Les taux sont excessivement faibles depuis de nombreuses années maintenant et cela ne devrait pas changer de sitôt s’il on croit les dernières annonces de la banque centrale européenne que nous vous détaillons dans cet article « Meilleurs taux de crédit immobilier Mars 2019 : Les taux immobiliers n’augmenteront plus« .

Au delà de ces taux immobiliers au plus bas, qui devrait pourtant suffire à apporter une solvabilité suffisante aux candidats investisseurs immobiliers, ces derniers empruntent sur des durées de plus en plus longue. Déjà au mois dernier, nous vous alertions sur cette tendance dans cet article « Crédit immobilier : Des taux bas, mais une inquiétante augmentation de la durée des emprunts ; La tendance se confirme et semble même s’accélérer au regard des dernières statistiques publiées par Crédit Logement.

La durée moyenne des crédits immobiliers est de plus en plus longue … mais surtout, et c’est cela le plus étonnant, la part des crédits d’une durée de 25 ans et plus dépasse maintenant 41.5% des prêts immobilier à l’accession.

En 2014, seuls 15% des prêts immobilier à l’accession était d’une durée de 25 ans et plus. L’évolution de cette statistique interroge !

 

 

Les durées

(en années)

Structure de la
production
– de 10 ans 10 ans à 15 ans 15 ans à 20 ans 20 ans à 25 ans 25 ans à 30 ans 30 ans et + Ensemble
 Accession 2014 4,9 16,6 33,3 30,1 14,4 0,6 100,0
2016 3,3 13,3 29,9 32,3 21,0 0,2 100,0
2018 2,1 9,3 21,8 30,5 35,6 0,6 100,0
 M12-18 1,9 8,5 19,9 31,6 37,5  0,6  100,0
 M01-19 1,8 7,8 19,4 30,7 39,6 0,8  100,0
M02-19 1,4 7,2 19,5 30,4 40,7 0,8 100,0

 

Les emprunteurs deviennent moins raisonnables et préfèrent s’endetter à long terme pour pouvoir se payer un bien immobilier de catégorie supérieure.

Il y a deux manières d’analyser cette explosion de la durée des crédits immobiliers et notamment des prêts sur plus de 25 ans :

 

La première analyse consiste à considérer que la hausse des prix de l’immobilier oblige les emprunteurs à s’endetter sur des durées toujours plus longue pour maintenir leur solvabilité. Les tenants de cette première analyse considère que la situation n’est pas tenable et que les prix de l’immobilier devraient baisser afin de s’adapter aux capacités des emprunteurs ;

 

La seconde analyse consiste à considérer que les emprunteurs immobiliers voient grand et recherchent des biens de plus en plus « luxueux » dont le prix est supérieur à ce qu’ils auraient accepté d’investir dans leur investissement immobilier auparavant. Devant la facilité d’obtenir un crédit immobilier à long terme, les emprunteurs en profite pour acheter plus grand, mieux placé ! Les emprunteurs deviennent moins raisonnables et préfèrent s’endetter à long terme pour pouvoir se payer un bien immobilier de catégorie supérieure. Les tenants de cette analyse ne s’inquiètent pas outre mesure de la hausse de la durée des crédits immobiliers et considèrent que cette nouvelle manière d’aborder l’investissement est un soutien au marché qui pourrait alimenter la hausse des prix. Des prix de l’immobilier trop élevés n’expliquent pas cet engouement pour les durées longues.

 

Après de nombreuses conversations avec ces candidats investisseurs immobilier qui acceptent de s’endetter sur 25 ans et plus, j’ai l’intuition que la seconde analyse tient la route. J’ai l’impression que les candidats à l’investissement immobilier deviennent de moins en moins raisonnables et préfèrent acheter un bien immobilier de catégorie supérieure dont le prix pourrait apparaître non raisonnable.

 

Nous assisterions ainsi à une évolution du marché immobilier et de la demande.

S’endetter à hauteur de 300 000€ ou 350 000€ sur 25 ans ne fait plus peur aux jeunes générations ! N’oubliez pas qu’emprunter 350 000€ sur 25 ans au taux de 1.50% (cf « Barème personnalisé des meilleurs taux actuellement« ), c’est  rembourser 1500€ / mois ; Selon le ratio d’endettement classique à 33%, cela correspond à un revenu de seulement 4500€ pour le foyer.

Au final, cette classe moyenne qui gagne 4500€ / mois peut avoir accès à des biens immobiliers de qualité supérieure auparavant réservés à ceux dont les revenus étaient bien supérieurs 10 ans auparavant.

En 2008, lorsque les taux immobiliers étaient plus élevés et pouvaient atteindre 4% / 4.50%, il fallait gagner entre 5500€ et 6000€ / mois pour pouvoir avoir accès à ce niveau d’endettement.

 

L’immobilier deviendrait t’il un bien de consommation comme les autres ! Cette nouvelle donne pourrait profondément modifier le marché immobilier. Cela pourrait être à l’origine d’une hausse des prix de l’immobilier !

 

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51 Comments

  1. Bonjour,
    Il faut déjà avoir un travail qui permette d’assurer le crédit. Ensuite ne serait -il pas plus intéressant pour un jeune d’investir dans un immeuble qui va être rénové dont les propriétaires veulent revendre car acheté trop cher à une période et ne veulent pas réinvestir. Exemple un appartement de 110 m2 à 45 000 € dans un quartier en rénovation avec possibilité de le mettre en location à 650 € ne serait-il pas plus intéressant en attendant des jours meilleurs ?

  2. Mathieu says:

    Je pense que cela dépend beaucoup des régions.

    Par exemple sur la Côte d’Azur, les prix sont devenus tels que les jeunes générations (et même les moins jeunes) ont d’immenses difficultés à devenir propriétaires. Allonger la durée d’emprunt représente à mon avis plus souvent une nécessité qu’un choix de voir plus grand.

    Dans d’autres régions moins tendues où la propriété est plus accessible, c’est sans doute l’inverse.

    • Mais lorsque vous n’avez pas les moyens… pourquoi vouloir être propriétaire ? N’est ce pas non plus une manière de ne pas être raisonnable ? Pourquoi ne pas prendre le temps d’épargner, se constituer une épargne afin d’avoir un apport puis emprunter sur une durée plus courte comme le faisaient nos parents ?

      • Bonjour,
        La 3eme hypothèse peut aussi venir de primo accedant « rationels », raisonables, qui, compte tenu des taux bas, préferent partir sur 25 ans compte tenu de l’incertitude a venir (travail, enfants, fiscalité…)
        La modulation sur le prêt leur permettra ensuite de reduire la durée du prêt…une fois rentrés dans leur maison, ils pourront affiner leur mensualité, baisser la durée et donc baisser le cout du crédit sans le risque d’etre asphixiés par leur pret immo.
        De plus, la durée de detention moyenne d’un bien est de memoire de 7 ans donc la durée du prêt est peut etre pas primordiale. Pour finir sur ce sujet, compte tenu des taux bas, vous remboursez beaucoup plus de capital au debut du prêt que quand les taux etaient à 4%. Par conséquent, que ce soit 20 ou 25 ans le capital restant du aura bien baissé au bout de 7 ans et l’écart de coût entre les 2 periodes se justifie aisément par la souplesse financiere générée. Cdlt

      • Gratuit says:

        Guillaume, nos parents faisaient carrière dans une seule entreprise… Ne regardaient qu’une seule chaîne de télévision en noir et blanc, et attendaient assez longtemps avant « d’avoir le téléphone » s’ils résidaient dans une ville à faible densité de population.
        A Boulogne-Billancourt, nous avons acheté « au son du canon » du 11-Septembre 62 m2 pour 200 KEUR. Quinze ans plus tard, le prix est de 500 KEUR. Et je gagne 30 % de moins qu’à l’époque… Mon métier a été Ubérisé.

  3. julien bonnetouche says:

    Bonjour Guillaume,

    Vous faites vraiment dans la provocation !!

    D’une part parce que vous savez bien que les français dans leur ensemble rêvent d’être propriétaire.

    D’autre part parce qu’il faut payer un loyer à « fond perdu » si on est locataire. Avec quel argent alors va t on épargner ?

    Et pour continuer dans la provocation, Pourquoi ne suggérez vous pas aux candidats à l’accession à la propriété d’essayer de gagner davantage d’argent ?

    • Antoine says:

      Bonjour,

      Pour info, en comparaison, payer des frais bancaires, des frais de dossier de prêt, des frais de caution/hypothèque, des droits de mutation (= frais de notaire), des frais d’agence immobilière éventuellement, la taxe foncière tous les ans, les travaux qu incombent au maintien en l’état d’un bien immobilier, etc … c’est aussi à fonds perdus.

      Et quand on déménage régulièrement, on repaie tout ça, tous les 5/10 ans en moyenne en France, toujours à fonds perdus.

    • Mathieu says:

      Et Guillaume a raison d’être provocant 🙂

      Je suis tout à fait d’accord : arrêtons avec les « il faut être propriétaire sinon t’as raté ta vie ». Quand je suis entré dans la vie active, j’ai acheté 2 appartements dans lesquels j’ai vécu respectivement 2 ans et 3 ans. Et bien c’était une belle connerie, j’aurais mieux fait de rester locataire et d’épargner pour mes projets futurs, une fois ma situation professionnelle et familiale plus stable.

      Non seulement acheter est rarement avantageux sur le court terme, mais en plus, ça ne l’est pas autant qu’on croit sur le long terme. C’est avant tout le psychologique qui conduit les gens à acheter. Ce sujet mériterait d’ailleurs bien un article !

  4. Bonjour Guillaume,
    Vous n’évoquez pas les prêts immobiliers contractés dans le cadre d’un projet locatif ? Ce qui dans ce cas peut, à mon sens, justifier de s’endetter sur 25 ans, dans le but d’avoir un cash flow positif sur la durée du prêt.

  5. Antoine says:

    Un peu comme l’achat d’une voiture. Avant, on économisait pour acheter une voiture neuve, ou d’occasion si on n’avait pas les moyens. Maintenant on se paie une voiture neuve en locatrion longue durée et tant pis si on perd beaucoup quand on la rend parce qu’il y a une rayure par-ci et un petit coup par là. L’important c’est d’avoir une belle voiture neuve. Ensuite, on peut toujours se plaindre du coût de la vie, alors qu’en fait on vit juste quelquefois au dessus de ses moyens …

  6. Laurent says:

    Un président avait eu une grande idée à la fin des années 90. Que le plus grand nombre soit propriétaire, quel que soit leurs revenus. Ca s’est terminé en crise Sans précédent qui a plombé les pays occidentaux depuis 15 ans.
    Peter plus haut que son c-l lorsqu’on a pas les moyens mène à nulle part.

    L’immobilier est effectivement un bien Comme les autres. De toute façon, les crédits ne seront pas rembourSes pour cause de déménagement, séparation et autres.
    Les Francais ont des peaux de saucisses devant leurs yeux en matière immobilière. Ils’pensent s’être enrichis car leur bien Prend de la valeur. Sauf que s’ils revendent, ils achèteront plus cher. Jeu à somme nulle.

    • Gratuit says:

      Les subprimes ont été le fruit de la contraction des ressources énergétiques faciles à extraire, ce que les fabricants de titres pourris n’avaient pas prévu.

  7. Guillaume, vous suggérez d’économiser et avoir un capital pour avoir moins de crédit, je suis d’accord en partie. Seulement comment placer ses économies si l’Euro baisse et que l’immobilier monte ?
    Acheter des devises et de l’or et les mettre dans un coffre en Suisse pour qu’ils ne soient pas confisqués par les pays Européens ?
    Avez-vous d’autres pistes qui puissent permettre à un travailleur indépendant de 30 ans de pouvoir se projeter dans l’achat de son logement moyen pour se mettre à l’abris en cas de coup dur ?

  8. Franczt says:

    Bonjour,

    Les taux étant très bas, il peut parfois aussi être préférable d’augmenter la durée et baisser les mensualités, la différence pouvant être placées à un taux très intéressant si on cherche bien.
    Le surcoût sur le prêt est alors plus que largement dépassé.

  9. Philippe says:

    Bonjour,
    Le rêve de beaucoup de nos compatriotes est de s’enrichir par l’immobilier. Regardez les 2 générations, précédentes, elles font leurs choux gras des investissements réalisés (RP – RS et RL ) il y a 15, 20 ou 30 ans. Certes les conditions de marché n’étaient pas les mêmes!!!

    Nos clients ont pour la plus part la même vision que leur parents. C’est là où le bas blesse.

    Le coût d’accès à l’immobilier a fortement augmenté et les « bons coups » sont plus rares. Les gagnants seront donc plus rares, car les générations précédentes ont finalement peu bougé et gagné en conservant leurs investissement sur le long terme.

    Cela étant:

    – le moyenne de détention d’un prêt immobilier est de 7à 9 ans.
    – les taux sont historiquement bas
    – le recours à un bon courtier permet d’optimiser le coût total du financement (tx, assurance et garantie)
    -Le choix de l’emplacement et la négociation du prix restent essentiels.

    Je ne pense donc pas qu’il y ait de martingale gagnante à tous les coups. Comme toujours il faut faire ses calculs et si en empruntant sur 25 ans les ratio sont bons alors …

  10. En même temps, le taux de propriétaire des jeunes ménages (entre 25 ans et 44 ans) les plus pauvres n’a jamais été aussi faible depuis 40 ans, selon une analyse de la banque de france

    • Gratuit says:

      Peut-être pouvez-vous comparer cette analyse avec celle du recul de l’âge à la primonatalité, et de l’allongement de la durée de résidence des jeunes chez leurs parents ?

  11. Triboulin says:

    Cela me parait tout a fait raisonnable d’emprunter sur 25 ans a taux fixe lorsque les taux d’intérêt réels sont négatifs et ce sans doute de manière durable (si le prix du bien financé est raisonnable )
    Cela permet de rembourser « en monnaie de singe ».
    Ce sont plutôt les taux proposés par les banques qui sont deraisonnablement bas.

  12. Bertrand says:

    « N’oubliez pas qu’emprunter 350 000€ sur 25 ans au taux de 1.50%, c’est rembourser 1500€ / mois »

    Admettons que les mensualités restent fixes à 1500€/mois sur la totalité des 25 ans. Les dernières mensualités qui seront payées dans 25 ans n’auront pas la même valeur en terme de pouvoir d’achat que les premières mensualités payées au tout début de l’emprunt (à cause de la perte de valeur de la monnaie due à l’inflation qui se cumule au fur et à mesure des années). Ça veut dire que 1500€ aujourd’hui vaut davantage que 1500€ dans 25 ans.

    L’effet cumulatif de l’inflation sur la perte de valeur de la monnaie n’est réellement perceptible que sur le long terme. Donc un prêt à la consommation prit sur 5 ou 10 ans ne sera que peu impacté. Par contre, la différence sera notable avec un emprunt prit sur 25 ans ou plus.

    Par cette analyse, il semble pertinent d’emprunter aujourd’hui une grosse somme à investir dès que possible dans l’immobilier (locatif de préférence), tout en étalant le plus possible la durée de remboursement. Plus c’est long et plus l’inflation joue en notre faveur. Du coup, la tendance à emprunter sur 30 ans ou plus ne me surprend qu’à moitié.

    Qu’en pensez-vous ?

    • En supposant que votre salaire suive ladite inflation

      • Bertrand says:

        Je suis bien d’accord, les salaires stagnent et ne suivent pas l’inflation. De plus, on n’est pas sûr d’avoir un salaire sur toute la durée de l’emprunt.

        Par contre, la valeur (financière & d’usage) de l’immobilier acheter maintenant (et le cash-flow généré en cas de location) évoluera différemment par rapport à l’inflation que votre salaire, à conditions d’anticiper l’obsolescence immobilière dont parle si souvent Guillaume.

  13. Bonjour,
    en quoi « emprunter sur une durée plus longue, [ce qui]me permet d’acheter un bien de qualité supérieure », c’est être « moins raisonnable » ? Il existe des gens capables de faire des choix, selon ses propres goûts; ce qui, pour vous, correspond à un choix déraisonnable peut être très cohérent pour d’autres.
    Le sondage est dès lors biaisé, et donc sans intérêt !

    • Remplacez « moins raisonnable » par « plus risqué » si vous préférez

    • Dans l’absolue, lorsqu’au auparavant vous considériez qu’un bien valorisé 150 000€ correspondait à votre capacité d’achat et qu’aujourd’hui, alors que les prix n’ont pas augmentés, vous recherchez des biens valorisés 200 000€, vous êtes moins raisonnable. Il ne s’agit pas d’un jugement, seulement d’un constat.

  14. Finalement acheter un appartement à rénover 45 000 € avec 10 000 € de travaux et le mettre en location à 650€ est-ce un bon plan ?
    Je vous remercie pour votre commentaires.

    • Triboulin says:

      Si vous avez trouvé un bien à vendre à ce prix susceptible de se louer 650 par mois, foncez, c’est l’affaire du siècle, cela vaut largement plus du double!
      Sinon, vous n’en trouverez certainement pas sur le marché.

  15. Bonjour

    « En supposant que votre salaire suive la dite inflation »

    Effectivement . dans certain secteurs les revenus n’ont quasiment pas augmenté. Parfois même pour sauver une entreprise ils on baissé; pour en finir parfois on n’a rien sauver du tout; De plus dans les statistiques il semble qu’un certain nombre d’emprunt((en pourcentage même élevé) sont remboursés par anticipation. Ce n’est pas ma conception puisque je préfère être redevable ( emprunt à taux faible, bien évidemment)vis à vis de ma banque que de lui donner mon argent à gérer. Mais ça dépend de chacun il y a des gens qui ont du mal avec l’emprunt. Personnellement j’ai même emprunté pour financer un beau voyage* ( taux d’emprunt inférieur au taux de l’argent que j’ai placé)
    * évidemment j’avais prévu les rentrées futures pour le rembourser.
    Dans la mesure où j’en ai les moyens Je ne retarde pas un voyage, parce que aujourd’hui je marche et peut-être que demain, je serais en fauteuil roulant. pessimiste! non! simplement réaliste et plus on avance dans la vie plus on s’en rend compte; mis à part celui qui se met un voile sur la tête.

  16. Bonjour

    Désolé de vous décevoir.

    40000 + 10000 € =50000 € mais où ? pour un appartement loué 650 €. A ce prix là attention à « l’anguille sous roche ». Pour 650 € mois aujourd’hui il faut mettre plus de trois ce prix là. Pour en avoir acheté et rénové, un achat du genre pour être loué ce prix ça n’existe pas! un jour, dans une grande ville universitaire, on voulait me vendre un studio de 11 m² à 60000 € hors frais notariés (à 600 m des facs)

    Pour me convaincre il me présentait un contrat de bail à 415 € / mois ( j’ai vu la locataire). SAUF que il était loué 8 mois/ an. J’ai pu le vérifier par la suite; Sur ce site j’ai vu des gens très modestes quant au turn over et leurs difficultés. Pour moi ça va mais je suis très proche de ces derniers. Parfois dans mes achats je l’ai échappé belle;
    J’ai aussi lu ( sur ce site) que parfois on pouvait faire du 12 à 20% de rentabilité. Je n’y vois pas d’inconvénient mais j’aimerai bien avoir la recette.

    • C’est dans une tour un F5 au 12ème étage pour 95 m2 de 1970 qui va être entièrement rénovée (toiture, façades, parking sous-terrain) à 5 minutes en bus du centre de la ville de 115 000 habitants. La rénovation reviendrait à 10 000€ mais à 5000€ après les aides.
      Je pensais le donner en gestion à l’association Habitat Humanis pour qu’ils s’occupent de la gestion de l’appartement. c’est dans un quartier en réhabilitation il y a beaucoup de travaux, les HLM refont l’isolation, change toutes les fenêtres.
      Les routes sont élargies, il y a une université en biologie à 5 mn à pieds.

  17. julien bonnetouche says:

    Monique,
    Les question que vous devez vous poser sont les suivantes :

    Qu’aurai je comme locataire ? il faudra surement bien choisir car si on peut supposer que le gestionnaire sera directement payé par la CAF, le local doit rester en bon état …

    Quelles sont les charges propriétaire tout compris ?

    Y a t il de bonne chances que je fasse une plus value lorsque je revendrai.( ( même rénové, un immeuble HLM des années 70 reste moyen) Dealers ou pas dealers ?

    • C’est pour cela que je pensais le donner en gestion à l’association Habitat Humanis qui cherche les locataires et qui les gère ainsi que la remise en état du logement à la fin du bail
      .Je dois voir avec eux si cela est possible.
      Pour ce qui est de l’évolution du quartier plusieurs personnes de la Mairie m’ont dit qu’il y avait des tranches de réhabilitation de prévues et que le quartier allait reprendre de la valeur. Une quinzaine de médecins sont venus s’installer dans un bâtiment tout neuf et moderne.

  18. Triboulin says:

    Et qui prend en charge le coût des travaux prévus de réhabilitation de l’immeuble ? Pour quel montant si vous devez payer?

    • Il est prévu que le montant serait de 10 000 € par logement et en fonction des millièmes mais après déduction des aides cela reviendrait à 5000€. Ce qui fait que j’aurai 15 000 € pour tout régler réhabilitation intérieur et extérieur.

      Encore merci pour vos commentaires cela m’aide à me poser les bonnes questions et à ne pas faire de bêtises.

  19. Triboulin says:

    Avec 10000 euros pour 95 m2 vous ne faites qu’un léger rafraichissement.
    Vous devez compter facilement 3 fois plus pour une renovation (sanitaire, revetements de sol, installation electrique…)

    • Sur le cite de l’association ils parlent d’aides de l’hana pour la rénovation, je les ai contactés par mail pour en savoir plus et une fois que j »aurai les précisions je reviendrai vers vous pour vous donner le résultat de mes recherches.
      Je vous remercie pour tous vos conseils

      • Nous sommes un peu en dehors du sujet de l’article mais j’aimerais vous partager mon avis. Je pense que la première question que vous devez vous posez est pourquoi je veux acheter cet appartement ? Est-ce pour un complément futur de retraite, avoir un bien pour les enfants lors de leurs études ou leur entrée dans la vie active, etc… Si votre objectif est « uniquement » l’investissement et la rentabilité, perso je n’achète pas ce type de bien. Grande surface égale généralement moins bon rendement, résidence de 70′ probablement du chauffage collectif, des charges de copro énorme s, etc… Et sans doute en périphérie de ville. Je préfère viser petite surface dans petite résidence et au moins des années 90′ je parle pour une ville de l’ouest de 130 000 habitants. Tester les simulateurs sur ce site et définissez les éléments clés de l’investissement et enfin lisez les nombreux commentaire sur très riches en enseignements afin de ne pas faire certaines erreurs commises par certains d’entre nous.

        • Merci pour votre commentaire, je suis allée voir sur les appartements mis en location sur le secteur et il n’y a que des F1 F2 F3, donc un énorme choix pour le futur locataire. L’appartement se trouve à cinq minute du centre ville en bus et l’immeuble va être rénové en totalité j’attends le procès-verbal de la dernière A.G Peut-être est-ce un mauvais raisonnement, mais famille nombreuse, peu de déménagement et loyer en partie réglé par la CAF et si accompagnement par l’association? moins de soucis avec une garantie loyers impayés.

  20. Je sais qu’en terme de statistique l’histoire d’un individu n’est pas pertinente, mais pour autant je trouve intéressant de partager ma réflexion sur l’achat de ma RP.

    Arrivé en IDF pour le travail, j’ai loué pendant 2 ans un appartement assez cher et pas bien placé. De part mon éducation « à la française » : la location c’est de l’argent jeté par les fenêtres, la pierre il n’y a que ça de vrai, etc. je me suis longuement posé la question : acheter ou pas ?

    La réponse a été oui, pour plusieurs raisons : effort financier supplémentaire peu important en regard de mes revenus, liberté d’aménagement intérieur quasi-infini (je suis très bricoleur), sécurité de l’esprit (je décide du moment ou je pars de cet appartement, et non pas mon bailleur), et pour bien d’autres raisons.

    Mais pour autant je ne souhaitais pas acheter pour acheter mais acheter intelligent :
    – ville calme, qualité de vie élevée, proche transport et proche de Paris
    – logement de taille plus que convenable, j’ai du mal avec les boites à sardines

    Puis j’ai procédé comme lorsque j’achète un produit : je regarde ce qu’il se fait de mieux (comprendre : haut de gamme, le mieux finit, le plus résistant, etc.) et je regarde si je peux me le payer. Si non, je revoie mes exigences à la baisse. Je ne cautionne pas les chinoiseries ou autres produits bas de gamme (très) peu cher mais à racheter souvent, je ne suis pas assez riche pour fonctionner ainsi et je respecte un peu plus la planète.

    Donc je suis allé à la banque en demandant combien je peux emprunter au maximum, avec :
    – la plus longue durée possible. On m’a répondu 25 ans.
    – le plus haut taux d’endettement possible. On m’a répondu 33%.

    Ce capital maximum empruntable établi, j’ai pu cibler mes recherches pour acheter le bien qui se rapproche le plus de mes exigences, et que je ne souhaiterai pas quitter dans 2 ans car devenu trop petit pour mes besoins…
    Dans la réalité, cet appartement dépasse même mes exigences initiales 🙂

    En lisant cette phrase reprise en gras dans l’article « J’ai l’impression que les candidats à l’investissement immobilier deviennent de moins en moins raisonnables et préfèrent acheter un bien immobilier de catégorie supérieure dont le prix pourrait apparaître non raisonnable. » je me suis senti obligé de commenter.

    Qu’est ce qu’un prix apparent raisonnable ? Qu’est ce qu’une durée raisonnable ?
    Pour le prix, c’est la banque qui me dira ce à quoi je peux prétendre, vu que de toute façon que j’emprunte 100k€ ou 500k€ je n’ai pas de fonds propres suffisants pour couvrir ce montant, d’où l’assurance que je paye chèrement tous les mois.
    Pour la durée, c’est la banque également, car 10 ou 25 ans ne change rien pour moi, je commence à peine dans la vie active. Diluer cette investissement dans le temps me permet également de réaliser d’autres placements à côté.

    Quand bien même, en prenant votre phrase à contre-pied on pourrait conclure que pour être raisonnable il faudrait acheter un bien qui ne nous convient pas ? Surtout qu’une piste de réflexion est listé dans l’article : pourquoi acheter mal placé et/ou trop petit si notre budget (crédit) permet de viser plus haut ?

    Ne pourrait-on pas aussi étudier les créanciers plutôt que de se focaliser sur les débiteurs ?
    Les banques sont bien conscientes de l’inflation de l’immobilier plus importante que celle des salaires, elles ont donc proposées des solutions en regard pour que les gens puissent toujours acheter, et notamment pour les primo-accédant.
    Avant les banques répondaient à la demande en proposant des crédits sur 15-20 ans max, aujourd’hui elles vont plus loin plus souvent, elles s’adaptent aux clients : loi de l’offre et de la demande.
    Ce n’est pas le seul paramètre car comme mentionné dans l’article, les taux bas facilite les crédits longues durées.

    PS : la case pré-coché dans libellé en dessous de « Publier le commentaire » et qui abonne à la newsletter n’est pas vraiment éthique et est encore moins conforme à la GDPR.

    • Merci pour ce partage qui illustre parfaitement la situation. Je conviens que l’idée d’être moins raisonnable puisse vous choquer. Néanmoins, je crois avoir constaté une évolution majeure :

      Auparavant, les emprunteurs achetaient leur maison/ appartement sur une durée courte afin de rembourser leur prêt rapidement et être « débarrassés » de leur crédit immobilier rapidement. Cela induisait parfois d’accepter un niveau de confort plus faible … et une amélioration progressive de l’habitat au gré des moyens financiers de l’emprunteur devenu propriétaire.

      Maintenant, j’ai l’impression que les emprunteurs sont plus exigeants et n’acceptent pas ce confort moindre. Ils préfèrent s’endetter sur 25 ans pour avoir une piscine, une cuisine équipée, une salle de bain top, une terrasse, une portail électrique, un appartement plus grand, … dès l’achat et ont parfois plus de mal à se dire : « Je ferais les travaux plus tard, lorsque j’aurais les moyens ».

      C’est ce que je voulais sous-entendre par « moins raisonnable. Qu’en pensez vous ?

      • Je ne saurais trop dire, les quelques amis qui ont acheté (nous sommes encore relativement jeune) n’ont pas cherché ce type de confort « superflu » : la piscine, le portail électrique, etc. mais ce n’est pas dans l’état d’esprit du groupe.
        Personnellement j’ai refais toute la cuisine moi-même (elle datait des années 70 avec un peu d’aménagement au fur et à mesure) et pour se sentir plus chez soi refaire la salle de bain qui est assez austère aujourd’hui dans sa décoration.

        Alain mentionne plus bas Stéphane plaza, c’est en effet ce genre d’émission qui change les mentalités des jeunes sur la perception du logement.
        Et je comprend ce que vous voulez dire, un post sur Facebook pour se faire mousser en montrant son logement entièrement refait à neuf dès l’achat ça claque ! (sic)

        L’idée que vous cherchez à faire passer c’est que même si l’on peut financièrement se le permettre, est-ce utile de se surclasser (cuisine tout équipée avec plan de travail marbre, portail électrique etc.) alors qu’un bien qui pourrait convenir est financièrement plus accessible ?
        Pareil pour un intérieur qui est parfaitement vivable mais qui est refait à neuf dès le départ.

        D’un autre côté, c’est le mal de cette génération (dont je fais partie, sic) qui veut tout sur le champ.
        Pour autant ici cela ne fait de mal à personne, et si la banque accepte de financer et que le pouvoir d’achat n’est pas impacté j’ai envie de dire : pourquoi pas ?

        Est-ce raisonnable ? Peut-être pas. Mais c’est une question de plaisir personnel.
        Ceux qui roulent une berline allemande peuvent s’offrir une Dacia, qui remplira le même rôle, se déplacer d’un point A à un point B. Si l’on va sur circuit on sera moins décoiffé cependant.
        Est-ce raisonnable ? Peut-être pas. Mais c’est une question de plaisir personnel.

  21. Bonjour

    Ayant déjà rénové par moi-même ,c’est beaucoup moins cher encore que  » il ne faut pas que ça dure trop longtemps ( perte de loyer).

    Voilà un chiffrage probable lorsque le travail est fait par une entreprise. c’est un ordre d’idée; évidemment à voir sur le terrain.

    Exemple de prix pour la rénovation complète maison ou appartement de 90 m² :
    En fonction de la zone géographique (zone urbaine, rurale, zone reculée,…) du bien à rénover (maison / appartement), les prix d’une rénovation peuvent varier de +/- 15%.
    Travaux de rénovation ( ce n’est pas de la rénovation haut de gamme)

    Rénovation économique :
    Électricité + VMC 4000 € ( VMC dans ce type d’appartement, en principe il y a une aération naturelle convenable)
    Plomberie 3800 €
    Production d’eau chaude 850 €
    Rénovation chauffage 4200 €
    Isolation (mur + cloison) 7000 €
    Fenêtres 6500 €
    Remise à neuf des plafonds 6500 €
    Peinture / Papier peint murs 3600 €
    Remise à neuf des sols 3200 €
    Nouvelle cuisine 1800 €
    Nouvelle salle de bains 2200 €
    Rénovation toiture 3000 €
    Prix total de la rénovation 46 650 € soit 500 € par m² c’est pas énorme si on veut mettre des produits de moyenne qualité ( je prends comme exemple une chasse d’eau bas de gamme c’est pas la peine), la robinetterie c’est la même chose: un mitigeur peut durer 5 ans ou 30 ans; par exemple .
    J’ai rénové un studio de 17 m² il y a peu : 8000 €. ça monte vite remplacement des « grilles pains »; mise en place d’un revêtement facile à repeindre sur les murs ; Peintures de qualité sur les portes ( pas d’écaillement) surtout un peintre qui prend le temps de poncer; Je faisais appel à quelqu’un pour faire les papiers mais pour les portes je lui ai données une fois mais pas 2: j’ai fait moi même.

    J’ai entendu parler de plus value : par pour ces appartements. Par contre ce sont des produits de rapport et l’opération peut -être envisagée. Si plus value tant mieux . Pour l’HANA il faut savoir que les loyers sont encadrés et je crois( à vérifier) que les seuils au m² sont plus bas que pour PINEL par exemple; bon étant donné la surface ça devrait passer mais y penser.
    Je ne connais pas le dossier mais 15000 €, je pense que ça ne passera pas. et puis est qu’il y a beaucoup d’appartement du même type rénové pour location à des étudiants! y-a-t-il vraiment manque de logements étudiants; y-a-t-il plusieurs « facs » dans le coin. Par expérience ne jamais miser sur une seule catégorie de locataires? oui parfois, mais pas toujours.

    • Alain,
      Par contre dans ma région avec 2200€ pour une sdb ou sdd vous n’avez que la matériel et pas la pose. Ayant rafraichi plusieurs sdb ou sdd moi-même, j’étais que sur la fourniture aux environs de 2500€: carrelage sol et mur, colles, receveur, lavabo, évier, paroi de douche etc…
      Je rejoins complètement votre analyse sur l’aspect plus value vs rendement. Personnellement je ne cherche pas à faire forcément une plus value à la revente, car je ne sais ce que sera le prix de l’immo dans 15 – 20 ans. Ce que je sais, c’est que si je refais complètement l’appartement avec des matériaux de qualité (pas haut de gamme) et des éléments « tendances » en déco, je vais louer le bien 15 à 20% plus cher. C’est le cas pour les deux appartements que je possède. Je me démarque de la concurrence et ainsi je n’ai pour le moment aucune vacance locative. Ainsi mon cash flow est positif et quand bien même je perdrai un peu d’argent à la revente, je n’oublierai pas que les mensualités n’ont pas été payées par moi mais par les locataires.

  22. Bonjour

    « Maintenant, j’ai l’impression que les emprunteurs sont plus exigeants et n’acceptent pas ce confort moindre. Ils préfèrent s’endetter sur 25 ans pour avoir une piscine, une cuisine équipée, une salle de bain top, une terrasse, une portail électrique, un appartement plus grand, … dès l’achat et ont parfois plus de mal à se dire : « Je ferais les travaux plus tard, lorsque j’aurais les moyens ».

    C’est ce que je voulais sous-entendre par « moins raisonnable. Qu’en pensez vous ? »

    Pour avoir conseillé mes enfants j’ai observé un peu cela: La notion de potentiel d’aménagement semble leur échapper.
    Enfin bref, et en plus ils ne grattent pas non plus avec l’ongle pour enlever le vernis. Du Stéphane plaza très peu pour moi c’est du cache misère. Un tableau de distribution électrique mas placé ça leur échappe! et oui mon vieux il va falloir tout refaire. Et puis l’agent immobilier qui leur évalue les travaux à 2 fois moins que cela ne coûtera en fait. Mes enfants m’en ont présenté une dizaine( maison). S’ils acceptaient mon conseil voilà; pas très content. Du surbricolage de rajouts un peu partout en fait tout est à refaire. Je le disais ci-dessus: En fait la rénovation (défiscaliser), il faut bien en apprécier le coût. Pour finir ils ont trouvé.

  23. Guillaume says:

    Bonjour Guillaume,

    Je suis en train de me renseigner pour effectuer un emprunt immobilier dans le cadre de l’achat de ma RP.
    Pourquoi dites vous que c’est un choix non raisonnable. Le fait d’emprunter sur 25 ans est aussi un moyen d’enrichissement à long terme comparé à un prêt sur 20 ans non?

    Avec les taux de 2019 très faibles, il s’avère qu’avec une épargne de 4% l’emprunt sur 25 ans est toujours supérieur à celui sur 20 ans en terme d’enrichissement à long terme.
    Cf article: https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/effet-de-levier/credit-immobilier-quelle-est-la-duree-demprunt-ideale-et-optimale.html

    Merci

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