Comprendre les prix de l’immobilier et anticiper leur évolution à venir. Hausse ? Baisse ? Stagnation ?

Véritable serpent de mer, la baisse des prix de l’immobilier et surtout l’anticipation de l’évolution future des prix de l’immobilier est un sujet sur lequel les extrêmes s’affrontent. Je vous propose d’oublier les banques centrales, oublier le niveau des taux d’intérêt et de revenir aux fondamentaux pour comprendre la construction des prix de l’immobilier et faire ensemble quelques prospectives qui pourraient nous permettre de déterminer l’actif immobilier le plus opportun, et essayer de comprendre le potentiel de hausse ou de baisse des prix de l’immobilier dans les prochaines années.
 

L’indice INSEE NOTAIRE d’évolution des prix de l’immobilier depuis 1996

Avant d’entrer dans le détail de l’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier, commençons par un graphique effrayant : L’évolution des prix de l’immobilier depuis 1996. Dans le détail, il convient de distinguer la situation des prix de l’immobilier en île de France et la province.
 

 
 
Une lecture rapide de ce graphique est effrayante : Comment ne pas anticiper un baisse prochaine des prix de l’immobilier alors que les prix restent à des niveaux stratosphériques malgré une légère baisse de -+10% depuis 2011 ? Une baisse de 30% pourrait paraître salvatrice au regard de l’incroyable hausse constatée depuis 1996 !
Comment pourrait il en être autrement ?
Avant de nous lancer dans d’interminables discussions de comptoir, essayons de comprendre la formation des prix de l’immobilier. En comprenant l’origine des prix de l’immobilier, on pourra peut être essayer de comprendre leur évolution future (ou pas).
 
 

Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Oublions les banques centrales, oublions l’approche mathématique et financière de l’actualisation des flux futurs et restons pragmatique, et vous vous apercevez qu’estimer la valeur d’un bien immobilier (ou du moins la comprendre) est d’une grande simplicité.
De manière empirique, il est possible de déterminer la valeur d’un bien immobilier avec la définition suivante :
Un bien immobilier, c’est :

• Un terrain, sur lequel je construis
• un immeuble à usage d’habitation, affecté
• d’un taux de vétusté ou d’amélioration selon les situations et les aménagements apportés par le propriétaire ou les dégradations apportées par un entretien insuffisant, le temps et l’évolution des normes d’habitabilité, confort, construction.

Le coeur de l’analyse repose sur l’idée que les prix de l’immobilier sont avant tout basée sur les prix de l’immobilier neuf. En d’autres mots, c’est le prix de l’immobilier neuf qui détermine le prix de l’immobilier ancien.
Déterminer la valeur d’un bien immobilier est alors très simple, il suffit de chiffrer chacune de ces trois composantes.
 

Le prix d’un terrain à bâtir : Une valeur intrinsèque proche de zéro dont la valeur vénale est déterminée par le marché (offre et demande).

Et oui, un terrain à bâtir ne vaut rien ! Cela n’a pas de valeur intrinsèque et seule l’offre et la demande permet d’en fixer le prix. La question plus délicate est alors de comprendre l’origine de l’offre et de la demande ? Malheureusement, moi qui vous avais promis d’être le plus pragmatique possible et d’oublier les banques centrales, le niveau général des taux d’intérêt … je dois vous avouer mon impuissance.
Le prix des terrains à bâtir, qui dans l’absolue n’ont aucune valeur, trouve une valorisation dans la demande, c’est à dire dans la capacité des investisseur immobilier à se financer à crédit. L’évolution des taux des crédits immobiliers et leur niveau général est le premier facteur permettant de fixer la valeur d’un terrain à bâtir !
Plus les taux baissent, plus les emprunteurs peuvent emprunter un capital élevé avec une même mensualité, plus le prix des terrains à bâtir augmente. De surcroît, les autres déterminants du prix de l’immobilier n’étant pas déterminés par l’offre et la demande, le prix des terrains à bâtir concentre l’intégralité des conséquences de la politique monétaire et des taux bas. 
Toute la politique monétaire et son effet inflationniste sur le prix des actifs se retrouve dans le prix des terrains à bâtir.
 

Prix moyen des terrains à bâtir en France, région par région.

Le prix de construction d’une maison à usage d’habitation. Attention à l’impact des nouvelles normes RT2012 et surtout demain RT2020.

La valeur du bâtiment, c’est le point fort d’un actif immobilier situé dans une zone qui ne serait pas en excès de construction. La valeur du bâtiment, c’est le prix de reconstruction, c’est à dire la valeur minimale de l’immeuble : Combien faudrait il débourser pour construire un pareil immeuble.
Encore une fois, la référence est le coût de construction d’un immeuble neuf. Aujourd’hui, s’il était possible de donner un chiffre, le prix de construction d’une maison en 2016 c’est entre 1500€/m² et 1700€ /m², pour nos calculs, retenons 1600€/m². Cela signifie que construire une maison de 100m², revient à -+ 160 000€.
Bien évidemment, ce prix de construction comprend le respect des nouvelles normes de construction RT2012 et se renchérit à chaque nouvelle norme. Demain, l’exigence de la maison BEPOS (Bâtiment à énergie positive) via la RT2020  devrait avoir pour conséquence d’augmenter encore ce coût de construction.
 
Le ministère du logement nous propose les statistiques suivantes pour l’année 2014
 

 Maisons : nombre et prix moyen par mode de chauffage, type de finition et si le terrain a été acheté ou non (2006-2014) + 25% en moyenne entre 2006 et 2014

Vous noterez que le coût de construction entre 2006 et 2014 a augmenté de plus de 25% en France. Vous comprenez les conséquences des nouvelles normes de construction sur les prix de l’immobilier neuf et cela doit vous permettre d’anticiper les conséquences futures de la RT2020.
 
 

Application d’un taux de vétusté par rapport à l’immobilier neuf afin de déterminer le prix de l’immobilier ancien

Une fois le prix de l’immobilier neuf déterminé par l’addition de ces deux principaux déterminants (prix du terrain + prix de construction), il convient d’y appliquer un taux de vétusté qui tiendra compte de l’état réel du bien immobilier par rapport à la norme qu’est l’immobilier neuf (l’immobilier neuf est la norme, car participe à l’augmentation de la qualité globale du parc immobilier et donc à l’exigence future des futurs acquéreurs).
 
Ce taux de vétusté, c’est, de manière très pragmatique, le montant des dépenses qu’un propriétaire devra engagé dans son immeuble (maison ou appartement) afin de lui conférer les qualités d’un immeuble neuf. C’est alors que les nouvelles normes de construction (RT2012 et RT 2020) accélèrent l’obsolescence énergétique des bâtiments et donc leur vétusté et donc leur valeur future.
C’est une notion essentielle à intégrer que nous avions longuement détaillé dans cet article « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« . En effet, l’indice INSEE-NOTAIRE qui est à l’origine du premier graphique de cet article ne peut directement tenir compte des ces évolutions normatives, l’indice INSEE-NOTAIRE des prix de l’immobilier se doit de refléter l’évolution d’un immeuble (maison ou appartement) de qualité constante, c’est à dire au niveau de qualité exigé par les normes.
De la sorte, l’indice INSEE- NOTAIRE reflète l’évolution des prix d’un immeuble constamment respectueux de la norme de construction et d’habitabilité sans intégrer le coût parfois astronomique des travaux nécessaires pour maintenir la qualité. L’immeuble qui n’aurait pas bénéficié de ces travaux, aurait subi une perte de valeur nettement supérieure à 10% depuis 2011 (notamment en province ou l’impact des nouvelles normes est plus fort car il y a davantage de construction neuve).
Une récente étude estimait que l’écart de valorisation pouvait atteindre 25% selon le niveau de performance énergétique (et donc de respect global aux normes d’habitabilité) de deux immeubles (cf »Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« )
 
 

Mais alors, les prix de l’immobilier sont ils trop élevés ? Peuvent il chuter dans les prochaines années ?

Au global, je crois qu’il faut retenir :
– Que la valeur intrinsèque du terrain à bâtir est proche de zéro (mais ça ne veut pas dire que ca ne veut rien, juste que ce n’est pas une valeur refuge) et seul le marché de l’offre et la demande permet de lui donner un prix. La politique monétaire et le niveau particulièrement faible des taux d’intérêt participe à la valorisation excessives des terrains à bâtir. Demain, ils seront probablement le facteur d’ajustement à la baisse si les taux d’intérêt augmentent.
A ce titre, il est intéressant de calculer le poids du terrain à bâtir dans le coût global de la construction. En effet, demain, une baisse du prix des terrains à bâtir de 50% lorsqu’il représente 60% du coût global n’a pas le même impact qu’une baisse de 50% lorsqu’il représente 30% du coût total.
 

Le poids du terrain à bâtir dans le coût total d’une maison

 
– Que le prix de construction d’une maison est une référence et sert de valeur refuge dès lors que la maison répond toujours aux normes d’habitabilité exigée par l’instauration de nouvelles normes. Encore une fois, la notion de valeur refuge de l’actif immobilier sera fonction du poids du terrain dans le coût total ;
– L’obsolescence énergétique des bâtiments s’est accélérée depuis 2006 et l’instauration des normes RT 2012 et cette accélération pourrait se poursuivre demain avec la norme RT2020 ; Le prix des immeubles anciens vont continuer de se dégrader lorsque les propriétaires n’engageront pas des travaux importants pour maintenir le respect de exigences normatives (d’ou mon article « En 2016, il faut investir à crédit dans l’immobilier neuf et vendre ses biens immobiliers amortis« )
– Il convient en 2016 de privilégier l’investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien mais avec de niveaux de prix et de rentabilité qui doivent tenir compte de leur dégradation accélérée du fait des nouvelles normes d’habitabilité qui vont s’imposer ;
– L’indice des prix INSEE ne révèle une baisse limitée à 11% depuis 2011 mais cette baisse ne semble pas représentative de la réalité car ne tient pas compte de l’évolution rapide des normes de construction et d’habitabilité ;