L’investissement immobilier à cashflow positif est le graal du moment ! Les épargnant-investisseurs immobilier biberonnés par youtube veulent tous investir dans l’immobilier locatif à haut rendement, mais est ce vraiment possible ? Quels sont les biens qui permettent à l’investisseur d’obtenir des loyers supérieur au montant du crédit immobilier souscrit pour financer l’acquisition ?

 

Qu’est ce qu’un investissement immobilier locatif à cashflow positif ?

Il s’agit tout simplement d’un investissement immobilier locatif à haut rendement ! Le revenu locatif net, c’est à dire la somme des loyers versés dans une année, après déduction des charges de propriété (taxe foncière, impôt sur le revenu, entretien des locaux) doit être supérieur des mensualités du crédit immobilier.

Autant le dire tout de suite, rares sont les biens immobiliers qui répondent à cette définition. Il est vrai que la multiplication des crédits immobiliers sur 25 ans, y compris pour de l’investissement locatif, réduisent l’exigence de rendement pour atteindre le « cashflow positif », mais il s’agit tout de même d’une typologie particulièrement d’investissement immobilier.

Pour vous en convaincre, j’ai réalisé quelques simulations. Il s’agit de calculer le rendement locatif net minimum qui permettent d’assurer un cashflow positif. Les résultats sont différents selon la durée du crédit immobilier, et la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

 

Durée du crédit immobilier
Tranche marginale d’imposition (TMI) 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
0% 11,30% 8,40% 6,50% 5,50%
14% 13,40% 9,30% 7,20% 6,10%
30% 15,00% 10,40% 8,10% 6,70%
41% 16,10% 11,20% 8,60% 7,20%
45% 16,50% 11,50% 8,80% 7,30%

 

Les chiffres que vous lisez là sont le taux de rendement locatif net minimum pour assurer un cashflow positif. Il s’agit de calculer le taux de rendement locatif qui assure un effort d’épargne nul pour l’investisseur immobilier :

Loyer- impôt sur le revenu – prélèvements sociaux – mensualité du crédit immobilier = 0

Attention, il convient d’ajouter les charges d’entretien et autres taxes foncières et vacance locatif qui viendront immanquablement grever le budget de l’investissement. Il s’agit donc du rendement locatif net minimum nécessaire pour atteindre le graal du cashflow positif.

Allonger la durée du crédit n’est qu’une stratégie illusoire, une stratégie efficace sur papier pour atteindre le cashflow positif, mais rarement dans la réalité. Un bien immobilier s’use, se dégrade, se périme. Le propriétaire bailleur devra donc régulièrement engager des travaux pour maintenir la valeur patrimonial de son investissement. Dans un récent article, « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif !, nous vous proposions une estimation à 500€ / m², tous les 15 ans.

Ainsi, faire un crédit immobilier long supérieur à 15 ou 20 ans donne l’illusion d’un cashflow positif, mais c’est oublier les indispensables travaux qui devront être engagés après 15 ans d’exploitation. Ce sujet est passionnant, nous allons lui dédier un article dans les prochains jours ; Je crois que la durée optimale pour un crédit immobilier locatif ou résidence principale est de 15 ans, je vous expliquerai pourquoi.

Bref, pour atteindre le véritable cashflow positif, il faut investir dans un bien immobilier dont le rendement locatif net de charge est compris entre 8% et 10%. Dans l’état actuel du marché immobilier, ces biens n’existent pas ; ou du moins, il s’agit d’une catégorie particulière dont le rendement est le prix d’une activité immobilière entourée d’incertitude, d’aléa et parfois même de manque de respect d’un locataire logé dans des conditions indignes.

 

Comment trouver de l’immobilier à haut rendement ?

A titre personnel, je ne sais pas faire de l’immobilier locatif à haut rendement car je refuse de loger une personne dans des conditions dans lesquelles, je n’accepterais pas d’être logé. Le propos est un peu caricatural, mais cela me semble assez représentatif de la réalité de ce qu’on nomme pudiquement l’immobilier à haut rendement.

Il s’agit, le plus souvent, de loger une population qui n’a pas d’autres choix que d’accepter d’être loger dans des logements peu qualitatifs, dans des quartiers dégradés et trop petits car il est très rare, voir impossible, de trouver un bien immobilier locatif à haut rendement (8% à 10%) dans les conditions actuelles du marché immobilier.

Aujourd’hui, un bien immobilier locatif bien placé, qualitatif aura un rendement locatif compris entre 3% et 5% brut. Pour atteindre un rendement brut de 10%, il faut renier sur l’emplacement ou la qualité du logement, notamment dans les grandes métropoles. Il faut s’adresser à une population de locataire qui n’a pas le choix que d’accepter de payer un loyer de 10%, alors qu’à ce prix, elle pourrait avoir la possibilité d’être propriétaire si elle était solvable ! A 10% de rendement, la mensualité du crédit immobilier est très inférieure au loyer payé par le locataire !  L’immobilier à haut rendement s’adresse à des locataires socialement défavorisés (et le propriétaire bailleur profite de cette situation pour générer son cashflow positif). Ce n’est pas un jugement, juste une situation dont il faut avoir conscience.

Dans les villes moyennes, le propos est moins juste, car, l’immobilier à haut rendement est plus facile à trouver. Néanmoins, la question de la qualité du locataire qui se pose encore davantage : Dans une ville ou les prix de l’immobilier sont très faibles, seuls les locataires insolvables restent locataires (ou les locataires temporaires).

Au final, l’immobilier à haut rendement correspond à une typologie d’investissement immobilier particulier. Il s’agit, le plus souvent d’actif immobilier peu cher, car dégradé et c’est cette absence de qualité, ces moindres investissements qui permettent de dégager un rendement locatif élevé.

L’immobilier locatif qualitatif et bien placé ne permet pas de générer du cashflow positif.

Dans un marché immobilier tendu dans lequel les prix de l’immobilier sont très élevés, et les loyers faibles, la seule manière de dégager du haut rendement d’investir dans des biens immobiliers hors marché dans lesquels personne ne veut investir car mal placés ou dégradés. Attention, à la liquidité de ces biens ! Si leur liquidité est relativement bonne aujourd’hui, dans un contexte d’euphorie immobilière, il pourrait en être autrement lorsque la conjoncture sera moins favorable (cf »Réussir son investissement c’est comprendre que la différence entre le prix et la valeur, c’est la liquidité)

Lorsque l’on se lance dans ces stratégies d’immobilier à haut rendement, il ne faut pas avoir besoin de vendre !

De surcroît, la gestion locative est souvent lourde ; La moindre qualité des logements et la typologie des locataires exigent d’un investissement personnel plus important de la part du propriétaire bailleur.

Bref, l’immobilier locatif à haut rendement n’est pas fait pour tous le monde !

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115 Comments

  1. Baron van der Slip says:

    Les gens les plus pauvres ne sont plus pas nécessairement les moins honnêtes cependant en allant chercher des marginaux ou des cas sociaux genre punks à chiens le haut rendement se fera avec un signe négatif. Je suis passé 3 fois au tribunal pour virer des locataires impécunieux (un était déjà dans un immeuble lors de l’achat, un autre a été mis en place par une agence véreuse et j’ai du repasser une 3e fois car l’huissier avait omis de signifier le jugement). Bref. Il reste cependant je pense un moyen d’y arriver : acheter des plateaux à rénover (idéalement tout un immeuble) et faire les rénovations avec potes et frangins… pour les signature de bails je passerais par un huissier.

    Bon début de semaine

    • «  »Il reste cependant je pense un moyen d’y arriver : acheter des plateaux à rénover ».

      Oui, c’est ça ! Il faut être bon bricoleur et vouloir s’y investir pleinement. Le bon investissement se fait à l’achat et dans le prix de revient.

    • Sans vouloir vous vexer, vous êtes vous-même malhonnête, puisque vous voulez rénover avec vos potes que vous dédommagerez donc au black…. 😉 .

      • Baron van der Slip says:

        Vous ne me vexez pas (a) parce que le consentement à l’impôt présuppose un consentement (b) parce ce je ne l’ai pas encore fait et (c) car si je devais le faire j’envisagerai cela comme un échange de bons procédés, chacun aidant les autres à son tour et sans rien demander. De là d’où je viens on appelle cela vulgairement l’entre-aide.

        • L’entraide échappe à l’impôt. C’est inadmissible. C’est une niche fiscale. Il faut l’interdire. Ou la taxer sévèrement, afin de favoriser l’emploi.

          …Et le pire c’est qu’un jour où l’autre il y aura un député pour le proposer.

    • Comme l indiquent les chaînes YouTube présentant ce type d in estissemdnt, il est nécessaire de trouver un bien à acheter en dessous du prix du marché, nécessitant des travaux relativement importants pour en faire un bien de qualité. Alors un cash flow positif semble bien possible mais nécessite ainsi du temps.

      • Patrick LEGOFF says:

        Selon la croyance populaire, les gourous internet du cash-flow positif et cet article, si vous voulez du haut rendement, il faut visez des petites villes (exemple St Etienne), mais alors, si vous essayez de revendre, vous risquez d’attendre des mois, des mois et des mois et encore des mois (si jamais vous finissez par trouver un acheteur). Ou alors, si je me réfère à l’article, il faut acheter soit un logement insalubre (dites-moi si je me suis trompé en lisant), soit aller dans un quartier dans lequel on loge les gens comme des animaux (très, très, très social, voire pire). A partir de maintenant, pour ceux qui se diraient « j’ai déjà lu ça quelque part », je vous confirme que je vais reprendre un développement que j’ai déjà écrit en commentaire d’un autre article et qui est particulièrement adapté ici (j’ai l’autorisation de plagiat de la part de l’auteur puisque c’est moi).

        Alors il reste quoi ? Acheter dans l’ancien dans une grande ville ! Je connais bien le sujet pour l’avoir analysé (et même « décortiqué ») au point de créer une gamme d’investissement pour mes clients, entrons dans le détail :

        J’habite et j’exerce dans une grande ville et j’ai donc le choix entre plusieurs quartiers :

        Si j’emmène mes clients investir en hyper-centre, je flatte leur ego mais l’investissement n’est pas rentable (trop cher à l’achat, défaut de conseil).

        Si je vais dans les quelques quartiers « chauds », comme l’immobilier n’y vaut rien ou presque, je vais avoir un très bon rendement sur un investissement que je ne pourrais jamais revendre tellement le quartier fait peur (encore défaut de conseil).

        Il me reste donc les quartiers « intermédiaires » pour lesquels j’ai fait une sélection très stricte (j’ai l’avantage de bien connaitre ma ville dans laquelle j’exerce depuis 28 ans) avec par exemple : quartier ancien (moins cher et construction plus solide), de type familial populaire (pas mal de retraités, dont du propriétaire occupant), mais pas à côté d’un quartier chaud, pas non plus juste à côté de l’université (trop évident donc trop cher), proximité du métro, commerces de proximité dont idéalement un grand centre commercial, hyper centre pas trop loin et facilement accessible, etc…

        Déjà, avec ce travail de ma part, mes clients peuvent obtenir un meilleur rendement locatif, tout en étant dans une grande ville.

        Mais comme ça ne me suffisait pas, je suis allé plus loin : en location meublée (meilleure fiscalité, donc meilleur rendement net).

        Et encore plus loin : comme je suis dans une grande ville dynamique au niveau emploi (pas mal de jeunes dont pas mal de jeunes ingénieurs) mais aussi une grande ville universitaire (plus de 100 000 étudiants, soit près d’un quart de la population totale de la ville), je suis allé encore plus loin : la colocation meublée pour laquelle il y a une très forte demande.

        Il existe même plusieurs sites internet sur ce sujet dont une page Facebook et là, c’est magique : au départ d’un colocataire, ce sont les colocataires restants qui passent une annonce pour trouver le remplaçant (logique, ils ne veulent pas n’importe qui et ça arrange mes clients que ce soient les locataires eux-mêmes qui fassent le « filtre »).

        On a donc une forte demande, un turnover assuré le plus souvent par les locataires eux-mêmes, une fiscalité redoutable et un rendement locatif imbattable.

        Voici l’exemple de deux investissements réalisés récemment par l’un de mes clients (ce ne sont donc pas des chiffres théoriques). Comme nous parlons ici de rendement, je vais commencer par le brut (celui que la plupart des gens utilise, comme les agents immobiliers d’ailleurs) puis je finirais par le net, celui qui m’intéresse moi, mais en étant nettement plus précis et moins théorique que l’article puisque, du loyer je vais tout déduire (fiscalité, frais d’agence, assurances, charges, taxe foncière) et pour le prix d’achat, je vais tout ajouter, c’est-à-dire mes honoraires, les travaux, le mobilier, les frais de notaire et les frais de garantie du crédit. :

        Pour le premier logement (le moins grand), j’ai un loyer annuel de 14 400 € moins la fiscalité, les charges, taxe foncière, frais d’agence et assurances pour 5 054 €, soit un loyer net annuel de 9 346 €.

        Voici maintenant le prix du logement et là aussi je raisonne en net, donc travaux inclus (30 000 € dans celui-là), mobilier inclus, mes honoraires inclus, frais de notaire et de garantie du crédit inclus (difficile de faire plus objectif) : 149 769 € pour un 71 m².

        Donc, si je raisonne en brut, j’ai un rendement locatif de 9,61 % et si je raisonne en net comme je le fais habituellement, j’ai du 6,24 % (et je suis dans une grande ville).

        Pour le deuxième logement, plus grand et en meilleur état (il a été refait avant d’être mis en vente), j’ai un prix total de 233 208 € (dont travaux 5 000 € et mobilier 8 000 €) pour 94 m².

        Un loyer annuel brut de 21 600 € moins 7 587 de charges diverses, ce qui me donne un loyer net annuel de 14 013 €.

        Au niveau rendement : 9,26 % en brut et 6,01 % en net.

        Mais comme on dit, on n’a rien sans rien car il y a du boulot en amont.

        Au niveau trésorerie :

        Le premier, avec un crédit sur 25 ans, dégage un excédent d’environ 250 € par mois les 9 premières années (il y a un fort déficit reportable dû aux travaux qui efface l’imposition des loyers), puis passe ensuite à 80 € mensuels, pour un prix de revient total d’environ – 40 000 € (je mets un signe moins car ici on est en trésorerie positive, ce qui signifie qu’il n’y a pas une dépense mais une recette), renouvellement complet du mobilier inclus.

        On est donc ici avec un prix de revient de 150 000 € (prix d’achat tout compris arrondis) moins 40 000 € (trésorerie encaissée) = 110 000 €, soit 1 550 € le m², sans être dans un quartier « pourri ». Bien sûr, il y aura des travaux d’entretien à prévoir dans le temps, mais j’ai une marge énorme avant de faire une mauvaise affaire et je vous rappelle que je suis dans une grande ville universitaire, dans un quartier où il y a du propriétaire occupant (je le sais, j’en ai rencontré certains car j’ai pas mal « fouillé » avant de trouver celui-là et analysé les PV d’AG).

        Je fais une parenthèse pour revenir sur ce que nous suggère l’article : il y aurait, en immobilier, tous les 15 ans, 500 € par m² de travaux d’entretien à prévoir, soit ici 35 500 € à dépenser dans 15 ans, pour un appartement qui va aujourd’hui être refait à neuf ! Je vous rappelle que j’ai ici 30 000 € de travaux initiaux que voici (j’ai la facture pour ceux qui doutent) : abattre la cloison séparant la cuisine du séjour, installer une cuisine intégrée qui n’existe pas ici et son électroménager, refaire la salle de bain (douche à la place de la baignoire, remplacement de l’évier double vasque, changer la faïence) refaire les peintures et le revêtement de sol , fermeture de la cloison entre le salon et la salle à manger avec pose d’une porte pour la nouvelle chambre, « réparation » du réseau électrique pas aux normes, etc (« bricoles » en plus).
        Et au bout de 15 ans… j’aurais 35 000 € de simples travaux d’entretien ! Je ne développe pas, chacun se fera son idée.

        Pour le deuxième appartement, on est dans la configuration opposée puisqu’il a été entièrement « refait à neuf » dans le but de le vendre. Comme on a ici une belle surface de 94 m², en plus de la quatrième chambre, mon client va juste installer un deuxième point d’eau (évier double et miroir pour les coquettes du matin ou pour éviter de se couper en se rasant trop vite parce qu’il y avait du monde qui bloquait la salle de bain) dans une pièce libre qui servait de bureau mais qui comporte un point d’eau.

        Pour celui-là, avec un crédit sur 25 ans, je suis encore en trésorerie positive à hauteur de 250 € par mois pendant 8 ans (avant que la fiscalité fasse son œuvre sur les loyers), puis à environ 100 € les années suivantes, pour un prix de revient total de – 45 000 € (c’est toujours un gain, mobilier renouvelé).

        Et avec un crédit sur 20 ans, on est en trésorerie quasi nulle pendant 8 ans (léger excédent de 60 à 70 € mensuels), puis on passe en trésorerie négative (donc effort de trésorerie) d’environ 200 € par mois les années suivantes, pour un prix de revient de 23 000 € et 28 000 avec le mobilier.

        A chacun de se faire son analyse.

  2. investisseur lambda says:

    Article intéressant et pertinent. Certes, l’immobilier locatif à haut rendement est difficile à trouver. Mais il existe—dans les villes moyennes ou hors de France continentale/à l’étranger.
    En effet, certains hypothèses avancées par l’article s’avèrent fausse : tous les locataires ne deviennent pas propriétaires instantanément dans un marché immo où les prix sont faibles. Etudiants, jeunes salariés, personnes en situation de divorce/separation, personnes sans économies ou voulant placer leurs économies ailleurs (ex création d’entreprise), personnes qui hésitent simplement à acquérir par crainte ou manque d’information, personnes qui ont investi en immo mais qui veulent ou doivent habiter dans une autre lieu, etc. La liste est longue. En attendant, voire durablement, ces personnes deviennent locataires.
    Il est vrai que les travaux de remise en état et d’entretien ont un coût qui doit se gérer. Il est néanmoins possible de planifier et de maîtriser ces coûts pour arriver à un cash flow positif sans être marchand de sommeil.
    Enfin, il est parfaitement juste à dire que la taille des logements en prend un coup, Mais la solution consiste en aménageant l’espace astucieusement : “recyclage” d’espace libre (sans meubles) pour passage, devant un frigo, devant une fenêtre, etc., modularité de l’espace avec cloisons et meubles amovibles pour redéfinir des espaces selon les besoins, partage intelligent des espaces communes (colocation, coliving). Ces logements peuvent être jolis, agréable à vivre, et plus écologiques !
    L’investissement immobilier a haut rendement n’est certes pas facile aujourd’hui. Mais en creusant la tête, toujours possible.

    • Je pense qu’il est possible d’atteindre les 10 % brut tout en étant honnête.
      L’idée c’est de cumuler des conditions favorables.
      Qui je pense doit commencer par un studio le rapport qualité-prix est nettement supérieur mais également par une location meublée avec ces deux conditions nous pouvons déjà obtenir un bon rendement.
      La 3e et 4e conditions sont un peu plus compliquées à obtenir néanmoins en faisant sa comptabilité on peut obtenir la déduction des charges au lieu d’un abattement de 50 %, soit une imposition plus faible.
      Le dernier critère, plus difficile et de rester dans une tranche d’imposition de 14 %… Sans tricher. Mais pour une famille avec des enfants ça reste plausible.

      • Si vous passez en LMNP, avec l’amortissement et les intérêts d’emprunt votre résultat fiscal est proche de 0 € donc peu importe votre TMI. 14% x 0 = 0, tout autant que 30% x 0 = 0.

  3. Articles intéressant mais incomplet

    Une recette pour obtenir cash flow positif est la suivante :
    – ville moyenne (20.000 à 200.000 habitants)
    – appartement avec travaux
    – location LMNP courte ou longue durée, notamment pour étudiants et jeunes actifs

    Pas besoin de proposer logements indécents… o_O

    •  » appartement avec travaux » ==> Oui, mais à condition de faire les travaux vous même.

      « location LMNP courte ou longue durée, notamment pour étudiants et jeunes actifs » ==> Oui, mais petit marché dans les villes moyennes, à part les étudiants qui abandonnent le logement en Juin (et ou pendant les stages).

      Je crois que faire du logement étudiant, en LMNP dans les villes moyennes est un fantasme ou du moins un trop petit marché pour pouvoir généraliser le propos.

      Le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal très attrayant, mais attention à l’étroitesse du marché et de la demande locative.

      • Guillaume, ce serait bien de sortir de Paris et des poncifs associés de temps en temps…

        « À condition de faire les travaux vous-mêmes »: ben non, puisque les travaux sont déductibles s’ils sont réalisés par des pros, c’est justement leur intérêt majeur. Intéressez-vous un minimum au sujet avant d’écrire, merci.

        « Petit marché dans les villes moyennes »: encore raté puisque pas mal de villes moyennes comptent au contraire une plus forte densité d’étudiants et de jeunes actifs. Et sachez que la plupart des étudiants réservent leur appart dès juillet. C’est loin d’être un « fantasme », vous croyez vraiment mal…

        C’est votre vision de l’immobilier qui « étroite », bien plus que le marché du LMNP. Sachez qu’il existe de nombreuses stratégies pour obtenir un cashflow positif, sans pour autant louer des taudis. Au contraire, plus le bien est sympa, plus vous le louerez vite et cher.

        Dernier exemple personnel: achat+notaire+travaux= 105000€ dans une ville de 500 000 habitants, dont 20 000 étudiants. Appart loué en colocation à 930€/mois en deux jours, et je ne pense pas que les colocataires se plaignent de la cuisine entièrement équipée, de la salle d’eau rénovée avec douche à l’italienne ni des lites en 140. On est là encore bien loin des « conditions indignes » que vous décrivez…

        • Soleil 34,entierement d’accord avec vous…!!! En voilà un qui écrit des choses sans vraiment savoir ce qu’il dit.. On voit de suite qu’on a pas à faire à un investisseur immobilier..! Son article m’a bien fait rire.. ^^ il dit n’importe quoi..
          Bon investissements à vous et vive les cash flow..!!!! :p

      • Guillaume la location meublée a le vent en poupe. Son marché est en extension, et niveau fiscal on ne fait pas mieux. Il faut cependant faire de la qualité et se positionner en haut de gamme.
        Si on est en autofinancement en location à l’année, on explose ses chiffres si on fait de la courte durée dans des villes entre 30.000 et 200.000 habitants. Encore faut-il bien maîtriser les techniques d’automatisation et de délégation.
        On ne fait plus de l’immobilier aujourd’hui comme on le faisait il y a vingt ans.

        • Justement, je crois qu’il faut se méfier de ces nouvelles certitudes 😉 On fait de l’immobilier aujourd’hui, exactement comme il y a 20 ans. La seule différence c’est qu’aujourd’hui on s’endette sur 25 ans alors qu’il y a 25 ans, c’était sur 15 ans ; Mais sinon, rien n’a changé ! rien.

          Quant à la location courte durée, attention aux changements législatifs. C’est une concurrence déloyale face à hôtellerie. Le législateur va protéger l’emploi de l’hôtellerie.

          • Vous vous doutez bien que je suis attentivement la législation en la matière. Il faut simplement s’adapter. La LCD marche toujours très bien. Il faut juste savoir qu’un projet d’investissement doit s’autofinancer en location à l’année. La LCD vient simplement booster les rendements et permet d’aller beaucoup plus vite mais dans ce domaine il faut agir de façon professionnelle. Une partie des loueurs ramasse le gros du marché et ce qui ne sont pas à la page n’ont que les miettes.

      • Bonjour à tous,
        Guillaume: je suis un peu étonné de votre raccourci qui consiste à dire, si j’ai bien compris votre article, qu’un cashflow positif ne s’obtient qu’au détriment du locataire.
        J’ai uniquement deux appartements dont un en cashflow positif avec un rendement net de 8.2%. Pour arriver à cela j’ai fait exactement le contraire de ce que vous écrivez: le bien est à deux pas de la gare, d’une supérette et de transports en commun et je l’ai refait complètement moi-même car même en amortissant les travaux de mes revenus, la rénovation par un pro était moins avantageuse. Cumulé à cela un régime LMNP, une surface de 20m², dans une ville moyenne de 200 000 hab et j’ai pour le moment un bien avec un haut rendement et un cash flow positif.
        Donc en résumé il y a d’autres moyens qu’être vendeur de sommeil afin de réussir à faire du haut rendement

        •  » je l’ai refait complètement moi-même car même en amortissant les travaux de mes revenus, la rénovation par un pro était moins avantageuse. »

          Quel serait le rendement si vous aviez fait faire les travaux par un pro ?

          Tout le secret est là, mais vous avez conscience que c’est du boulot qui n’est pas à la portée de tous !

          • Patrick LEGOFF says:

            C’est faux, il suffit de regarder les deux exemples que j’ai pris plus haut : les travaux sont réalisés par deux amis artisans, dont l’un spécialisé dans l’agencement pour la cuisine.

            Et je suis dans une ville de presque 500 000 habitants (la ville seule), dont un peu plus de 100 000 étudiants, beaucoup de jeunes actifs, dont pas mal de cadres, avec une agglomération (aire urbaine) de plus de 1 300 000 habitants, dont plus de 10 000 nouveaux chaque année !

  4. Il n’est pas rare, dans certaines grandes villes étudiantes, de voir en location à 5-600€ de « vieux » studios, pas forcément rénovés, ou du neuf recyclable (dans 25 ans, ce se sera désagrégé).

    Dans le second cas, vu les prix de vente, ce sera dur de faire du cash-flow positif.

    Pour l’ancien, ça peut encore se trouver, dans des immeubles sans ascenseur, sans double vitrage, déco dans son jus, bâti ayant subi les affres du temps. Mais compte tenu des travaux obligatoires, ne serait-ce que les régulières mises à niveau des normes électriques, la cash fois positif est là encore difficile. A moins de jouer les marchands de sommeil…

    • Et surtout, l’obsolescence immobilière et les exigences toujours plus grandes des locataires rend cette définition de décence de plus en plus facile à atteindre.

      Il y a 20 ans, lorsque j’étais étudiant, j’ai logé dans des appartements qui ne seraient aujourd’hui plus acceptables. Ce n’était pas indécent, mais l’exigence de la demande des locataire accélère rapidement et ce que nous pouvions admettre auparavant, ne l’est plus aujourd’hui.

  5. Pour compléter : « Selon SeLoger, les loyers des logements de plus de trois pièces s’affichent un peu partout à la baisse en France. Les surfaces plus petites semblent privilégiées pour de l’investissement locatif.

    Un logement de 57 mètres carrés, loué en 70 jours, pour 723 euros par mois charges comprises, c’est le portrait-robot du bien immobilier français élaboré par une équipe de spécialistes de l’intelligence artificielle du groupe SeLoger. En effet, selon le JDD, ils ont analysé chaque mois et en temps réel plus de 800.000 annonces mises en ligne sur le site. Résultat : dans un marché avec des prix globalement à la hausse, les appartements de grandes surfaces (trois pièces et plus) enregistrent des loyers en baisse dans de nombreuses grandes agglomérations.

    Pour Florent Guiocheau, responsable data du groupe SeLoger, le phénomène est corrélé à l’attractivité des villes. En effet, à Marseille, Rennes ou Aix-en-Provence, des villes étudiantes et hyper attractives en termes d’investissement et de rentabilité locatifs, le marché se décale sur les petites surfaces et la demande chute sur les grandes. Ainsi, alors qu’on constate que les loyers des grandes surfaces chutent, ceux des petites surfaces grimpent à l’inverse en flèche. Autre explication à cette baisse des loyers pour les grandes surfaces, une politique de construction de logements neufs qui est parfois en décalage avec la demande des acheteurs.

    En effet selon le JDD, dans la petite couronne parisienne, on constate une très forte activité de promotion immobilière sur les logements de grandes surfaces dans des villes comme Issy-les-Moulineaux, Vanves ou Malakoff. Problème, la demande se dirige principalement sur des surfaces plus petites pour de l’investissement locatif. Un décalage entre l’offre et la demande qui fait donc baisser les prix. Ce décalage est encore plus fort dans les villes attractives de l’ouest de la France selon SeLoger. « À Rennes, où le prix des loyers au mètre carré s’est envolé en un an, les trois-pièces enregistrent une baisse de près de 10% », constate Florent Guiocheau.

    Le meilleur produit pour les bailleurs est un logement de deux pièces.

    La demande est principalement constituée par les étudiants et les jeunes actifs, preuve de l’attractivité de la ville. Des acheteurs qui privilégient des logements de petite surface. Ce même phénomène est observé dans les ville de Nantes et Angers par les spécialistes du site web et de journaux de petites annonces immobilières. Angers qui est cette année la ville la plus attractive en termes d’investissement locatif, avec un taux de rentabilité net de 5,8%. Dans le cadre de ce marché, le meilleur produit pour les bailleurs est un logement de deux pièces de plus de 50 mètres carrés. Un choix qui justifie la baisse de plus de 3% des loyers des trois-pièces dans la préfecture de Maine-et-Loire.

    • Tout à fait en phase avec cette analyse 🙂

      Mon 1er investissement T1 40m2 sous combles
      => transformé en T2 52m2 avec mezzanine
      Bel immeuble en hypercentre ville étudiante, proche gare tram et loisirs
      Achat 31k€ + 30k€ travaux et mobilier
      Loué non-stop depuis 2016
      Couple ou célibataire, étudiants, jeunes actifs, une fois homme divorcé en transition

      Actuellement projet achat appartement 90m2
      Achat 37,5k€ + 80k€ travaux et mobilier
      Colocation 3 chambres

      Guillaume comme vous l’écrivez souvent, l’important est d’être entrepreneur de son patrimoine !

  6. Bonjour,

    « Aujourd’hui, un bien immobilier locatif bien placé, qualitatif aura un rendement locatif compris entre 3% et 5% brut »

    « Oui, c’est ça ! Il faut être bon bricoleur et vouloir s’y investir pleinement »

    « Je suis passé 3 fois au tribunal pour virer des locataires impécunieux »

    Donc si je comprends bien, pour investir dans l’immobilier locatif physique aujourd’hui, il faut nécessairement savoir bricoler, passer beaucoup de son temps libre sur les travaux de rénovation, à gérer la location (annonce, visites, états de lieux d’entrée et de sortie, rédaction du bail) – donc avoir un travail peu prenant, ou bien dont on maîtrise l’organisation horaire (indépendant), ou bien ne pas avoir de famille pour y passer ses WE et ses congés -, prendre le risque d’impayés – surtout avec la paupérisation des locataires dans les villes secondaires et la baisse des APL -, de procédures légales complexes, longues, couteuses et clairement défavorabled au bailleur… tout cela , tout ce travail, toute ce temps de vie, toute cette énergie dépensés, pour un rendement de… 3 à 5 % brut !!!

    Je n’appelle plus cela de l’investissement mais un sacerdoce. A mon sens, de tels risques et un tel travail méritent largement plus que 5% brut; 9 ou 10% me paraissent un minimum – mais vraiment un minimum – Mais vous dites (et je vous crois) que, sauf exceptions rares accessibles à quelques initiés ou semi-professionnels, ces rendements ne peuvent se faire qu’avec un habitat très dégradé et avec une stratégie proche d’un marchand de sommeil. Ce qui est évidemment moralement inadmissible.

    Je sais que je vais encore me faire conspuer, mais ce tableau me convainc un peu plus qu’investir en SIIC ou en SCPI offre, pour l’investisseur moyen, un rendement net – net de TEMPS largement superieur.

    Je pense que, outre des goûts personnels différents (certains aiment bien les loisirs manuels et les contacts humains, d’autres préfèrent lire et faire des analyses financières), une bonne partie de nos divergences d’opinion sur l’immobilier tient à notre différence radicale d’appréciation – et donc de valorisation – du temps qui passe.

    Ceci étant, encore une fois, un grand merci pour votre blog.

    • Baron van der Slip says:

      Je suis d’accord, mon temps c’est de l’argent. D’ailleurs, non, en fait mon temps n’a pas de prix vu que je ne vis qu’une fois. Donc je délègue à 6 SCPI le soin de gérer les emmerdements, de rénover le parc ou d’acquérir en RT2012 et aussi de mutualiser le risque (géographique et sectoriel).

    • Avoir de la SCPI dans son portefeuille est très bien mais il faut se diversifier. Le LMNP au réel donne aussi de très bons résultats même avec une délégation à 100%.
      Eviter toutefois les assurances GLI et investissements PInel ou de Normandie mal maîtrisés….je dis ça je dis rien

  7. Point que je pose ici, concernant les étudiants : Aujourd’hui, nous vivons les conséquences du baby boom du debut des années 2000.

    Le nombre d’étudiants continue d’exploser en France : https://etudiant.lefigaro.fr/article/le-nombre-d-etudiants-continue-d-exploser-en-france_216719c6-f51d-11e7-adbe-e5630109b1d6/

    Il serait intéressant de trouver des stats sur l’évolution future de la population d’étudiants.

  8. En phase avec vous. Que d’efforts pour ces rendements ! A moins de faire la culbute à la revente, ou de prévoir y loger ses enfants futurs étudiants, quel intérêt ? Je pense que c’est surtout l’effet crédit pas cher qui pousse encore les gens à investir dans ces biens. Crédit qu’il est plus difficile d’obtenir pour des SCPI.

    • Vous avez raison, investir dans l’immobilier pour du 3/5% de rendement, ça vaut pas le coup. Et surtout ne cherchez pas à savoir comment j’obtiens (et je suis loin d’être un cas isolé) du 10/15% net net, ça fera moins de concurrents pour acheter les biens. Et si vous ne voyez pas l’intérêt de se constituer un patrimoine immobilier sans mettre un centime de sa poche ( et oui les banques prêtent, c’est le premier effet de levier) tout en ayant un cash-flow positif, alors vous avez beaucoup à apprendre en éducation financière.

      • Vous êtes sans doute bien plus fort que moi. Expliquez donc comment vous arrivez à 10/15% net.

      • Je suis d’accord avec vous, ca fait moins de concurrent pour acheter les biens, perso j’ai un immeuble de 6 logements avec 15% et une maison de 2 appartements à 9% mais chut. du coup un peu déçue, par le blog patrimoine que je lis depuis de longues années là concrètement on voit qu’ils n’ont pas d’information du coup pensive sur le reste….
        de là à être un marchand de sommeil pfff

        • Tiens, vous aussi, vous avez l’air bien meilleure investisseuse que moi. Dites-nous en plus : où ? Combien avez-vous acheté ? Quand, comment ? A qui louez-vous ? A combien ? Avez-vous fait des travaux ? Louez-vous en LMNP ? Quel est vôtre taux de vacance ? Quelle provision pour travaux ?…

          • j’ai achete un immeuble dans l’herault dans le centre ville. il etait affiché à 135000€, j’ai fait une offre à 120000€. je me suis fait finance 180000e avec seulement 5000€ d’apport. j’ai fait des travaux, il y avait deja 3 locataires en place, j’ai renové les 3 autres. je rembourse 980€ de credit, j’ai 2400€ de loyer mensuel. il me reste 3 appartements à rénover que je ferais quand ils seront vides. aucune vacance en 4 ans, pas d’impayes non plus pourtant locataires à revenus faibles. loyer 350 pour les 3 studios et 480€ pour les 3 t2. aujourdhui je conserve le solde des loyers pour des travaux futurs comme la facades que je ferais quand j’aurais utilise mon deficit actuel.
            cela m’a rendu non imposable d’ailleurs pendant 3 ans, sci en nu par forcement le plus interessant fiscalement mais pas d’autres possibilités pour celui-ci. en revanche je suis en lmnp pour les 2 autres nouveaux, je vais voir si la courte durée marche mais je doute, c’est pas grave avec un loyer mensuel je rembourse le credit …. l’investissemnt c’est un pari mais dont on peut border les ligner tout de meme

            • Des immeubles à 135000 en centre ville, je n’ai pas ça par chez moi. Minimum 400 000 pour 3 étages sans ascenseur, 6 logements, et électricité, plomberie à remettre aux normes pour être dans les règles, sans compter la toiture à vérifier, isolation déplorable (on a beau être dans le sud, quand souffle le mistral, il fait froid). Et compte tenu de la cible, les loyers ne seront guère supérieurs aux vôtres. Donc forcément pas les mêmes rendements. J’en reste à mon crowdfunding.

              • Dans ce cas, vous devriez peut-être tenter d’investir ailleurs, où les rendements sont au rendez-vous. Si vous étudiez sérieusement un marché plus porteur, vous trouverez certainement une affaire intéressante. À vous ensuite de la rendre suffisamment « bonne » pour dégager un cashflow positif même en déléguant la gestion de votre bien…

                • Je n’ai investit que là où je connaissais le marché. Et déléguer la gestion du bien fait retomber le rendement à des niveaux auxquels on peu avoir aussi bien et avec beaucoup moins d’efforts.

            • « je suis en lmnp pour les 2 autres nouveaux ».

              Mais vous ne pouvez pas amortir un immeuble partiellement en location meublée. Il faut faire une division et un état descriptif de division pour faire de votre logement une copropriété et pouvoir apporter vos meublées à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée que vous venez de créer.

        • Bien Stéphanie !

    • « Crédit qu’il est plus difficile d’obtenir pour des SCPI« . Je vois très souvent ce genre de commentaires, je n’ai pourtant jamais eu de problèmes pour me faire financer des SCPI. 4 SCPI à crédit, dont un en in fine et un sans assurances, le tout avec uniquement le nantissement des parts. A partir du moment où le banquier comprend votre projet et que vous êtes solvables…..

      • sur quelle durée ?

        « 4 SCPI à crédit, dont un en in fine et un sans assurances » … Ca va mal finir cette affaire !!!

        • 12 ans pour l’in fine, 15 pour les amortissables. Pourquoi cela devrait-il mal se terminer? 6 à 8% de PV sur les SCPI que j’amorti et 17% de PV sur la SCPI financée en in fine. De plus je capitalise sur PEA et AV et le remboursement de l’in fine est à ce titre garanti.

      • A vrai dire, je n’ai pas plus creusé que ça, mais why not.

  9. Bonjour, voilà un article qui me fait bien sourire car il est plein de préjugés et remplis d’affirmations totalement fausses. Tout d’abord l’immobilier à haut rendement ça existe mais évidemment il faut se bouger le c.. pour le créer. Ca ne se trouve pas au coin de la rue et ce n’est ps pas marqué en gros en annonce. Et ce n’est pas en louant des taudis qu’on fait du rendement, c’est même plutôt le contraire. Enfin je ne vais pas reprendre tous les points un par un, mais comme on dit : « si vous pensez que ce n’est pas possible vous avez raison, et si vous pensez que c’est possible vous avez également raison ». Petit conseil : ouvrez votre esprit, changez votre mindset, et cherchez les solutions au lieu de chercher ce qui pourrait vous empêcher d’avancer.

  10. Bonjour Guillaume,

    C’est vrai que vous donnez un peu le baton pour vous faire battre… A moins que ce ne soit fait exprès ?

    Je suis chasseur immobilier, régulièrement avec des demandes d’investisseurs pour du hait rendement dans ma ville (plus de 800 000 habitants), et s’il est moralement impossible pour moi de proposer des solutions dans lesquelles les locataires seraient abusés par le proprietaire, je peux assurer que c’est faisable dans de bonnes conditions pourvu qu’on comprenne qu’on ne peut pas tout avoir (du patrimonial et du rendement notamment).
    Vous oubliez de citer qu’il y a du haut rendement au travers de la colocation ou de la courte durée très a la mode (mais viable pour combien de temps ?) , mais aussi en investissant dans certains quartiers plus populaires pour lesquels la ville a des projets et sans pour autant acheter dans un immeuble prêt à s’effondrer…

    Oui parfois certains blogueurs qui vendent l’indépendance financière m’exaspèrent comme vous, mais il y a des nuances entre ces vendeurs de rêves qui se payent leurs vidéos au soleil grâce aux clics, et les marchands de sommeil qui prennent en otage leurs locataires dans des situations precaires !

    Et bravo pour vos éclairages sur le GP en général, très intéressants car heureusement la carucacture m’y semble plutot rare.

    • En fait, nous disons la même chose mais de manière différente. Nous sommes d’accord, et la caricature doit admettre des exceptions :

      –  » je peux assurer que c’est faisable dans de bonnes conditions pourvu qu’on comprenne qu’on ne peut pas tout avoir (du patrimonial et du rendement notamment ».

      Pour traduire cette phrase importante, dites moi si je me trompe : Si j’achète du rendement (c’est à dire pas du patrimonial), sommes nous d’accord pour dire qu’il faudra probablement réaliser de nombreux travaux dans le temps pour maintenir la qualité du bien ? Ces travaux grèvent le cashflow sans possibilité de l’anticiper.

      « Vous oubliez de citer qu’il y a du haut rendement au travers de la colocation ou de la courte durée très a la mode (mais viable pour combien de temps ?)  »
      ==> Airbnb et location saisonnière : C’est fini, les villes adoptent des règlements pour limiter ;

      ==> Colocation : Très à la mode… probablement un peu trop.

      • Quand je dis patrimonial VS rentabilité, je parle notamment en terme de localisation du bien surtout. Même dans les baux quartiers, au prix/m2 élevé VS quartiers plus populaires, un appartement a rénover coutera de l’argent (peut-être plus étant donné les prestations qu’attendent les locataires de ces quartiers.. Mais vous conviendrait qu’on a pas forcément besoin d’une douche en marbre pour etre propore), une copro vieillissante coutera également (mais peut-être un peu moins car l’entretien sera plus suivi).

        En gros, un investissement patrimonial reste une valeur sûre dans des quartiers type CSP+, centre ville… cher à l’ achat (mais qui passera mieux les crises, et se revalorisera plus vite lors des phases de croissance des prix), peu importe qu’il y ait des travaux ou pas. VS investissement de rentabilité, 2 x fois moins cher a l’achat, mais dont les loyers/m2 pratiqués ne sont pas 2x moins élevés. Pour schématiser. Et je ne prétends pas que mes observations soient duplicables a toutes les villes.

        Coloc : effectivement, il y a forcément un moment où le marché sera saturé ! C’est pour ça qu’il me parait compliqué d’etre certaine que la haute rentabilité sera au rdv pendant 20 ans sur ce genre de projet…. Et puis a mon avis, avoir des certitudes sur l’evolution d’un marché à 20 ans est impossible. Même à bien moins que ca.

        Airbnb, vous avez raison je pense, toutes les villes finiront probablement par adopter une politique de rigueur… Disons qu’en avoir 1 c’est une choses, en avoir 3 me semble déjà risqué… Car en tant qu’ex CGP, je crois toujours que la diversification est une des clés de la gestion !!

      • Quant a la plus value… Je pense également qu’il est risqué de projeter une valorisation du bien dans le temps, sauf à vivre à Paris peut etre. Mais c’est une autre histoire. Il ne reste donc qu’a trouver le coup de fusil (ou le mouton a 5 pates. Bonne chance) ou le bien dégradé que vous upgraderez… Et pour que cela se révèle etre vrai, il faudra très probablement mettre sérieusement la main a la pate vous avez raison (donc du temps en moins investi ailleurs…chacun ses choix ! )

  11. La question reste entière. Quel rendement net et combien d’efforts pour sortir ce rendement. PV à la revente ?

    Vous avez tous l’air de faire de supers affaires, mais ma propre expérience de bailleur, et mon expérience des forums, m’a appris à modérer les posts par trop enthousiastes.

  12. Merci pour vos articles qui sont toujours intéressants.

  13. D’après les derniers relevés de MeilleursAgents, le rendement locatif brut moyen d’un investissement locatif classique est de 3,5 % à Lyon (je parle bien de moyenne. Je suppose que de meilleurs investisseurs doivent largement dépasser cette moyenne). Pourquoi Lyon ? Parce que c’est plus facile de trouver des éléments chiffrés pour les métropoles régionales.

    Dans les petites annonces, quand on cherche du petit logement centre ville, on trouve par exemple un trois-pièces de 48 m2 dans le quartier de l’Opéra de Lyon, pour 290.300 € (travaux compris).

    En coloc, avec 2 loyers mensuels de 600€, la rentabilité brute de ce placement ressortirait à 5 %. Mieux, en prenant en compte l’avantage fiscal lié à la location meublée, la rentabilité de l’investissement serait de 7 % si mes calculs sont bons.

    Pour arriver à atteindre cet objectif, il faut rénover entièrement un appart et l’adapter à la cible visée : étudiants, jeunes urbains actifs… Dans un F3 de 70m2, on arrive à loger 3 colocs. Mais il faut encore restructurer l’appart. Ou trouver des M2 hors Carrez (mezzanine par exemple). A la revente, si on y songe un jour, pas sûr que l’appartement, plein de petites pièces, plaise aux éventuels acquéreurs, et il ne partira peut-être pas au prix escompté. Et si on ne le revend pas, est-on sur que la demande de coloc sera la même dans 20 ans ?

    Il fut un temps où la martingale, c’était la pension de famille…

  14. Bonjour
    C’est vrai que la colocation dans les villes étudiantes est très tentante sur le papier car on peut faire construire une maison de 3 ou 4 chambres avec wc et douche chacune et équilibrer ou avoir un cash positif. Plus tard on peut même récupérer la maison ou continuer à louer sans remboursement de crédit qui serait épuisé.
    Cependant le fait d’avoir 3 ou 4 locataires en colocation augmente par 3 ou 4 les tracas….
    Sur Internet c’est formidable, mais y a t-il des cas réels ????
    amicalement
    Antonio

    • Pas d’accord avec vous: si vous louez un appartement à une famille, vous accueillez également 3 ou 4 personnes. Pour autant, avez-vous 3 ou 4 fois plus de tracas qu’avec une seule personne dans un studio?
      J’ai un T3 que je loue depuis plusieurs années, parfois à de jeunes couples, d’autres à des colocataires: aucune différence entre les deux à mes yeux. Tout dépend de la personnalité des locataires, il suffit de bien les sélectionner à l’entrée pour s’éviter pas mal de soucis…

      • A 3 ou 4 en coloc dans un bien vous avez forcément plus de pb qu’avec un seul bail et un seul locataire pour un même bien.

        Avec 4 personnes dans 4 studios vous avez 4 fois plus de tracas qu’avec 1 personne dans 1 studio.

        • Vous ne répondez pas à ma question: en quoi louer un appartement à une famille de 3 ou 4 (un seul bail, donc) apporte moins de tracas que de louer le même bien à 3 ou 4 colocataires? Merci d’avance.

          • Martins a écrit : « Cependant le fait d’avoir 3 ou 4 locataires en colocation augmente par 3 ou 4 les tracas…. »

            Et c’est logique : 4 bails au lieu d’un c’est 4 fois plus de gestion, d’états des lieux, de rédaction, de remise des clés…

            Vous lui répondez en comparant une location d’une famille (un bail) avec un locataire dans un studio (un bail) : ce n’est pas la même chose, vous n’avez qu’un seul bail dans les deux cas.

            « Pour autant, avez-vous 3 ou 4 fois plus de tracas qu’avec une seule personne dans un studio? » Oui, avec 4 locataires et 4 bails, dans 1 logement, il y a plus de tracas qu’avec un seul bail.

            • Apparemment, vous n’êtes pas au courant que vous pouvez faire signer un bail unique à tous les colocataires. C’est pourtant largement répandu…
              Donc je maintiens qu’avoir sous le même bail 4 membres d’une même famille ou 4 colocataires ne change au final pas grand-chose.

              • Vous avez raison, il peut signer un bail unique (ou bail collectif) pour 10 colocataires s’il veut. Mais les tenants et les aboutissants ne sont pas les mêmes que s’il signe un bail individuel avec chacun.
                Par contre 4 colocataires, même sous un bail collectif c’est à mon avis pas la même chose que de louer à une famille. Les enjeux ne sont pas les mêmes.
                En gros vous dites qu’en tant que bailleur 1 = 1, et 4=4. Mais en fait non. 1 locataire de 18 ans, c’est pas 1 locataire de 60, 1 couple de jeune actif (2 personnes) c’est pas 1 mère célibataire avec enfant (2 personnes).. Et 1 famille de 4 c’est pas l’équivalent de 4 colocs… Sans dire qu’il faut refuser l’un ou l’autre de ces types de locataires, mais il faut etre honnete, les enjeux ne sont pas les mêmes.

                • Je suis moi-même bailleur et je peux vous assurer que, à quelques exceptions près, louer à une famille ou à des colocataires ne fait que très peu de différences.

                  Il faut arrêter avec les idées reçues et savoir de quoi on parle avant d’asséner des vérités théoriques sorties de toute situation concrète. Votre « à mon avis » prouve d’ailleurs que vous n’avez aucune expérience en la matière… Mon avis, je l’ai au contraire forgé grâce à l’expérience, au terrain. Vous et l’auteur de l’article feriez bien de mettre un peu les mains dans le cambouis, vous y gagneriez en crédibilité, et sans doute en nuance…

                  Selon son aménagement, un appart ne conviendra évidemment pas à tout type de population, soyons sérieux. Mais il suffit de cibler un emplacement (proche du campus, d’un CHU, d’une gare, d’une ligne de métro/tram/bus) pour attirer naturellement tel ou tel type de locataires. Avec un peu de pratique et de connaissance du secteur, ce n’est pas très compliqué…

    • Bonjour Antonio,

      3 colocataires avec un bail individuel dans 1 même lieu, c’est comme avoir 3 locataires individuels dans 3 studios. En gros. Sauf que vous n’avez qu’une copro a gerer (sauf si voius construisez une maison pour ca), 1 seul fournisseur edf, internet, eau.. 1 seule cuisine a créer, etc.. Donc on mutualise. Ca simplifie.

      Oui la coloc ca se fait et ca marche, pourvu que les prestations soient en rapport avec le loyer demandé. Effectivement, essayez de bien sélectionner vos locataires, comme dans n’importe quel autre type d’investissement immo.
      Par contre ne perdez jamais de vue, à mon avis, ce que pourra devenir votre investissement si vous deviez arrêter la coloc (car marché saturé, évolutions législatives, fiscales…). Et si la porte de sortie vous convient (louer a une famille, revendre…) alors ca semble etre un beau projet !

      Sophie

  15. Dans l’état actuel du marché immobilier, ces biens n’existent pas ; ou du moins, il s’agit d’une catégorie particulière dont le rendement est le prix d’une activité immobilière entourée d’incertitude, d’aléa et parfois même de manque de respect d’un locataire logé dans des conditions indignes.

    Vous racontez nimporte quoi !!

  16. Bonjour,
    d’accord avec l’article dans son ensemble. Il existe tout de même une exception notable: les locaux commerciaux bien placés. Je viens d’acquérir dans une ville moyenne un local commercial emplacement no1, en parfait état et loué à une ancienne nationale. La rentabilité nette est de 9%. La banque a financé l »ensemble sur 15 ans même les frais de notaire. Le loyer couvre le remboursement de l’emprunt et les charges, il reste même qqch à la fin du mois. Question: pourquoi le propriétaire a-t-il vendu? Il investit dans un projet plus gros et a besoin de liquidités. Le cas est peut être rare mais il existe.

    • 3 immeubles achetés en 3 ans ,
      IMM 1 550K€ loyers 120K€/an
      IMM 2 200K€ travaux 40k€ loyers 44K€ /an
      IMM 3 550K loyers 120K€ / an

      donc loyers 285K€ /an remboursement credits , 87K , reste 198K€ par an de CF le tout sans impot en lmnp il ne s’agit pas de prévisionnel mais de bilan actuel , donc je ne suis pas d’accord avec cet article

    • Pourtant, votre projet se situe en centre ville d’une ville moyenne avec grosse rénovation ?

      Pas de haut rendement dans ces conditions ? OU faites vous trop de « beaux » travaux de rénovation pour vous permettre un rendement locatif élevé ?

      Quels sont les rendements locatifs sur vos réalisations ?

  17. Comme le disent les Roastbeef : there’ s no free lunch pour faire du rendement :
    Si on part sur du marchand de sommeil :
    Option moralement pas acceptable et qui.necessitera une gestion borderline. Heureusement les lois devraient restreindre la pratique au fur et à mesure des scandales de mal logement
    Si on part sur des métropoles : biens liquide à la.location.et la revente. Par contre 5% de rendement en LMNP max. On vise une eventuelle PV à la revente avec apport et ou effort d’ épargne à la clé.
    Petites et moyennes agglo : possibilités d’ acheter à bon prix. Acessible à 100k€. Optimisation possible de l’ espace avec travaux. Maximisation du rendement en LMNP. 10% avec free cash flow envisageable mais modèle exposé à saturation de l’offre, changement fiscaux, evolution des modes et prix, etc
    …Si tout le.monde vend.en même temps on peut se retrouver en difficulté. C’ est quand la marée se retire qu’ on voit ceux qui ont un maillot.
    Bref, no freelunch!

  18. Je me permets de nuancer votre article avec ma propre expérience avec des biens sur Bordeaux (donc trop chers je suis d’accord) : vous avez raison sur le 3 à 4% de rentabilité classiquement sauf qu’il y a des solutions :
    => faire de la colocation : meme à bordeaux les biens avec 3 ou 4 chambres sont moins chers et ils se louent super bien en coloc. La demande est vraiment importante si on est proche des transports.
    => la coloc est à faire en LMNP en régime réel. Donc fiscalité 0.
    Le bilan net monte aisément à plus de 5 voire 6 ou 7% en faisant du qualitatif.

    MAIS il y a une contre partie : passer du temps à gérer (et aimer ça aussi…) !!

  19. L’investissement à haut rendement est largement possible. Je fournis à mes locataires des biens de très bonne qualité ( mieux que chez moi). Il faut faire des travaux importants non pas avec des copains mais des sociétés fiables.
    Emprunter sur la durée la plus longue possible et à 110%. Mais il faut se former pour cela et ne pas rester sur de vieux poncifs. On dirait que ke rédacteur de cet article est un peu jaloux de cette nouvelle génération d’investisseurs 2.0.
    Il faut se former continuellement et passer les frais de formation en charge….et cumuler tout un tas de techniques qui aboutissent à une rentabilité très haute et un cash flow positif même en incluant la vacance et les travaux d’entretien.

    • « un peu jaloux de cette nouvelle génération d’investisseurs 2.0. »

      Je vous conseille de relire « L’argent » de Zola. Ça date un peu, 1890. Mais ça peut servir.

      • Moi je suis carrément jaloux de la génération X… après tout à quoi une certaine expérience de la vie pourrait-elle bien servir ? D’ailleurs mes enfants aussi pensent que le monde est né en même temps qu’eux… (bon ils on 10-12 ans)

        • On n’en est pas à la génération Z ? Je m’y perds, ça va trop vite. Et les millenials, c’est des X ou des Y ?

          • La génération Y (millésimes 90) avait déjà un avis sur tout et un sacré poil dans la main, mais ils savaient encore conjuguer les verbes du premier groupe… la génération X a été biberonnée à la trash TV façon Hanouna / Kardashian et n’écrit plus qu’en langage sms / phonétique… je pense que la génération Z poussera des cris de singe en tapant sur des silex…

  20. L’investissement à haut rendement est largement possible. Je fournis à mes locataires des biens de très bonne qualité ( mieux que chez moi). Il faut faire des travaux importants non pas avec des copains mais des sociétés fiables.
    Emprunter sur la durée la plus longue possible et à 110%. Mais il faut se former pour cela et ne pas rester sur de vieux poncifs. On dirait que l’auteur de cet article est un peu jaloux de cette nouvelle génération d’investisseurs 2.0.
    Il faut se former continuellement et passer les frais de formation en charge….et cumuler tout un tas de techniques qui aboutissent à une rentabilité très haute et un cash flow positif même en incluant la vacance et les travaux d’entretien.

  21. André Lapointe says:

    Bonjour
    Il y a une autre façon de gagner de l’argent avec l immobilier…. vendre des formations , des séminaires …. il y a beaucoup d experts (courte durée, colocation. Lmnp, divisieurs , marchands de bien …) déjà « millionnaires » mais qui dépensent une énergie considérable pour attirer le chaland à 2000/3000 € la formation …c donc que ça doit marcher !!!!

  22. Quand on ne sait pas faire ou qu’on ne connaît pas, mieux vaut se taire….
    Il est très possible dans ce pays d’avoir des rendements locatifs supérieurs à 10% net ! Mes clients le font, je le fais et c’est un vrai métier…
    Comme tout métier cela s’apprend et suppose de maîtriser d’abord de nombreuses disciplines immobilières et techniques de marchands de biens. Ces rentabilités supérieures à la moyenne sont surtout possibles dans l’ancien à rénover. Donc il faut maîtriser les coûts de rénovation.
    Enfin, ce qui fera la différence entre 2 propriétaires d’un bien similaire, ce sera leur intelligence financière et fiscale qui leur permettra d’optimiser le levier bancaire et la politique confiscatoire de notre beau pays de cocagne…

  23. Merci pour tous ces commentaires très enrichissants et constructifs.

    Mais, je confirme mon analyse. Globalement, vous faites tous de la location meublée, avec ou sans colocation, via des crédit très long terme, dans des immeubles avec travaux de restructuration lourde.

    C’est malin, pertinent économiquement et source de valeur. Une stratégie que je mets en avant depuis longtemps tant dans mes articles que livres.

    Néanmoins, comme allez vous gérer votre passage automatique en location meublée professionnelle dès lors que vous aurez plus de 23000 € de recettes et que ces recettes seront supérieurs à votre revenu professionnel imposable ?

    L’imposition de la plus-value professionnelle et éventuellement l’affiliation au SSI ne vont il pas anéantir votre TRI ?

    Ne doit on pas calculer un TRI global et accepter l’hypothèse selon laquelle vos certitudes d’aujourd’hui doivent accepter quelques mises en gardes ?

    • Rien n’est gravé dans le marbre, c’est vrai. C’est valable pour la fiscalité, l’état des biens immobiliers… mais aussi pour vous! Vous avez donc le droit de revendre un bien immo sur lequel vous commencez à être trop imposé (fin du déficit foncier, amortissements moindres, etc.) ou pour lequel des travaux coûteux risquent de devoir être engagés. Vendez le bien qui vous « embête » et achetez-en un autre à rénover pour retrouver un cercle vertueux d’amortissement ou de déficit foncier. Si vous le détenez depuis plusieurs années, vous avez peu de chances de ne pas récupérer un petit pactole lors de la vente.

      Vous dépassez les 23 000 € de revenus en LMNP? Si vous avez d’autres revenus (salaires, revenus fonciers, etc.), ce n’est pas un problème. Si vos revenus sont « trop » faibles, achetez sous une autre forme (location nue, SCI, etc.).

      Il suffit de s’adapter et d’anticiper un minimum pour se garder une porte de sortie viable (pour ne pas dire rentable) en fonction des événements. Il existe de nombreuses solutions, aucun problème n’est insoluble…

  24. investisseur lambda says:

    Ayant construit plusieurs maisons et bâtiments pour la colocation et le coliving dans la région parisienne et maintenant en Province, après déduction des travaux et les frais, zero impôts pendant des années, et un très gros cash flow positif. Logements beaux et rentables. Proche de zéro vacance. Petits travaux réguliers de rafraîchissement au changement de locataire, souvent lors de la période de préavis, donc sans engendrer de vacance locative. Plusieurs reventes avec très grosses plus values, sans imposition (article 151 septies CGI).
    Nos locataires sont très heureux, dans des logements beaux, pratiques, et bien situés. Nous les choisissons soigneusement et n’avons eu que très peu de problèmes, plutôt anecdotiques, en 20 ans. Nous avons des locataires de tout genre, d’origine, d’ethnie, de religion, et d’orientation sexuelle. L’important pour nous est l’état d’esprit du locataire : Serait-il à même d’aimer son lieu de vie et en prendre soin ? C’est-à-dire, traiter son logement comme s’il en était le propriétaire. Nos locataires ont tous cet état d’esprit. Ils traitent bien leur logement et nous en prenons soin aussi, et étant très réactifs pour le moindre problème ou réparation (et il y en a très peu car nos logements sont bien construits et robustes).
    Location meublée longue durée, courte durée, moyenne durée, colocation–on a tout fait, et changeons de stratégie quand la législation tourne. Actuellement, étant donné le risque de plafonnement des loyers longue durée et et les restrictions sur la location courte durée en région Parisienne, nous penchons vers la moyenne durée et la location aux entreprises pour la mise à disposition de logement aux salariés. Nous pensons qu’il y a toujours des solutions face aux obstacles.
    Quand à la sous-traitance, on pourrait sous-traiter davantage. Nous gérons la grande partie de notre parc de logements car cela nous plaît. Pour les travaux, nous aimons la vieille pierre et il est un grand plaisir de gérer la restauration. Nous n’avons pas de patron, avons du temps pour nous, et avons voyagé partout dans le monde. La retraite, nous saurons même pas ce que c’est, car nous vivons déjà la vie que nous aimons, et continuerons avec plaisir tant que la santé nous le permet. Nous avons pu payer l’école privée à notre fils pendant toute sa scolarité et l’aidons financièrement à faire ses premiers pas d’entrepreneur. Nous continuons à investir et trouvons toujours de bonnes affaires rentables en France.
    Guillaume n’a pas tort quand il dit que cela peut prendre du temps et d’effort personnel, car mettre la main à la pâte permet de booster la rentabilité en maîtrisant les coûts. Mais il oublie un facteur important : si on aime gérer l’immobilier, si on aime l’immobilier, ce n’est pas une corvée. Quand on aime son métier, on n’a pas l’impression de travailler ou en tout cas, pas péniblement. En ce qui nous concerne, nous sommes heureux et très confortables financièrement. Que demander de plus ? Et tout cela grâce à l’immobilier locatif.
    Ce n’est pas en claquant les doigts, mais on peut s’enrichir avec l’investissement immobilier. Bien entendu, comme avec tout investissement. il faut pas acheter n’importe comment. Il faut faire attention au prix d’achat et prévoir soigneusement les coûts et frais. Il faut se connaître et comprendre ses forces et faiblesses et la vie qui convient à soi. Si on investit intelligemment en immobilier locatif, on peut fournir de beaux logements et participer au renouvellement du parc immobilier vétuste du pays–on participe ainsi au bien collectif, et on peut en être fier. Les marchands de sommeil sont peut-être les plus riches, mais on peut tout à fait s’enrichir, sans être marchand de sommeil. C’est une question d’état d’esprit et de valeurs propres à chacun.
    Guillaume a raison et il a tort. Il a raison que si on investit dans l’immobilier en tant qu’investissement pur, en évitant le moindre préoccupation ou souci, il est difficile, voire peut-être impossible d’avoir des hauts rendements (c’est vrai pour tous les investissements). Mais il a tort aussi, car un investissement personnel n’est pas pénible pour tout le monde.

    • Merci pour ce témoignage très intéressant, mais permettez moi d’être rabat-joie. Nous sommes bien d’accord que c’est votre métier, votre entreprise. Vous aimez ce métier, et vous le faites très bien mais nous ne sommes plus dans l’investissement immobilier à la portée du cadre sup débordé qui veut utiliser au mieux ses capacité d’emprunt.

      • Le cadre sup, débordé ou non, doit s’intéresser un minimum à son argent et à ce qu’il en fait s’il ne veut pas le jeter par les fenêtres, non?

        Dans le cas contraire, mieux vaut laisser ses dizaines de milliers d’euros bien au chaud sur son livret A plutôt que de partir à l’aventure pour jouer à l’apprenti sorcier en immobilier. On parle d' »investissement », il faut donc investir son attention, son implication et son intérêt autant que son argent.

        Sinon, confiez vos économies à un gestionnaire de patrimoine: il saura prendre soin de vos intérêts… mais surtout des siens.

        • Le cadre sup va peut-être se dire qu’il y a mieux à faire que de l’immobilier locatif de longue durée.

          • investisseur lambda says:

            En effet, le cadre sup qui veut investir sans s’embêter ne serait pas intéressé par une gestion de patrimoine nécessitant beaucoup de temps et d’énergie.
            Cependant, de manière générale, les jeunes qui s’intéressent à l’immobilier locatif aujourd’hui ne sont pas des cadres sup avec un avenir doré, qui ont beaucoup de capitaux à placer, mais des femmes, des jeunes issus d’immigration, des autoentrepreneurs, des uber-jobbeurs, des salariés précaires Devenir cadre sup’, pour la plupart entre eux, est quasiment impossible, étant donné la structure pyramidale et élitiste de la société française. Ceci dit, ils cherchent une solution pour échapper au « rat race » comme on l’appelle. L’immobilier locatif leur offre cet espoir. S’ils sont prêts à travailler et investir intelligemment, ils peuvent y arriver. C’est déjà ça.

            • Un petit nombre réussira. Le plus grand nombre va se faire rincer. Comme d’habitude. Et comme d’habitude, tout le monde croit que c’est l’autre qui ça se faire rincer.

          • Tout à fait, et donc il partira sur un autre support parce que, s’il n’a pas de temps à consacrer à la location longue durée, peu de chances qu’il en ait pour la LCD, bien plus chronophage. Il pourra ainsi écrire que les rentabilités dans l’immobilier ne peuvent dépasser les 4 ou 5%, simplement parce qu’il ne se sera pas donné la peine d’y consacrer l’attention nécessaire. Bref, on restera sur les poncifs énoncés dans l’article ci-dessus…

            • Il se dira surtout que les performances passées ne présagent pas des performances futures et que si le marché de la location se contractait, il se retrouverait avec quelques années de crédit à payer, sans revenus suffisants pour couvrir les frais, ce qui ne lui poserait pas de problème, vu ses revenus autres que l’immo, mais tout de même, c’est embêtant, et il se retrouvera avec des immeubles qui auront perdu de leur valeur, difficiles à vendre sans les brader.

              Il préférera donc investir sur des supports plus court terme, ou avec moins de besoin de crédit, qui lui rapporteront moins (5-9% nets tout de même) mais qu’il lui sera plus facile de liquider.

              Et n’oublions pas que dans son cas, il s’agit bien de placer un surplus de liquidités, et de s’assurer une retraite confortable, tout au moins de compenser la baisse de revenus quand il prendra sa retraite.

              Le risque qu’il prend doit être mesuré.

              • Encore une fois, il est tout à fait possible d’avoir une rentabilité de 8 ou 10% en immobilier sans prendre de risques inconsidérés. Mais c’est comme tout, il faut s’intéresser un minimum au sujet avant d’engager de fortes sommes, même si ce sont celles de la banque. Pourquoi le marché de la location devrait-il se contracter? Les gens n’auraient donc plus besoin de se loger?

                Et, si ses immeubles perdent de leur valeur, je vois deux solutions:
                1/ vu qu’il a normalement commencé à rembourser du capital, il n’y perdra sans doute pas de plumes, ni à la revente ni à la location, puisqu’il aura fait un investissement avisé
                2/ il aura compris qu’il convient d’acheter d’autres biens, puisque les prix auront baissé

                Bizarrement, vous omettez le fait que d’autres investissements « plus court terme » puissent eux aussi lui faire perdre de l’argent. Vous semblez penser qu’ils vont à coup sûr lui rapporter « 5-9% nets », et tout cela sans le moindre risque? N’hésitez pas à partager vos infos, je suis curieux de savoir à quoi vous faites référence. La Bourse? Le CAC flirte avec les 6000 points, ce n’est pas forcément le meilleur moment pour entrer. Les assurances vie? On est loin des 8-10% que vous annoncez…

                Bref, il n’y a pas qu’en immobilier que  » les performances passées ne présagent pas des performances futures », merci de prendre cet état de fait pour l’ensemble de votre propos…

  25. investisseur lambda says:

    Non, là, je ne suis pas d’accord. Au contraire, les jeunes et personnes décrites plus haut sont avides de connaissances. Ils sont prêts à y consacrer le temps nécessaire. Ce n’est pas la volonté qui leur manque. Ils partent justement sur le support location meublée (longue durée, moyenne durée et courte durée) dans l’espoir d’un cash flow positif qui peut les libérer du carcan du salariat précaire, car les avenues classiques d’enrichissement en France dépendent de facteurs hors de leur contrôle/portée : être bien né, grandes écoles, réseau, capital culturel, etc.
    Il leur faut des personnes expérimentées et bienveillantes pour les soutenir et les former, afin d’éviter qu’ils se font avoir par des charlatans qui font miroiter la lune sans rien leur apporter en termes de valeur. De mon côté, j’essaie de servir de mentor à des investisseurs qui ont besoin de cette bienveillance. Quand on arrive en haut de la montagne, il reste alors à tendre la main pour faire monter d’autres.
    Je pense que l’initiative de Guillaume de proposer une gestion de patrimoine abordable va dans ce sens, et je le félicite ! Bravo.

  26. J’ai connu le temps où les AV donnaient du 10% sur fonds garantis, voire même au delà, au début des années 80.
    La star du genre, le fonds garantis de l’AFER donnait même du 15-16% net. Au début des années 90 on en était encore à 8-10%.

    Que savez-vous de l’état du marché immobilier dans 20 ans ?

    Alors même que l’immobilier est le dernier gisement d’argent frais que l’état pourra taxer ?

    • Le monde de demain says:

      @adnstep,

      Merci d’ évoquer un monde disparu ou l’inflation garantissait des rendements de 10% sans risques.
      Aujourd’hui nous avons pour référence un monde inédit d’inflation quasi nulle et de taux d’ intérêts négatifs.
      Est ce que ça va durer 20 ans?
      If not ceux qui se seront endettés à 1% seront les grands gagnants et pourront générer du cash flow même en bradant les loyers tout en ravalant leur immeuble…
      Sinon l’ investisseur devra mettre de côté pour prevoir en effet des travaux après 15 ans qu’ il pourra toutefois amortir.
      Mais ça sera toujours ça de plus!

  27. Vous ne voyez systématiquement que le bon côté des choses. Vous aurez peut-être la chance de passer à travers les gouttes. Tant mieux pour vous.

    Pourquoi le marché de la location serait-il en expansion permanente ?

    Pourquoi les loyers en général ne pourraient-ils baisser à un niveau tel que les clients pourraient se loger sans s’infliger la colocation.

    Et en cas de blocage général des loyers, pensez-vous que les charges, elles, vont être bloquées ? Ne pensez-vous pas qu’un candidat aux élections promettant le blocage des loyers pour les étudiants aurait l’oreille attentive non seulement des étudiants mais aussi de leurs parents ?

    Pourquoi l’état ne déciderait-il pas de taxer les colocations ? Et ce serait facile à justifier : ces méchants capitalistes qui exploitent de pauvres locataires avec des rendements d’usuriers, on peut les taxer, il leur restera 5%, c’est bien mieux que le livret A.

    Pourquoi l’état ne déciderait-il pas de nouvelles réglementations sur la sécurité des logements collectifs ? Échelle extérieure, équipements PMR obligatoires, sorties de secours…histoire de sortir du marché les vieux biens obsolètes…

    Connaissez-vous la loi de 1948 ? Savez-vous ce qu’elle a entraîné pour les propriétaires ? Pour les immeubles loués en loi 48 ?

    Bref, je pense que vous sous estimez le risque d’être bailleur sur 25 ans.

    Et je n’ai écrit nulle part qu’un rendement de 5 à 9% se faisait sans risque. Pas de risque, pas de rendement. Mais à ce niveau-là, pour rester dans l’immo, je préfère faire du crowdfunding que de la location. Et diversifier mes supports (commerce, social, résidentiel, hôtellerie, marchand de biens, refinancement), les lieux, les promoteurs, et sans avoir à gérer les visites, les impayés, les commandements, les huissiers, les baux, les taxes et le reste.

    Et hors immo, si le CAC, effectivement est à 6000, je peux vous trouver quelques valeurs délaissées, qui sont loin d’avoir fait les mêmes perfos que le CAC, qui pourtant font des bénéfices et versent un dividende d’environ 5%, année après année, depuis 20 ans et plus.

    Ou des actions fétiches des petits actionnaires, comme Air Liquide, pour laquelle la rentabilité (capital investi + div réinvesti + attributions d’actions gratuites tous les 2 ans en moyenne) est de : 8,2 % par an sur les cinq dernières années,
    12,1 % par an sur les dix dernières années,
    9,1 % par an sur les vingt dernières années. Et j’ai plus confiance dans les résultats à venir de cette entreprise centenaire que dans de l’immo où je serai bloqué pendant 20 ans. Au pire, en cas de retournement, je me coupe un bras et je perd 10%.

    Vous avez bien compris le principal avantage de votre montage : se constituer un patrimoine, ou des revenus, sans apport ou presque, avec l’effet levier du crédit. Ce qui n’est guère possible par ailleurs : les banques ne vous prêtent pas d’argent pour spéculer sur le marché boursier, mais elles vous en prêtent pour spéculer sur le marché immobilier.

    Mais avez-vous bien mesuré les risques ?

    Êtes-vous réellement sûr que « il n’y perdra sans doute pas de plumes, ni à la revente ni à la location, puisqu’il aura fait un investissement avisé ». Sur et certain ? On ne perdrait jamais dans l’immobilier quand on achète « pas cher » ? Avez-vous calculé ? Et c’est quoi, pas cher ? Êtes-vous certains que les biens, tous les biens, achetés pas cher il y a trente ans, valent plus cher, aujourd’hui, hors inflation ou évolution de la valeur de la monnaie ? Êtes-vous sûr qu’on aura la même hausse qu’entre 1999 et 2008 ? Savez-vous que dans pas mal d’endroits, les prix stagnent, ou baissent, depuis ? Pas chez vous ? Bien. Mais qu’en sera-t-il dans 20 ans ? Je vous laisse prendre votre tableur et calculer.

    Bref, je n’ai pas de conseils à vous donner, mais puisque vous dégagez un bénéfice, plutôt que de multiplier les locations, pensez à mettre votre argent ailleurs.

    • Baron van der Slip says:

      Je suis d’accord avec vous Adnstep, cependant nous devons laisser la nouvelle génération faire sa propre expérience de la vie… au fond je les comprends, naître et grandir entre chômage, immigration de masse, intelligence artificielle, trash tv, surpopulation, destruction de l’éco-système, réchauffement global et terrorisme, il faut bien pouvoir se projetter un minimum sinon autant investir dans une corde et un tabouret.

      Par ailleurs, le prochain crack financier va pousser les banques centrales à multiplier leurs bilans par 4 ou 5 et alors même les gogos les plus insouciants vont fuir devant la monnaie et une mega inflation avec du poil aux pattes va s’en suivre… du coup, je pense que, effectivement, en empruntant à taux fixe et en ayant une bonne réserve de cash hors système (or, argent, cryptos, cash) il y a moyen de se construire un patrimoine gratuitement ou presque.

      Qui vivra verra… en attendant : bonne chance à tous

      • Merci pour la condescendance de votre premier paragraphe, Baron, mais j’ai passé l’âge de faire partir de la « nouvelle génération », hein…

        Une éventuelle inflation avec hausse des taux immo est (pour l’instant, en tout cas) un faux problème en soi, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Mais on peut effectivement imaginer que les conditions d’octroi des prêts seront bien plus drastiques et que les non initiés (les « gogos » fuiront d’eux-mêmes l’immobilier…

    • Merci pour ce commentaire de bon sens. Je me sens tout de suite moins seul.

      • Encore une fois, vous avez peur de votre ombre concernant l’immobilier. Même si la location n’est pas « en expansion permanente », la population française/européenne/mondiale croît sans cesse et les gens auront besoin de se loger. Et, si la location n’a pas vocation à être une situation immuable, elle restera quoi qu’il arrive utile à certains pendant un temps (étudiants, jeunes actifs, contrats courts, déplacements pour projets pros sur quelques mois, etc.). Quant à rappeler la loi de 1948, êtes-vous au courant que le contexte était pour le moins particulier à cette époque? Et je passe sur vos élucubrations concernant le « blocage des loyers » (vous êtes sérieux?).

        Votre paragraphe sur « on ne perdrait jamais dans ‘immobilier » montre encore pourquoi vous vous en méfiez autant. Et je répète pour l’énième fois qu’un investisseur averti, qui s’intéresse de près à un secteur avant d’engager des dizaines de milliers d’euros, aura effectivement étudié son affaire de manière à éviter de se retrouver dans la mouise en cas de retournement. Acheter « pas cher » signifie simplement acheter en-dessous du prix du marché, justement pour éviter toute déconvenue future. Si certains veulent investir dans du Pinel à 500km de chez eux, c’est leur droit, mais qu’ils ne viennent pas pleurer ensuite…

        Enfin, vous semblez toujours oublier que vous avez aussi le droit de VENDRE votre bien immobilier à tout moment, vous n’êtes pas obligé de le garder 20 ou 25 ans. Si l’immo baisse d’ici 10 ans et que vous avez absolument besoin d’argent? Vous aurez remboursé une bonne partie du capital et vous récupérerez un bon pécule si votre projet tenait la route au départ. Évidemment que la décennie que vous citez était une anomalie sur le plan des prix immo, mais un projet bien ficelé vous assure de ne pas y laisser de plumes.

        Vous défendez la Bourse de la même manière que je défends l’immo en n’y voyant que des bons côtés et une certaine sécurité. La raison? Vous vous intéressez à la Bourse, donc vous commencez à en saisir les rouages et à connaître les valeurs fiables (« pas de risque, pas de rendement », « je peux vous trouver ») (et je suis d’accord avec vous pour Air Liquide, qui est une valeur appréciée des boursicoteurs que je connais). Pareil pour moi avec l’immo: pour avoir du rendement, il faut prendre un minimum de risque, et je peux moi aussi vous trouver du 8-10% en cherchant un peu, simplement parce que c’est mon rayon.

        Acceptez que d’autres s’y connaissent mieux que vous dans l’immo et puissent donc prétendre à de bons résultats sans faire n’importe quoi, c’est tout ce que je vous demande. Vous avez tout à fait le droit d’avoir une préférence pour d’autres domaines – encore heureux – mais ce n’est pas la peine de vouloir absolument discréditer les autres en énonçant des contre-vérités qui vous arrangent.

        • « Et je passe sur vos élucubrations concernant le « blocage des loyers » (vous êtes sérieux?). »
          Très sérieux.

          En France, le blocage des loyers instauré en 1915 pour les familles ayant un membre au front n’a été levé partiellement qu’en 1926.

          En Italie, le blocage des loyers institué en 1918 pour tenter d’endiguer les grèves qui secouèrent les villes et les campagnes après la signature de la paix fut aboli dix ans plus tard.

          En Espagne, la loi du 19 avril 1939 sur les viviendas protegidas, promulguée juste après la victoire des franquistes, attribuait des aides publiques pour la construction d’habitations sociales. Elle stipulait que le loyer de ces logements devait être limité à un cinquième du salaire mensuel du chef de famille.

          https://www.cairn.info/revue-le-mouvement-social-2013-4-page-137.htm#

          En fait, la période de libéralisation des loyers a plus ou moins commencé en Europe à la fin des années 50. Les raisons sont expliquées dans le document dont j’ai joint l’adresse.

          Quand on entend les élucubrations de certains, qui voudraient étendre la formidable expérience de l’encadrement des loyers actuellement applicable dans 1100 communes, à l’ensemble du territoire, on se dit qu’un jour où l’autre, dans un pays qui à inventé l’impôt sur le revenu et la TVA, ça risque bien d’arriver.

          « Acheter « pas cher » signifie simplement acheter en-dessous du prix du marché, « . Prix du marché d’aujourd’hui, avec des crédits quasi-gratuits.

          « Vous défendez la Bourse de la même manière que je défends l’immo » Je ne défends pas la bourse de la même manière que vous défendez l’immo. On me fait remarquer que « Le CAC flirte avec les 6000 points, ce n’est pas forcément le meilleur moment pour entrer ». Je donne des exemples de ce qu’on peut faire encore en bourse avec un CAC à 6000. Vous avez beaucoup plus confiance dans vos investissements immobiliers que moi je peux en avoir dans la bourse. J’ai vu suffisamment de hauts et de bas depuis 1986 pour savoir que les tempêtes éclatent dans les ciels bleus. Pas qu’en bourse. Et d’ailleurs, si vous aviez lu quelques uns de mes posts sur d’autres billets de ce blog, vous sauriez que j’anticipe plutôt la baisse. Plus tôt elle arrivera, mieux je me porterai.

          « et je peux moi aussi vous trouver du 8-10% en cherchant un peu, simplement parce que c’est mon rayon. » Ce n’est pas mon rayon, mais je peux aussi vous trouver du 8-10%. Je l’ai déjà expliqué sur ce blog, je fais du crowdfunding immo. Mais je n’ai pas la croyance absolue que je maintiendrai ces 8-10% pendant 25 ans. Et les investissements considérés ne durant que de 1 à 2 ans, le roulement que j’effectue en réinvestissant les sommes qu’on me rend peut-être interrompu aux premiers signes du blocage du marché de la promotion immo (qui est peut-être en train d’arriver comme en 2013-2014,).

          « Acceptez que d’autres s’y connaissent mieux que vous dans l’immo  » Je l’accepte sans problème.

          « Vous avez tout à fait le droit d’avoir une préférence pour d’autres domaines ». Je n’ai pas de préférence. J’estime que ces montages sont plus risqués que ce qu’en pensent ceux qui les pratiquent. J’estime qu’ils sont trop risqués pour le surplus de gain qu’ils génèrent. Donc je ne le ferai pas.

          Le propos du billet, c’est de se demander si à long terme, ce n’est pas trop risqué de chercher du 12-14% comme annoncent certains, en s’endettant à 110% (lu sur ce blog) pour faire de la coloc ou du LMNP en zone semi-rurale.

          • Ce sera ma dernière intervention ici, vu que nous ne tomberons pas d’accord, quoi qu’il arrive.

            Déjà, le « billet » ne parle pas d’investissement en zone semi-rurale, mais prétend que, pour avoir une renta de 10% en immo, il faut forcément louer des biens pourris à de pauvres locataires abusés. Or ce postulat est faux, mais il faut avoir mis les mains dans le cambouis pour le savoir, ce que l’auteur n’a visiblement pas fait pour aligner les poncifs. C’est d’ailleurs ce qui m’a poussé à réagir.

            Vous prenez des exemples extrêmes de blocage des loyers (1915 en France, 1918 en Italie, 1939 en Espagne) pour en tirer des conclusions définitives. C’est un peu gros, non? Comme si je parlais de 1929 ou 2008 pour expliquer qu’il ne faut surtout pas investir en Bourse…

            « Trop risqué de chercher du 12-14% »? Pourquoi? N’oubliez pas que l’avantage de l’immo par rapport à d’autres immobilisations d’actifs (en plus de l’effet de levier), c’est que vous remboursez chaque mois du capital, ce qui vous permet d’amortir une éventuelle chute des prix.

            Par ailleurs, si les loyers venaient à chuter drastiquement, c’est au contraire cette renta de départ qui assurerait que le projet reste viable. Idem pour votre crowdfunding. Si vous ne maintenez pas 8 ou 10%, quelle importance tant que vous restez dans le vert? Et vous pouvez sortir au moment où vous sentez le vent tourner, non? Rien ne vous oblige à conserver vos titres pendant 20 ans. Le principal « danger » qui vous guette reste le fait que vos investissements ne tiennent que « 1 à 2 ans », avec sans doute une forte volatilité en cas de retournement. Mais là encore, si vous avez suffisamment bien anticipé, vous trouverez une porte de sortie.

            « J’estime qu’ils sont trop risqués pour le surplus de gain qu’ils génèrent. Donc je ne le ferai pas. » Très bien, mais je vous répète qu’avec un projet bien ficelé et réfléchi en amont, vous éliminez une bonne partie des risques. Ça demande un investissement personnel certain, je ne le nie pas, mais on n’a rien sans rien.

            « J’anticipe plutôt la baisse. Plus tôt elle arrivera, mieux je me porterai. » Dites-vous bien que c’est exactement la même chose pour les investisseurs immo.

            Bonne continuation et bonnes fêtes de fin d’année à vous!

  28. Comme dans tout il faut être mesuré dans ces choix même (et surtout) en pleine euphorie. Cac à 6000 : ne pas mettre toutes ses billes! Taux immo à 1% : ne pas acheter n’ importe quoi n’importe où. Respecter les fondamentaux, ne pas se croire au casino. Les paris sont aléatoires.
    Mieux vaut une moindre PV qu’ une grosse perte !

  29. « une mega inflation avec du poil aux pattes »
    Pas mal.

  30. Merci à tous pour vos échanges nombreux sur cet article, et en premier lieu à son auteur qui a ouvert le débat.
    N’oubliez pas que la majorité des prêts consentis par les banques ne vont jamais à leur terme.
    Emprunter sur une durée longue permet un arbitrage, on peut raccourcir, solder, mieux anticiper, et donc vous laisser en position de force , mais le contraire n’est pas vrai, il n’est pas aisé de rallonger une durée de prêt.

  31. Bonjour,
    Merci pour cet article, je compte me lancer dans l’immobilier d’ici peut et je recherche plusieurs info qui pourrais m’aider,
    pour ce qui souhaiterais également investir un guide pour bien investir dans les début mais je trouve qu’il également utile pour les connaisseur qui souhaiterai ce développer,
    je vous laisse le lien si vous êtes intéressé : http://bit.ly/investirEnImmobilier

    Bonne journée
    Robin

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