Vous l’aurez compris, la future hausse globale des taux d’intérêt long terme aura un impact non significatif sur de nombreux actifs.
Le premier d’entre eux est bien évidemment l’actif obligataire. Je ne reviens pas sur les risques et vous laisse lire les précédents articles traitant de la future hausse des taux d’intérêt et de ses conséquences. .
L’autre secteur qui sera touché est l’actif immobilier. En effet, on assiste actuellement à un actif dont le rendement est compris entre 4% et 5% pour les meilleurs investissements. (Rendement = loyer annuel / prix d’acquisition)
Dès lors que l’actif sans risque (Par exemple les emprunt d’état, ou l’emprunt EDF) est rémunéré à 3.5%, la prime de risque de l’immobilier est respectée, et le taux de rendement observé est relativement cohérent : Investir dans un bien immobilier étant davantage risqué qu’un investissement obligataire de type OAT, le rendement doit être supérieur pour justifier le risque.
Cependant, dans l’hypothèse ou le taux de l’actif sans risque venait à augmenter à 5% ou 6% par exemple, le rendement actuel de l’actif immobilier ne serait pas cohérent et devrait augmenter à 6.5% ou 7.5% selon le niveau de taux sans risque.
Pour augmenter le rendement de l’investissement immobilier, seules deux solutions sont envisageables :Soit les loyers augmentent de manière sensible ; soit les prix de l’immobilier baissent.Les loyers étant relativement figés à la hausse, se sont les prix des biens immobiliers qui devront baisser.
Pour l’exemple un bien qui rapporte 800€ par mois, peut être valorisé, au taux médian de 4.50%, à 215 000€ environ.
Si le taux de rendement exigé par les investisseurs augmente à 7%, pour un loyer identique, la valeur du bien tombe à 140 000€.
(on imagine en effet peu d’investisseur se contentant d’un rendement de 4.5% sur un actif présentant un risque – loyer impayé, absence de locataire, charges d’entretien – alors qu’il peut obtenir un rendement supérieur sur un actif sans risque)
Cette situation est extrême, mais risque bien d’être la réalité dans l’hypothèse d’une augmentation des taux long terme et on l’observe déjà sur l’immobilier d’entreprise.
