La question de la compréhension des prix de l’immobilier est passionnante tant elle est complexe et soumise à de nombreux facteurs qui rendent la lecture difficile.

En effet, pour comprendre l’évolution des prix de l’immobilier et ainsi être capable de juger de l’opportunité ou non d’investir dans l’immobilier, il faut être capable de comprendre la construction du prix, et notamment l’impact de l’incroyable baisse des taux de crédit immobilier depuis 10 ans.

En 2008, il était possible d’emprunter à un taux moyen de 4.85% sur 20 ans !

En 2018, il est possible d’emprunter à un taux minimum (pour les meilleurs profils) de 1.12% sur 20 ans et à un taux moyen de 1.60% – (cf « Barème du meilleur taux de crédit immobilier actuellement selon votre profil« )

 

Comment pouvons nous apprécier l’opportunité d’un bien immobilier sans prendre en considération cette incroyable effondrement des taux de crédit immobilier ? L’achat d’un bien immobilier est une opération réalisée à taux fixe sur une durée longue.

Puisque le taux du crédit immobilier affecte directement le coût de votre investissement, il convient d’en tenir afin de déterminer la véritable évolution du prix pour l’acheteur. 

Nous venons de finaliser ce travail sur 20 grandes villes Française. Vous trouverez notre analyse dans le tableau ci dessous :

  • Prix de vente moyen / m& ;
  • Évolution du prix sur 1 an, 2 ans, 5 ans puis 10 ans ;
  • Évolution des prix de l’immobilier ajusté des taux d’intérêt depuis 10 ans, c’est à dire entre 2008 et 2018.

 

 

Détail des prix de l’immobilier et leur évolution ajustée des taux de crédit immobilier depuis 10 ans.

Les résultats sont passionnants et devraient vous permettre de mieux cibler la liste des villes dans lesquelles il est intéressant d’investir dans l’immobilier.

Premier constat : Depuis 10 ans, l’évolution des prix de l’immobilier est très variable d’une ville à une autre. Il faut clairement distinguer des villes comme  :

  • Bordeaux, Paris ou Lyon pour lesquelles la hausse atteint entre 40% et 45% depuis 2008 ;
  • Nantes, Lille, Rennes, Villeurbanne, Toulouse pour lesquelles la hausse atteint entre 15% et 20% depuis 2008 ;
  • Grenoble, Nice, Montpellier, Strasbourg,  pour lesquelles la hausse atteint entre 0% et 10% depuis 2008 ;
  • Angers, Dijon, Marseille, Reims, Toulon, Nîmes, Le Havre, Saint Etienne, pour lesquelles la baisse des prix de l’immobilier est la norme et même parfois une baisse violente.

 

Second constat : Lorsque l’on combine l’évolution des prix de l’immobilier et baisse des taux de crédit immobilier, on s’aperçoit que :

  • Malgré des hausses de prix fortes proche comprises en 40% et 45%, l’évolution des prix ajusté de la baisse des taux de crédit immobilier est proche de 0% pour Bordeaux, Paris, et Lyon : La hausse spectaculaire des prix de l’immobilier est alors compensée par la baisse, tout aussi spectaculaire, des taux de crédit immobilier ; Le prix de revient est stable entre 2008 et 2018 ;

 

  • Les prix de l’immobilier ajusté de la baisse des taux de crédit immobilier s’inscrivent en baisse dans toutes les autres grandes villes de notre étude. Ainsi, si les taux de crédit immobilier devaient rester à ces niveaux de faiblesse, pourrions assister, dans les prochains mois, à un effet de rattrapage ? ou alors faut il considérer cette moindre revalorisation comme le signe d’un marché immobilier sain dans lequel les investisseurs peuvent investir sereinement ? A mon sens, le maintien durable de taux bas autoriserait un rattrapage des prix dans toutes les grandes villes dont la situation économique n’est pas critique). Ce ne serait pas une bonne nouvelle, mais probablement une conséquence inévitable… Plus la période de taux bas est longue, plus cette perspective d’une hausse des prix de l’immobilier doit être envisagée (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

Troisième constat : Considérer l’importance de l’évolution des prix de l’immobilier depuis 10 ans constitue un indice pour les investisseurs qui savent qu’il ne faut jamais investir au son du clairon ! (on préfète toujours investir dans un bien immobilier dont la valeur est faible… par rapport à un bien immobilier dont la valeur a augmentée fortement depuis 10 ans)

L’investisseur immobilier doit être attention aux fondamentaux de l’immobilier, c’est à dire à la valeur fondamentale que représente l’actif immobilier. L’exemple de Nice est typique : Les prix de l’immobilier n’ont augmenté que de 10% depuis 2008 … mais le prix de revient au m² est très supérieur au moyenne des autres grandes villes et surtout totalement déconnecté du prix de construction d’un immeuble neuf (-+ 1500€ / m² – Quel est le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL ?) .

Ainsi, il convient d’apprécier les prix moyen de l’immobilier au regard du prix plancher que représente le coût de construction du bâtiment (1500€ / m² pour une maison). Payer entre 2000€ /m² et 2800€ / m² pour devenir propriétaire d’un bien immobilier dans une grande métropole Française m’apparaît comme relativement attrayant et protecteur à long terme.

En revanche, lorsque le prix de vente est manifestement proche de ce prix de construction, il faut s’inquiéter et regarder cette faiblesse, non comme une opportunité, mais comme un marché immobilier dans lequel la demande est très dégradée. Ce n’est pas nécessairement, le signe d’une bonne opportunité d’investissement.

 

 

 

Détail ville par ville de l’évolution des prix de l’immobilier et évolution des prix de l’immobilier affecté de la baisse des taux de crédit immobilier.

Ville  Prix m2 moyen – Appartement Prix m2 moyen – Maison Loyer m2 moyen 1 ans 2 ans 5 ans 10 ans Évolution des prix de l’immobilier ajustée des taux d’intérêt
Bordeaux 4 348 € 3 990 € 12,50 € 3,70% 18,70% 25,40% 44,00% 1,94%
Lyon 3 997 € 4 262 € 12,20 € 7,40% 15,60% 15,70% 42,00% 0,53%
Paris 9 300 € 9 969 € 26,60 € 4,90% 13,70% 11,80% 41,50% 0,17%
Nantes 2 900 € 3 191 € 11,20 € 6,50% 11,50% 12,70% 23,70% -12,43%
Lille 2 665 € 2 224 € 13,10 € 3,10% 3,40% 0,20% 20,40% -14,76%
Rennes 2 726 € 3 432 € 10,90 € 4,30% 7,60% 11% 20% -15,05%
Villeurbanne 2 981 € 3 030 € 11,70 € 5,80% 5,20% 5,30% 16,90% -17,24%
Toulouse 2 798 € 3 091 € 11,50 € 4,20% 6,80% 8,20% 16,00% -17,88%
Grenoble 2 210 € 2 503 € 10,90 € -0,40% 0,20% 5,40% 12,40% -20,43%
Nice 4 096 € 4 595 € 14,90 € 2,20% 6,00% 1,00% 10,20% -21,98%
Montpellier 2 730 € 2 923 € 12,50 € 0,90% 1,80% 0,50% 9,50% -22,48%
Strasbourg 2 781 € 2 704 € 11,40 € -0,20% 6,70% 1,00% 6,10% -24,89%
Angers 1 900 € 2 071 € 9,80 € -1,50% 5,30% 0,40% -0,40% -29,49%
Dijon 1 958 € 2 335 € 10,30 € 1,50% 5% 0,00% -1,80% -30,48%
Marseille 2 462 € 3 240 € 11,70 € 1,30% 5,30% -2,30% -6,60% -33,88%
Reims 2 000 € 1 984 € 9,90 € -0,40% -1,40% -4,20% -8,50% -35,22%
Toulon 2 378 € 3 036 € 10,70 € -1,70% -0,40% -3,30% -9,10% -35,65%
Nîmes 1 690 € 2 184 € 9,10 € 1,80% 4,90% -3,80% -12,60% -38,13%
Le Havre 1 695 € 1 757 € 9,30 € -0,50% -2,50% -17,10% -17,70% -41,74%
Saint-Étienne 936 € 1 493 € 7,20 € -2,40% -3,30% -21,70% -32,30% -52,07%

 

Au final, cette étude des prix de l’immobilier confirme pleinement nos convictions et l’analyse détaillée que nous vous présentions dans notre livre « Investir dans l’immobilier » :

  • Il existe de belle opportunité d’investissement pour les investisseurs à crédit qui protégeront leur prix de revient par l’obtention, à long terme, d’un taux très faible ;
  • Des villes comme Bordeaux, Lyon et Paris doivent être analysée avec prudence tant les prix atteignent des sommets difficilement dépassables ;
  • … L’investisseur stratège doit être capable de faire de bonnes affaires !




34 Comments

  1. Patrick SOULIS says:

    Bonjour,
    Vous comparez le coût de construction du m2 pour une maison au prix du m2 dans un immeuble. Le premier ne tient pas compte du coût du terrain alors que le second y est intégré. Est-ce objectivement comparable dans ces conditions ?

    • Nous sommes d’accord. Le prix de construction d’un immeuble par m² un socle, un prix de revient comparable partout ! Le parpaing et le salaire du maçon sont identiques partout.

      Il ne s’agit surtout pas de les comparer, mais simplement de dire que lorsque les prix de l’immobilier à Lille atteignent 2600€ et que le prix structurel de long terme (hors rareté du terrain) est de 1500€.. la survaleur n’est pas très élevé. Le risque à long terme me semble très faibles.

      En revanche, à Bordeaux ou Nice, avec un prix moyen proche de 4000€, cette survaleur est nettement supérieur !

      La valeur du terrain est le fruit de l’offre et de la demande. Il n’a aucune valeur fondamentale. Bien évidemment, plus la demande est forte et l’offre réduite, plus la valeur du terrain est élevé.

  2. Il ne faut s’arrêter là. il faut aussi analyser le développement économique de la région et le développement de ses infrastructures.

  3. Les prix à St-Etienne chutent mais n’est-ce pas le moment d’y acheter? Est-ce que la ville a des projets de rénovation, de redynamisation?

  4. A St Etienne?
    regardez les fondamentaux, vraiment pas sexy, et même si on vous parle de report pour Lyon, et de colocation attrayante, je vous souhaite bon courage.

    • J’ai regardé rapidement, des entreprises (PME) viennent s’implanter là-bas apparemment.
      Cependant, il y a des populations qui se font un plaisir d’être dans tout ce qui est illicite et qui disruptent l’évolution normale de la ville.
      Donc oui ça me paraît compliqué. Mais restons positifs!

      •  » il y a des populations qui se font un plaisir d’être dans tout ce qui est illicite et qui disruptent l’évolution normale de la ville. »+> oh que c’est vilain !
        Sinon tout se passerait bien……? :=))

        Ce n’est pas compliqué comme vous dites : c’est spoliatif pour le patrimoine des rêveurs.

        I have a wish : think positive and dream without nightmare

      • Jean Claude says:

        Que c’est bien dit
        L’importance du choix des quartiers où arrondissements est bien sur fondamentale

    • Un vrai Niçois de Nice m’a dit que, passé la barrière de la promenade des Anglais et le front de mer…. on avait changer de continent ??? Ceci est-il de nature à « disrupter » le marché de l’immo ?

      • Bin non puisque l’immigration est une chance pour la France (dixit la classe politique dirigeante, voire aussi non dirigeante Villepin et autres)

        • C’est sûrement vrai vu sur un ou plusieurs millénaires et ce l’est moins quand il y a « concentration » sur une ou plusieurs décennies !

          • julien bonnetouche says:

            Salut Michel !
            c’est une des raisons pour laquelle certains quartiers voient leurs prix sans cesse monter : Les indigènes ne souhaitant pas se voir coloniser trop rapidement se replient derrière des barrières hautes en euros.
            C’est plus efficace que les clôtures électriques comme on en voit autour de toutes les maisons en Afrique du sud !!
            Mais finalement l’idée est la même…

            • Bonjour Julien, heureux de vous lire à nouveau.

              Méfiance tout de même, (certains) des Chinois, des Russes, Quataries, bientôt des Indiens et autres à venir commencent à en avoir…. des Euros, Dollars, pièces d’or, etc.
              Alors que nous, on en a de moins en moins dans notre PLUS BEAU PAYS du monde!

              • julien bonnetouche says:

                Ouais mais ceux là ne demandent pas d’allocations en tous genre !!
                Tu sais qu’il y a des pays ou sont acceptés à bras ouverts les gens qui viennent avec des sous !! on n’a pas encore testé ça chez nous bizarre !!
                Mais je crois que les étrangers argentés ne voient pas vraiment la France comme un havre où s’installer définitivement.

  5. Au delà de la pertinence de cet article,et à rebours des conseils lambda, c’est encore et toujours la fiscalité immobilière qui doit malheureusement servir de boussole à l’investisseur particulier, s’il veut se lancer dans l’aventure de la détention directe de l’immobilier d’habitation, voire même intermédiée.

    Et cette fiscalité ne sera pas avantageuse pendant longtemps, le sous-jacent est trop tentant pour les finances exsangues de l’Etat.

  6. Jean Mattei says:

    Bonjour Guillaume
    Juste une précision méthodologique :
    dans votre indice d’Évolution des prix de l’immobilier ajustée des taux d’intérêt, vous partez du présupposé que le bien est financé à 100% à crédit ??
    Bon week end
    Jean

  7. Les fondamentaux pour investir dans l’immobilier = bien connaitre, personnellement, l’endroit. Parfois une ville de 10000 habitants représente un excellent potentiel, car à proximité de grandes villes déjà trop chères. Certaines sont même classées en A (Pinel) et offrent un véritable attrait aux entreprises grâce aux voies de communication proches. Fi donc de toutes ces études du Crédit foncier ou autres, à la poubelle aussi toutes les mesures du passé sans tenir compte du futur et des paramètres locaux.

  8. julien bonnetouche says:

    Compte tenu des impôts et taxes présentes et à venir, et autres contraintes ( encadrements des loyer, IFI, locataire roi,) qui pèsent sur la tête de l’investisseur immobilier, les travaux également, je dirais que cela ne vaut plus le coup d’investir dans l’immobilier.

    En effet investir dans l’immobilier nécessite de faire vraiment de bons choix, sinon, ici comme ailleurs on va perdre de l’argent.

    On doit se rappeler que l’on doit investir près de chez soi à la fois parce que l’on doit surveiller ses biens et connaitre vraiment le marché local.

    On doit investir sur un marché où il y a de la demande : si l’on habite Saint Étienne par exemple comme dit sven , ce n’est pas la peine d’y penser.

    Donc un marché en croissance : plutôt très grande ville dynamique ( elles sont citées ci dessus)

    Il faut tout regarder, la copropriété, le quartier, la rue. l’évolution de l’environnement et se dire qu’il va s’améliorer réellement. Les charges aussi ( essentiel, pas de parc à entretenir par exemple)

    Là encore se renseigner est ce que ça se loue facilement ? à qui ? quel est le turn over des locataires en général ?

    Ne pas trop emprunter voire pas du tout, car même si l’on doit être extrêmement pointilleux sur le choix des locataires le défaut de paiement est toujours possible.

    Ensuite il faut que l’on fasse de la plus-value, sinon les loyers seuls ne suffisent pas pour en faire un bon placement. là aussi bien réfléchir.

    Il faut le faire en meublé pour amortir.

    il faut plutôt acheter du bel ancien à rénover avec charme que du neuf, et amortir les travaux.
    Avoir une équipe de rénovation pas trop chère et qui travaille bien quand même.

    Bref tout cela ajouté l’un à l’autre, fait que c’est de plus en plus compliqué, et que les endroits où investir intelligemment ne sont pas très nombreux.

    Et il faut vraiment s’en occuper soi même de près. Pas donner en gestion.

    Ah !! où est il le bon temps de l’inflation des années 60/70 ? quand l’immobilier prenait 10 à 15% tous les ans, et lorsque l’ on construisait 4 appartements on en vendait 3, le 4eme étant le bénéfice que l’on gardait !!! (sans compter les dessous de table… qui eux aussi ont disparu !!)

    • Vous nous parlez d’un temps que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître !!
      Vous plombez l’article de Guillaume! Tout à coup la bourse semble un jeu d’enfant par rapport a cette galère immobilière : même si je n’ai jamais trop aimé la bourse je suis quand même de votre avis, je pense que l’investissement immobilier n’est plus du tout attractif, il faut passer à autre chose.

  9. Bonsoir,
    J ai lu avec interet votre article qui en definitive reprend et est dans la ligne de ce que vous nous expliquez deja depuis un certain nombre d articles.
    Cependant ,je m’etonne que vous ne nous parliez pas de l immobilier de murs commerciaux, lesquels ,sauf erreur de ma part,occasionnent moins de souci notamment d entretien du bien puisque c est le locataire qui s en charge.

    • Oui, mais ce n’est pas le sujet de cet article. Il s’agit d’un marché totalement différent, incomparable avec l’immobilier d’habitation.

      Je ne crois pas du tout dans l’avenir des murs commerciaux ! Les modes de consommation évoluent très rapidement et le commerce est une activité en pleine mutation : Les usages du passé change avec internet ! Avons nous encore besoin de magasins ?

  10. julien bonnetouche says:

    On aura quand même besoin de magasins, mais là encore il faut être très sélectif.
    Marques de luxe, si vous avez Chanel ou Vuiton comme locataire cela ne devrait pas poser de problème.
    les boulangeries et boucheries et le marchand de légumes dans la rue commerçante du coin non plus. mais les pharmacie font parfois faillite maintenant.
    Encore que la boucherie avec la tendance « végan » il faut se méfier !!
    Et puis même des distributeurs comme Darty par exemple ont besoin de vitrines physiques.
    Il est vrai que les centres commerciaux on parfois beaucoup de surfaces non occupées, et ne parlons pas des petites rues à l’écart du passage…

  11. julien bonnetouche says:

    Par contre les bureaux tendance  » co-working » bien placés, avec services à proximité, ou tout simplement loués à une « grosse boite » c’est surement intéressant.

  12. Oui,je ne suis qu en partie d accord avec Guillaume.
    Les espaces de bureaux classiques….exit,ycompris au sein de SCPI.
    Par contre oui,on continuera a avoir besoin d hotels et de restaurants et de cafe!
    Je sais qu il y a 3 regles:l emplacement,l emplacement et l emplacement 😊.
    Mais j ai le sentiment qu il y a encore du « business » ds ce secteur et j aimerais en etee puisque j ai deja RP, PNO et je ne veux pas me lancer ds le LMNP.
    Donc avez vous la possibilite de nous faire un papier sur ces murs commerciaux ou bien s agit il d un marche tres ferme pour lequel il est difficile d avoir des retours sur experience.

  13. Sylvain Cottereau - jeune ingénieur BTP avec la soif d'apprendre says:

    Visiblement, beaucoup de réfractaires sur l’immobilier on dirait…
    Je connais certaines personnes qui ont investi à Saint Etienne, pour louer en colocation à des élèves en école d’ingénieur, ça a l’air de plutôt bien fonctionner pour eux (>10% de renta net). Les prix à l’achat défient toute concurrence…

    La taxe foncière est simplement une charge qu’il faut prendre en compte à l’avance, et négocier le prix à l’achat en fonction. Mais je comprends que ça puisse agacer quand elle double ou triple en moins de 10 ans …

    Du coup la bourse semble plus intéressante car il n’y a pas de travaux ou de locataires à gérer, je m’y intéresse également depuis peu. Reste que c’est un marché beaucoup plus volatile, donc il faut être bien entraîné psychologiquement. Il faut être bien au courant des politiques monétaires, la politique internationale dans différents pays et notamment les US. En comparaison, l’immobilier ne se casse pas la gueule parce que Trump a décidé de lancer une guerre commerciale avec la Chine et l’Europe… De plus, la bourse ne nous prête pas 200k pour investir en bourse (techniquement on peut, mais l’effet de levier en bourse apporte un niveau de risque sans commune mesure avec l’immobilier).

    Je serais également intéressé de voir comment ont été fait les calculs pour prendre en compte les taux en baisse. Est-ce vous calculez le prix avec les mêmes mensualités aux taux différents ?

    • La guerre commerciale contre la Chine et l’Europe pourrait très bien au contraire empêcher temporairement la crise.
      N’oubliez pas les marchés suivent Wall street. Les américains ont un déficit commercial et avec les règles douanières pré-Trump le dollar s’appréciait. Ça fait mal à entendre mais en réalité c’est une mesure de bonne gouvernance économique.

  14. pas des réfractaires débutants, plutôt des ex-enthousiastes (peut être temporaires), à raison, ce qui n’est pas pareil.

    L’expérience et la mise en perspective, couplées avec une veille techno sur les nouveautés qu’elles quelles soient, permettent d’assumer ce discours, aujourd’hui, discours qui pourrait changer si la fiscalité surtout, couplée à l’analyse macro et sociétale le permettaient.

    On est donc loin de l »épidermique.

  15. Ah Ah sainté fait fantasmer la France entière des investisseurs.
    J’ai aime cette ville. Adoré, elle est dans mon coeur et dans mon sang.
    Mais quand on sort acheter des fruits à des personnes qui ne parlent pas francais, te disent pas bonjour, pas au revoir, et que en chemin les seules personnes que tu croises qui parlent français ont plus de 70 ans tu te dis que sainte rime avec detroit. Je vais donc tester le locatif sur mon t2. Moi je me tire. Et si ca se loue pas… Ca se vendra pour 30k euros. Et je ne me retournerai pas. Triste quand même.

  16. 2 précisons : j habite l extra centre. In quarries « coté » et sans ces soucis la ville serait effectivement vraiment plaisante…

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*