L’investissement immobilier à cashflow positif est le graal du moment ! Les épargnant-investisseurs immobilier biberonnés par youtube veulent tous investir dans l’immobilier locatif à haut rendement, mais est ce vraiment possible ? Quels sont les biens qui permettent à l’investisseur d’obtenir des loyers supérieur au montant du crédit immobilier souscrit pour financer l’acquisition ?
 

Qu’est ce qu’un investissement immobilier locatif à cashflow positif ?

Il s’agit tout simplement d’un investissement immobilier locatif à haut rendement ! Le revenu locatif net, c’est à dire la somme des loyers versés dans une année, après déduction des charges de propriété (taxe foncière, impôt sur le revenu, entretien des locaux) doit être supérieur des mensualités du crédit immobilier.
Autant le dire tout de suite, rares sont les biens immobiliers qui répondent à cette définition. Il est vrai que la multiplication des crédits immobiliers sur 25 ans, y compris pour de l’investissement locatif, réduisent l’exigence de rendement pour atteindre le « cashflow positif », mais il s’agit tout de même d’une typologie particulièrement d’investissement immobilier.
Pour vous en convaincre, j’ai réalisé quelques simulations. Il s’agit de calculer le rendement locatif net minimum qui permettent d’assurer un cashflow positif. Les résultats sont différents selon la durée du crédit immobilier, et la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
 

Durée du crédit immobilier
Tranche marginale d’imposition (TMI)10 ans15 ans20 ans25 ans
0%11,30%8,40%6,50%5,50%
14%13,40%9,30%7,20%6,10%
30%15,00%10,40%8,10%6,70%
41%16,10%11,20%8,60%7,20%
45%16,50%11,50%8,80%7,30%

 
Les chiffres que vous lisez là sont le taux de rendement locatif net minimum pour assurer un cashflow positif. Il s’agit de calculer le taux de rendement locatif qui assure un effort d’épargne nul pour l’investisseur immobilier :

Loyer- impôt sur le revenu – prélèvements sociaux – mensualité du crédit immobilier = 0

Attention, il convient d’ajouter les charges d’entretien et autres taxes foncières et vacance locatif qui viendront immanquablement grever le budget de l’investissement. Il s’agit donc du rendement locatif net minimum nécessaire pour atteindre le graal du cashflow positif.
Allonger la durée du crédit n’est qu’une stratégie illusoire, une stratégie efficace sur papier pour atteindre le cashflow positif, mais rarement dans la réalité. Un bien immobilier s’use, se dégrade, se périme. Le propriétaire bailleur devra donc régulièrement engager des travaux pour maintenir la valeur patrimonial de son investissement. Dans un récent article, « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif !, nous vous proposions une estimation à 500€ / m², tous les 15 ans.
Ainsi, faire un crédit immobilier long supérieur à 15 ou 20 ans donne l’illusion d’un cashflow positif, mais c’est oublier les indispensables travaux qui devront être engagés après 15 ans d’exploitation. Ce sujet est passionnant, nous allons lui dédier un article dans les prochains jours ; Je crois que la durée optimale pour un crédit immobilier locatif ou résidence principale est de 15 ans, je vous expliquerai pourquoi.
Bref, pour atteindre le véritable cashflow positif, il faut investir dans un bien immobilier dont le rendement locatif net de charge est compris entre 8% et 10%. Dans l’état actuel du marché immobilier, ces biens n’existent pas ; ou du moins, il s’agit d’une catégorie particulière dont le rendement est le prix d’une activité immobilière entourée d’incertitude, d’aléa et parfois même de manque de respect d’un locataire logé dans des conditions indignes.
 

Comment trouver de l’immobilier à haut rendement ?

A titre personnel, je ne sais pas faire de l’immobilier locatif à haut rendement car je refuse de loger une personne dans des conditions dans lesquelles, je n’accepterais pas d’être logé. Le propos est un peu caricatural, mais cela me semble assez représentatif de la réalité de ce qu’on nomme pudiquement l’immobilier à haut rendement.
Il s’agit, le plus souvent, de loger une population qui n’a pas d’autres choix que d’accepter d’être loger dans des logements peu qualitatifs, dans des quartiers dégradés et trop petits car il est très rare, voir impossible, de trouver un bien immobilier locatif à haut rendement (8% à 10%) dans les conditions actuelles du marché immobilier.
Aujourd’hui, un bien immobilier locatif bien placé, qualitatif aura un rendement locatif compris entre 3% et 5% brut. Pour atteindre un rendement brut de 10%, il faut renier sur l’emplacement ou la qualité du logement, notamment dans les grandes métropoles. Il faut s’adresser à une population de locataire qui n’a pas le choix que d’accepter de payer un loyer de 10%, alors qu’à ce prix, elle pourrait avoir la possibilité d’être propriétaire si elle était solvable ! A 10% de rendement, la mensualité du crédit immobilier est très inférieure au loyer payé par le locataire !  L’immobilier à haut rendement s’adresse à des locataires socialement défavorisés (et le propriétaire bailleur profite de cette situation pour générer son cashflow positif). Ce n’est pas un jugement, juste une situation dont il faut avoir conscience.
Dans les villes moyennes, le propos est moins juste, car, l’immobilier à haut rendement est plus facile à trouver. Néanmoins, la question de la qualité du locataire qui se pose encore davantage : Dans une ville ou les prix de l’immobilier sont très faibles, seuls les locataires insolvables restent locataires (ou les locataires temporaires).
Au final, l’immobilier à haut rendement correspond à une typologie d’investissement immobilier particulier. Il s’agit, le plus souvent d’actif immobilier peu cher, car dégradé et c’est cette absence de qualité, ces moindres investissements qui permettent de dégager un rendement locatif élevé.
L’immobilier locatif qualitatif et bien placé ne permet pas de générer du cashflow positif.
Dans un marché immobilier tendu dans lequel les prix de l’immobilier sont très élevés, et les loyers faibles, la seule manière de dégager du haut rendement d’investir dans des biens immobiliers hors marché dans lesquels personne ne veut investir car mal placés ou dégradés. Attention, à la liquidité de ces biens ! Si leur liquidité est relativement bonne aujourd’hui, dans un contexte d’euphorie immobilière, il pourrait en être autrement lorsque la conjoncture sera moins favorable (cf »Réussir son investissement c’est comprendre que la différence entre le prix et la valeur, c’est la liquidité)
Lorsque l’on se lance dans ces stratégies d’immobilier à haut rendement, il ne faut pas avoir besoin de vendre !
De surcroît, la gestion locative est souvent lourde ; La moindre qualité des logements et la typologie des locataires exigent d’un investissement personnel plus important de la part du propriétaire bailleur.
Bref, l’immobilier locatif à haut rendement n’est pas fait pour tous le monde !

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