux à 2%, les impayés et les aléas dot les taxes à l’achat et à la revente , Bientôt il faudra payer son chauffage au locataire et continuer à payer des impots démentiels, quite a investir en immobilier il faut le faire dans un pays moins communiste.
Je vous suis dans ce coup de gueule, mais avec quelques bémols concernant ce que je connais, la location nue
Votre calcul n’est pas exact
– vous parlez IR, oui, mais il est toujours possible pendant un certain temps de l’éviter (la période la plus difficile est celle que je vis, quand on a cessé d’investir)
– vous parlez gestion, c’est votre décision, je n’ai aucun frais
– impayés? en 30 ans je n’en ai pas eu
– travaux, certes c’est un budget mais déductibles et valorisation du capital
Mais vous avez raison sur le principe, bien entendu.
Je ne sais pas comment ça va se terminer.
je me permets de modérer vos bémols
– IR possible de l’éviter oui en investissant , à l’IR à 45 et 15% de ce vous perdez quand même 40% de votre tresorerie (ce n’est pas investir à somme nulle), il faut avoir de la trésorerie
– c’est sur vous pouvez gérer vous meme, faire vous même les travaux…. mais dans ce cas on ne peux as comparer faire soi même et investir sur tel ou tel support
– travaux déductible meme remarque que pour l’IR , votre trésorerie participe , au final votre tresorerie vous anquera avec l’effet ciseau sur le nu.
on n’est d’accord globalement mais déductible des revenus fonciers ne veut pas dire payé totalement par l’impot, le fisc vous paie LA seule partie de l’économie d’impot , jamais 100%
ils ont tellement besoin d’argent qu’ils seront prêt à confisquer les biens , certains disent que le logement ne devrait pas etre privé, pas de limites à ces socilaos-communistes
Je ne comprends pas vos propos, vous savez à mon âge, il faut détailler
– IR je n’ai pas payé d’IR sur le foncier pendant des dizaines d’années, donc 45% ou plus multiplié par zéro, ça fait toujours zéro. J’ai commencé à payer le jour où je n’ai plus eu l’âge, ni le courage d’investir
– gérer c’est gratuit, que du temps les agences vous bouffent une bonne partie des bénéfices sans apporter de réel plus
– les travaux, je donne une partie du travail aux artisans, qui sont devenus des amis, effectivement ça me coûte un peu, mais l’équivalent entre dans la valorisation du capital donc plus-value en cas de vente
Bien entendu, je vous suis dans votre coupe de gueule, je viens de vendre ………
– IR je n’ai pas payé d’IR sur le foncier , vous avez investi et vos biens ont pris de la valeur ce qui rend l’equation positive mais investir 100€ en tranche 45% c;’est eviter de donner 45 et prendre 55 dans sa trésorerie
– gérer c’est gratuit pour ceux qui ont la connaissance, le temps et l’envie, d’une maniere generale l’investisseur n’est pas forcement prêt a prendre les coups de telephone du locataire surtout si il est loin et pinailleur par exemple
je crois que sur e fond nous sommes d’accord, l’immobilier en France devient un marché de niche ou il faut etre selectif sur la taille du bien, l’emplacement et sur le statut fiscal alors qu’auparavant on invesitissait pour loger toutes les personnes y compris les familles meme en zone rurale
« mais investir 100€ en tranche 45% c;’est eviter de donner 45 et prendre 55 dans sa trésorerie »
Non, c’est encore plus sioux si on emprunte 100 (ou 107 si vous voulez avec les frais)
Non seulement on évite de donner, mais le fisc nous donne
Alors c’est moi qui veut bien comprendre
Avec 100 de revenus en nus
Mis dans de la rénovation en nu dans emprunter comment vous comptez. Ne mettez ni di meuble ni un emprunt puisqu’on parlait ‘d’économiser de l’impôt sur les revenus existants
Voici un extrait édifiant des Echos de ce jour sur le sujet:
(Les Echos) (…) La fiscalité apparente de l’immobilier est trompeuse. (…) Sur 15 ans, la pression fiscale réelle sur les plus-values immobilières s’établit à 10 % contre 30 % pour les actifs financiers ! Sur les revenus fonciers, IFI inclus, la fiscalité ne dépasse pas 27 % ! Il faut pousser jusqu’à 20 ans de détention avant de rejoindre le taux des 30 % qui s’abat chaque année, sur les revenus générés par un portefeuille financier. La patience de l’investisseur est récompensée ! (…) Pour le futur, la seule analyse qui puisse être faite consiste à comparer le taux de rendement interne d’un investissement à taux de croissance équivalent (2 % par an). Le verdict est sans appel : le taux de rendement interne de l’immobilier ressort 50 % supérieur à celui d’un placement financier. Deux facteurs érodent la capitalisation financière : les frais d’intermédiation et la rotation des lignes du portefeuille, déclencheur de fiscalité immédiate. Mais par-dessus tout, l’immobilier détient un pouvoir de création de valeur 5 fois supérieur à celui des marchés financiers. Il est le seul actif à être doté de l’effet de levier du crédit : 20 % de capital investi permettent d’acquérir 100 % d’une valeur. Rattrapage impossible en bourse !
Guillaume Lange, Maître de conférences en stratégie et finance à Sciences Po, Associé-Gérant de Strat&Fi.
Article en entier: https://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/cercle-174551-limmobilier-est-il-encore-un-bon-investissement-2120288.php#ytTYiZ43KYOrxqRm.99
rien n’est argumenté dans l’analyse des echos,
comment sont pris en compte ce qu’on appelle les frais de notaires qui sont des taxes, comment sont pris en compte les travaux réguliers et les travaux lourds (pensez vous pouvoir louer tranquillement au prix fort une maison de 30 ans comme une maison récente)
pensez vous que les biens achetés depuis 30 ans en zone C ont pris de la valeur alors que 50% des emplois sont sur les 10 grosses agglos de france
d’où vient ce chiffre de 10%mystère et boulle de gommes, les echos ne sont devenus qu’une machine a defendre Macron
Bien vu. En effet, je suis assez d’accord avec votre analyse et l’ombre de Macron dans les média qui le soutiennent (le club ultra riches).
Je retiens néanmoins le fait que l’immobilier soit la seule manière de faire du levier avec le crédit. Globalement on arrive encore à trouver des biens qui s’autofinancent sur 20 ans, avec un peu d’imagination, de la patience, de la connaissance et des bons partenaires (banque, entreprise de rénovation, CGPI).
bien sur il est encore possible de gagner de l’argent avec l’immobilier mais il conviendra d’etre particulièrement habile en tout etat de cause certainement plus en investissant comme le faisant nos parents sur un appartement en nu en attendant la retraite
le rapport inconvénients/risques/incertitudes énergétiques/rendement ne penchent vraiment plus du tout en faveur de l’immobilier nu Français
Disons plutôt qu’il doit désormais intégrer d’autres critères que le seul niveau des loyers, de telle manière à le rendre « flexible » (coûts de la remise aux normes énergétiques, possibilité de le diviser ou de faire de la colocation, location nue ou meublée, proximité des bassins d’emploi et des bonnes écoles, etc). Et bien entendu, le bon coup se fait surtout au moment de l’achat, donc se montrer très patient et ne pas céder aux offres packagées Pinel et autres résidences en carton qui vendent surtout un bel emballage doré.
vendez ce qui est vendable pendant qu’il y a encore preneur,et allez mettre votre argent dans un pays non pourri,où la fiscalité est très raisonnable et où la corruption n’existe pas(NZ)