Le cabinet de recherche PRIMEVIEW vient de publier un édito présentant son analyse du marché de l’immobilier et surtout ses perspectives sur l’évolution des prix. Notons, que cette analyse est assez proche de certains de nos articles que nous publions ici depuis plus de deux ans :

 

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Selon PRIMEVIEW, la hausse des prix de l’immobilier depuis près de 25 ans, s’explique par trois déterminants : la baisse des taux d’intérêt, la hausse de la durée des prêts, La moindre exigence des banques concernant le taux d’apport.

 

La baisse des taux d’intérêt.

L’allongement de la durée des prêts

 

La moindre exigence des banques concernant le taux d’apport

 

Ainsi, la combinaison de ces trois critères est à la source d’une forte hausse des prix de l’immobilier.Vous remarquerez que les trois critères mis en avant par PRIMEVIEW sont intimement liés à l’endettement et au crédit. C’est le « financement » et le « Crédit bancaire » qui semble à la source des prix de l’immobilier. 

Les critères liés à l’augmentation du nombre des ménages ou à la pseudo pénurie de logement en France ne semble pas des facteurs principaux (comme nous vous le présentions dans cet article : Quelles perspectives pour les prix de l’immobilier ?)

 



 

 

Les moteurs de performances s’éteignent … quelles conséquences sur les prix de l’immobilier ?

Malheureusement, selon PRIMEVIEW,

« La musique s’est malheureusement arrêtée pour les établissements financiers, désormais dans l’œil du cyclone d’un durcissement de règlementation (nouvelles exigences de ratios de fonds propres avec la réglementation Bâle III). La conséquence est simple : les établissements prêteurs se voient contraints de réduire la taille de leur bilan, qui a atteint des niveaux historiquement élevés en Europe au cours des dernières années (263% en zone euro, plus de 320% du PIB en France début 2012). Cette nécessité se traduira concrètement par :

  •  La hausse  marginale des taux hypothécaires (moins de transformation / plus forte prime de risque)
  • La baisse naturelle de la durée des prêts accordés
  • La hausse de taux d’apport exigé pour l’acquisition d’un bien »

 

On le constate, la distribution de crédit immobilier, principal facteur explication de la hausse des prix de l’immobilier depuis 25 ans (via une baisse des taux, baisse des conditions d’octroi des crédits et hausse de la durée), s’effondre et baisse même de plus de 36,4% depuis le début 2012 par rapport à 2011.

 

 

Cette baisse de la distribution de crédit à l’habitat s’explique principalement d’une incertitude ambiante selon PRIMEVIEW, mais également par une dégradation certaine de la solvabilité de la demande :

 

 

Prospectives : Quel taux de baisse des prix de l’immobilier en cas de durcissement des conditions de financement ?

 

PRIMEVIEW à réalisé une projection du « durcissement des conditions de financement », afin de quantifier une baisse des prix théorique.

L’analyse de PRIMEVIEW est sans appel :

Notre scénario central repose sur une hausse modérée (100 points de base) des taux hypothécaires à moyen terme, réduisant d’environ 10% la capacité d’emprunt des ménages, mais surtout sur la baisse massive à venir de la durée des emprunts contractés pour l’achat d’un bien immobilier.

Car c’est bien cette variable qui a été la principale responsable de la dérive des prix de la pierre par rapport aux revenus disponibles depuis la fin des années 90, avec un allongement de 14 ans à plus de 20 ans en moyenne de la durée des emprunts pour l’achat d’une résidence principale (et même près de 22 années pour un primo-accédant à la mi 2011…).

Or, au regard de l’environnement actuel, nous anticipons dans un horizon de moyen à long terme un retour de la durée des prêts accordés vers sa moyenne historique d’avant bulle, à savoir autour de 14 ans. Ce raccourcissement de 6 ans des emprunts grèverait à lui seul la capacité d’emprunt des ménages de –18% à –24% en fonction du taux d’intérêt initial.

Au total, le cumul de la légère hausse des taux (100 points de base) et de la baisse de la durée d’emprunt (-6 années en moyenne) devrait créer un trou d’air conséquent sur la capacité d’achat des emprunteurs, entre -23% et -34% dans les années à venir (cf. graphique ci-dessus).  

 

 

De surcroît, lorsque l’on intègre, la diminution du soutien de l’Etat et le vieillissement de la population, PRIMEVIEW anticipe une baisse globale des prix de l’immobilier comprise entre 30% et 40%.

Cette analyse est sans appel, je la partage totalement et depuis longtemps. Mais au delà des chiffres proposés par PRIMEVIEW, je crois que le plus important à retenir est que la source de la hausse des prix de l’immobilier repose principalement sur une composante financière. C’est le crédit qui fait la hausse des prix, on comprend donc qu’un durcissement du crédit ne peut avoir d’autres conséquences qu’une baisse des prix de l’immobilier.

 

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15 Comments

  1. L’analyse de PRIMEVIEW est très pertinente mais elle omet de faire mention d’éléments plus structurels qui peuvent tempérés cette analyse et qui peuvent tempérer la baisse :
    * Le prix des matières premières en constantes augmentation
    * Le fait que les taux directeurs sont initiés par la BCE et non directement par les banques elle-mêmes
    * le fait qu’à la différence des pays anglosaxon, le taux d’épargne des français est très importante susceptible de compenser la capacité d’entement par un apport personnel important
    Finalement ne sommes nous pas déjà dans un effondrement de la bulle tempérée par les éléments décrits cidessus.

    • Bonjour,

      Attention, la notion de taux d’épargne doit être manipulé avec précaution.

      Sachez que le taux d’épargne est divisé en deux parties :
      – Le taux d’épargne financière

      – La taux d’investissement en logement.

      Ainsi, avec la hausse des prix de l’immobilier, la hausse de la durée des crédit… explique la hausse du taux d’épargne.

      En 2011, le taux d’épargne global est de 16% dont 9% dans l’investissement en logement. http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATTEF08148

      Donc prudence sur cette notion….

      • Effectivement,

        D’autant plus que sur un plan historique la fin de la crise de l’immobilier des années 90 en France a été initiée par une baisse importante des taux de crédit.

        Mais peut on estimer a contrario qu’une hausse des taux entraînera une baisse des prix ?

        Oui si l’inflation stagne.

        Il me semble que la BCE a la capacité sur le long terme de limiter le taux pendant encore quelques années et les périodes de crise et d’expansion immobilières se dessinent en principe sur des périodes de 25 à 30 ans.

        Cependant nous sommes sortis de la dernière crise immobilière il y a à peine 18 ans.

        On assiste aujourd’hui (depuis la crise de 2008) à un retour des gens vers les centres villes de grandes agglomérations ce qui a pour effet de soutenir le marché dans ces villes.

        En outre l’éclatement des familles (donc le besoin en termes de nombres de logements) et l’augmentation sensibles des surfaces moyennes des logements (donc la valeur moyenne du prix d’un logement)contribuent aussi à soutenir les prix.

        Il me semble que certains facteurs sociologiques sont a prendre en considération pour justifier un diagnostic de baisse des prix ou du moins pour limiter une baisse attendue par beaucoup.

  2. Bonjour

    Je partage cette analyse mais les taux d’emprunts auraient dû monter il y a longtemps et les prix de l’immobilier baisser en conséquence. L’état a entretenu une bulle en faisant marcher la planche à billets.
    Logiquement vous avez raison : les prix de l’immobilier devraient baisser rééllement maintenant, tout en sachant qu’hormis dans les grandes villes c’est déjà le cas, merci les méfaits du Scellier. Mais je crois que les prix resteront stables dans ces grandes villes car les investisseurs continueront à entretenir la demande. Tant qu’il n’existera pas un autre placement offrant un minimum de garanties, l’immobilier sera favorisé. Dès que ce placement existera et qu’il aura fait ses preuves, l’immobilier baissera beaucoup et partout.
    Car investir aujourd’hui dans l’immobilier, c’est se mettre à la merci de toutes les taxes actuelles et à venir qui rembourseront la dette française. Cette dette ne sera pas remboursé par les ménages qui n’ont rien, ni par les riches qui sont partis, ni par les entreprises. Elle sera payé par la classe moyenne qui a investi dans … l’immobilier

    Merci à Mr Fonteneau pour ce lieu d’échange

  3. Fredy Gosse says:

    je partage depuis aussi longtemps que Guillaume Fonteneau cette analyse et je rajouterai la composante psychologique;Quand le pays a la déprime ,le nombre d’emprunteurs n’ayant pas la garantie de l’emploi diminue mécaniquement.
    Comme personnellement , je ne crois pas un instant que le matraquage fiscal du capital produira plus d’emplois,on peut donc s’attendre à un chômage encore plus élevé l’an prochain ;chômage qui ne donnera pas envie d’acheter , les fonctionnaires tremblant qu’on finisse par les mettre à la diète à leur tour… (mais ça c’est ma vision du monde )

  4. L’analyse de Primeview est effectivement intéressante, les indicateurs montrent effectivement une tendance baissière. Néanmoins, regardons le déficit structurel de logements en France, estimé à plus de 800 000. L’augmentation de la fiscalité sur la plus-value, la baisse des réductions fiscales pour l’achat dans l’immobilier neuf… et si au global les constructions dans les zones tendues n’augmentent pas, comment faire pour fluidifier le marché?

    Bref, beaucoup d’analyses sont contradictoires, seul le temps nous le dira!

    • Ce montant de déficit structurel de logements en France , 800.000 logements, est une donnée reprise par tous les politiques depuis quelques années … sans qu’il évolue !
      Au début je crois qu’il a été calculé par une association en fonction de la demande de logements, sans tenir compte de ceux qui avait déjà un logement mais qui en voulait un plus grand ou en meilleur état, ou en prenant en compte des demandes faites par des étrangers en situation irrégulière. Je soupçonne aussi ce chiffre d’être largement gonflé.
      De même, s’il y a une demande à Paris, Lyon et peut être Bordeaux, elle est totalement absente ailleurs. Même dans les villes comme Toulouse, il suffit de faire 10 Km pour trouver un logement. D’un autre côté moi aussi j’aimerai bien que l’état me donne un logement en plein centre de Paris.
      Alors : devons nous continuer à prétendre que la France manque de logements ?

  5. Fredy Gosse says:

    tous les déficits du monde ne feront pas une augmentation de la demande…. quand le marché est figé seul les gens « coincés » vendent au prix que le marché veut bien leur donner
    ex mon voisin cherche à vendre depuis 6mois ;il peste contre les agences cad qu’il accuse le thermomètre..s’il veut vendre il doit baisser ,plus il tardera plus la presse dira c’est la crise ça ne se vend plus et l’effet boule de neige se propagera
    si dans toute s les mesures politiques et fiscales actuelles vous avez vu des raisons d’espérer j’ai tort;sinon……….

    • Ce n’est pas une question d’espérer, surtout qu’en ce moment, lorsqu’on souhaite investir, nous ne devons pas nous fier à la plus-value espérée, mais plutôt à la rentabilité.

      De mon point de vue, les mesures actuelles ne permettront probablement pas de baisse. Mais ça ne reste qu’un point de vue, nous verrons bien d’ici quelques années! Car bien malin est celui qui nous prédira l’avenir avec certitude 🙂

  6. Article riche en leçons !
    Cela révèle un vrai problème de société. On ne peut plus comme par le passé se reposer sur une frange de la population âgée et aisée pour investir dans le patrimoine, et plus largement dans l’économie. Le relai doit être pris, et pour cela, il faut un accompagnement. De l’État, des banques ? La question reste complètement ouverte, mais elle s’imposera très rapidement à nous…

  7. Fredy Gosse says:

    les banques, mais les prêts sont déjà quasiment à rien quand on intègre l’inflation…le rôle de l’Etat ?mais on crève de l’intervention de l’Etat…quand on a un pays aussi endetté va ton continuer dans le même sens ???
    quand l’Etat habille Pierre il déshabillePaul ….
    Pour Damien ,vu la nouvelle réglementation sur les + values ça donne envie c’est sûr quant au rendement net après application des impôts des contrats de location à sens unique ,des décisions de justice dans le même sens des vacances et coûts de remise en état il est tellement maigre que bloquer son capital pour un tel résultat ……..mais enfin si certains trouvent que c’est le bon moment pour acheter………

    • Je suis d’accord, nous avons pas mal de bâtons dans les roues. Il existe tout de même quelques « niches », i.e les immeubles de rapport dans l’ancien. En utilisant l’effet de levier du crédit et avec l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (en statut LMP, >23k€ de revenus), nous sommes assurés de ne pas payer d’impôts pendant des années et aussi l’exonération de la plus-value à partir de 5 ans d’activité… On bénéficie également du « prix de gros », acheter un immeuble de 5 appartements reviendra moins cher que d’acheter 5 appartements chacun dans un immeuble différent.

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