Vous le savez, la thématique de l’évolution des prix de l’immobilier me tient à cœur. Je voudrais aujourd’hui attirer votre attention sur les conséquences de l’obsolescence énergétique des bâtiments sur la valorisation de votre immeuble ou de votre investissement locatif.

 

Comment peut-on valoriser un immeuble ?

La valorisation d’un immeuble, utilisé à titre de résidence principale et à usage d’habitation – car il en est tout autre pour les immeubles de rapport et autres locaux commerciaux dont la valorisation est principalement mathématique et financière, cf article « LMNP : Quelle valeur de revente ? » – est relativement simple et intuitive.

 

La valeur d’un immeuble c’est tout simplement : UN TERRAIN A BATIR SUR LEQUEL EST REALISE UNE CONSTRUCTION.

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La valeur de votre immeuble sera donc la somme :

PRIX DU TERRAIN

+ PRIX D’UNE CONSTRUCTION NEUVE EQUIVALENTE

– TAUX DE VÉTUSTE (fonction de l’ancienneté de la construction)

+ TAUX AMÉLIORATION (afin de tenir compte des aménagements complémentaires tels que les terrasses ou autres piscines).

 

= PRIX DE L’IMMOBILIER.

 



Finalement, c’est assez simple d’estimer un bien immobilier.

Bien évidemment, cette méthode est simplifiée à l’extrême mais elle permet de donner une base à la valorisation de l’immeuble. Ensuite, c’est l’effet « marché » viendra ajuster cette valorisation.

 

Selon cette définition des déterminantes du prix de l’immobilier, trois facteurs ont donc une influence sur les prix de l’immobilier :

  • Le prix du foncier (c’est-à-dire le prix du terrain à bâtir) ;
  • Le coût de la construction ;
  • L’évolution des normes de construction afin de déterminer le taux de vétusté de votre immeuble vis à vis d’une construction neuve.

 

 

Le coût du bâti protège l’investisseur contre l’inflation.

Le coût de construction d’un immeuble est une donnée assez fiable et facile à déterminer. Généralement exprimé en prix au m², c’est la rémunération des matériaux et de la main d’œuvre nécessaire à la construction de l’immeuble.

Ce coût de construction tient compte des exigences de construction et notamment de l’ensemble des normes environnementales (BBC, RT 2012 et autres maison passives.

Le coût de construction de la maison est un élément très protecteur pour l’investisseur, puisqu’il s’agit de la somme des matières premières indispensables pour obtenir cet immeuble. L’inflation viendra naturellement augmenter le coût de construction et donc la valorisation du bâti.

La valeur du bâti évolue avec l’inflation. C’est à partir de ce lien que de nombreux professionnels considèrent que l’immobilier est un investissement protecteur contre l’inflation. C’est parfaitement vrai concernant la partie de la valorisation de l’immeuble représentée par le bâti mais le prix du foncier n’est absolument pas protégé contre l’inflation. Pour plus de détail, sur cette idée fausse que l’immobilier est protecteur contre l’inflation, je vous propose de relire cet article : Protéger son patrimoine contre l’inflation : L’immobilier – Partie 1 –

 

prix du neuf et cout de construction

 

En orange, l’évolution du coût de construction, ne permet pas d’expliquer la hausse des prix de l’immobilier. Le différentiel devra être trouvé du côté du prix du foncier.

 

 

Le prix du terrain bâtir, objet de spéculation et de l’effet marché.

S’il est assez simple et facile d’estimer le prix de construction d’un immeuble, il est nettement plus complexe d’expliquer la valeur du foncier.

Quelle est la véritable valeur d’un terrain à bâtir ? A mon humble avis, la valeur d’un terrain à bâtir n’est que le prix qu’un investisseur est prêt à mettre pour pouvoir y construire une maison, y loger.

Un terrain à bâtir n’a pas de valeur. Sa valeur n’est que le fruit du résultat de l’offre et de la demande, mais il n’existe pas de valeur intrinsèque.

 

D’ailleurs, lorsque l’on analyse l’évolution des prix de l’immobilier, on constate clairement que la hausse des prix est principalement le fait de la hausse du foncier par rapport à l’évolution du coût de construction des immeubles.

 

prix-terrains-constructibles-france-2010-2000

 

 

 

Si c’est le prix du foncier et des terrains à bâtir qui a le plus profité de l’augmentation de la demande (par rapport à une offre relativement peu flexible), doit on considérer que se sont les terrains à bâtir qui seront les plus touchés en cas de baisse de la demande.

 

Mais au fait, comment peut on expliquer la forte augmentation de la demande immobilière ?

Dans un article récent nous vous apportions notre analyse : Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ?, nous vous expliquions :

 

La hausse des prix de l’immobilier devient particulièrement violente depuis le début des années 2000. Mais alors, que c’est il passé au début des années 2000 pour expliquer un tel engouement sur les prix de l’immobilier ? Y aurait il un lien avec l’éclatement de la « bulle internet » ?

Et quel pourrait être la conséquence de l’éclatement de la « bulle internet » sur l’engouement des Français pour l’investissement dans l’immobilier ?

Regardons du côté des conditions de crédit et du financement bancaire pour trouver une justification à l’augmentation de la demande, car effectivement, la réponse est bien là.

Au début des années 2000, c’est l’éclatement de la « bulle internet » et surtout le début d’une politique monétaire particulièrement accommodante pour relancer la croissance économique. En plein marasme économique, les banques centrales abaissent fortement leurs taux d’intérêt afin de relancer l’activité.

Coïncidence ? Les prix de l’immobilier augmentent fortement dès lors que les taux d’intérêt baissent fortement (2000- 2006), puis connaissent une évolution contrastée lorsque les taux augmentent (2008), avant de repartir dès que les taux baissent fortement (2009-2013).

Entre baisse des taux d’intérêt et allongement de la durée des crédits, de nombreux particuliers se sont trouvés en capacité d’accéder à la propriété immobilière. Il faut trouver dans cette facilité à trouver un financement immobilier la source de l’augmentation des prix de l’immobilier.

 

 

Ainsi, en cas probable et hausse des taux d’intérêt ou de réduction des facilités d’octroi des crédits immobiliers, il y a fort à parie que les prix de l’immobilier baisseront, à commencer par la première variable d’ajustement que sont les terrains à bâtir. Dès lors que la valeur du bâti est protégé par le prix de revient de l’immeuble et le coût de construction de l’ouvrage, le prix du terrain devient la principale variable d’ajustement (cf article : Le prix des terrains à bâtir, facteur d’ajustement dans la baisse de l’immobilier, pour comprendre l’analyse complète).

 

 

L’obsolescence énergétique : Maintient du prix de l’immobilier neuf mais destruction de la valeur de l’immobilier ancien

Enfin, et le mécanisme commence tout juste, l’obsolescence énergétique des bâtiments aura un impact très négatif sur l’immobilier ancien. En augmentant rapidement l’effet qualité des bâtiments neuf, l’immobilier ancien devient rapidement obsolète et non conforme. Cette vétusté énergétique est le second volet qui devrait peser sur l’évolution future des prix de l’immobilier ancien.

 

Mise-en-oeuvre-reglementation-thermique

En parallèle, la hausse de l’effet qualité devrait permettre un maintient des prix de l’immobilier neuf. Ces nouvelles normes de construction ont une conséquence directe sur le prix de revient des immeubles.

L’accélération de l’augmentation de l’effet qualité des bâtiments devrait être à l’origine d’une obsolescence rapide des immeubles anciens. Cette obsolescence sera source de dégradation de la valeur des immeubles.

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10 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    bof ……..
    quand on ignore l’avenir politique économique et fiscal futur,on peut faire des prévisions aussi brillantes que celles du GIEC

  2. « Vous le savez, la thématique de l’évolution des prix de l’immobilier me tient à cœur.  »

    Vous l’aviez bien compris, à moi aussi 🙂

    Pour le confirmer, regarder mes interventions sur ce forum des Echos, aujourd’hui fermé: http://forums.lesechos.fr/list.php?site=echos

    Pour l’avoir depuis des (dizaines) d’années inlassablement commenté, le principe énoncé dans cet article est fondamental: la variable d’ajustement de l’Immobilier n’est pas (plus) la construction, mais le foncier.

    Dans le forum ci-dessus, je l’ai démontré, avec des exemples. Le prix pour un pavillon, c’était:
    – il y a 40 ans, 1/3 terrain 2/3 construction
    – il y a 10 ans, 1/3 construction 2/3 terrain
    – aujourd’hui 1/4 construction 3/4 terrain

    Surtout quand le prix du terrain est grevé de la destruction du pavillon existant.

    Et demain?
    je n’ai pas de boules de cristal

    Les critères énergétiques seront importants, c’est certain (mon pavillon est classé B+), mais ce ne sera pas le seul paramètre. En vrac, localisation, dimensions, qualité, politique, fisc, etc

    Qui décidera de la constructibilité du foncier?

    Mon expérience, dans ma région, le prix du foncier n’a jamais baissé. La raréfaction, oui, la baisse, non!
    Je ne sais pas si la puissance fiscale l’emportera sur les décisions prises par les politiques locaux qui, sinon bloquent, à minima saupoudrent les permis.

    Enfin, je voulais rappeler qu’il est nécessaire de faire la différence entre l’achat de sa résidence principale, qui est la satisfaction d’un besoin vital (avoir un toit) et acheter de l’immobilier pour louer (un investissement).

    Dans ce second cas, l’aspect prix est moins important.

    A suivre

  3. Fredy Gosse says:

    bof il suffit à une municipalité d’autoriser la construction d’un camp de Roms ,d’une autoroute TGV ,éolienne etc .. etc ..pour que les beaux plans s’écroulent.
    il suffit d’un pays ruiné contraint par ses créanciers de payer pour que l’immobilier comme le reste s’effondre;il suffira que les taux d’intérêts remontent ..bon j’arrête
    moi aussi j’ai suffisamment écrit sur le sujet . En temps normal ,le principal responsable de la hausse du foncier et du coût de la construction c’est l’idéologie interventionniste avec le rôle de Puissance Publique.
    le facteur classement énergétique n’interviendra que dans les zones à fortes offres :pas de soucis si vous avez un appart place de Furstenberg , y aura toujours un acquéreur à n’importe quel prix sauf si on pend les riches dans le cadre d’une révolution » néo communiste »

    • …….. Vous investissez où? dans quoi? avec qui? comment? ……… 🙂

      Vous consommez tout? vous avez raison, c’est le meilleur moyen de ne pas se faire plumer.

      Tant qu’il y aura des Politiques au pouvoir, quels que soient leur couleur (Remarquez que CdG n’était pas un politique) nous nous ferons dépouiller, c’est leur job.

      Ou, un jour, si on revient à la Vraie Démocratie « à la Grecque », dans laquelle lesdits politiques étaient désignés au sort, …. faut bien rêver! ……alors ……..

      C’est mon tour de me préparer pour des vacances bien méritées, toujours ça qu’on ne me piquera pas.

  4. Fredy Gosse says:

    bonnes vacances

    • Merci, c’est sympa, mais vous pouvez toujours répondre à mes interrogations précédentes, sauf si vous voulez garder jalousement les idées d’investissement qui soient en phase avec votre pessimisme …… je devrais toujours être « internet connected »

      Pour relancer le débat, depuis plus de 40 ans, je n’ai jamais connu de mauvaise période pour investir dans l’Immobilier.

  5. Fredy Gosse says:

    désolé je ne sais plus quoi faire alors oui je vais bien dépenser …

  6. Un article qui vient de paraitre:

    http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=664#.UlFH6lOGPcw

    Pour montrer que la Qualité énergétique des biens anciens, ce n’est pas pour demain!

  7. Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant, come d’hab…
    Je voudrais juste apporter un bémol, concernant la pérennité du respect des nouvelles normes dans le « neuf ».
    A la lumière du trés faible engouement des opérateurs de pose des matériaux de nouvelle génération, il est malheureusement regrettable de constater que le respect de ces normes pourtant devenues obligatoires, est plus qu’aléatoire, de sorte que la production actuelle de logements pourrait subir à terme une véritable moins-value, lorsque les nouveaux standards seront progressivement assimilés par les constructeurs et que les normes seront vraiment respectées.
    La surproduction règlementaire et normative de ces dernières années (depuis le Grenelle de l’environnement en particulier)a permis aux fabricants de développer puis de proposer de nouvelles solutions techniques très performantes. Mais force est de constater que le prix de ces produits et solutions innovants et techniques dissuade souvent les maîtres d’ouvrages et les nombreux intervenants dans les projets, ceux-ci ne se forment pas à ces nouveaux process et délaissent ces nouveaux concepts remettant en cause leur savoir faire « à l’ancienne ». Ces intervenants n’ont d’objectif souvent que le « moins disant », et voilà comment une génération d’immobilier sera vraisemblablement condamnée lorsqu’il s’agira de considérer la valeur vénale intrinsèque de sa qualité…
    Les bureaux de contrôle, étrangement souples quant à leur mission première actuellement, sont très peu réactifs et absolument pas coercitifs car ne remettant jamais en cause un bien déjà achevé, ce n’est pas dans la culture française du bâtiment…

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