Non, je ne perds pas la tête ; Mon analyse de long terme sur l’évolution des prix de l’immobilier est toujours la même : Les prix de l’immobilier vont baisser dans les années à venir, et cela pour de multiples raisons que nous avons déjà très largement présentées telles que le vieillissement de la population ou l’inévitable remontée des taux de crédit immobilier (cf »Baisse généralisée des prix de l’immobilier : Opportunité ou début d’explosion de la bulle ? et Prix de l’immobilier : Ou en sommes nous ? Quelles perspectives ?).
 

Quelle sera l’importance de la baisse des prix de l’immobilier à 10 ans ?

Quelle sera l’importance de la baisse des prix de l’immobilier à 10 ans ? Aucune idée, 10%, 20%, 30%, 40% … Tout cela dépendra principalement de l’évolution des taux d’intérêt et des conditions d’accès au crédit.
La tendance est baissière compte tenu de l’évolution démographique du pays et c’est l’évolution des taux d’intérêt qui accélérera ou ralentira la baisse des prix.
 

De l’importance du vieillissement de la population sur le marché de l’immobilier.

Vous voulez un exemple des conséquences du vieillissement d’une population sur le marché de l’immobilier, regardons ce qui se passe au Japon : Au Japon, les personnes âgées ont déjà abandonnées 8 millions de logements. Ce chiffre pourrait atteindre 21 millions en 2033.
Le marché de l’immobilier n’est que le fruit de la confrontation entre offre et demande. Le vieillissement de la population induit inévitablement une baisse de la demande, une augmentation de l’offre de logement et donc une baisse des prix de l’immobilier.
 
vieillissement population prix immobilier
 
L’âge pivot est 56 ans : Après 56 ans, par tranche d’âge, il y a plus de vendeurs d’immobilier que d’acheteurs. En d’autres termes, plus la population vieillie, plus le nombre de personnes de plus de 56 ans augmente, plus il y a de vendeurs, et plus le marché de l’immobilier est déprimé. L’offre de logement sur le marché augmente naturellement avec le vieillissement de la population. 
Dans les 20 prochaines années, et ce n’est un scoop pour personne, la masse des plus de 56 ans va augmenter de manière considérable. L’impact négatif sur le marché de l’immobilier est inévitable.
pyramide des âges 2015-2035
 
La part des Français de plus de 56 ans passe de 29.53% de la population totale en 2015 à 35% de la population totale en 2035 et atteindrait jusqu’à 36.63% en 2060.
Evolution de la population francaise de plus de 56 ans en France entre 2015 et 2060
 

De l’impact de l’évolution des taux des crédits immobilier sur le marché de l’immobilier.

Vous l’avez compris, le marché de l’immobilier devrait être structurellement baissier compte tenu du vieillissement de la population et notamment de l’augmentation importante de la part de la population âgée de plus de 56 ans, âge pivot à partir duquel, il y a plus de vendeurs que d’acquéreurs d’immobilier.
Néanmoins, dans une tendance baissière, c’est réellement l’évolution des taux d’intérêt, et directement les taux des crédits immobiliers qui devrait accélérer ou ralentir la tendance à la baisse des prix de l’immobilier.

Des taux de crédit immobilier bas, maintiennent les prix de l’immobilier sous perfusion, et permettent d’espérer une baisse lente des prix ;

Des taux de crédit immobilier en hausse pourrait avoir des conséquences directes et rapides, et accentueraient la baisse des prix de l’immobilier.

 
Donc, OUI, les prix de l’immobilier vont continuer de baisser dans les années à venir et le rythme de baisse devrait être accentué ou ralenti en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Ce n’est pas un scoop, ou une nouvelle analyse, nous sommes constants dans cette analyse et ce depuis les débuts du site.
 
 

Malgré la baisse annoncée des prix de l’immobilier, la faiblesse des taux des crédits immobiliers dans un marché dominé par les acquéreurs doit être source d’opportunités

N’oubliez pas le célèbre adage pour réussir dans ses investissements : Il faut acheter au son du canon et vendre au son du clairon. Ce dicton célèbre vaut pour l’investissement en bourse mais également pour l’investissement immobilier. Un bon investissement est généralement un investissement délaissé par la masse (pour de mauvaises raisons) et qui n’est plus à la mode.
L’éclatement de la bulle immobilière et la mort de nombreuses légendes urbaines autour de l’investissement immobilier de type « Les prix de l’immobilier ne baissent jamais » modifient en profondeur la perception des potentiels investisseurs immobiliers.
Alors qu’il y a quelques années, la très très grande majorité d’entre vous se précipitait à investir dans une résidence secondaire ou locative pour profiter de la hausse forcement perpétuelle des prix de l’immobilier, la situation est aujourd’hui bien différente.
Aujourd’hui, en 2015, plus personne n’espère faire une plus-value immobilière ! La question n’est plus de savoir si les prix vont augmenter dans les années à venir, mais plutôt de savoir de combien va être la baisse.
Quantité de spéculateurs immobiliers ont déjà quitté le marché de l’investissement immobilier ! Le marché s’assainit, lentement mais surement et les vendeurs subissent la loi des acquéreurs. Fini la période ou le vendeur fixait son prix de vente. Besoin d’une preuve que les vendeurs sont aux abois… regardez la courbe du nombre de ventes de logements anciens.
 
friggit prix de l'immobilier
 
En 2015, c’est l’acquéreur qui a la main et négocie âprement. Puisqu’il n’est plus question de plus-value immobilière, la seule solution pour réussir son investissement immobilier est de bien le négocier à l’achat.

Profiter des taux de crédit immobilier faibles et des marges de négociation pour faire un bon investissement en 2015 ?

Il peut vous sembler paradoxal d’encourager à investir dans l’immobilier alors que je viens de vous faire la démonstration que les prix allaient continuer de baisser dans les années à venir ?
Souvenons nous que la baisse des prix de l’immobilier :

 – Est une tendance de long terme notamment liée au vieillissement de la population ;

– Sera accélérée ou ralentie selon l’évolution future des taux d’intérêt ; Et donc que la hausse future des taux d’intérêt entraînera les prix de l’immobilier à la baisse (mais alourdira également les charges de remboursement des emprunteurs)

– Qu’actuellement, les acquéreurs sont à la manœuvre et dominent le marché face à des vendeurs désespérés de ne pas réussir à vendre leurs biens;

Ainsi, ne faudrait il pas profiter de la fébrilité des vendeurs pour s’intéresser à nouveau à l’investissement immobilier en acceptant de réaliser une probable moins value à terme, mais profitant à ce jour de taux d’intérêt attrayants ? 
Ou faut il au contraire attendre que les prix de l’immobilier baissent enfin, quitte à payer son crédit à un taux plus élevé ? 
 

A taux d’intérêt constant, il est préférable d’attendre la baisse des prix pour investir.

Logique! si demain les prix de l’immobilier baissent et que les taux d’intérêt restent faibles, alors l’investisseur aura tout intérêt à attendre cette baisse avant d’investir. C’est une belle lapalissade
 

Niveau de baisse des prix de l’immobilier-10%-15%-20%
Montant de l’investissement     250 000,00 €   225 000,00 €   212 500,00 €   200 000,00 €
Durée du financement en année20 ans20 ans20 ans20 ans
Taux du crédit immobilier2,50%2,50%2,50%2,50%
Mensualité-1 324,76 €-1 192,28 €-1 126,04 €-1 059,81 €
,-317 941,74 €-286 147,56 €-270 250,48 €-254 353,39 €

 

En cas de baisse des prix de l’immobilier consécutive à une hausse des taux d’intérêt, il peut être opportun d’investir dès aujourd’hui et d’accepter de réaliser une moins value.

Voici l’évolution des taux d’intérêt pour maintenir constant le coût total du crédit immobilier.

Niveau de baisse des prix de l’immobilierRéférence 2015-10%-15%-20%
Montant de l’investissement 250 000,00 €   225 000,00 €   212 500,00 €   200 000,00 €
Durée du financement en année20 ans20 ans20 ans20 ans
Taux du crédit immobilier2,50%3,70%4,30%5,00%
Hausse des taux de1,20%1,80%2,50%
Mensualité-1 324,76 €-1 328,15 €-1 321,55 €-1 319,91 €
Coût total du projet d’investissement-317 941,74 €-318 756,32 €-317 171,36 €-316 778,75 €

 
 
Ainsi, l’investisseur qui, en 2015, réussirait à faire accepter au vendeur une baisse du prix de vente, pourrait réaliser un très bel investissement immobilier.

Niveau de baisse des prix de l’immobilierRéférence 2015-10%-15%-20%
Montant de l’investissement     250 000,00 €   225 000,00 €   212 500,00 €   200 000,00 €
Durée du financement en année20 ans20 ans20 ans20 ans
Taux du crédit immobilier2,50%2,50%2,50%2,50%
Hausse des taux de,0,00%0,00%0,00%
Mensualité-1 324,76 €-1 192,28 €-1 126,04 €-1 059,81 €
Coût total du projet d’investissement-317 941,74 €-286 147,56 €-270 250,48 €-254 353,39 €
Gain sur le coût total du crédit-31 794,17 €-47 691,26 €-63 588,35 €
soit en % du prix d’achat14%22%32%

 

L’économie induite par les taux d’intérêt ridiculement faibles doit bien permettre d’accepter une moins value à terme. N’est vous pas d’accord ?

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