Depuis 2009, nous parlons ici, presque quotidiennement, des prix de l’immobilier et de l’opportunité d’investir dans l’immobilier. Pour vous aider dans votre prochaine réflexion, je viens de finaliser la construction d’un indicateur de pouvoir d’achat immobilier, simple, mais, je crois efficace. Cet indicateur pourra ainsi servir de base pour l’ensemble de nos analyses ultérieures.
J’attends avec impatience votre critique de cet indicateur afin de l’améliorer ! Il s’agit d’un outil construit en interne, il n’est probablement pas parfait et l’intelligence collective doit nous permettre de mettre en avant ses faiblesses et surtout les solutions pour les dépasser.
Nous avons construit notre indicateur de pouvoir d’achat de manière très simple : Il s’agit de calculer l’évolution du pouvoir d’achat d’une personne disposée à rembourser 1000€ (valeur 2003) / mois pendant 20 ans dans le remboursement de son crédit immobilier (qui financera 100% de l’achat immobilier – Nous faisons phi de l’apport personnel, puisqu’il sert souvent à payer les frais d’acte notarié et frais d’agence qui constituent une dépense, une perte de valeur pour l’acheteur immobilier).
L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier permet d’approcher la notion d’opportunité de l’investissement immobilier.
 

Comment est construit notre indicateur de pouvoir d’achat immobilier ?

Notre indicateur de pouvoir d’achat immobilier est construit en trois étapes  :

1- Calcul de la capacité d’emprunt d’un investisseur qui souhaiterait rembourser 1000€ (valeur 2003) dans le remboursement de son crédit immobilier. 

Dans cette première étape, l’évolution du taux du crédit immobilier permettra d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier de l’investisseur : A prix immobilier constant, plus le taux du crédit immobilier baisse, plus le pouvoir d’achat immobilier augmente.
Pour connaître le taux du crédit immobilier auquel vous pourriez prétendre, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier
 

 
 

2- Calcul de la capacité d’emprunt d’un investisseur qui souhaiterait rembourser 1000€ (valeur 2003) dans le remboursement de son crédit immobilier – Ajustement de la mensualité du crédit immobilier en fonction de la hausse du pouvoir d’achat de l’investisseur. 

Le pouvoir d’achat des Français évolue régulièrement. Cette évolution du pouvoir d’achat influe naturellement sur les capacités d’endettement de l’investisseur. Nous avons donc réalisé un ajustement de la mensualité du remboursement du crédit immobilier en fonction de la hausse / baisse du pouvoir d’achat en fonction des données INSEE.
Pour calculer la capacité d’emprunt, nous considérons qu’un investisseur disposé à rembourser 1000€ / mois en 2003 est disposé à rembourser 1195€ / mois en 2017. La hausse de la mensualité sur 15 ans s’explique par la hausse du pouvoir d’achat de l’investisseur en euros (net d’inflation) –
 

source : Insee
 
 

3 – Ajustement de la capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier qui souhaite rembourser 1000€ / mois (valeur 2003) en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier.

Si la baisse des taux d’intérêt et l’augmentation du pouvoir d’achat permet d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs immobiliers, la hausse des prix de l’immobilier est à l’origine de la dégradation du pouvoir d’achat immobilier.
Nous allons donc ajuster la capacité d’investissement à crédit de l’évolution des prix de l’immobilier. Pour être plus précis, nous avons réalisé deux pouvoirs d’achat immobilier : France métropolitaine et Paris.
Comme vous pourrez le constater dans les graphiques suivants, cette distinction est fondamentale tant la situation est opposée entre Paris et le reste de la France (Malheureusement, je ne dispose pas des statistiques pour les autres grandes métropoles ou les prix de l’immobilier s’envolent telles que Bordeaux ou Nice).
 
Selon l’indice INSEE, entre 2003 et 2017, les prix de l’immobilier ont augmenté de : 

  • 49.49% pour une maison en province, soit seulement  2.72% par année pendant 15 ans  ; (Je trouve cette statistiques intéressante, car elle ne concerne que les maisons et exclue donc les appartements principalement en centre villes métropoles ou les prix sont élevés)
  • 56.24% pour l’ensemble (maison + appartement) en province, soit seulement 3.02% par année pendant 15 ans ;
  • 66.97% pour l’ensemble (maison + appartement) en France métropolitaine, soit 3.48% par année pendant 15 ans – Attention, aux effets de moyennes lors de l’analyse de ce chiffre, y compris l’impact des prix de l’immobilier à Paris, cité ci après ;
  • 138.54% pour les prix de l’immobilier à Paris, soit 5.97% par année pendant 15 ans ;

 
Naturellement, la dégradation du pouvoir d’achat immobilier sera nettement plus forte à Paris par rapport au reste de la France.
Par ailleurs, au terme des graphiques ci dessous, vous lirez une corrélation certaine entre les prix de l’immobilier à Paris et la baisse des taux de crédit immobilier.
Vous noterez également que cette corrélation n’est pas apparente pour les prix de l’immobilier moyen en France métropolitaine ! Hors Paris (et probablement quelques grandes métropoles, la baisse des taux de crédit immobilier ne s’accompagne pas d’une hausse des prix de l’immobilier).
 

 

 

 
 

4- Concaténation de ces données pour calculer l’indice de pouvoir d’achat immobilier.

Dernière étape, concaténer toutes ces statistiques pour essayer de déterminer l’indice de pouvoir d’achat immobilier.
Plus le pouvoir d’achat immobilier est élevé, plus il semble facile d’investir dans l’immobilier et donc moins l’immobilier semble onéreux au regard des capacité de remboursement des ménages.
Au contraire, plus le pouvoir d’achat immobilier est faible, moins il est facile d’investir dans l’immobilier et donc plus l’immobilier est onéreux au regard des capacités de remboursement des ménages.
En ce qui concerne le pouvoir d’achat immobilier moyens en France métropolitaine, nos résultats semblent confirmer l’opportunité actuel d’investir dans l’immobilier ailleurs qu’à Paris (ou autres grandes villes dans lesquelles les prix ont continué de flamber depuis 10 ans) :

  • L’absence de hausse des prix de l’immobilier depuis 2007 accompagnée d’une baisse violente des taux de crédit immobilier permet d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier en Province et davantage encore pour les maisons en province ;
  • La très violente hausse des prix de l’immobilier depuis 2003 à Paris ne cesse de dégrader le pouvoir d’achat immobilier à Paris.

 
 

 
 

Alors, peut on parler d’une bulle immobilière à Paris d’un marché sain en province ?

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