La question de la compréhension des prix de l’immobilier est passionnante tant elle est complexe et soumise à de nombreux facteurs qui rendent la lecture difficile.
En effet, pour comprendre l’évolution des prix de l’immobilier et ainsi être capable de juger de l’opportunité ou non d’investir dans l’immobilier, il faut être capable de comprendre la construction du prix, et notamment l’impact de l’incroyable baisse des taux de crédit immobilier depuis 10 ans.
En 2008, il était possible d’emprunter à un taux moyen de 4.85% sur 20 ans !
En 2018, il est possible d’emprunter à un taux minimum (pour les meilleurs profils) de 1.12% sur 20 ans et à un taux moyen de 1.60% – (cf « Barème du meilleur taux de crédit immobilier actuellement selon votre profil« )
 
Comment pouvons nous apprécier l’opportunité d’un bien immobilier sans prendre en considération cette incroyable effondrement des taux de crédit immobilier ? L’achat d’un bien immobilier est une opération réalisée à taux fixe sur une durée longue.
Puisque le taux du crédit immobilier affecte directement le coût de votre investissement, il convient d’en tenir afin de déterminer la véritable évolution du prix pour l’acheteur. 
Nous venons de finaliser ce travail sur 20 grandes villes Française. Vous trouverez notre analyse dans le tableau ci dessous :

  • Prix de vente moyen / m& ;
  • Évolution du prix sur 1 an, 2 ans, 5 ans puis 10 ans ;
  • Évolution des prix de l’immobilier ajusté des taux d’intérêt depuis 10 ans, c’est à dire entre 2008 et 2018.

 
 

Détail des prix de l’immobilier et leur évolution ajustée des taux de crédit immobilier depuis 10 ans.

Les résultats sont passionnants et devraient vous permettre de mieux cibler la liste des villes dans lesquelles il est intéressant d’investir dans l’immobilier.
Premier constat : Depuis 10 ans, l’évolution des prix de l’immobilier est très variable d’une ville à une autre. Il faut clairement distinguer des villes comme  :

  • Bordeaux, Paris ou Lyon pour lesquelles la hausse atteint entre 40% et 45% depuis 2008 ;
  • Nantes, Lille, Rennes, Villeurbanne, Toulouse pour lesquelles la hausse atteint entre 15% et 20% depuis 2008 ;
  • Grenoble, Nice, Montpellier, Strasbourg,  pour lesquelles la hausse atteint entre 0% et 10% depuis 2008 ;
  • Angers, Dijon, Marseille, Reims, Toulon, Nîmes, Le Havre, Saint Etienne, pour lesquelles la baisse des prix de l’immobilier est la norme et même parfois une baisse violente.

 
Second constat : Lorsque l’on combine l’évolution des prix de l’immobilier et baisse des taux de crédit immobilier, on s’aperçoit que :

  • Malgré des hausses de prix fortes proche comprises en 40% et 45%, l’évolution des prix ajusté de la baisse des taux de crédit immobilier est proche de 0% pour Bordeaux, Paris, et Lyon : La hausse spectaculaire des prix de l’immobilier est alors compensée par la baisse, tout aussi spectaculaire, des taux de crédit immobilier ; Le prix de revient est stable entre 2008 et 2018 ;

 

  • Les prix de l’immobilier ajusté de la baisse des taux de crédit immobilier s’inscrivent en baisse dans toutes les autres grandes villes de notre étude. Ainsi, si les taux de crédit immobilier devaient rester à ces niveaux de faiblesse, pourrions assister, dans les prochains mois, à un effet de rattrapage ? ou alors faut il considérer cette moindre revalorisation comme le signe d’un marché immobilier sain dans lequel les investisseurs peuvent investir sereinement ? A mon sens, le maintien durable de taux bas autoriserait un rattrapage des prix dans toutes les grandes villes dont la situation économique n’est pas critique). Ce ne serait pas une bonne nouvelle, mais probablement une conséquence inévitable… Plus la période de taux bas est longue, plus cette perspective d’une hausse des prix de l’immobilier doit être envisagée (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

Troisième constat : Considérer l’importance de l’évolution des prix de l’immobilier depuis 10 ans constitue un indice pour les investisseurs qui savent qu’il ne faut jamais investir au son du clairon ! (on préfète toujours investir dans un bien immobilier dont la valeur est faible… par rapport à un bien immobilier dont la valeur a augmentée fortement depuis 10 ans)
L’investisseur immobilier doit être attention aux fondamentaux de l’immobilier, c’est à dire à la valeur fondamentale que représente l’actif immobilier. L’exemple de Nice est typique : Les prix de l’immobilier n’ont augmenté que de 10% depuis 2008 … mais le prix de revient au m² est très supérieur au moyenne des autres grandes villes et surtout totalement déconnecté du prix de construction d’un immeuble neuf (-+ 1500€ / m² – Quel est le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL ?) .
Ainsi, il convient d’apprécier les prix moyen de l’immobilier au regard du prix plancher que représente le coût de construction du bâtiment (1500€ / m² pour une maison). Payer entre 2000€ /m² et 2800€ / m² pour devenir propriétaire d’un bien immobilier dans une grande métropole Française m’apparaît comme relativement attrayant et protecteur à long terme.
En revanche, lorsque le prix de vente est manifestement proche de ce prix de construction, il faut s’inquiéter et regarder cette faiblesse, non comme une opportunité, mais comme un marché immobilier dans lequel la demande est très dégradée. Ce n’est pas nécessairement, le signe d’une bonne opportunité d’investissement.
 
 
 

Détail ville par ville de l’évolution des prix de l’immobilier et évolution des prix de l’immobilier affecté de la baisse des taux de crédit immobilier.

Ville Prix m2 moyen – AppartementPrix m2 moyen – MaisonLoyer m2 moyen1 ans2 ans5 ans10 ansÉvolution des prix de l’immobilier ajustée des taux d’intérêt
Bordeaux4 348 €3 990 €12,50 €3,70%18,70%25,40%44,00%1,94%
Lyon3 997 €4 262 €12,20 €7,40%15,60%15,70%42,00%0,53%
Paris9 300 €9 969 €26,60 €4,90%13,70%11,80%41,50%0,17%
Nantes2 900 €3 191 €11,20 €6,50%11,50%12,70%23,70%-12,43%
Lille2 665 €2 224 €13,10 €3,10%3,40%0,20%20,40%-14,76%
Rennes2 726 €3 432 €10,90 €4,30%7,60%11%20%-15,05%
Villeurbanne2 981 €3 030 €11,70 €5,80%5,20%5,30%16,90%-17,24%
Toulouse2 798 €3 091 €11,50 €4,20%6,80%8,20%16,00%-17,88%
Grenoble2 210 €2 503 €10,90 €-0,40%0,20%5,40%12,40%-20,43%
Nice4 096 €4 595 €14,90 €2,20%6,00%1,00%10,20%-21,98%
Montpellier2 730 €2 923 €12,50 €0,90%1,80%0,50%9,50%-22,48%
Strasbourg2 781 €2 704 €11,40 €-0,20%6,70%1,00%6,10%-24,89%
Angers1 900 €2 071 €9,80 €-1,50%5,30%0,40%-0,40%-29,49%
Dijon1 958 €2 335 €10,30 €1,50%5%0,00%-1,80%-30,48%
Marseille2 462 €3 240 €11,70 €1,30%5,30%-2,30%-6,60%-33,88%
Reims2 000 €1 984 €9,90 €-0,40%-1,40%-4,20%-8,50%-35,22%
Toulon2 378 €3 036 €10,70 €-1,70%-0,40%-3,30%-9,10%-35,65%
Nîmes1 690 €2 184 €9,10 €1,80%4,90%-3,80%-12,60%-38,13%
Le Havre1 695 €1 757 €9,30 €-0,50%-2,50%-17,10%-17,70%-41,74%
Saint-Étienne936 €1 493 €7,20 €-2,40%-3,30%-21,70%-32,30%-52,07%

 
Au final, cette étude des prix de l’immobilier confirme pleinement nos convictions et l’analyse détaillée que nous vous présentions dans notre livre « Investir dans l’immobilier » :

  • Il existe de belle opportunité d’investissement pour les investisseurs à crédit qui protégeront leur prix de revient par l’obtention, à long terme, d’un taux très faible ;
  • Des villes comme Bordeaux, Lyon et Paris doivent être analysée avec prudence tant les prix atteignent des sommets difficilement dépassables ;
  • … L’investisseur stratège doit être capable de faire de bonnes affaires !
Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

45 commentaires