Ah, les prix de l’immobilier, entre fantasme et réalité (cf article : Prix de l’immobilier : analyse, psychologie et légendes urbaines) , manque de logement (cf article : NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France) et perfusion fiscale, l’investissement immobilier est au cœur des préoccupations des Français, et plus particulièrement des plus fortunés d’entre nous qui ont bien souvent fait fortune est 25 ans grâce à l’explosion des prix de l’immobilier.

Nous allons approfondir aujourd’hui la question des conséquences de l’évolution de la pyramide des âges et du vieillissement de la population sur les prix de l’immobilier.

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56 ans, âge à partir duquel les Français deviennent « vendeurs » d’immobilier

Je voudrais que l’on s’attarde aujourd’hui sur l’impact de la démographie et plus particulièrement du vieillissement de la population sur les prix de l’immobilier.

Le CGEDD (conseil général de l’environnement et du développement durable), sous l’autorité du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, a réalisé une étude très intéressante sur le lien entre l’âge des français et leur activité sur le marché de l’immobilier.

Selon le CGEDD, l’âge charnière est de 56 ans : Avant 56 ans, les Français peuvent être potentiellement acquéreurs de logements, après l’âge de 56 ans, les Français sont davantage vendeurs.

Ainsi, considérant que les prix de l’immobilier sont le fruit de la confrontation entre l’offre (vendeur) et la demande (acquéreur) de logement, la pyramide des âges et surtout, le vieillissement de la population doit avoir une conséquence importante sur les prix de l’immobilier.

 

Le vieillissement de la population française au delà de l’âge charnière de 56 ans, à pour conséquence principale une augmentation des vendeurs potentiels, par rapport aux acquéreur potentiels, et doit influer sur les prix de l’immobilier.

 

 

Situation de la demande de logement en fonction de l'âge.

 

 

Une pyramide des âges défavorable pour la demande de logement et donc défavorable pour les prix de l’immobilier.

Ensuite, lorsque l’on s’attarde sur la pyramide des âges en 2012, et surtout sur la projection de cette dernière, on constate un vieillissement certain de la population et surtout un nombre toujours plus important de Français ayant atteint ou dépassé l’âge pivot de 56 ans.

 

La structure de la population en 2012

 

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En 2012, la répartition de la population par groupe d’âge est la suivante :

Groupes d’âges (2012)
âge millions %  % Femme
56+ 18,32 28,8% 55,7%
30–55 21,88 34,4% 50,6%
<30 23,36 36,7% 49,1%
Total 63,56 100% 51,5%

Les plus de 56 ans représente près de 28,8% de la population Française en 2012.

 

La pyramide des âges en 2030

 

En 2030, dans 18 ans, la structure de la population Française aura profondément été modifié avec plus de 35% de la population ayant dépassé l’âge pivot de 56 ans.

La population en âge de devenir propriétaire de sa résidence principale, passera de 34% de la population en 2012, à 30.8% en 2030.

Groupes d’âges (2030)
âge millions % % femme
56+ 23,59 34,4% 54,9%
30–55 21,09 30,8% 49,7%
<30 23,85 34,8% 49%
Total 68,53 100% 51,3

Le vieillissement tendanciel de la population Française pourrait avoir pour conséquence d’augmenter le nombre des vendeurs d’immobilier mais également de réduire le nombre d’acquéreur potentiel. Il pourrait y avoir un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement au profit d’acquéreurs moins nombreux qui pourront espérer faire baisser les prix de l’immobilier.

L’augmentation de la population ne permet pas de compenser l’effet du vieillissement de la population.

On pourrait penser que la répartition de la population en pourcentage pourrait être compensée par le nombre de Français. La population passant de 63 millions en 2012 à 68 millions en 2030, l’augmentation du nombre de Français ayant l’âge de devenir propriétaire pourrait compenser le vieillissement tendanciel de la population.

Malheureusement, les statistiques ne valident pas cette analyse. Le nombre de Français en âge de devenir propriétaire (30 ans a 55 ans) reste stable sur la durée à 21 millions. Par contre, le nombre de français ayant atteint puis dépassé l’âge pivot de 56 ans augmente sensiblement de 18 millions à 23 millions.

Le nombre de vendeur d’immobilier devrait augmenter en pourcentage mais également en nombre, alors que le nombre d’acquéreur restera stable. Cette analyse confirme la dégradation du rapport entre l’offre et la demande de logement.

 

 

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21 Comments

  1. Ne pourrait on pas penser que l’age charnière évoluerait avec l’allongement de la durée de vie ?

  2. Interessant…toutefois une consideration…c’est fort probable que l’âge pivot, elle aussi va augmenter, comme l’augmentation de l’espérance de vie et surtout de l’âge de la retraite.
    Rien assure que en 2020 elle soit la même qu’aujourd’hui.

  3. Guillaume C. says:

    Article très intéressant.

    Le sujet a été abordé lors du colloque des 25 ans de l’AUREP, qui traitait des enjeux du vieillissement.

    N’oublions pas que l’allongement de l’espérance de vie s’accompagne d’un état pathologique de plus en plus fréquent au 4ième âge : La dépendance.

    Face à ce « fléau », au progrès de la médecine, au tarif prohibitifs en EHPAD et donc à l’encouragement au maintien à domicile, peut-on réellement espérer une augmentation significative de l’offre (ayant 26 ans je l’espère…) ?

    Autre point à mettre dans la balance la raréfaction du foncier qui a pour effet de soutenir les prix.

    A débattre…

  4. Le sujet est si vaste qu’une simple lecture ne suffit pas à en cerner l’essentiel.

    C’est un (des nombreux) paramètres.

    Pris indépendamment, ils génèrent des conclusions très différentes à la réalité du terrain.

    La difficulté est de faire le lien entre ces paramètres.

    Il se passera beaucoup d’eau sous les ponts avant qu’on ne trouve une formulation globale du phénomène

    Il n’empêche que cet article me semble digne d’intérêt.

  5. croyez vous vraiment que les gens vont vendre à 56 ans pour devenir locataire ????? avec des retraites qui vont aller en diminuant alors que leur maison est fini de payer ???Si gens là sont soi disant vendeurs ce qui est improbable, ils sont forcément acheteur d’un autre bien en contrepartie donc l’argument ne tient pas !Pour travailler dans le milieu, je dirai même que depuis 2 ans je constate au contraire une augmentation significative d’acheteurs qui sont à la retraite pour un investissement soit pour défiscaliser soit avoir des compléments de revenus à la retraite garantis pas tous les placements financiers actuels….Je constate que beaucoup de gens ici ou là espèrent une soit disant baisse des prix, que l on attend toujours …en écrivant des théories plus ou moins hasardeuses qui ne tiennent pas la route… peut être espérent ils eux même spéculer sur une hypothétique baisse des prix pour mieux se positionner en suivant…la plus part des attentistes qui sortent ce discours ne font au final jamais rien…que ce soit en immobilier ou en Bourse….n’oublions pas que nous vivons dans un monde capitaliste trés ouvert où les liquidités coulent à flot…et où il est trés difficile de trouver des rendements sans risque avec indexation sur l’inflation…et où se loger répond à un besoin primaire!

  6. ce qui serait intéressant c’est de voir pour l’immobilier d’investissement. La génération des baby boomer qui a massivement investi depuis les années 90 va t’elle revendre au fur et à mesure du vieillissement?

    • Par expérience personnelle, non à court/moyen terme

    • Effectivement, votre remarque est très pertinente.

    • On voit sur la courbe que l’on est que « peu » vendeur avant 80 ans, donc c’est plus à un retournement progressif de tendance qu’il faut s’attendre qu’à une vente massive. Par ailleurs un certain nombre de « ventes » des plus de 60 ans sont des donations totales ou « partielles ».

      Il ne faut pas attendre de telle analyse de conclusions sur l’évolution des prix à court terme (même si c’est l’hypothèse de primeview qui a beaucoup poussé cette idée de pyramide des âges dernièrement), d’autant qu’il est logique que le pivot se décale effectivement avec le vieillissement.

  7. Il y a un paramètre qui n’est pas évoqué ici mais qui me rend attentiste pour acheter une résidence secondaire: c’est la fiscalité des impôts locaux (habitation et foncièrs). Depuis la décentralisation des compétences de l’Etat,les collectivités locales s’endettent sans retenue, les impôts locaux actuels ne vont-ils pas doubler après les prochaines élections municipales? Personnellement j’attends 2014 ou 2015 pour déterminer si je peux m’engager.

  8. C’est vrai que si l’on compare aux USA (je n’ai pas de recul sur l’Europe), la fiscalité foncière est très faible en France du fait des bases fiscales… mais parce qu’elle est d’ores et déjà « remplacée » par un autre impôt qui prend la valeur des biens immobilier comme faisant partie de l’assiette !

    Je trouve que c’est une très bonne question…

  9. Peu importe l’âge pivot finalement.

    Ce qui compte c’est d’observer qu’avec l’âge, on devient davantage vendeur d’immobilier d’acquéreur et que le nombre de personnes âgées va considérablement augmenter dans les 20 prochaines années.

    Cela devrait avoir un impact sur le marché de l’immobilier avec un rapport de force entre vendeur et acquéreur qui devrait être entre les mains des acquéreurs. Les vendeurs devraient être plus nombreux (sur ce seul critère de la pyramide des ages).

    • « (sur ce seul critère de la pyramide des ages). »

      Oui, voir ma réponse au-dessus, c’est un des paramètres, mais quel est son poids????

      Un des critères lié à l’âge qu’il faudrait examiner: le moment où l’investisseur ne peut plus emprunter.

    • est ce que les propriétaires devront vendre pour financer le placement en ehpad ou la dépendance? l’immobilier d’investissement apportera un revenu supplémentaire pour financer ces dépences. Si cela ne suffit le propriétaire vendra.

  10. L’âge pivot de 56 ans correspond grosso modo à celui auquel on prenait sa retraite. C’est donc l’âge où on arbitre entre résidence secondaire et résidence principale. Il n’est donc pas étonnant qu’il y ait une rupture – assez marginale à cet âge puis un long pallier jusqu’à 74 ans. C’est à ce dernier âge que se produit la vente décisive (pour causes de dépendance, maladie, veuvage etc).

    Dès lors, on peut faire deux remarques :
    – les âges clés vont évoluer (vers 62/65 au lieu de 56 et vers 80/85 ans au lieu de 75 pour les résidences principales)
    – les ventes à 62/65 ans toucheront essentiellement des résidences secondaires (fiscalité locale démente, sécurité en déclin, problèmes de santé rendant la vie « au vert » éprouvante). C’est inéluctable, compte tenu du désengagement de l’Etat, et le mouvement étant endogène, son accélération va être spectaculaire). Les ventes nettes toucheront donc surtout les résidences secondaires et les zones défavorisées. Rien de très surprenant = un autre signe de validité statistique.

  11. Sujet compliqué….

    Comme Ankou, je dirais que c’est un des paramètres et je rejoins Warren sur l’évolution des âges concernés (le ministère a toujours un temps de retard)

    Il n’est pas exclu non plus qu’un « retour » à la terre » forcé, à la grecque ou l’espagnole ne batte en brèche les théories, par exemple sur l’aspect repeuplement des centre-villes, en y ajoutant la cohabitation multigénérationnelle pour une même famille
    ( loyers trop chers).

    L’évolution économique commandera le sociologique.

    N’oublions pas non plus les possibilités du viager et du démembrement, la possession de son logement payé est un viatique pour l’aïeul, une aubaine (plus ou moins en attente !!) pour l’acheteur.

    Mais en fait, tous les pronostics peuvent être déjoués :=))

    ….En main des articles des années 90 sur la sortie catastrophique du Périssol, où l’on annonçait un effondrement des prix lors des reventes « massives »=> où ça ??…

  12. Article riche en leçons !
    Cela révèle un vrai problème de société. On ne peut plus comme par le passé se reposer sur une frange de la population âgée et aisée pour investir dans le patrimoine, et plus largement dans l’économie. Le relai doit être pris, et pour cela, il faut un accompagnement. De l’État, des banques ? La question reste complètement ouverte, mais elle s’imposera très rapidement à nous…

  13. Article complet et très instructif ! merci

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