Comme nous vous le détaillons depuis quelques années, le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal particulièrement attrayant par rapport au régime fiscal de la location nue. Vous êtes ainsi de plus en plus nombreux à vous intéresser aux modalités pour transformer votre location nue en location meublée malgré une possible modification, à la marge, du régime fiscal de la location meublée.

Nous vous le présentons de manière exhaustive dans le livre « Investir dans l’immobilier« , la suppression du régime fiscal de la location meublée au profit d’un régime unique autour du régime des revenus foncier ne m’apparaît pas comme un scénario probable alors que l’activité de location meublée est officiellement reconnue comme une activité commerciale, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) depuis le 01/01/2017 !

De surcroît, cette imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui donne tout son attrait au régime de la location meublée, est le fruit d’une très longue jurisprudence dont les premiers jugements date de 1862.

Une instruction administrative de 30 mars 1918 expliquait même qu’il convenait de s’attacher moins à la nature juridique des actes accomplis qu’à leur analogie avec les opérations que comporte l’exercice de profession dont le caractère commercial est indiscuté. 

 

L’égalité devant l’impôt ! C’est le fondement même de l’imposition des profits de l’activité de location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

L’activité de location meublée est une activité civile dont les profits sont considérés comme relevant d’une activité commerciale afin de garantir une égalité de traitement avec l’activité d’hôtellerie dont la réalité de l’activité est très proche de l’activité de location meublée, notamment en ce qui concerne la location meublée saisonnière.

Ainsi, la fusion des régimes fiscaux de la location meublée avec le régime fiscal de la location nue semble peu probable.

 

L’activité de location meublée dérange !

Le récent rapport de la cour des comptes confirme clairement le mode de raisonnement de nos élites. Extrait :  » La cour des comptes préconise d’augmenter les impôts sur l’immobilier et l’assurance vie » et du rapport de la cour des comptes :

L’écart de traitement fiscal entre la location nue (imposée dans la catégorie des revenus fonciers) et la location meublée non professionnelle (imposée en bénéfices industriels et commerciaux) crée une distorsion significative de marché. Bien que résultant d’une jurisprudence administrative ancienne (Cf. Conseil d’État, 10 juillet 1925, n° 84803 : Dupont 1926 p. 102 ; Conseil d’État, 10 juin
1926 : Dupont 1926 p. 577 ) selon laquelle la location meublée est une activité commerciale, la possibilité d’amortir le bien fiscalement a pour effet d’augmenter artificiellement la rentabilité d’un investissement dans le meublé de l’ordre d’un à deux points, pour une rentabilité moyenne de l’ordre de 4 % dans le meublé (2 % dans le nu)

La France est la seule à distinguer location nue et location meublée et la seule, avec le Luxembourg, à permettre, dans le régime de location meublée, l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissements pratiqués en cours de détention ; 

Le régime de la location meublée est plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, et même 71 % pour les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue. De plus, le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable. 

 

Plutôt que d’envisager la suppression du régime fiscal de la location meublée dont l’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux est le fruit d’une jurisprudence très ancienne, il pourrait être envisagé de supprimer le régime dérogatoire de la location meublée au profit d’une imposition dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de droit commun !

C’est d’ailleurs, une théorie que nous développons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » sous l’impulsion de l’excellente analyse de Pierre FERNOUX dans son article « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale. ».

 

Supprimer le régime fiscal de la location meublée au profit d’une imposition dans la catégorie des BIC, sans régime dérogatoire.

Cette suppression du régime dérogatoire de la location meublée n’aurait pas pour conséquence une imposition de revenus locatif dans la catégorie des revenus fonciers… mais dans la catégorie des BIC de droit commun, tel que c’est déjà le cas pour l’activité de location équipée de bureaux (cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal ») ou la parahotellerie (cf »Location meublée ou parahôtelerie ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux »).

Ainsi, et de manière volontairement simplifiée, il pourrait s’agir :

  • De maintenir la possibilité d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice d’exploitation imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ;
  • De supprimer les critères distinctifs entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) au profit des principes traditionnels  des activités non professionnelles définit comme les activités qui ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité ;
  • De supprimer le bénéfice de l’impôt sur la plus-value des particuliers en cas de revente de l’immeuble au profit du régime fiscal de la plus value professionnelles et la réintégration des amortissements pour augmenter le montant de la plus value taxable.
  • … Cf « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale. » pour comprendre.

 

A suivre …

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9 Comments

  1. Je suis par principe contre toute disposition n’allant pas vers la Simplification.

    Par ailleurs, la location meublée est ciblée vers des petits appartements. Ce n’était pas du tout par exemple ma stratégie d’investissement.

  2. Comme d’habitude en France, il faut arriver à réaliser des investissements longs termes dans une ambiante fiscalité instable et mouvante au grès des vents politiques. Et après, ces mêmes politiques se demandent comment faire pour attirer les investissements étrangers…Suffirait d’offrir une réelle stabilité fiscale pour permettre une vue long terme des investissements, sans crainte d’une nouvelle règle qui viendrait détruire le modèle économique de ces investissements. Mais le joujou fiscal est tellement ancré dans les esprits torturés de nos élites que cette saine décision ne restera malheureusement qu’à l’état de belle utopie!

  3. C’est ce que je craignais depuis longtemps…
    si « supprimer le bénéfice de l’impôt sur la plus-value des particuliers en cas de revente de l’immeuble au profit du régime fiscal de la plus-value professionnelles et la réintégration des amortissements pour augmenter le montant de la plus-value taxable. » est dans les tuyaux, la location meublée perdre tout intérêt !
    Ce qui est gagné pendant l’exploitation, est repris en partie à la sortie en considérant que 100 % de la valeur initiale du bien + travaux réalisés est un bénéfice (le bien a été amorti dans sa totalité). Pour mémoire, l’imposition de la plus value est actuellement de 36,2 % (vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans). En réaffectant les 36.2% d’impôts sur la valeur totale du bien + travaux qui seront prélevés à la revente sur les résultats des années d’exploitation, les résultats sont tout autres…. Un petit tableau pour simuler ce cas de figure Guillaume ? Au regard de l’effort à fournir pour l’exploitation en meublé, celui-ci ne sera plus rémunéré convenablement. Et comme la location nue est une boucherie fiscale, l’immobilier ne sera plus qu’envisageable en société.
    Ça donne quand même l’impression d’un piège à gogos (dans lequel je suis tombé) qui est en train de se refermer… Difficile d’être investisseur immobilier avec des règles remises en question quasiment chaque année !
    Certains diront qu’il suffit juste de ne pas vendre pour éviter la taxation. Sauf que tout le monde ne peut pas savoir s’il sera un jour ou l’autre contraint à vendre ou tout simplement plus capable/envie de gérer son bien avec l’avancée de l’âge. OlivierSpb avait raison: voilà que je pleurniche sur mon sort d’investisseur immobilier et que mes acquisitions vont devenir encore moins liquides car je ne vais plus pouvoir les vendre…
    Il est donc temps pour moi de freiner à 2 pieds mes investissements immobiliers et passer à d’autres types d’investissement, idéalement depuis une nouvelle résidence fiscale.

    La dernière question qui devrait intéresser les moutons de mon espèce est la suivante : La réaffectation des amortissements appliqués avant cette probable reforme est t’elle envisageable pour les biens en exploitation ? Si la rétroactivité est appliquée, je profiterais des miettes qu’il me reste pour faire un dernier investissement: celui d’un lubrifiant anal.

  4. profiterai

  5. Le savoureux rapport du CPO (Conseil des Prélèvements Obligatoires) de la Cour des Comptes :
    https://www.ccomptes.fr/fr/publications/les-prelevements-obligatoires-sur-le-capital-des-menages
    La proposition de réintégration des amortissements dans le calcul de la PV est complété par:
    « Afin d’offrir aux contribuables la possibilité de s’adapter à cette évolution, la réforme pourrait ne s’appliquer aux biens mis en location antérieurement à la réforme qu’à l’occasion par exemple d’un changement de bail, voire seulement aux mises en location postérieures à la réforme. »
    Ce qui signifie potentiellement qu’à tout changement de bail, l’amortissement pourrait être à réintégrer dans le calcul de la PV dès la réforme. C’est le loueur en courte durée qui va être ravi car cette modification pourrait l’impacter dès le lendemain de l’entrée en vigueur de la réforme !

    Autres orientations proposées (en reprenant une synthèse effectuée sur un autre forum):
    – Réexaminer le régime des plus-values immobilières en remplaçant l’abattement pour durée de détention par un correctif monétaire. En résumé, plus d’abattement de la PV pour détention mais application d’une décote indexée sur l’inflation ! C’est la fin annoncée des opérations d’achat-revente !
    -Baisse du taux d’abattement de 50 % à 40 % au régime micro et la fin de la possibilité de constater un amortissement au réel pour les contribuables en LMNP qui pourraient être compensées par la suppression de la contribution foncière des entreprises (CFE).

    Alors que faire ? Prendre le risque d’une dernière opération en priant que la réforme ne soit pas rétroactive ? Compte tenu des enjeux financiers et de la durée des emprunts, le risque me parait bien trop grand.

    Voilà comment l’immobilier s’oriente au mieux vers une valeur refuge des « riches » qui pourront se permettre d’investir et payer des impôts pendant la détention d’un bien immobilier pour protéger un capital dont le rendement sera à peine mieux que l’inflation au prix des ennuis et difficultés qui incombent au bailleur. Seuls des montages plus complexes et coûteux permettront de tirer son épingle du jeu en louant à travers une société…

    Quel avenir radieux ^^ Je ne suis pas un spécialiste mais il est clair que l’investisseur averti devrait tourner les talons pour chercher un pré plus vert….

      • Certes !
        Et pour l’immobilier on fait quoi ? On achète votre livre et on continue à fond ?
        La location nue est une punition fiscale dans la plupart des cas, le meublé risque de perdre tout l’intérêt qu’il avait en rémunérant un peu mieux les contraintes et l’investissement (mobilier). Pour ma part, l’effacement de la fiscalité sur plusieurs années n’est pas suffisamment intéressant si les amortissements sont fiscalisés à la sortie. L’investissement en perd toute liquidité sans parler du double effet « kiss-cool » avec l’augmentation de la taxation de la PV qui nous attend à la sortie.
        Acheter de l’immobilie à crédit sur 20 ans ou plus dans un tel contexte devient une pure folie. Comment est t’il possible d’investir sereinement en espérant que le législateur ne reprenne pas les pistes de la cours des comptes en cette période de déficit chronique ? C’est simple, l’inertie pour se sortir de ce bourbier est telle, que les bailleurs sont des cibles privilégiées pour la prochaine tonte !

        • Non, il existe de nombreuses solutions vertueuses. Entre déficit foncier, Loi COSSE, loi PINEL… Les solutions sont nombreuses.

          Mais surtout, au lieu de vous concentrer sur la fiscalté, il me semble préférable de se concentrer sur les fondamentaux de l’investissement immobilier. Il faut penser à 20 ans ! Les opportunités sont énormes !

          Il est tellement facile de se faire peur, mais cela conduit à l’inaction ! Investir c’est avoir une vision au delà du bruit médiatique paralysant !

          La pire des solutions seraient d’être paralysé et de ne plus agir !

  6. Déficit foncier, Loi COSSE, Loi Pinel. Pour le premier c’est un fuite en avant, pour les autres c’est une bonne épargne (quand c’est bien fait !), pas un investissement à cash flow…
    Effectivement je me paralyse sur l’immobilier. Mais ce n’est pas pour autant que cela va m’empêcher d’agir. Au contraire, le moment est opportun pour envisager et se former à de nouveaux investissements…. Il ne faut pas mettre ses œufs dans le même panier. Quand celui-ci commence à se percer, il faut apprendre la vannerie.

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