Depuis quelques mois, lorsque nous évoquons ensemble l’opportunité de réaliser un investissement immobilier, le discours est constant : L’investissement immobilier ne doit plus être réalisé dans l’objectif de réaliser une plus value. L’investisseur doit concentrer sa recherche sur un bien immobilier adapté à un marché en pleine restructuration.

Dans ce contexte, la location meublée en direct, sans bail commercial pourrait bien être une solution à privilégier.

 

De l’absolue nécessité de tenir compte de l’évolution structurelle de la consommation de l’actif immobilier.

 

Les normes de consommation énergétique des bâtiments.

Les prix de l’immobilier ne baissent pas tellement et on constate seulement une baisse de -+ 10% depuis 2011. Néanmoins, cette baisse me semble être trompeuse tellement l’exigence et la recherche des investisseurs change. Depuis 2011, le virage de l’obsolescence énergétique des bâtiments ne fait plus aucun doute ! L’évaluation d’un immeuble tient compte de ce critère devenu fondamental.

Une récente étude fixe à -+ 25% l’impact de ces nouvelles exigences des investisseurs (cf « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« ). Ainsi, si la moyenne fixe à -10% le prix des immeubles depuis 2011, le prix d’un immeuble ne respectant pas ce critère pourrait avoir baissé davantage et cet ajustement qualité, difficilement visible dans les statistiques (qui ne peuvent comparer que des prix de même niveau de qualité et appréhendent donc avec difficulté l’exigence nouvelle des investisseurs) devrait continuer à marquer le marché de l’immobilier à l’avenir.

Cela ne se traduit pas dans les chiffres de prix de l’immobilier (qui neutralise l’effet qualité), mais s’avère une réalité pour les acheteurs et les vendeurs : L’obsolescence énergétique des bâtiments est devenu un critère fondamental dans la construction des prix de l’immobilier et cela ne peut être traduit dans la baisse des prix de l’immobilier publiée par l’INSEE.

 

L’investisseur immobilier en 2016 devra tenir compte de ce critère de l’obsolescence énergétique des bâtiments avant d’investir : A terme, un bâtiment qui ne serait pas aux normes perdrait de son attrait et la vacance locative serait mauvaise. Les locataires deviennent de plus en plus exigeant et la norme standard à fortement augmentée (un exemple simple : Qui accepte encore un logement sans double vitrage ?)

L’investisseur devra privilégier l’investissement dans un bien immobilier neuf ou à rénover afin d’atteindre le niveau des nouvelles normes d’habitabilité.



 

 

L’immobilier collaboratif et les nouvelles manières de consommer le bien immobilier.

La société et les besoins des locataires évoluent. L’actif immobilier doit d’adapter à ces mutations profondes. C’est ainsi que naissent de nouvelles manières de consommer l’actif immobilier et notamment le logement.

Ces nouvelles habitudes pourraient être à l’origine d’investissement immobilier plein de bon sens. On pourrait citer, comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ? » :

La colocation (entre jeunes, étudiants ou mêmes personnes âgées) – cf notre article sur le sujet: « Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?« 

Le coworking et le partage des lieux de travail ou autres bureaux. Avec le nomadisme d’entreprise et les nouvelles technologies, une partie des travailleurs a besoin de bureaux itinérants disponibles au gré de leur besoin (cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ) ;

La location meublée saisonnière pour loger les hommes d’affaires ou touristes pour de courtes durées via AIR BNB ou autre (attention activité réglementé dans les villes de plus de 200 000 habitants) – Cf « Comment sont imposés les revenus de la location de sa résidence principale ou secondaire sur AirBNB« 

Réussir son investissement immobilier en 2016, ce n’est plus compter sur la valorisation de l’actif immobilier, c’est maximiser le revenu et le flux généré par cet actif. L’investisseur immobilier doit se transformer en entrepreneur immobilier dont l’esprit est assez proche de l’hôtellerie.

L’investisseur immobilier est propriétaire d’un actif qu’il aménager de manière à optimiser le flux financier généré.

L’investisseur passif se contentera de réaliser de la location nue et d’un rendement médiocre au final. L’investisseur actif, par son travail et son implication pourra obtenir un rendement nettement plus attrayant. Le régime de la location meublée sera alors régulièrement recherché. 

 

 

La location meublée, c’est devenir entrepreneur de son investissement immobilier et recherche le modèle commercial qui maximisera le revenu généré.

Comme vous le savez tous, la location meublée est une activité civile dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et ce n’est pas un hasard. En effet, le loueur en meublé se comporte tel un entrepreneur individuel dont l’actif d’exploitation est son bien immobilier.

Il s’agira alors d’optimiser le mode de location pour rechercher la solution la plus rentable. Faudra t’il préférer :

– La location saisonnière dans les zones touristiques,

– La location aux étudiants pour les villes universitaires,

– Les deux (étudiant l’hiver et touristes l’été) pour les villes universitaires de bord de Mer telle La Rochelle,

– La location meublée pour personnes âgées avec des services de surveillance (électronique) et la proximité d’un centre de soin ;

– Le co-working pour les vastes bureaux situés en centre ville à proximité d’une gare, …

– La colocation et donc l’aménagement spécifique de la maison pour favoriser l’échange et les lieux de vie communs (cf « Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?) ;

– … La liste des idées est incroyablement longue.

Dans toutes ces situations, l’investisseur immobilier réalisera de la location meublée en direct, sans bail commercial, c’est à dire sans confier l’exploitation de son immeuble à une société commerciale en contrepartie d’un loyer. La gestion de la location meublée sera réalisée en direct, éventuellement secondé par une agence immobilière chargée de la gestion au quotidien. 

 

L’absence de bail commercial est un atout majeur qui évitera bien des déconvenues (cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »). Contrairement à la location meublée via bail commercial, c’est à dire l’acquisition d’une partie d’une résidence service dont l’exploitation est donnée à une société de gestion, la valeur patrimonial de l’actif immobilier n’est pas fonction de la qualité du bail commercial (cf »LMNP : Quelle valeur de revente ?).

Contrairement à la location meublée en résidence service via bail commercial, la valeur de l’investissement n’est pas uniquement fonction de la qualité du bail commercial. Faire de la location meublée en direct, c’est être propriétaire d’un bien immobilier et avoir une vision entrepreneuriale de la gestion locative.

Au moment de la revente, la qualité du rendement obtenu pourra attirer les investisseurs (en location nue ou meublée) mais l’emplacement et les qualités intrinsèques de l’immeuble pourront également attirer des accédants à la propriété.

 

Vous ne vendrez pas un bail commercial à l’échéance plus ou moins lointaine, mais un bien immobilier ! Cela change tout dans l’approche et dans la valorisation de votre investissement. 

 

La location meublée en direct, sans bail commercial semble être une solution habile pour une parfaite gestion locative et une maximisation du rendement de l’investissement immobilier pour celui qui s’en donne les moyens et qui accepte de s’invertir personnellement dans la réussite de son projet immobilier.

 

 

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41 Comments

  1. Suspens fiscal il me semble non ?

  2. investisseurlambda says:

    La location meublée est en effet très polyvalente. Attention, l’investissement constant en temps et en efforts pour la location saisonnière en direct est souvent sous-estimé ! La location de meublés en direct à l’année nécessite également du travail, mais plus ponctuellement. A Paris et en région Parisienne, les locations et colocations meublées à l’année sont courantes, non seulement pour les étudiants, mais également pour les jeunes en début de carrière, les personnes récemment séparées ou divorcées, etc. Sans être forcément nécessaires, car la demande de bons logements est très forte, l’aménagement d’espaces communes et la mise en place de services attenants constituent un atout très apprécié des locataires. Mais la gestion de ces espaces et services doit être bien réfléchie, car les locataires doivent se sentir responsabilisés, par exemple, pour des espaces qui leur sont pas attribuées individuellement, mais partagées. La location directe de meublés est en effet un vrai métier, mais qui peut permettre de rentabiliser l’investissement dans un marché immobilier difficile.

  3. Bonjour,

    Je suis totalement en désaccord avec votre article qui met en évidence que la location meublée en direct est l’avenir.
    C’est FAUX et je vais vous dire pourquoi:
    1/ Même si le bail commercial présente un risque, il est minime comparé au risque locatif. De toute façon non seulement le risque zéro n’existe pas mais aussi ce qui prime en immobilier c’est l’emplacement. Donc peut importe le bail commercial
    2/ Quand vous faites du meublé en direct vous êtes soumis à la CFE ce qui n’est pas le cas via des baux commerciaux (CE 2006 arrêt DENIS)
    3/ La location meublée en directe est soumise à règlementation qui est une contrainte
    4/ Dans le cas de la location meublée en direct, la fiscalité est plus importante
    Pour conclure, votre article est l’expression d’une erreur stratégique profonde car les deux types de locations meublées présentes un intérêt qui, en fonction du profil d’investisseur est pertinent ou non.
    Pour quelqu’un qui a du temps le faire en direct peut être pertinent alors que pour quelqu’un de très pris ce n’est pas du tout le cas.
    Bref, j’apprécie en général vos articles très pointus mais là je suis déçu par ce discours subjectif.
    Pour info mon défunt père a pratiqué pendant 20 la location meublée en direct et je la pratique via des baux commerciaux depuis plus de 5 ans.
    Bien cordialement
    LGM

    • 1/ Que pensez-vous du risque de ne pas avoir le choix d’accepter une baisse du prix du loyer dans une location meublée avec bail commercial, étant donné que vous n’avez qu’un seul client possible (le gestionnaire). Le risque me semble énorme.

      2/ Ok mais la différence de rentabilité couvre largement le montant de la CFE

      3/ Une liste d’une dizaine d’équipement n’est pas si contraignante…

      4/ Faux, c’est strictement la même…

      Je suis d’accord avec vous, la gestion en direct est chronophage mais la rentabilité est nettement différente… La passivité rapporte moins que l’activité, c’est le thème de l’article il me semble…

      • Merci @FX37, c’est effectivement tout le sujet. Dans un marché sans perspective de valorisation de l’actif, il est nécessaire d’optimiser la gestion commercial de son bien immobilier et y apporter son temps, son énergie pour obtenir un rendement satisfaisant.

        Celui qui ne peut se comporter comme entrepreneur de son patrimoine immobilier devra se contenter d’une rémunération faible.

      • Bonjour,

        1/ Si vous achetez dans une résidence ou le rapport de force est du coté de l’exploitant évidemment vous serez quasi-contraint de suivre ses volontés.
        Mais si vous achetez un actif de qualité le rapport de force peut être totalement favorable aux co-propriétaires. Sur une bonne résidence on peut même aller chercher des hausses de loyer ou sortir l’exploitant pour exploitation directe ou revente des murs.

        Bien à vous

        • L’exemple récent de Belambra démontre tout de même que les bonnes résidences sont embarquées dans la mauvaise gestion … mais avec un moindre mal certes!

          • Oui les bonnes résidences dans une gestion mutualisée c’est un souci.
            Mais INFINE les discussions avec l’exploitant « en difficulté » ne sont pas les mêmes et on constate que la négociation finale n’est pas toujours négative.

            Mais je le concède être embarqué dans une tempête sur l’ensemble d’un groupe n’est pas rassurant malgré la valeur de son actif…il faut s’accrocher.

            • Est ce que vous constatez des baisses de valeurs sur le marché de la revente du fait de ces problèmes de baux commerciaux ? Une hausse des rendements exigés ? Ou rien du tout ?

              • On essaie de ne traiter que les actifs qui se comportent bien, et remettre les investisseurs dans un nouveau bail (quitte à avoir eu une négociation légitime entre les 2 baux, si légitime bien sûr). Ces actifs ont plutôt tendance à avoir des rentabilités constantes et ne sont pas impactés par les problèmes « marchés ».

                Nous avons beaucoup de prudence sur le court séjour, nous privilégions l’actif à l’exploitant, et sur ces marchés les rentabilités attendues sont effectivement plutôt à la hausse.

                Mon intervention était surtout pour dire, qu’on ne parle pas des trains qui arrivent à l’heure car par nature ils font moins de bruit. Mais on constate tous les jours que sur certains actifs la résiliance du produit est excellente.

                • Nous sommes bien d’accord, mais je me devais de saisir votre intervention pour profiter de votre expertise 🙂

                  PS : Je sais qui vous êtes par votre mail, mais je suis le seul – Votre anonymat est respecté 🙂

                • ….. j’ai moi aussi mon idée sur votre activité et qui vous êtes…..

                  Il n’empêche qu’il faut redire inlassablement que le bail commercial n’a rien à faire dans la location meublée et qu’il ne sert que les seuls intérêts du seul exploitant, vous le savez parfaitement….. Même si vous travaillez avec les gens heureux sans histoire, qui ne sont pas si fréquents, avouez-le….

    • Bonjour Lionel

      Mon épouse pratique la location immobilière professionnelle accompagnée de prestations para-hôtelières depuis presque 15 ans. Le risque locatif est proche de ZERO ! Et pour cause puisque ce type de location n’est pas soumis à la loi de 1989. En d’autres termes, la convention des parties fait la loi, sauf si la loi y déroge. Risque d’impayé : ZERO (tout est payé avant l’arrivée du locataire).

      CFE : Cela représente un coût très faible en raison de l’existence d’un plafonnement en fonction de la valeur ajoutée. De plus, cette taxe est déductible.

      Je confirme que la fiscalité est strictement identique qu’en présence d’un bail commercial avec la grande différence que, en location directe, c’est vous qui gérez les dépenses déductibles.

      En matière de plus-value, il y a l’article 151 septies du CGI qui exonère la plus-value immobilière ainsi que tous les actifs repris au bilan après 5 années d’exercice d’activité (IR + CSG).

      Je suis donc tout à fait d’accord avec la conclusion de l’article de Guillaume et l’avis de l’agent FX37.

      Bonne journée.

    • Bonjour,

      La CFE, ce n’est pas si simple (Quoi, on est en France et les usines à gaz, c’est le propre de l’administration fiscale Française!!!):

      « Ainsi sont exonérés [ de la CFE] les propriétaires ou locataires louant accidentellement et, sans aucun caractère périodique, une partie de leur habitation personnelle.

      Les personnes louant ou sous-louant une partie de leur habitation principale bénéficient également de cette exonération, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

      Sont également exonérées, sauf délibération contraire de la commune [ou communauté de commune si … ], les locations de tout ou partie d’une habitation personnelle, que ce soit à titre de gîte rural, de meublé de tourisme ou sans classement d’aucune sorte. « 

      • Michel (de Michel)

        C’est vrai Michel (c’est drôle j’ai l’impression de parler à moi-même) la CFE est complexe, mais, en plus des exonérations possibles il y a bien le plafonnement en fonction de la valeur ajoutée qui, dans bien des cas n’est pas demandée par le redevable.

        • Bonjour Michel,

          Pouvez-vous nous en dire plus sur ce « plafonnement de la valeur ajoutée » ?
          Respectueusement – Michel

  4. Oui pour le bail commercial mais avec un gestionnaire de qualité et si vous pensez garder le bien à vie 🙂
    sinon la location meublée est juste un montage fiscal ni plus ni moins.
    Je vois beaucoup de location meublée sur Paris. Auparavant, la location se faisait en nue 🙂 donc le seul avantage c’est l’amortissement du bien.
    Quand on aura 50% de location meublée dans nos villes, le législateur viendra réguler ce point tout simplement.

  5. Patrick D says:

    Il y a une réalité à prendre en compte : louer en meublé et en direct demande beaucoup de temps, le mobilier doit être impeccable et très complet, ce mobilier est facilement dégradable et il doit être constamment vérifié et remplacer à l’identique, les locataires restent sur des périodes courtes, voir très courtes.
    En bref, ce n’est pas une sinécure !

    • travail = rendement 🙂

      • investisseurlambda says:

        Oui, travail = rendement. Justement, il faut bien estimer le travail nécessaire pour savoir si le rendement en vaut la chandelle. Le travail nécessaire pour la gestion en direct des locations meublées peut être plus ou moins important (gestion du linge et ménage pour les locations saisonnières, gestion du mobilier et de l’équipement pour la location à l’année). Comme tout investissement, pour déterminer si l’investissement en temps est rentable, il faut que chacun calcule la valeur de son temps et l’écart de la rentabilité d’une gestion en directe par rapport à la gestion soustraitée à un exploitant.

  6. Patrick,
    On se rapproche du touristique dans ce que vous décrivez donc un hôtelier avec des locations sur courte période.

    Pour beaucoup, la location meublée est uniquement un statut fiscal plus intéressant. On louait en nue, on passe
    en meublée en mettant un canapé, un placard, des fourchettes et des couteaux et l’histoire est close. dans ce dernier cas, il n’ y a pas plus de travail que dans une location nue 🙂

    • Patrick D says:

      C’était vrai autrefois mais plus maintenant. La location en meublé exige la fourniture de tout, jusqu’au petites cuillères. Alors je dis qu’il faut prendre en compte le temps passé parce que si le résultat est inférieur au smic horaire, est-ce que cela en vaut la peine ?

      • Et surtout la réception / départ des locataires, voire l’état des lieux. Imaginez si vous louez à la journée…

      • Patrick,

        La liste pour la location meublée est beaucoup plus exhaustive qu’à l’époque mais ça reste faisable.
        Pour de la location touristique, l’exigence est beaucoup plus grande je vous l’accorde.
        Bonne journée,

  7. D’un point de vue fiscal, la location en meublé est quand même très intéressante si l’on opte pour le réel : l’amortissement du bien et des meubles, les intérêts d’emprunt, etc viennent annuler l’impôt pendant pas mal d’années…

    • Sauf que l’amortissement grève le prix de votre maison et attention à l’impôt sur plus value en cas de revente !!! Exemple vous achetez un bien 200 k€, vous amortissez 100 k€ sur 15 ans, vous voulez revendre 200, vous êtes imposé sur 100 k€ … et il vous est indispensable de prendre les services d’un (expert) comptable. Tout est question de calcul.

      • Faux, il vous faut préciser quel type de loc meublée, à savoir pro ou non pro.

        Que je sache, en non pro il n’y a pas encore de réintégration des amortissements lors de la revente, on est soumis à la PV des particuliers;
        Ca, c’est pour demain, attendez un peu…..

      • Bonjour Michel

        Moi j’amortis mes immeubles et je les revends sans plus-value ni CSG (article 151 septies CGI).

        Et même mieux, puisque l’exonération de la plus-value est liée à la durée de l’activité (5 ans mini) une fois cette durée atteinte, même un immeuble acquis après cette durée et revendu 2 ans après son acquisition profitera de l’exonération totale (IR + CSG).

        Comme le dit Sven, cela dépend du type de location meublée.

        Elle est pas belle la vie ?

        • Autant pour moi, j’ai confondu (pour les non pro) entre réalité et intention du gouvernement d’aligner tout le monde.. sur le plus défavorable, bien sûr.

          Cordialement –

        • Bonjour,

          Pouvez-vous m’en dire plus concernant l’ Article 151 septies SVP. Je ne comprends pas comment c’est possible de l’utiliser dans le cas de la LMP ou LMNP. Il est écrit je cite  » ou de fournir le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés »

          Quelle est l’astuce ?

          Bien cordialement
          Theo

  8. La stratégie de la location meublée (sans bail commercial) est celle que j’ai adoptée depuis quelques années.

    J’ai peu à peu transformé tous mes biens en meublés et mes pour mes nouvelles acquisitions, je commence directement en LMNP au réel.

    Je suis très content de cette stratégie qui marche très bien dans les villes étudiantes :
    – rendement > 10%
    – facile à louer
    – peu risqué
    – coût d’acquisition réduit.

    Me concernant, c’est le meilleur compromis 🙂

  9. Ce qui me fait rire, c’est qu’il y a un comptable à payer (presque 700 € l’année dernière).. et c’est pas aussi intéressant que ça. Ca dépends de chaque situation personnelle

  10. Y en a des moins chers 🙂

  11. Oui, mais la moyenne est 500 € (internet) minimum ; en règle générale, les experts comptables sont tous des voleurs ! Ou presque

  12. # Jourdain

    Mais oui, et tous les blacks dansent bien, etc….

    Si c’est pour sortir des choses pareilles…..

    Tiens , on va bientôt rigoler de l’uberisation de la profession

    http://www.challenges.fr/entreprise/la-grande-arnaque-des-faux-experts-comptables_432223

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