Les taux sont excessivement faibles depuis de nombreuses années maintenant et cela ne devrait pas changer de sitôt s’il on croit les dernières annonces de la banque centrale européenne que nous vous détaillons dans cet article « Meilleurs taux de crédit immobilier Mars 2019 : Les taux immobiliers n’augmenteront plus« .
Au delà de ces taux immobiliers au plus bas, qui devrait pourtant suffire à apporter une solvabilité suffisante aux candidats investisseurs immobiliers, ces derniers empruntent sur des durées de plus en plus longue. Déjà au mois dernier, nous vous alertions sur cette tendance dans cet article « Crédit immobilier : Des taux bas, mais une inquiétante augmentation de la durée des emprunts ; La tendance se confirme et semble même s’accélérer au regard des dernières statistiques publiées par Crédit Logement.
La durée moyenne des crédits immobiliers est de plus en plus longue … mais surtout, et c’est cela le plus étonnant, la part des crédits d’une durée de 25 ans et plus dépasse maintenant 41.5% des prêts immobilier à l’accession.
En 2014, seuls 15% des prêts immobilier à l’accession était d’une durée de 25 ans et plus. L’évolution de cette statistique interroge !
 

 

Les durées

(en années)

Structure de la
production
– de 10 ans10 ans à 15 ans15 ans à 20 ans20 ans à 25 ans25 ans à 30 ans30 ans et +Ensemble
 Accession20144,916,633,330,114,40,6100,0
20163,313,329,932,321,00,2100,0
20182,19,321,830,535,60,6100,0
 M12-181,98,519,931,637,5 0,6 100,0
 M01-191,87,819,430,739,60,8 100,0
M02-191,47,219,530,440,70,8100,0

 

Les emprunteurs deviennent moins raisonnables et préfèrent s’endetter à long terme pour pouvoir se payer un bien immobilier de catégorie supérieure.

Il y a deux manières d’analyser cette explosion de la durée des crédits immobiliers et notamment des prêts sur plus de 25 ans :
 
La première analyse consiste à considérer que la hausse des prix de l’immobilier oblige les emprunteurs à s’endetter sur des durées toujours plus longue pour maintenir leur solvabilité. Les tenants de cette première analyse considère que la situation n’est pas tenable et que les prix de l’immobilier devraient baisser afin de s’adapter aux capacités des emprunteurs ;
 
La seconde analyse consiste à considérer que les emprunteurs immobiliers voient grand et recherchent des biens de plus en plus « luxueux » dont le prix est supérieur à ce qu’ils auraient accepté d’investir dans leur investissement immobilier auparavant. Devant la facilité d’obtenir un crédit immobilier à long terme, les emprunteurs en profite pour acheter plus grand, mieux placé ! Les emprunteurs deviennent moins raisonnables et préfèrent s’endetter à long terme pour pouvoir se payer un bien immobilier de catégorie supérieure. Les tenants de cette analyse ne s’inquiètent pas outre mesure de la hausse de la durée des crédits immobiliers et considèrent que cette nouvelle manière d’aborder l’investissement est un soutien au marché qui pourrait alimenter la hausse des prix. Des prix de l’immobilier trop élevés n’expliquent pas cet engouement pour les durées longues.
 
Après de nombreuses conversations avec ces candidats investisseurs immobilier qui acceptent de s’endetter sur 25 ans et plus, j’ai l’intuition que la seconde analyse tient la route. J’ai l’impression que les candidats à l’investissement immobilier deviennent de moins en moins raisonnables et préfèrent acheter un bien immobilier de catégorie supérieure dont le prix pourrait apparaître non raisonnable.
 

Nous assisterions ainsi à une évolution du marché immobilier et de la demande.

S’endetter à hauteur de 300 000€ ou 350 000€ sur 25 ans ne fait plus peur aux jeunes générations ! N’oubliez pas qu’emprunter 350 000€ sur 25 ans au taux de 1.50% (cf « Barème personnalisé des meilleurs taux actuellement« ), c’est  rembourser 1500€ / mois ; Selon le ratio d’endettement classique à 33%, cela correspond à un revenu de seulement 4500€ pour le foyer.
Au final, cette classe moyenne qui gagne 4500€ / mois peut avoir accès à des biens immobiliers de qualité supérieure auparavant réservés à ceux dont les revenus étaient bien supérieurs 10 ans auparavant.
En 2008, lorsque les taux immobiliers étaient plus élevés et pouvaient atteindre 4% / 4.50%, il fallait gagner entre 5500€ et 6000€ / mois pour pouvoir avoir accès à ce niveau d’endettement.
 
L’immobilier deviendrait t’il un bien de consommation comme les autres ! Cette nouvelle donne pourrait profondément modifier le marché immobilier. Cela pourrait être à l’origine d’une hausse des prix de l’immobilier !

 

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