Assurance vie et gestion de patrimoine

La question de la déflation, c’est-à-dire de la hausse du pouvoir d’achat de la monnaie qui se matérialise par la baisse des prix, semble laisser la place au retour d’une inflation, certes modeste, mais réelle.

Les dernières statistiques semblent converger vers un taux d’inflation proche de 1.50% et pourrait même accélérer si le pétrole venait à retrouver des niveaux supérieurs.



Effrayé par la perspective d’une hausse trop forte des taux d’intérêt, l’investisseur immobilier pourrait être tenté de craindre cette résurgence d’inflation.

En effet, cela fait maintenant quelques années que nous expliquons à longueur d’articles que les prix de l’immobilier sont sous perfusions des taux de crédit immobilier excessivement bas … et donc, qu’une trop forte hausse des taux pourrait être à l’origine d’une baisse certaine des prix de l’immobilier (notamment dans les grandes métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux … dont lesquelles les prix se sont envolés depuis 2008).

Or, qui dit inflation, dit hausse des taux de crédit immobilier et hausse des exigences de rendement locatif de la part des investisseurs. Autant un investisseur peut accepter un rendement locatif de 3.50%, lorsque les taux d’intérêt sont à 1.50% ; Autant, il exigera un taux de rendement supérieur si demain les taux augmentent sous l’impulsion de la hausse de l’inflation.

La hausse des taux de rendement locatif induit la baisse des prix de l’immobilier sauf si les revenus générés par l’investissement augmentent dans les mêmes proportions que la hausse des taux d’intérêt. En effet, considérant l’évolution des loyers directement ou indirectement fonction de l’inflation, le retour de l’inflation … à pour conséquence une augmentation quasi-mécanique du niveau des loyers (hors correction à la baisse liée aux excès du passé).

C’est alors que la hausse des taux de crédit immobilier qui trouverait son explication dans un retour de l’inflation ne serait pas une mauvaise nouvelle pour l’investisseur immobilier et ne serait pas de nature à faire baisser les prix de l’immobilier.

 

Pour comprendre la mécanique, il convient de revenir sur les méthodes de valorisation d’un bien immobilier locatif. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue) »,  la valeur actuelle d’un bien immobilier locatif est égale à la somme des revenus futurs nets actualisées au taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir dans l’immobilier.

C’est alors qu’une hausse parallèle du taux de rendement exigé par les investisseurs et de l’évolution des loyers se neutralisent et n’ont aucune conséquence sur les niveaux de prix de l’immobilier (cf »Quelles conséquences d’un retour de l’inflation sur les prix de l’immobilier ? »)



 

 

De surcroît, le niveau excessivement bas des taux d’intérêt dans un contexte d’anticipation de hausse de l’inflation constitue une opportunité à saisir pour celui qui recherche à maximiser son effet de levier et la valorisation de son patrimoine. Dans cette phrase, il est important de noter le mot « excessivement ». Nous vivons une période ou les taux sont bas en excès. Cette période ne durera pas éternellement et les taux immobiliers ne manqueront pas d’augmenter au gré de la confirmation du retour de l’inflation et croissance économique (cf »Les taux immobiliers vont augmenter mais cette hausse sera modérée et non catastrophique »).

De manière intuitive, s’il est admis que la hausse des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans le retour de l’inflation n’aurait aucun impact sur le niveau des prix de l’immobilier, une hausse des taux de crédit immobilier aura elle un impact immédiat sur le taux de rendement interne de l’investissement. Toutes choses étant égales par ailleurs, plus le taux de crédit immobilier est faible, plus l’effet de levier sera élevé (cf »Endettez vous pour profiter du retour d’une inflation supérieure au taux de crédit immobilier »).

C’est un conseil que nous vous martelons depuis plus de 2 ans maintenant, ce n’est pas quand les taux de crédit immobilier auront perdu leur faiblesse excessive qu’il faudra s’y intéresser !

 

Une hausse des taux immobilier qui trouverait son explication dans un risque supérieur ou une augmentation des marges des banques ne serait pas favorable à l’investisseur.

A contrario, si la hausse des taux immobiliers se justifiait par une augmentation des risques, notamment sur le taux d’intérêt de la dette de l’état Français, les conséquences pour l’immobilier serait nettement moins favorable et les prix pourrait baisser de manière importante.

Dans une telle situation, le pouvoir d’achat de l’investisseur immobilier serait fortement dégradé par la hausse des taux immobilier et les prix devront s’ajuster à la baisse.

Pour autant, ce scénario catastrophe ne nous semble pas crédible sauf à croire à une théorie de fin d’une civilisation qui ouvrirait d’autres difficultés bien plus graves.

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26 Comments

  1. je pensais à une inflation importée seulement par un renchérissement des prix du pétrole (ce qui ne devrait plus tarder), dans ce cas là, les taux d’interet français devront augmenter sans être corrélé à une surchauffe de la demande interne et dans ce cas là, on a bien augmentation des taux d’intéret, baisse des prix immobiliers?

    • Oui, je comprends. Néanmoins, les loyers sont indexés selon l’IRL, (L’IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers).

      La question qui pourrait alors se poser serait celle d’indexer les loyers si les revenus actifs n’augmentent …

      • De surcroît, dans une telle situation, il y a fort à parier que les banques centrales agiraient pour maintenir les taux excessivement faibles (du moins inférieur au taux de croissance nominal) car cette augmentation des taux serait dévastatrice…

  2. Bonjour Guillaume,
    Je ne comprends pas bien votre phrase d’introduction.

    « La question de la déflation, c’est-à-dire de la baisse du pouvoir d’achat de la monnaie qui se matérialise par la baisse des prix »

    En déflation, le pvr d’achat de la monnaie augmente puisque justement les prix baissent, non ?

    A l’inverse, l’inflation des prix réduit corrélativement le pouvoir d’achat de la monnaie.

  3. Fredy Gosse says:

    heu ..l’inflation immobilière on est en plein dedans non?

    • Indépendant says:

      On était dedans ! mis à part quelques poches de résistance, dans les grandes métropoles notamment, les prix sont en tendance baissière.

  4. si les taux augmentent mes loyers vont augmenter. Si les taux restent bas, j’ai des opprtunités pour investir et si les taux augmentent les prix immo seront au mieux stables… donc vive l’inflation!

  5. Fredy Gosse says:

    si les taux augmentent les prix augmentent ???là j’ai loupé un truc

  6. En pratique, la répercussion e l’inlfation sur les loyers n’est pas partout possible, loin de là, comme le montre la dernière étude Clameur de 8/2017. Il faut donc décorréler l’inflation et le loyer, ou les corréler partiellement seulement. Qui ici sur ce blog peut affirmer que tous les propriétaires vont indexer leur loyer à l’échéance annuelle qui vient ? Peu je pense.
    L’évolution d’un loyer n’est pas celle qui est engendrée par l’inflation, mais celle que le locataire peut et aussi est prêt à payer, sur son marché local.

  7. Fredy Gosse says:

    m’enfin si les taux augmentent c’est moins de credit donc moins d’acheteurs et baisse des prix.ce n’est pas parce que Paris doublé ses prix en une quinzaine d’années que cela va continuer on peut même prédire l’inverse
    quant aux loyers ça dépendra des capacité financières des locataires ….
    le seul truc sur les intérêts c’est qu’avec la dette mondiale je ne vois pas comment les Etats peuvent sérieusement les faire remonter sans provoquer une insolvabilité Etatique mondiale car ils remboursent les intérêts en réempruntant à court ou moyen terme…

  8. Fredy Gosse says:

    non c’est déjà insolvable mais vous augmentez la charge encore des intérêts futurs….
    nous sommes dans un corner

    • Indépendant says:

      Désolé, je ne comprends pas très bien ce que vous voulez dire avec:
      « le seul truc sur les intérêts c’est qu’avec la dette mondiale je ne vois pas comment les Etats peuvent sérieusement les faire remonter sans provoquer une insolvabilité Etatique mondiale car ils remboursent les intérêts en réempruntant à court ou moyen terme… »
      Pouvez-vous développer à partir de …sans provoquer … ?

  9. Fredy Gosse says:

    Prenons la dette française jusque’ à présent c’est un scénario idéal que nous avons eu .l’Etat a emprunté à entre 5 et 8% aujourd’hui il ne rembourse pas la dette,il rembourse les intérêts de la dette;tous les jours sur le marché en empruntant de nouveau bien moins cher, bingo ( c’est vrai pour la sécu aussi) c’est ce qui lui permis de continuer une politique qui n’a pas changé le modèle français mais comme ce modèle a accru le matraquage fiscal qui à son tour provoqué l’endettement et pour le privé la non compétitivité , tout gouvernement qui verra le taux dés intérêts augmenter significativement ne fera plus une bonne affaire et vu l’immensité de la dette ne pourra plus y faire face sauf à matraquer ses contribuable mais bien plus qu’il ne l’a fait et je n’ai jamais vu une demande en expansion quand les clients n’ont plus d’argent(Grece);Certes l’inflation peut être aussi importée mais la France est importante en Europe si elle tousse ,il est aberrant d penser que l’Europe resterait bien portante
    c’est donc une sorte d’impasse d’un côté une amélioration de l’économie devrait normalement entrainer une hausse des taux d’intérêts mais cette hausse doit rester trés modérée …sinon c’est la catastrophe
    c’est vrai encore plus de la Chine et même des USA dont tous les « spécialistes » nous parlent de l’essor économique oui mais avec quel endettement interne ? c’est pire que du temps des subprimes c’est du développement l’hyper credit…

    • Indépendant says:

      Voila ce qu’en pense l’économiste Marc Fiorentino:

      QUE FAIRE?

      Elles [les banques centrales] sont toutes ou presque confrontées au même problème : qu’est-ce qu’on doit faire ? Tout le monde sait qu’il y a trop de liquidités dans l’économie et que ces liquidités provoquent de plus en plus de bulles ou au moins une grosse inflation de la valeur des actifs. Et qu’il faudrait donc monter les taux, et plutôt accélérer la hausse des taux et drainer des liquidités comme a commencé à le faire timidement d’ailleurs la Banque centrale américaine.

      Mais d’un autre côté il n’y a toujours aucun signe réel de risque d’inflation et c’est tout le dilemme. Il n’y a pas d’inflation. En apparence parce que la façon de mesurer l’inflation n’est pas adaptée à l’environnement post-crise, mais aussi parce que les forces déflationnistes malgré la reprise générale de l’économie mondiale sont encore très fortes. Les banques doivent agir. Elles repoussent toutes l’échéance. Elles essaient de gagner du temps. Mais il va falloir qu’elles choisissent une voie. Il va falloir qu’elles prennent le risque de ne rien faire et se retrouver débordées par la surchauffe de l’économie et des marchés, ou prendre le risque d’agir et de tuer dans l’oeuf la reprise économique.

  10. Indépendant says:

    Certes mais d’un autre côté, seule l’inflation peut permettre de diminuer la dette sans « trop » sur-ponctionner les contribuables et sans que ça « pette » !

  11. Fredy Gosse says:

    Ou ruiner les banques

    • Indépendant says:

      Les banques, parlons en…. il y a un GROS ménage à faire. En fait il aurait du se faire en 2008/2009 si les états n’étaient pas venus les aider …. à continuer leurs gabegies!

      • Fredy Gosse says:

        that is the problem.. si on fait le ménage chez votre banque vous n’avez plus un sou, votre créance a disparu ( vos dépôts) et comme je l’ai déjà écrit vous ne pouvez plus aujourd’hui demander à votre banque de retirer votre argent en espèce pour le mettre chez vous (essayez..) nous vivons dans la virtualité et ça accélère

        • Indépendant says:

          J’entendais par faire le ménage laisser mourir les banques qui ont où tricher où spéculer à outrance et qui se trouvent avec des montagnes de créances pourries, cela ne veut pas dire toutes les banques, quoique !
          On sait bien aujourd’hui que le plus gros pb des banques, ce sont les produits dérivés, ceux détenus par les oligarchies et qui opèrent dans l’ombre, donc si ceux-là perdent même la moitié de leurs avoirs, tout le monde s’en balance ! sauf que ce sont ceux là même qui dirigent le système d’où l’intervention des états qui sont à leur « botte » –

        • Indépendant says:

          « that is the problem.. si on fait le ménage chez votre banque vous n’avez plus un sou, votre créance a disparu ( vos dépôts) »
          Oui mais comme cela va obligatoirement arriver un jour, il aurait mieux valu que cela se fasse en 2008 et repartir sur des bases saines.
          Construire des étages sur un immeuble avec des mauvaises fondations en espérant solutionner le problème de mal façons ne sert à rien ! il faut d’abords refaire les fondations n’est ce pas ?

          • Fredy Gosse says:

            Les banques qui prêtent à 2 pour cent sur 20 ans refont du saucissonnage et ne gardent pas les prêts, Mais quelqu un dans la chaîne le possède à un moment …le jeu consiste à se refiler le mistigri jusqu au jour ou….

  12. Ok Guillaume mais si on replace dans le contexte globale, l’augmentation des taux et l’inflation vont peser sur le budget de l’état (sa dette) et peuvent le rendre insoutenable.
    Et qui va payer pour éponger tout ça ?

    Donc ma conclusion à priori est plutôt que l’inflation n’est pas très bonne… pour l’immobilier et tout en général

    Mais d’un autre côté les rendements des placements sécurisés m, assurance vie sur fonds euros., y compris, sont tellement minables qu’avec une inflation qui repart, ils vont etre négatifs !

    Du coup, les gens vont vouloir investir… dans quoi ?
    Probablement la pierre pour une bonne partie car c’est l’investissement logique pour la plupart des français

    Donc deuxième conclusion intermédiaire, l’inflation est plutôt bonne pour l’immobilier

    Mais les APL vont probablement baisser (chuter?), donc les rendements dans l’immobilier aussi

    Donc en conclusion bien malin à mon avis qui saura prédire les conséquences de la hausse de l’inflation.. trop de paramètres en jeu !

    • Indépendant says:

      « Donc ma conclusion à priori est plutôt que l’inflation n’est pas très bonne… pour l’immobilier et tout en général  »
      L’inflation c’est:
      – au contraire très bon pour l’immobilier si vous venez de construire et emprunter pour cela, étant entendu que les revenus suivent +/- l’inflation,
      – mauvais pour ceux vont investir en parallèle d’une montée des taux et notamment si les prix ne baissent pas.

      Concernant le reste, c’est vrai que, historiquement, les meilleures périodes de croissance sont celles où l’inflation était « plutôt » élevée sans être outrancière ou manipulée.

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