Depuis quelques jours, et en nette accélération depuis l’adoption des nouvelles normes d’endettement imposées par le HCSF, je multiplie les consultations patrimoniales de jeunes et un peu moins jeunes investisseurs / épargnants qui m’interrogent sur la question de le meilleure stratégie à adapter pour se construire un patrimoine de long terme.
Ceux qui me lisent depuis longtemps connaissent mon conservatisme et mon rapport à la résidence principale et même secondaire. Ainsi, je suis souvent surpris de devoir « argumenter » pour expliquer à ces candidats investisseurs que la base de toute construction patrimoniale repose sur l’acquisition de la résidence principale de la famille.
Ce qui me paraît d’une telle évidence ne semble pourtant pas partagé par nombre de mes interlocuteurs qui considèrent l’acquisition de la résidence principale comme un investissement sans rentabilité… et donc sans aucun intérêt patrimonial.
En réalité, ce sont deux visions du patrimoine qui s’affrontent.
Tout d’abord, une vision « financière » et « mathématique » des néo-investisseurs, souvent jeunes, qui considèrent la constitution d’un patrimoine comme l’accumulation d’un capital avec le plus de « zéro » possible pour atteindre une liberté financière et arrêter de travailler de manière contrainte le plus tôt possible.
C’est typiquement la vision d’un ingénieur derrière sa feuille excel qui cherche l’optimisation financière et théorique à tout prix. Cette optimisation patrimoniale repose sur un train de vie frugal, une très puissante capacité d’épargne pour un épargnant diplômé dont le revenu est élevé, et surtout la perspective d’arrêter de travailler le plus vite possible pour enfin profiter et jouir de ce patrimoine accumulé.
Ensuite, une vision « familiale » et « humaine » qui considère que le patrimoine n’est pas un objectif, mais la conséquence d’un projet de vie. C’est la vision que j’essaie de défendre ici au quotidien.
On ne travaille pas, on n’investit pas pour devenir riche et accumuler le capital maximum pour le plaisir de l’accumulation ; Ce sera là de l’avarice, un piège dans lequel on ne peut pas retirer de satisfaction et de bonheur. Le capital accumulé n’étant jamais suffisant pour atteindre la liberté tant fantasmé.
Lorsque vous avez 20 ans, vous vous rêvez rentier avec 1500€ / mois ; A 25 ans, vous avez besoin de 2000€ … A 35 ans, il vous faut 4000€… et finalement plus votre patrimoine augmente … moins vous vous sentez libre d’arrêter d’accumuler.
Le patrimoine ne peut être qu’une conséquence et non un objectif en soi. La conséquence d’une personne qui travaille beaucoup et peut donc utiliser ses excédents de revenus pour investir. Investir pour se générer un capital, mais surtout investir pour vivre via l’acquisition d’une résidence principale et/ou secondaire qui accueilleront le foyer. La rentabilité n’est pas toujours financière.
De surcroît, c’est souvent lorsque l’on ne recherche pas uniquement la rentabilité financière que l’on est capable de s’investir sans compter … et donc de se créer un véritable patrimoine qu’il soit immobilier ou entrepreneurial.
L’acquisition de la résidence principale est l’investissement fondateur qui assure la solidité du patrimoine à long terme.
Un peu comme pour la construction d’un maison, l’acquisition de la résidence principale, ce sont les fondations sans lesquelles la maison, construire sur du sable, ne serait pas solide dans le temps.
Acheter sa résidence principale : Un impératif patrimonial ?
Quatre arguments permettent de justifier l’indispensable acquisition de sa résidence principale pour n’importe qui se considère comme installé durablement dans sa vie. Évidemment, pour acheter sa résidence principale, il convient d’avoir de la visibilité sur, à minima, les 10 prochaines années :
- Être propriétaire de sa résidence principale, c’est profiter d’un revenu supplémentaire non imposable. Lorsque vous économisez le loyer versé à votre propriétaire bailleur, vous bénéficiez d’un revenu complémentaire non imposable. Combiné avec l’exonération de la plus-value immobilière, la résidence principale est la plus grande niche fiscale ;
- Acheter sa résidence principale, c’est pouvoir profiter de l’effet de levier du crédit immobilier, même pour ceux dont les revenus sont faibles ; Aujourd’hui, avec les normes d’endettement imposées par le HCSF, il est quasi-impossible d’obtenir un crédit immobilier pour investir dans l’immobilier locatif pour ceux qui sont locataires de leur résidence principale car le loyer payé est une charges qui consomment la grande partie de votre capacité de remboursement (cf. « Crédit immobilier : Simulateur de taux d’endettement HCSF 2022. ») En effet, contrairement à une drôle d’idée reçue, lors du calcul du taux d’endettement, la banque intègre, au niveau des charges, le loyer payé tous les mois. Ainsi par exemple, un locataire qui supporterait un loyer de 700€ / mois pour un revenu de 2500€ aurait déjà un taux d’endettement de 700/2500 = 28%. Il n’y a pas suffisamment de marges supplémentaires pour pouvoir emprunter pour investir dans l’immobilier locatif. L’acquisition de la résidence principale est le seul moyen pour profiter de l’effet de levier du crédit.
- On est de plus en plus confronté à des investisseurs qui ne peuvent plus emprunter à cause d’un taux d’endettement trop élevé du fait de crédit en cours. Dans cette situation, la solution est la consolidation patrimoniale, une stratégie qui permet de faire baisser le taux d’endettement en rallongeant la durée des crédits en cours comme nous vous l’expliquons dans cet article « Crédit immobilier : Baisser votre taux d’endettement grâce à la consolidation patrimoniale. »
- Être propriétaire de sa résidence principale, c’est le premier pas pour préparer sa retraite. Ne pas avoir de loyer à payer lorsque vos revenus chuteront après votre départ à la retraite est la base pour espérer une retraite sereine. En effet, entre loyer indirectement indexés sur l’inflation et retraite sous indexée, être locataire de sa résidence principale à la retraite, c’est prendre le risque d’une perte de pouvoir d’achat inéluctable.
- Être propriétaire de sa résidence principale, c’est sécuriser son cadre de vie et permet la sérénité indispensable pour prendre des risques et s’investir dans une activité économique très rentable mais aléatoire. Lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous savez vos enfants et votre famille à l’abri en cas de difficultés financières. Vous gagnez donc en sérénité et pouvez davantage accepter les risques de la vie (création d’entreprise, changement d’emploi, mais aussi investissement sur les marchés financiers ou autres). Au contraire, le locataire de sa résidence principale devra toujours s’assurer d’avoir suffisamment de revenu et/ou de capital pour payer son loyer ; Cette indispensable prudence sera synonyme d’un moindre rendement et d’une moindre capacité à assumer les risques de la vie. Par exemple, il sera plus compliqué pour le locataire de gérer le stress lié la volatilité des marchés actions ; Pour réussir son investissement sur les marchés actions, il faut être capable de « ne pas avoir besoin des capitaux investis », or, si vous devez « payer votre loyer » avec le rendement de votre épargne, vous ne pouvez vous permettre de les perdre ! La prise de risque devient difficile à assumer et l’investissement action compliqué.
A suivre !
47 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
Bonjour,
si l’on considère que l’immobilier doit faire partie d’un patrimoine, au même titre que les investissements financiers, on ne voit même pas pourquoi il y aurait doute sur l’acquisition de sa résidence principale.
Absolument tous les CGP le conseillent.
De plus c’est l’investissement le moins fiscalisé qui soit. (plus value, IFI)
On peut même imaginer que lorsque l’on est âgé, l’on vende sa RP sans impôt sur la plus value pour en prendre une plus petite et moins chère, et garder la différence pour améliorer sa retraite.
Tout a fait, cela permet de stabiliser sa situation financière pendant la phase vie active/ famille et d’avoir des leviers financiers défiscalisés pour la retraite.
De plus le crédit est une mensualité fixe. Les loyers se réajustent et pourraient s’envoler avec l’inflation et les pénuries provoquées par les législations contraignantes.
Bonjour,
Un argument auquel ne pensent pas forcément les plus jeunes.
Quand on est âgé, il est difficile de trouver un logement à louer, même avec des revenus qui devraient le permettre.
« Grâce » aux lois sociales qui « protègent » les personnes âgées en rendant très difficiles leur expulsion, les propriétaires, dans un marché tendu, préfèrent….ne pas leur louer leurs logements😒
Je suis vraiment content de posséder mon « chez moi »😊😊😊
Oui notre pays aime surprotéger des typologie de citoyens qui se retrouvent déresponsabilisés, et finalement piégés par tant d’interventionnisme. C’est pareil dans l’emploi… qui veut aujourd’hui engager un quinqua ?
Après avoir longtemps loué de grands appartements parisiens que je n’aurais pas pu acheter à l’époque ( 4 enfants à loger correctement et taux très élevés) j’ai investi ce que j’avais et successivement dans des appartements à l’époque des taux élevés mais qui décroissaient et des systèmes de défiscalisation qui étaient très avantageux
Je les ai presque tous vendus pour acquérir à 65 ans la résidence parisienne de mes rêves sans aucun problème et garder un deux pièces de rapport en complément de nos retraites
Au final et comme d’habitude chaque cas est particulier
Je me reconnais dans les jeunes d’aujourd’hui qui « ont les yeux fixés sur la feuille excel », même si je ne suis plus très jeune.
C’est déjà une bonne chose de ne pas mettre d’affect quand on réfléchit « pognon ».
Vous oubliez plusieurs éléments :
– on peut être, comme moi, muté régulièrement, tous les 3 ans, 5 ans, être expatrié… Généralement, si vous êtes propriétaire, vous revendez (pas forcément avec PV), ou vous louez votre bien (et ça devient un investissement locatif, donc). Ou vous restez locataire et vous investissez.
Néanmoins, l’achat de la RP n’est pas une mauvaise idée si on sait pouvoir faire une PV à la revente 4 ou 5 ans après. Il faut juste bénéficier d’un marché en hausse continue.
– votre employeur (état ou privé) peut vous donner des aides à la location. Dès lors, la part du loyer dans les dépenses est suffisamment faible pour vous laisser de quoi investir. En prévoyant, pourquoi pas, que cet investissement devienne votre résidence à la retraite.
– comment expliquer que cette appétence à l’achat de la RP ne soit pas partagée partout ? Si on regarde les statistiques en Europe, c’est plutôt dans les pays pauvres qu’on trouve le plus de propriétaires (96,4 % de propriétaires en Roumanie contre 51,4 % en Allemagne, la moyenne de l’UE-27 étant de 70,0 %.). Pas bien malins, ces riches…
Au-delà, je partage l’idée de capitaliser pour obtenir une rente suffisante sans chercher un rendement trop élevé. Évidemment, pour constituer ce capital, il faut des revenus du travail conséquent. Les jeunes diplômés ayant un niveau de revenus suffisant ont généralement trente ans quand ils commencent à se préoccuper de ces questions. S’ils comptent arrêter de travailler à 50 ans, ça leur laisse 20 ans pour constituer ce capital. Sans compter les coups de pouce des parents.
Le genre d article qui m a décidé à faire appel à vos services.
Quand on parle de RP et qu on enchaîne sur l idée de plus value, C est considéré la RP comme un produit d investissement. Je considère ma maison comme un fondement de notre patrimoine, pas comme un produit pour me faire « de la gratte ».
« Tout d’abord, une vision « financière » et « mathématique » des néo-investisseurs, souvent jeunes, qui considèrent la constitution d’un patrimoine comme l’accumulation d’un capital avec le plus de « zéro » possible pour atteindre une liberté financière et arrêter de travailler de manière contrainte le plus tôt possible. »
Les vidéos Youtubes des vendeurs de rêves ont fait des victimes… !
Acheter vs Louer sa RP étant l’une des vidéos incontournables de ces influenceurs en herbe…
Tout à fait d’accord sur l’article et ses conclusions! Une chose à ajouter peut-être: le taux de propriétaires est différent selon les pays. Il est élevé dans le Sud de l’Europe, mais aussi en GB et aux USA. Il est bas dans les pays « du Nord »: Allemagne, Scandinavie. Dans ces pays, la confiance aveugle dans le système des retraites était une explication. C’est en train de changer: l’Allemagne connait actuellement des hausses de prix de l’immobilier spectaculaires parce que les gens se sont rendus compte que les retraites allaient peut-être vaciller. Tout cela ne fait que confirmer ce que vous dites dans l’article!
Les américains n’ont jamais été une nation de propriétaires. Son pourcentage a d’ailleurs toujours été stable : ils étaient 62,1% de propriétaires en 1960 et 63,9% en 2015, contre 70% en moyenne en UE.
Et si votre raisonnement sur l’achat de la RP comme compensation au système de retraite était juste, il devrait être beaucoup plus élevé aux USA qu’en Europe continentale.
Quant à l’Europe septentrionale : la proportion de propriétaires fonciers en Norvège atteint 80% !
Je pense pour ma part que les différences proviennent de nombreux facteurs, dont l’Histoire des peuples (on a plus d’appétence à être propriétaire foncier quand on est une nation de serfs qui ne peut être propriétaire que depuis la Révolution, c’est une sorte de revanche), aux lois sur la succession (héritage, entail britannique, …), aux lois sur le foncier, sur le crédit (crédit sur 105 ans en Suède, par exemple…) et je suis loin d’être exhaustif.
Les français sont nourris aux écrits de Voltaire et de Rousseau. Mais nul doute sur leur penchant affirmé pour Rousseau et son aversion à la propriété.
Les français cultivent le social et la générosité avec l’argent des autres mais la propriété de sa résidence reste un refuge et ce n’est pas là son moindre paradoxe. Charité bien ordonnée commence par soi même.
« Tout d’abord, une vision « financière » et « mathématique » des néo-investisseurs, souvent jeunes, qui considèrent la constitution d’un patrimoine comme l’accumulation d’un capital avec le plus de « zéro » possible pour atteindre une liberté financière et arrêter de travailler de manière contrainte le plus tôt possible. »
Au de la de ces arguments cité plus haut, vous oubliez qu’en début de carrière, le jeune n’a pas envie de se fixer la ou il trouve son 1er emploi, il préfère être flexible géographiquement et vendre ses prestations au mieux disant.
Il se dit qu’il ne veut pas avoir d’affect avec un bien qui pourrait le clouer (on a tendance à se faire plaisir quand on est chez soi…belle cuisine, salle de bain…) dans ce 1er environnement de travail.
Il ne sait pas combien de temps il va rester dans la région et s’il amortira ne serait ce que les frais (notaires, foncier et travaux afférents au propriétaire).
Alors oui la RP est une belle niche fiscale qui peut apporter un bonheur et sentiment qui n’ont pas de prix, mais attention à la caricature.
Bcp d’idées vraies mais un oubli : la location donne une liberté importante : celle de pouvoir déménager à faible coût. Utile pour les mutations professionnelles, ou simplement les changements d’employeur.
Car acheter avec 8% de frais de mutation ds l’ancien + frais d’agence immo, ça peut coûter cher quand on déménage souvent. Et les frais de dossier d’emprunt à la banque, et les frais de garantie (caution, hypothèque), etc … (on imagine qu’on a négocié des IRA à 0 bien sûr, sinon c’est en plus).
Ds les villes à prix de l’immo modéré, l’achat est vite rentabilisé, mais ds celles à prix élevé et par conséquent rendement bas, les divers frais cumulés peuvent vite représenter 2 à 3 ans de loyer.
Et n’oublions pas les parisiens qui ont acheté en 1990 et qui pour des raisons personnelles ont du vendre en 1997, avec 40% de baisse de l’immobilier sur la période. Ils y ont laissé plus que des plumes. Comme tout investissement, il représente un risque en capital.
Ceci pour apporter un angle différent, car oui je pense que la RP représente une base du patrimoine et de la sécurité d’une famille, en plus d’une rentabilité en nature non imposée.
Quant à ceux qui achètent un logement seul, puis un logement en couple, puis un logement plus grand pour le premier enfant, puis un autre mieux comme ci ou comme ça ou plus grand encore pour un autre enfant, ça fait passer 4 fois par la case frais de mutation ds l’ancien, et autant de fois par la case frais d’agence sauf achat direct de particulier à particulier.
Mieux vaut ne pas changer trop souvent si on ne veut pas à la fin en avoir pour un demi logement moyen juste de frais, en pure perte.
Mais ça, on en parle rarement des frais à l’achat.
Ne vous excitez pas et relisez tranquillement l’article et vous y trouverez cette phrase :
« Quatre arguments permettent de justifier l’indispensable acquisition de sa résidence principale pour n’importe qui se considère comme installé durablement dans sa vie. Évidemment, pour acheter sa résidence principale, il convient d’avoir de la visibilité sur, à minima, les 10 prochaines années : »
Ainsi, en attendant d’avoir de la visibilité, il est important d’épargner sur des supports disponibles et sans risques afin de disposer de l’apport nécessaire à la réalisation de ce projet de vie lorsqu’il se présentera.
« Évidemment, pour acheter sa résidence principale, il convient d’avoir de la visibilité sur, à minima, les 10 prochaines années : » »
Effectivement, j’ai zappé ce paragraphe. ☹️.
De la visibilité sur les 10 prochaines années, donc…
Effectivement, beaucoup de jeunes, célibataires ou en couple, risquent de ne pas être concernés.
Quel est l’âge moyen des « jeunes et un peu moins jeunes » qui viennent consulter ? La trentaine avancée ?
« Tout d’abord, une vision « financière » et « mathématique » des néo-investisseurs, souvent jeunes, qui considèrent la constitution d’un patrimoine comme l’accumulation d’un capital avec le plus de « zéro » possible pour atteindre une liberté financière et arrêter de travailler de manière contrainte le plus tôt possible.
C’est typiquement la vision d’un ingénieur derrière sa feuille excel qui cherche l’optimisation financière et théorique à tout prix » dites-vous .
Quelle vision vous avez des ingénieurs, Guillaume Fonteneau ! Très sympa pour eux…… !!
Vous avez un compte (oedipien) à régler avec votre père ingénieur ?
Etant ingénieur, je me considère plutôt comme un « constructeur » ou un « bâtisseur » comme vous voudrez.
Qu’il s’agisse de construire un édifice ou un patrimoine, la démarche intellectuelle nécessite de la rigueur, de l’IMAGINATION et de l’INTUTION, je dirais tout simplement de l’INGENIOSITE…
Les ingénieurs ne vous en déplaisent ne sont pas les plus mal placés à cet égard !
Comme le disait Einstein, l’IMAGINATION est plus importante que tous les SAVOIRS du monde; c’est pourquoi on peut savoir beaucoup de choses, être une encyclopédie et ne rien SAVOIR FAIRE et donc ne pas REUSSIR !
EXCEL n’est rien de plus qu’un outil qui apporte des éléments quantitatifs d’appréciation qui sont utiles à la prise de décision, à la seule condition d’avoir un regard critique sur les hypothèses….. s’agissant de LONG TERME et donc de l’AVENIR par nature inconnu.
Un principe à appliquer : toujours faire des simulations avec hypothèses défavorables et hypothèses favorables , cela permet d' »encadrer » les choses et d’apprécier les risques !
C’est notamment utile concernant les CHOIX FISCAUX qui sont essentiels et non, comme on le lit trop souvent, simplement « la cerise sur le gâteau ».
La vie étant courte ( on en prend déjà pour 15 ans ou plus en commençant avec la résidence principale …) , on ne peut constituer pas un patrimoine conséquent avec de l’argent ayant subi l’impôt (autrement dit avec les 50% de miettes restantes après impôt )
C’est pourquoi, « la professionnalisation » de la création/ détention de patrimoine est, comme l’explique si bien Maître Axel DEPONDT Notaire ( membre du CAD), est indispensable – Ref : Techniques de gestion de patrimoine Ed . MAXIMA –
Non, les ingénieurs ne sont pas les « abrutis » que vous dépeignez….ils savent réfléchir, planifier, avant de décider d’un investissement !
« C’est typiquement la vision d’un ingénieur derrière sa feuille excel »
Je suis… Ingénieur informaticien,
J’aime les ordinateurs
…
Ça doit avoir 20 ans, maintenant.
Bonjour Adnstep,
Je suis ingénieur, mais je n’aime pas les ordinateurs ….j’ai la nostalgie de la règle à calculs qui obligeait à réfléchir, au moins pour placer la virgule , alors que l’ordinateur « crache » les résultats , avec d’éventuelles erreurs de données et c’est pris pour argent comptant ! Du moins pour ce qui concerne le domaine qui était le mien !
Le livre d’Axel DEPONDT qui fût parmi les notaires précurseurs de la gestion de patrimoine avec les universitaires comme Jean AULAGNIER, date effectivement des années2000.
C’était l’époque de la Revue DROIT et PATRIMOINE des éditions LAMY dans laquelle écrivaient les précurseurs, des têtes bien faites !
Mais les principes fondamentaux traversent les âges !
Concernant le principe fondamental de la CAPITALISATION , la formule des intérêts composés date des temps anciens, elle n’a pas pris une ride , et celui qui n’en mesure pas la portée ne comprend pas une chose essentielle, à savoir l’importance du taux de rendement net, et donc l’importance fondamentale de l’optimisation fiscale.
L’autre paramètre essentiel étant le facteur temps , s’agissant d’une exponentielle !
Qui n’a pas à l’esprit la représentation du faisceau de courbes représentatives de cette formule appelée la 8ème merveille du monde par Einstein , ne peut réussir dans la création de richesse ….sauf à être « entrepreneur » (cf les gafa !)
Bien cordialement.
Je suis bien d’accord avec vous en ce qui concerne l’effet cliquet, le temps, et la fiscalité. Mais étant réellement informaticien, terme qui regroupe en fait une quarantaine de métiers, j’aime les ordinateurs, qui sont indispensables dans les métiers dans lesquels j’exerçais dès les années 70, bien avant que je commence à travailler.
Mais, en fait, « Je suis… Ingénieur informaticien,
J’aime les ordinateurs » c’est une « chanson » qui a beaucoup circulé dans le milieu il y a 20 ans, et qui décrit l’ingénieur informaticien sous un jour peu attirant (associal boutonneux complexé …)
Une vertu qui rassemblera tout le monde est que l’investissement dans sa RP est une épargne forcée !
C’est utile quand les jeunes, et moins jeunes ont plus de besoins et d’envies que de revenus.
Bonjour,
Je connais quelques ingénieurs.
Est ce dû à leur formation, ou bien à leur personnalité, mais dans l’ensemble la rigueur des chiffres et du raisonnement chez eux, l’emporte sur tout autre considération.
Le facteur humain, et ses incertitudes, la psychologie des individus et leur inconstance ne sont pas de leur monde en général.
Ils ont donc parfois un peu de mal à comprendre ceux qui ne vivent pas sur les mêmes nuages, ceux qui sont dans l’à peu près, l’approximation de compensation, ceux pour qui 1+1 font quelquefois deux et demi…
Et cela les pousse souvent vers une forme d’intolérance mal comprise.
Et ne sont pas toujours doté d’un esprit de synthèse qui leur permet de prendre la décision.
Le risque est d’accumuler les calculs, les hypothèses, les risques… et ne pas savoir conclure pour prendre une décision.
Prendre une décision suppose d’accepter l’aléa, c’est à dire ce que l’on ne peut quantifier dans une formule de calcul.
On peut utiliser des aléas dans les formules de calcul. Même si c’est un faux aléa.
Néanmoins, aucun système ne permet encore de prévoir l’avenir.
Ni aucun CGP. 😁
« Le risque est d’accumuler les calculs, les hypothèses, les risques… et ne pas savoir conclure pour prendre une décision. »
Effectivement, trop d’informations, de niveaux différents, difficile de trier, de hiérarchiser… Surcharge informationnelle, surcharge cognitive.
La solution arrive souvent en prenant du recul et après une bonne nuit de sommeil.
Et puis, l’expérience…
Bonjour Julien Bonnetouche,
Vous êtes dans la caricature iconoclaste de l’ingénieur comme GF !
La rigueur intellectuelle et la rationalité ne sont pas exclusive d’une grande humanité, ni d’une ouverture à l’irrationnel :
je suis ingénieur et freudien (importance de l’inconscient) quant à ma vision des hommes, c’est peu dire !
En ce qui concerne votre énoncé selon lequel 1+1 c’est parfois 2.5 , j’y souscris totalement (….bien qu’ingénieur !)
C’est ainsi que je répète sur ce BLOG que 1 télétravailleur + 1 télétravailleur, cela fait au mieux 2 télétravailleurs
mais que 2 personnes qui travaillent ensemble dans leur entreprise à un projet , cela fait souvent mieux / plus que deux têtes pensantes isolées !
Je puis vous assurer que l’ingénieur qui, à l’époque de la règle à calculs, concevait et calculait un ouvrage quel qu’il soit,
n’avait pas la tête dans les nuages, mais au contraire les deux pieds bien ancrés sur terre, car qu’il s’agisse d’un pont ou autre construction, la sanction de toute erreur ou fantaisie ne respectant pas les lois physiques tombe tôt ou tard !
Je vous propose l’ énoncé suivant : » il y a des cons qui s’ignorent dans tous les milieux « .
Proposition corollaire :
Compte tenu de la DETTE abyssale de l’Etat français, instituons un impôt proportionnel et démocratique sur les cons : taux faible sur les petits cons, plus élevé sur les moyens cons et fort pour les grands cons; sachant que les petits cons aspirent à devenir grands cons, l’efficacité dans le temps d’un tel impôt est assurée !
J’en parlerai à Eric Z HUMOUR !
Bien à vous
Un bon fichier excel aide à prendre les bonnes décisions :
http://asi77.free.fr/
Bonjour, d’abord merci pour cet article de qualité comme d’habitude !
Je dois avouer que je me retrouve totalement dans vos écrits, la vision familiale et humaine et celle dans laquelle on s’épanouirait le plus.
Bien que j’ai commencé par investir dans une résidence principale avant tout autre investissement, bien que j’ai suggéré à mes enfants de faire de même, je ne pense pas qu’un CGP puisse énoncer comme étant une VERITE que l’achat en premier de la RP s’impose.
En matière de gestion de patrimoine tout est affaire de situation particulière (familiale, professionnelle, avoirs, psychologie etc….) , d’où l’intérêt du BILAN PATRIMONIAL préalable à toute préconisation .
Il convient de rappeler ce que disait Blaise PASCAL :
« Vérité en deçà des Pyrénées, erreur au delà » .
Il existe bien d’autres stratégies qui sont aussi , sinon plus performantes pour être propriétaire de sa RP et posséder un patrimoine substantiel assurant sa sécurité matérielle, étant encore relativement jeune.
Cela peut passer par la création ou la reprise, et le développement d’une entreprise pour commencer.
Exemple
Mr Dupont garagiste de métier, achète un garage (murs et fonds de commerce), et quelques années plus tard, l’ayant développé , vend le fonds de commerce.
Il fait une 2ème opération, puis une troisième opération : achat murs et fonds cial / développement/ vente du fonds cial.
A l’âge de la retraite, il est propriétaire des murs de 3 garages qui lui assurent un revenu très confortable ; il achète « enfin » sa résidence principale , une superbe propriété avec vue mer
Cela vaut pour bien d’autres métiers ……
On peut citer bien d’autres stratégies ne passant pas par la RP en premier .
Rappelez-vous Blaise PASCAL !
L’esprit de contradiction pour le plaisir de la contradiction.
« On peut citer bien d’autres stratégies ne passant pas par la RP en premier .
Nous attendons…
Bonjour Guillaume Fonteneau,
En quoi suis-je dans la contradiction pour le plaisir ?
Je vous dis au contraire que ce que vous présentez (à tort) comme une VERITE UNIVERSELLE, à savoir l’opportunité d’un premier investissement consacré à la résidence principale, c’est ce que j’ai fait personnellement , et que c’est aussi ce que j’ai suggéré à mes enfants de faire.
Cela n’est pas de la contradiction, au contraire !
Mais disant cela, comme le chantait Jean GABIN à l’aurore de sa vie :
» je sais, je sais, je sais, je sais que je ne sais rien…. »
Votre affirmation concernant la résidence principale appelle pour le moins d’être nuancée , même si l’époque que nous vivons , submergée par les réseaux sociaux etc…..incite plutôt à des propos tranchés voire caricaturaux et aux outrances pour faire ce que l’on appelle du buzz.
La politique nous en donne le spectacle chaque jour …..!
Nous oublions beaucoup trop le message de Blaise PASCAL qui s’applique particulièrement à la GESTION DE PATRIMOINE : en la matière , ce qui est une vérité pour l’un, est source d’erreur pour l’autre.
Autrement dit, le CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE ne relève pas du PRET A PORTER / A PENSER, mais du SUR MESURE qui est contraire à l’énoncé de prétendue vérités .
Nous devrions être d’accord sur ce point, même si vous écrivez souvent (ce que vous reconnaissez parfois) des articles sans nuances avec des avis tranchés » un tantinet provocateurs » à dessein pour provoquer des réactions et d’animer le Blog .
Des exemples de stratégies qui ne passent surtout pas par l’achat de la RP, je puis vous en donner des exemples …..promis ……A SUIVRE
Bien cordialement
Des exemples
suite à l’invitation de GF
Exemple 1 :
Prenez un jeune trentenaire , diplômé Notaire et travaillant comme salarié dans une Etude Notariale .
Doit-il commencer par acheter sa RP ?
La réponse est évidemment non s’il envisage de « s’installer notaire » et d’avoir sa propre Etude notariale.
Que ce soit par voie de création (« Notaire Macron ») ou par voie d’association moyennant rachat de parts, le jeune trentenaire doit mettre tous ses avoirs et toute son énergie au service de la réussite de son ambition professionnelle.
Lui conseiller l’achat de sa RP est une ERREUR manifeste !
« Vérité en deçà des Pyrénées, erreur au delà » disait Pascal !
Exemple 2 :
Monsieur X a créé une entreprise qui a pris au fil des ans beaucoup de valeur.
La plus-value latente sur les actions de sa société s’élève à plusieurs millions d’euros.
Agés entre 40 et 50 ans, Monsieur et Madame X souhaite revendre leur entreprise pour une autre activité professionnelle plus « cool », en dehors de la région parisienne .
Ils pensent acheter un ancien haras avec de beaux bâtiments, les restaurer pour en faire un gîte haut de gamme avec piscine intérieure et extérieure, et tennis en Normandie.
Mme X passionnée d’antiquités et de meubles anciens, s’occupera de la décoration et vendra des antiquités qu’elle compte chiner et réparer .
Leur conseil, avocat fiscaliste de renom, en lien avec leur Notaire, leur propose la stratégie suivante :
Apporter les parts de la société d’exploitation à une société holding qu’ils contrôlent.
Cet apport se fera en régime de report de la plus-value d’apport.
Puis la holding va vendre la société d’exploitation ; elle devra réinvestir dans les 3 ans 60% du prix de revente pour éviter la taxation de la plus-value d’apport.
Le réinvestissement, vous l’aurez compris, va se faire par l’achat de l’ancien haras, le financement des travaux de rénovation et le développement d’une activité de meublé de tourisme avec services parahôteliers.
La holding se mute ainsi finalement en société d’exploitation parahôtelière.
L’idée est ensuite de procéder à une donation des actions aux enfants , avec réserve d’usufruit, en mettant en oeuvre un pacte DUTREIL permettant une réduction de 75% de l’assiette des droits de mutation.
A ceux qui seraient dubitatifs, je précise que ceci a été réalisé il y a maintenant quelques années, sans aucun incident au plan fiscal, sans mise en cause pour abus de droit… qui tétanise les esprits frileux !
J’ai pu prendre connaissance du dossier élaboré par l’avocat fiscaliste à titre de « munitions préventives » , avec toutes les références justificatives utiles (articles du CGI, doctrine , références au BOFIP etc…)
Agés de moins de 50 ans, MMme X ont une superbe résidence principale où ils travaillent et vivent dans un cadre agréable et reposant , avec beaucoup d’espace .
Voilà une stratégie hyper-performante ( non imposition des PV, faible fiscalité sur le revenu, droits de mutation faibles) et qui ne passe pas par l’acquisition en premier mais en dernier de la RP !
Cela illustre l’intérêt du recours aux structures sociétaires en gestion de patrimoine (ce qui ne vise pas à simplement « frimer » avec sa SCI ou sa holding !)
La « professionnalisation » de la détention du patrimoine ouvre de belles perspectives d’optimisation fiscale ….mais serait-ce un gros mot ?
Voilà, et ce n’est pas pour le plaisir de la contradiction, mais pour celui d’un échange constructif !
Un article sans aucunes considérations macro économique pour un sujet aussi sérieux me parait un peu léger. Un objectif d’achat de résidence principal sans réflechir aux paramètres sous jacents , mais dont l’accord de prêt d’une banque légitime la perspicacité , mérite juste de mal finir.
Si cet investissement correspond à un désir de construction personnel et familial, il dépend malgré tout de l’helicopter money déversé pendant la pandémie et maintenant réhaussé avec des chèques énergie. Un objectif personnel/familial qui dépend essentiellement du désir fragile d’un politique me parait toujours délicat pour ne pas dire dangereux. A quand les bons des resto du coeur pour se nourrir afin de ne pas trop perturber le budget exorbitant d’un crédit immobilier ? Il serait bon de comparer le chemin que prends l’UE avec un exemple éloquent (URSS), afin de se projeter sur la manière dont l’état pourrait considérer la propriété privé si la valeur du marché en est dépendant.
Je veux bien que chômage, aides sociales, prime macron, chéques énergies, taxation et subventions viennent soutenir la hausse. Mais cela a t’il encore du sens ?
Je comprends (et j’en fais partie) que faire tenir un système économique à la semaine , donne peu de visibilité pour certains à un projet de long terme. Mais finalement les recommandations de Davos » vous ne posséderez rien et vous serez heureux » pourrait se révéler comme une voie empruntable.
Et donc, êtes-vous propriétaire ou locataire ?
Avez-vous investi dans l’immobilier ou pas ?
Et alors ? Vous attendez quoi pour prendre une décision et agir ?
Seriez-vous en train de nous expliquer que vous êtes dans l’attente de l’effondrement de la société avant de prendre votre décision ? Je crains que vous deviez attendre longtemps.
Non je prends acte de la situation critique et absurde, et je saisis l’opportunité en étant essentiellement investis en action (ainsi qu’une diversification élargie) . Seulement le capital investis est de l’épargne et n’engage aucun endettement pour tirer parti du phénomène. Je trouve ainsi une résilience que l’engagement sur 25 ans ne permet pas. Je trouve ainsi une sécurité dans la déflation structurel, ainsi que dans la situation de perte de valeur de la monnaie , qui est elle inflationniste. Mais j’assume entièrement les pertes en cas de retournement et suis suffisamment positionné en cash pour ne pas avoir à chouiner un chèque énergie. Là où vos conseilles peuvent sembler pertinent, il ne l’est pas sur la forme dans la mesure où vous n’exporer pas les différents paramètres permettant la prise de décision.
« Un article sans aucunes considérations macro économique pour un sujet aussi sérieux me parait un peu léger ».
Ce n’est pas gentil, vous allez vous attirer les foudres de GF comme moi pour moins que cela !
Bonjour,
le commentaire de Max est intéressant dans la mesure où il est éminemment politique et philosophique.
Il y a tout un article à écrire là dessus : Thèse antithèse, synthèse..
Non je rigole bien sur : thèse et directement conclusion !!!
Il n’y a pas débat sur ce sujet.
Si on a une profession stable et sédentaire (médecin, architecte, fonctionnaire) peu susceptible de mutations, il faut investir dans l’achat de sa résidence principale dès qu’on se trouve dans un cadre familial stabilisé (enfants présents ou à venir prochainement, ou célibataire par vocation). On peut le faire dans un cadre familial ou professionnel mouvant, mais, s’il faut revendre après peu d’années de détention pour racheter autre chose, on s’expose aux frais de notaire (8,5%) insuffisamment amortis sur la période.
Si on a une profession vous destinant à de fréquents déménagements, surtout en début de carrière (jeunes managers, expatriés, etc…), la résidence principale devient un fil à la patte, un obstacle possible à la carrière, et une source de complications (revendre trop rapidement, louer à distance).
En résumé, l’achat de la résidence principale est un must si on a de la visibilité garantissant de pouvoir y rester au moins 5-6 ans. C’est évidemment le cas à la retraite. Je le déconseille en revanche aux jeunes ambitieux dont la progression de carrière passe par des déménagements ou des expatriations.
Sur le plan patrimonial on est en général gagnant si on achète sa résidence principale, sauf si on a le malheur de tomber dans un cycle immobilier négatif (dernier épisode : 1990-98) ou si l’on est un génie boursier.
Vous auriez été un bon banquier en 2006 aux états Unis à faire contracter des crédits immobilier en le justifiant de la sorte . Je suis certain même que les discours ont été relativement identique. Et je rajoute qu’en Europe seul la France n’a pas encore eu son krach immo permettant une saine correction.
D’autant que vous commencez votre réponse par » il n’y a pas de débats sur ce sujet » pour finir par » sauf si »…. donc finalement il y a peut être débat sur le sujet
C’est quand meme etrange que les pays les plus riches d’europe sont ceux avec le moins de proprietaires (Suisse, Allemagne) alors que les pays avec le plus de proprietaires sont les plus pauvres.
La course a la propriete et les rabas fiscaux pour y insiter ont desequilibre tous les marches immobiliers.
Excellent article de the economist a ce sujet:
https://www.economist.com/leaders/2020/01/16/home-ownership-is-the-wests-biggest-economic-policy-mistake
Je suis locataire et le resterai un moment. Mes investissements en bourses payent deja mon loyer et bien plus. Or je n’aurais jamais pu creer ce patrimoine en achetant ma RP (qui a change de pays tous les 3 ans)
Vous êtes dans le cas de figure que j’évoquais plus haut, et qui a été le mien pendant 20 ans (déménagements et expatriations). Dans cette période je suis resté locataire et m’en félicite, même si le marché immobilier parisien a beaucoup monté dans l’intervalle (mais les marchés boursiers aussi). Je suis toujours locataire à Paris (je rapporte du 2% an à ma propriétaire tandis que les sous que je n’ai pas placé dans l’achat de son appartement me rapportent en moyenne du 8%) mais vais devenir propriétaire de ma RP à mon corps défendant car je suis maintenant à la retraite et çà sécurise mon épouse. Ne jamais oublier que les femmes sont patrimonialement beaucoup moins nomades que les hommes, un toit à elle les sécurise, c’est comme çà.
Il n’est pas surprenant que les pays les plus pauvres d’Europe soient ceux où il y a le plus de propriétaires de leur RP. L’argent placé dans l’immobilier ancien en RP est de l’argent improductif pour l’économie, car ne créant pas de valeur ajoutée. A preuve la valeur invraisemblable atteinte par le mètre cube de pierre hausmannienne dans une ville où la qualité de vie est en chute libre. Les politiques en France auraient du à mon avis limiter les avantages fiscaux aux propriétaires de RP les moins riches (ou aux biens ne dépassant pas une norme de prix au m²), et auraient du au contraire favoriser l’investissement locatif dans le neuf qui a le double avantage de répondre à la pénurie de logements et de compenser l’érosion déjà visible, et qui va s’accélérer, des retraites.
Il y a aussi un facteur à prendre en compte : la cherté de l’immobilier dans certaines villes pour la plupart des jeunes célibataires (en couple, avec deux salaires, c’est plus facile).
Ne pouvant acheter une RP, ils se reportent sans doute sur du locatif en périphérie, ou en centre ville sur de petites surfaces.
Encore un post de Guillaume frappé du bon sens MAIS j’ajouterais au bémol « stabilité géographique pendant au moins 10 ans », ceux de la stabilité familiale et du coût de l’immobilier local. Notamment sur Paris, entre l’€/m2 stratosphérique et l’encadrement des loyers et bientôt des compléments de loyer, un jeune couple de cadres dynamiques avec des projets d’enfants peut avoir intérêt à louer plutôt que d’acheter ce qui correspond à sa capacité d’endettement – rapidement trop petit et trop loin de son travail dans un quartier trop pourri, en particulier au niveau écoles.
Et le cas particulier d’un logement loué via le 1% patronnal a prix réduit ?