Un bon investissement se fait toujours à l’achat. Toujours. Investir dans l’immobilier ou investir en actions, même combat.
- Pour faire un bon investissement immobilier, vous devez investir dans un bien immobilier d’une qualité supérieure, c’est-à-dire à l’emplacement recherché par les personnes les plus riches pour y résider et par la qualité du bâti au regard des normes d’habitabilité et notamment de confort énergétique.
- Pour faire un bon investissement en actions, vous devez investir dans le capital d’une entreprise dont la croissance future des bénéfices vous assurera un retour sur investissement solide. C’est la solidité des bénéfices futurs d’une entreprise qui permettront d’expliquer le bon comportement de son cours de bourse et donc de votre investissement.
Néanmoins, la différence entre un « bon » investissement et un « très bon » investissement repose sur votre capacité à investir dans ces deux actifs lorsque la quantité d’acheteur y est faible.
Qu’il s’agisse d’immobilier ou dans le capital d’une entreprise, le prix de votre investissement dépendra de l’état du marché au moment de votre investissement. Il faut bien comprendre la différence entre le prix et la valeur.
La valeur, c’est la qualité de l’entreprise ou du bien immobilier. C’est la qualité de l’emplacement, la qualité du bâti ou la qualité du modèle économique de l’entreprise.
Le prix, c’est l’état du marché lorsque vous achetez ou vous vendez votre investissement. Le marché, c’est le lieu de confrontation entre acheteurs et vendeurs.
- Lorsqu’il y a beaucoup de vendeur, les prix sont en baisses.
- Lorsqu’il y a beaucoup d’acheteur, les prix montent.
Deux citations de Warren BUFFETT expliquent parfaitement la philosophie d’investissement entre prix et valeur :
- « Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez »
- « Il est de loin préférable d’acheter une entreprise formidable à un prix équitable, qu’une entreprise équitable à un prix formidable »
L’investisseur, qu’il soit immobilier ou en actions, doit alors être capable d’utiliser le marché pour parfaire son investissement :
- L’investisseur en actions doit profiter des périodes de chute des cours de bourse pour acheter ces très belles entreprises dont il considère la valeur élevée à long terme. L’investisseur en actions doit être capable d’investir dans le capital des entreprises qui ne sont pas recherchées par les autres investisseurs. Pour acheter une entreprise dont le cours est faible, il faut investir lorsque le marché est en baisse, c’est-à-dire, lorsqu’il y a plus de vendeurs que d’acheteur. Cela peut se passer au niveau global avec la chute des indices boursiers ou au niveau micro avec la chute du cours de telle ou telle entreprise.
- L’investisseur en immobilier doit profiter des périodes de crises immobilières pour acheter des biens immobiliers de grande qualité, c’est-à-dire à l’emplacement privilégié et à défaut réparables. L’emplacement, nous l’avons déjà explicité, c’est acheter là où les personnes qui ont de l’argent ont l’envie de résider. Un défaut réparable, c’est souvent un bâtiment qu’il faut améliorer, rénover… et globalement adapter la qualité d’usage aux normes actuelles (décoration, aménagement, mais surtout consommation énergétique).
C’est le moment d’investir en actions, mais pas n’importe comment.
Ce n’est pas le moment d’investir en ETF MSCI WORLD et plus spécifiquement dans le capital des grandes entreprises cotées américaines qui composent le S&P 500 ou Nasdaq. Des cours au sommet historiques et une concentration maximum ne semble pas indiquer que le cours soit à un niveau acceptable pour les investisseurs.
Même si le marché US parait être le marché dominant à long terme, il semble important de ne pas y investir aujourd’hui alors que les cours battent records après records.
En revanche, c’est le moment d’investir dans les marchés des zones euros et émergentes dont les cours semblent aujourd’hui fortement pénalisés :
- Les flux d’investissement se dirigent aujourd’hui massivement vers les US… au détriment de la zone Euro et de l’Asie. Celui qui considère que le meilleur investissement se fait à l’achat ne doit-il pas être contrariant et investir alors que les cours baissent faute d’investisseur ;
- Les ETF bouleversent totalement la cotation. Le prix des actions, c’est une question de flux. Lorsqu’il n’y a plus d’acheteurs et que les quelques acheteurs investissent massivement vers les ETF, les petites entreprises ou les entreprises qui ne sont présentes dans l’indice disparaissent du spectre d’investissement et leur cours devient misérable. C’est ce que nous vivons aujourd’hui sur la majorité des entreprises côté à la bourse de Paris. C’est le bon moment pour investir dans ces très belles entreprises dont les cours semblent vraiment faibles.
- Bref, je crois que c’est le bon moment pour investir dans un ETF CAC40, un ETF EUROSTOXX50, dans des petites entreprises cotées à la bourse de Paris ou Zone Euro… Idem pour les pays émergents.
- Je ne crois pas que ce soit le bon moment pour investir dans le MSCI WORLD ou S&P500 et NASDAQ
C’est le moment d’investir dans l’immobilier, mais pas n’importe comment.
Le marché immobilier est grippé. Les acheteurs ont disparu. C’est le moment idéal pour investir à bon compte dans des biens immobiliers de grande qualité qui ne peuvent plus être vendus à un prix surestimé.
Lorsqu’il y a beaucoup d’acheteurs, les prix des biens de grande qualité s’envolent. Il est difficile de faire de belles affaires.
Lorsqu’il n’y a plus d’acheteur, les vendeurs de biens de grande qualité ne peuvent plus profiter de cette période d’euphorie pour trouver un acheteur qui paiera la qualité à n’importe quel prix.
C’est donc le moment idéal pour investir. Plus la crise immobilière est difficile, plus le moment est idéal pour investir.
Nous sommes au début de cette période d’investissement idéale ; Le marché est calme, très calme et même si les professionnels expliquent que le pire est derrière nous, le meilleur est encore très très lointain.
C’est le moment de recommencer à s’intéresser à l’investissement immobilier dans des biens de grande qualité ; Sans urgence néanmoins, le marché ne va pas repartir à la hausse avant quelques mois ou même années. Les prix ne devraient plus beaucoup baisser… mais ils ne devraient pas non plus beaucoup augmenter tant les acheteurs ont disparu.
En revanche, je crois plus que jamais que ce n’est plus le moment d’investir dans l’immobilier de rendement. C’est-à-dire l’immobilier à petit prix, car avec de nombreux défauts. Mauvais emplacement, mauvaise qualité du bâtiment.
Dans les périodes de crises, les acheteurs disparaissent du marché des biens de grande qualité ; La situation est encore pire pour les biens de rendement. Certains pourront profiter du fait que quelques propriétaires bailleurs seront pris à la gorge et devront vendre coute que coute.
Mais attention à ne pas tomber dans le piège d’un investissement pas cher, car de mauvaise qualité !!!
À suivre.
